1 BRF LÄRAREN 11 Styrelsen avger härmed följande årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31. Innehåll: Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 5 Balansräkning 6 Noter 8 Sida Om inte annat särskilt anges redovisas alla belopp i tusental kronor (TSEK).
2 Förvaltningsberättelse Styrelsens sammansättning Gösta Grassman (Ordförande), Caroline Häggström (Ledamot, lämnade styrelsen vid årsskiftet 2014 pga flyttning utomlands), Erik Kulleskog (Ledamot), Richard Dour (Ledamot), Johan Pettersson (Ledamot), Per Samuelson (Ledamot), Therese Dahlgren (Suppleant) och Bertil Ivert (Suppleant). Revisorer Marie Nordlander, Parameter Revision AB. Förvaltning Ekonomisk förvaltare sedan 2007-04-01 är Conzignus Hem och Fastighet AB. Föreningen har ingen fast teknisk förvaltare. Styrelsens ledamöter handlägger de flesta tekniska frågorna på egen hand. Vid behov köps enstaka tjänster av hantverkare eller konsulter. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret. Sammanträden Styrelsen har under 2013 haft 9 protokollförda sammanträden. Ordinarie stämma hölls den 26 maj. Extra stämma hölls den 18 juni för att fatta beslut avseende bredband, TV och bredbandsanslutningar. Medlemmar Föreningen har för tillfället 30 st medlemmar som är fördelade på 20 bostadsrätter. Under året har 4 st överlåtelser skett. Föreningsinformation Föreningen består av 20 st bostadsrätter och 2 st lokaler. Den större lokalen hyrs av Calle Flygare Teaterskola AB, och ett treårigt hyresavtal med denna hyresgäst gäller fr o m 1 oktober 2012. Den mindre lokalen hyrs av SSU (Sveriges Socialdemokratiska Ungdomsförbund) med ett treårigt avtal fr o m 1 januari 2014. Fastigheten Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) har genomförts under 2013 och fastigheten är godkänd. Likväl anser styrelsen att ventilationen i flera våningar inte är fullgod. Även Calle Flygare Teaterskola AB har önskemål om förbättrad ventilation. Problemet kompliceras av att fastigheten från 1905 har genomgått så många ombyggnader under årens lopp. Rökgångar och ventilationskanaler har byggts om eller t o m tagits bort. Styrelsen är fortsatt uppmärksam på ventilationsfrågorna och överväger om vissa åtgärder bör sättas in.
3 Utförda underhåll Förutom det löpande underhållet har ett par större investeringar gjorts under 2013. Två brandsäkerhetsdörrar installerades i källaren under våren 2013. I tvättstugan har den gamla tvättmaskinen bytts ut mot en ny, slitstark tvättmaskin av industrimodell. Under hösten 2013 installerades en ny värmecentral. Därigenom har fastighetens uppvärmning och varmvattenförsörjning blivit effektivare. Sannolikt kan vi även pressa ned energikostnaderna under 2014. Planerade underhåll Under första kvartalet 2014 genomfördes hissrenovering i enlighet med tidigare lagd plan. Styrelsen har anlitat DM-tak AB för att installera nya el-slingor på taket samt dessutom ansvara för snöskottningen. Dessa arbeten skall vara genomförda under mars månad 2014. På sikt skall trapphuset och golven på källarplanet fräschas upp ordentligt, men inget beslut om denna investering är fattat ännu. En undersökning av hållfastheten i taket till källarlokalerna, som även utgör gårdens bottenplatta, skall också göras av säkerhetsskäl. Ekonomi Styrelsen betecknar föreningens ekonomi som relativt god. Belåningsgraden och månadsavgifterna är ganska normala för en bostadsrättsförening i Stockholms innerstad. De investeringar som genomförts under 2013 och början av 2014 (ny värmecentral, ny hiss, ny tvättmaskin, nya elslingor på taket) uppgår till ca en miljon kronor. Denna summa har lånats upp, vilket endast marginellt påverkar ekonomin med dagens låga ränta. Med stor sannolikhet kommer de löpande kostnaderna för löpande underhåll och energi att minska betydligt med de nya installationerna. Arvode Styrelsen arbetar gratis. Som symbolisk kompensation för det arbete styrelsen lägger ned bekostar föreningen en god middag på restaurang för styrelsens ledamöter och deras partners. Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Inga händelser av större ekonomisk vikt har inträffat sedan räkenskapsårets utgång. Den låga räntan, som enligt Riksbanken väntas fortsätta även under 2014, gynnar i viss mån föreningens ekonomi. Ca en tredjedel av föreningens lån är upptagna med rörlig (tremånaders) ränta. Som nämnts under punkten ekonomi kommer de gjorda maskininvesteringar sannolikt att minska kostnaderna för energi och löpande underhåll. Någon exakt beräkning går dock inte att göra f n. Styrelsen gör en kontinuerlig bedömning av frågan om den lämpliga höjden på medlemmarnas månadskostnad till föreningen. Så vitt styrelsen kan bedöma idag (mars 2014) kommer månadskostnaden sannolikt att ligga kvar på oförändrad nivå under 2014.
4 Nyckeltal (SEK) 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning 1 586 595 1 568 805 1 608 316 1 576 128 Årsresultat -61 071-429 632 63 702-242 138 Yttre fond 538 941 394 200 249 459 104 718 Taxeringsvärde 52 614 000 48 247 000 48 247 000 48 247 000 Bostadsyta 1 969 1 969 1 969 1 969 Årsavgift per kvm bostadsrättsyta 509 509 536 536 Lån per kvm bostadsyta 8 933 8 808 8 672 8 625 Genomsnittlig skuldränta, % 3,42 3,74 3,60 3,07 Belåningsgrad, % 39,69 39,23 39,05 38,73 Förslag till disposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel (SEK): Årets förlust -61 071 Ansamlad förlust -875 512 Till föreningsstämmans förfogande -936 583 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att avsättning till yttre fond enligt stadgarna 157 842 att i ny räkning överförs -1 094 425-936 583 Föreningens ekonomiska ställning och resultat Föreningens ekonomiska ställning i övrigt framgår av följande resultat- och balansräkning samt noter. Se not 1 för redovisnings- och värderingsprinciper.
5 Resultaträkning Not 2013 2012 Nettoomsättning Årsavgifter 1 002 1 002 Hyresintäkter 584 567 Övriga intäkter -0-0 Summa nettoomsättning 1 587 1 569 Kostnader för fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel 2-56 -51 Reparation och underhåll 3-129 -530 Taxebundna kostnader 4-398 -417 Fastighetsförsäkring -44-41 Fastighetsskatt -70-72 Övriga driftskostnader 5-26 -25 Kameral förvaltning -31-30 Styrelse- och revisionsarvoden 6-11 -11 Övriga kostnader -36-23 Summa kostnader för fastighetsförvaltning -802-1 199 Avskrivning och nedskrivning av materiella anläggningstillgångar 7, 8-251 -159 RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER 533 211 Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 5 Räntekostnader avseende skulder till kreditinstitut -598-644 Övriga räntekostnader och liknande resultatposter -1-1 Summa resultat från finansiella investeringar -594-640 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -61-430 ÅRETS FÖRLUST -61-430
6 Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnad och mark 7 44 315 44 206 Maskiner och inventarier 8 1 3 Summa anläggningstillgångar 44 316 44 209 Omsättningstillgångar Skattefordringar 0 0 Övriga kortfristiga fordringar 0 2 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 35 36 Kassa och bank 519 441 Summa omsättningstillgångar 554 479 SUMMA TILLGÅNGAR 44 870 44 688
7 Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 10 Bundet eget kapital Insatskapital 27 000 27 000 Reservfond och fond för yttre underhåll 539 394 Upplåtelseavgifter 96 96 Summa bundet eget kapital 27 636 27 491 Ansamlad förlust Balanserad förlust -876-301 Årets förlust -61-430 Summa ansamlad förlust -936-731 SUMMA EGET KAPITAL 26 699 26 760 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 17 520 17 273 Summa långfristiga skulder 17 520 17 273 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 70 70 Leverantörsskulder 79 252 Skatteskulder 142 142 Övriga kortfristiga skulder 47 52 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 313 139 Summa kortfristiga skulder 651 656 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 44 870 44 688 Ställda säkerheter 13 17 590 17 095 Ansvarsförbindelser Inga Inga
8 Noter Not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen för har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader och stambyte Fastighetsförbättringar Inventarier 0,5 % (200 års avskrivningstid) 2,5-5,0 % (20-40 års avskrivningstid) 10,0 % (10 års avskrivningstid) Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Avskrivningar på byggnad och stambyte har inte gjorts tidigare år. Eventuell bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde. Omsättningstillgångar Kortfristiga placeringar värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Inkomst- och fastighetsskatter Högsta förvaltningsdomstolen (tidigare Regeringsrätten) anser i en ny dom 29 december 2010 att bostadsrättsföreningar som är privatbostadsföretag inte ska beskattas för ränteintäker på sparkonto till den del de är hänförliga till föreningens fastighet. Fastighetsskatten har förändrats på bostadsdelen och består nu av en avgift på 1 210 SEK per bostad. Föreningens fond för yttre underhåll Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition. Efter att beslut tagits på föreningsstämma sker överföring från balanserat resultat till fond för yttre underhåll. Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda under väsentlig omfattning. Styrelsen arvoderas enligt arvoden fastställda av föreningsstämman.
9 Not 2, Fastighetsskötsel 2013 2012 Besiktningar och service 16 12 Snöskottning 9 14 Städning och fastighetsskötsel 27 23 Trädgårdsarbete 2 2 Övrigt 2 0 Summa 56 51 Not 3, Reparation och underhåll 2013 2012 Rep./underhåll fast 129 530 Summa 129 530 Not 4, Taxebundna kostnader 2013 2012 El 51 50 Sophämtning 28 29 Vatten 29 42 Värme 290 295 Summa 398 417 Not 5, Övriga driftskostnader 2013 2012 Kabel-TV 26 25 Summa 26 25 Not 6, Styrelse- och revisionsarvoden 2013 2012 Revisionsarvoden 11 11 Summa 11 11
10 Not 7, Byggnad och mark 2013-12-31 2012-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 45 277 44 637 Inköp/aktiveringar 358 640 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 45 635 45 277 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 071-914 Årets avskrivningar -249-157 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 320-1 071 Utgående ackumulerade nedskrivningar 0 0 Utgående restvärde enligt plan 44 315 44 206 I ackumulerade anskaffningsvärden ingår Mark med 20 708 0 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 23 847 22 159 Taxeringsvärde mark 28 767 26 088 52 614 48 247 Not 8, Maskiner och inventarier 2013-12-31 2012-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 23 23 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 23 23 Ingående ackumulerade avskrivningar -20-18 Avskrivningar -2-2 Utgående ackumulerade avskrivningar -23-20 Utgående restvärde enligt plan 1 3
11 Not 9, Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Förvaltning 8 8 Kabel-TV 7 6 Räntor 0 6 Vatten 1 1 Övriga poster 19 15 Summa 35 36 Not 10, Eget kapital (SEK) IB Disp av föreg års resultat Disp av övriga poster UB Insatt kapital 27 000 479 - - 27 000 479 Upplåtelseavgifter 57 000 - - 57 000 Fond, yttre underhåll 394 200-144 741 538 941 Kapitaltillskott 39 297 - - 39 297 Balanserat resultat -301 139-429 632-144 741-875 512 Årets resultat -429 632 429 632-61 071-61 071 Eget kapital 2013-12-31 26 760 205 0-61 071 26 699 134 Not 11, Skulder till kreditinstitut (SEK) Stadshypotek 5 000 000 kr 4,25 % ränta per 2013-12-31. Stadshypotek 6 790 000 kr 3,4 % ränta per 2013-12-31. Stadshypotek 300 000 kr 2,44 % ränta per 2013-12-31. Stadshypotek 200 000 kr 2,45 % ränta per 2013-12-31. Stadshypotek 4 500 000 kr 2,45 % ränta per 2013-12-31. Stadshypotek 300 000 kr 2,45 % ränta per 2013-12-31. Stadshypotek 500 000 kr 2,44 % ränta per 2013-12-31. Varav 70 000 kr amorteras inom 12 månader
12 Not 12, Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013-12-31 2012-12-31 El 3 5 Fjärrvärme 38 51 Förskottsbetalda årsavgifter och hyror 120 67 Löner samt styrelse- och revisionsarvoden 8 8 Räntor 143 3 Vatten 0 6 Övriga poster 1 0 Summa 313 139 Not 13, Ställda säkerheter 2013-12-31 2012-12-31 Fastighetsinteckningar som säkerheter för skulder till kreditinstitut 17 590 17 095 17 590 17 095
13 Underskrifter Ort och datum Gösta Grassman Ordförande Per Samuelson Johan Pettersson Erik Kulleskog Richard Dour Vår revisionsberättelse har lämnats Parameter Revision Marie Nordlander Auktoriserad revisor