FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000 Nu behöver hushållen förutsägbarhet och stabilitet i den ekonomiska politiken Sverige tillhörde tidigare OECD-länderna med de största räntefluktuationerna. Nu har ränteutvecklingen stabiliserats och förutsägbarheten har förbättrats. Detta gynnar hushållens planering av den egna ekonomin. För hushållens boendekostnader betyder utvecklingen av småhuspriserna och följaktligen fastighetsskatten allt mer, speciellt i storstadsområden. Även en diskuterad framtida förändring av avdragsrätten för låneräntorna skulle få en stor inverkan på boendeekonomin. Räntehöjningar och stigande fastighetsskatter i kombination med reducerade ränteavdrag kan om två år i storstäderna ha höjt medianvillans boendekostnader med ytterligare 2200 kronor per månad. Finanspolitiken behöver utformas så att den mer än hittills tar hänsyn till hushållens möjligheter att planera den egna ekonomin. Först då får makroekonomisk stabilitet ett varaktigt genomslag på hushållens situation, vilket även möjliggör en varaktigt högre konsumtionstillväxt. Boindex visar att hushållen köpkraft vad gäller köp av småhus har förbättrats gradvis sedan 1993 och nu uppvisar tillfredsställande nivåer. Den viktigaste förklaringen till förbättringen är det lägre ränteläget. Ekonomiska sekretariatet, FöreningsSparbanken AB (publ), 105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28 E-post: ek.sekr@foreningssparbanken.se Internet: www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare: Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31. Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88, Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78, ISSN 1103-4897
I de regioner av landet där Boindex, dvs husköpkraften, har försämrats på senare tid huvudsakligen storstadsregionerna - förklaras utvecklingen främst av stigande småhuspriser. Därmed följer stigande taxeringsvärden, högre fastighetsskatt och för vissa hushåll högre förmögenhetsskatt. Skulle dessutom ränteavdragen reduceras, kan hushållen räkna med betydligt högre boendekostnader de närmaste åren. Vi argumenterar nedan för att det, under de kommande två-tre åren, i mindre utsträckning är räntechocker som kan komma att göra hushållen sömnlösa utan i högre grad de skattebeslut som fattas inom ramen för statsbudgeten. Dessa beslut borde kunna utformas så att de ger hushållen en god planeringshorisont. Ekonomisk stabilitet underlättar hushållens planering Den makroekonomiska situationen har förbättrats betydligt i Sverige de senaste åren. Av stor betydelse för ekonomisk stabilitet är de mål som satts upp för den ekonomiska politiken; nämligen inflationsmålet, budgetmålet och utgiftstaket. Även Riksbankens oberoende är av stor vikt. Den makroekonomiska situationen har förbättrats För hushållen är det viktigt att kunna planera sin ekonomi på ett bra sätt. Det bidrar sannolikt till att mer varaktigt kunna öka konsumtionstillväxten. Gynnas hushållens boendeekonomi av den ökade makroekonomiska stabiliteten? Vilka ekonomisk-politiska beslut kommer att betyda mest för hur hushållens boendekostnader utvecklas? Är inkomstförändringen permanent eller tillfällig? Chicago-ekonomen Milton Friedman utvecklade i slutet av 1950- talet teorierna om permanent inkomst. I praktiken innebär det att när inkomsten förväntas stiga över tiden under en livstid, lånar individen i unga dagar för att betala tillbaka när den blir äldre. En temporär inkomstförbättring behöver inte leda till omedelbar konsumtion, medan en permanent inkomstförbättring ger högre konsumtion både idag och senare i livet. Teorin visar behovet av förutsägbarhet för att uppnå en mer stabil konsumtionsutveckling. En lugnare ränteutveckling Sverige har under det senaste decenniet - tillsammans med övriga nordiska länder - haft en något större variation i ränteutvecklingen än genomsnittet för OECD-länderna. Den mest stabila ränteutvecklingen svarar USA för. Teorin om permanent inkomst visar hushållens behov av förutsägbarhet Svenska räntor har fluktuerat mer än genomsnittet i OECD 2 FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Det innebär att amerikanska hushåll haft mer stabila bostadskostnader än många europeiska hushåll. Detta gäller både korta och långa marknadsräntor och följaktligen även både rörliga och bundna lån. Diagram 1: Avvikelse från medelvärdet för 3-månaders statsskuldsväxel och 10-årig statsobligation i några OECD-länder, 1987-1999 Procent 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Kortränta Långränta Not: För Finland och Norge 5-årig statsobligation, för Tyskland perioden 1991-1999 för statsskuldsväxeln. Avvikelsen från medelvärdet är den s k standardavvikelsen och denna visar hur mycket räntorna fluktuerat över den period som valts, dvs i detta fallet 1987-99. Genom att de rörliga bolåneräntorna de senaste åren kommit ned snabbare än de bundna har svenska hushåll i allt större utsträckning tagit nya bolån utan bindning. För dem som binder lånen har bindningstiden kortats. I juli hade knappt 11 % av nyupplåningen en bindningstid på fem år eller längre. Mer rörliga lån endast 11 % av nya lån bands på 5 år eller längre i juli Diagram 2: Bostadslånens bindningstid, rörliga lån som andel av totala bostadslån (befintlig stock och nya lån) Andel rörligt 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% jan 1996 april juli okt jan 1997 april juli okt jan 1998 april juli okt jan 1999 april juli okt jan 2000 april juli Nyupplåning Kreditstock FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000 3
Hushållens sårbarhet för räntehöjningar har därmed ökat. Samtidigt har Riksbanken hittills inte behövt höja sin styrränta lika snabbt och lika mycket som vid tidigare högkonjunkturer. Inflationstrycket har dämpats av avregleringar samt tillgången till EU:s inre marknad och den åtföljande större konkurrensen. Lönebildningen ser också ut att fungera bättre. Arbetsmarknadens parter inser att löneökningar som överstiger produktivitetstillväxten snarare leder till förlorad konkurrenskraft och ökad inflation. Utvecklingen med ett dämpat pristryck i konsumentledet och en förhållandevis god produktivitetstillväxt har förutsättningar att bestå ännu en tid. Det innebär en betydligt lugnare ränteutveckling än under 1990-talet. Sedan den ekonomiska politiken inriktades mer på makroekonomisk stabilitet har räntorna till en början fallit och sedan stabiliserats. Hushållens sårbarhet för räntechocker har ökat men samtidigt har ränteutvecklingen blivit mer förutsägbar Diagram 3: Svensk ränteutveckling 1993-2000 13 12 11 10 9 Långränta (10 år) Procent 8 7 6 5 Riksbankens styrränta 4 3 2 Kortränta (3 mån) 94 95 96 97 98 99 00 Under det kommande året förutser vi att Riskbanken kan behöva höja styrräntan med ca 1 procentenhet, till 4,75 %. Det skulle innebära en rörlig villaränta på ca 6,5 % till hösten nästa år. För ett bostadslån på 1 miljon kronor ökar ränteutgifterna med knappt 600 kronor i månaden, efter ränteavdrag. Samtidigt kommer hushållens disponibelinkomst att höjas med ca 4 % under året. Vi beräknar att räntehöjningen tar i anspråk endast ca 10 % av förbättringen av disponibelinkomsten för hushållen som grupp. Det finns dock hushåll där inkomsterna inte kommer att öka lika mycket som för hushållen i genomsnitt. Har dessa hushåll redan idag små marginaler vad gäller ränteutgifter för boendet kan en räntehöjning på 1 procentenhet ändå bli en kännbar försämring av den privata ekonomin. Hushållen klarar Riksbankens räntehöjningar men hushåll med små marginaler får se upp! 4 FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Fortsätter högkonjunkturen i oförminskad styrka under nästa år och 2002 kan styrräntan behöva höjas ytterligare någon procentenhet. De korta räntorna kommer att stiga snabbare än de långa marknadsräntorna, som styr de bundna lånen. Därmed kommer ränteskillnaden mellan rörliga och bundna lån att minska. Men kommer de korta räntorna att understiga de långa räntorna i slutet av den kommande tvåårsperioden? Skulle Riksbanken behöva höja med två procentenheter är det inte helt säkert. Skulle inflationsförväntningarna då även fortsättningsvis vara låga, till följd av tron på den nya ekonomin, kan korträntorna för en kortare tid komma att överstiga de långa räntorna. I annat fall stiger de långa räntorna i takt med högre inflationsförväntningar när Riksbanken mer aggressivt behövt höja sin styrränta. Då kommer också de korta räntorna fortsätta att understiga långräntorna. Ytterligare en faktor som kan dämpa ränteuppgången för hushållen är den ökade konkurrensen på bolånemarknaden. Det gäller kanske framför allt de rörliga lånen, där kunderna har bättre möjligheter att byta långivare och shoppa runt på nätet efter den lägsta räntesatsen. Än så länge är dock volymerna via nätet små. Det är också förhållandevis få hushåll som kan dra nytta av bolån via nätet, då de ofta behöver topplån och alternativa betalningsrutiner. Ränteskillnaden mellan rörliga och bundna lån minskar gradvis framöver Huruvida de korta räntorna överstiger de långa hör samman med tron på den nya ekonomin Konkurrensen ökar med bolån på nätet, men än så länge är volymerna små För de flesta hushållen kommer räntehöjningar på 1-2 procentenheter inte att leda till någon allvarlig försämring av ekonomin. Disponibelinkomstutvecklingen förutses bli tillräckligt stark för att mer än väl kompensera de ökade ränteutgifterna. Ränteutvecklingen har stabiliserats och kan även bättre förutses. Därmed utgör den inte längre samma stora orosmoment för hushållens boendekostnader. Priser och skatter betyder allt mer för bostadskostnaderna Småhuspriserna har stigit kraftigt i storstadsregionerna de senaste åren. Mellan 1997 och 2000 (andra kvartalet) steg småhuspriserna med i genomsnitt 14 och 11 % per år i Stockholms- respektive Malmö-regionen. I landet som helhet var motsvarande ökning 6 % per år. Stockholmspriserna på småhus har stigit med drygt 60 % sedan 1994 FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000 5
Diagram 3: Utveckling av småhuspriser i olika regioner, median, % per år 1994-2000 (andra kvartalet) 70 60 2000 (Q2) 50 1999 40 1998 30 1997 20 1996 10 1995 0 1994-10 Hela riket Stockholmsregionen Göteborgsregionen Malmö-regionen Mellanstora kommuner, > 75000 Resten av Sverige Med stigande fastighetspriser följer även ökade taxeringsvärden i och med att dessa inte längre är frysta. Detta borde inte ge några större skatteökningar för landet som helhet. I storstadsregionerna och i vissa heta områden, exempelvis där IT-utvecklingen går särskilt snabbt, kommer dock de ökade taxeringsvärdena driva upp fastighetsskatten ytterligare. För hushåll som betalar förmögenhetsskatt ökar skattetrycket än mer. Indikationer om taxeringsvärden och fastighetsskatt för nästa år har kommit. Men vad händer om småhuspriserna fortsätter att stiga i samma omfattning som under de senaste fyra åren? Givet att nya taxeringsvärden fastställs varje år, skulle medianvillan i Stockholmsregionen om två år fått en ökning av fastighetsskatten med ytterligare knappt 400 kronor per månad, dvs utöver den ökning i fastighetsskatten som redan fastställts för nästa år. För många storstadshushåll handlar det om betydligt högre belopp. Stiger småhuspriserna de närmaste åren ökar fastighetsskatten ännu mer För en villa i gruppen Övriga kommuner, dvs i områden utanför storstadsområden och mellanstora kommuner, handlar det på motsvarande sätt om en ökning på knappt 40 kronor. Skillnader i boendekostnader mellan regioner är redan idag mycket stora. Det är inte säkert att räntehöjningar och skatteökningar kommer att kunna dämpa prisutvecklingen i de heta storstadsregionerna i tillräcklig utsträckning. I stället kan priserna fortsätta att pressas uppåt till följd av den starka efterfrågan i kombination med det svaga bostadsutbudet. Det är på sikt inte hållbart. Bostadsbrist fortsätter att trissa upp priserna trots fastighetsskatten 6 FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Vad som möjligen skulle kunna dämpa prisuppgången och åtföljande stigande fastighetsskatter är däremot om avdragsrätten på låneräntor reducerades. Detta har diskuterats i samband med en sänkning av skatten på kapitalinkomster till EU-nivåer, dvs till 20 %. Ett lån på 1 miljon kronor kostar idag 38 500 kronor med 5,5 % ränta och med ränteavdrag på 30 %. Men med reducerade ränteavdrag till 20 % skulle samma lån kosta 44 000 kronor. Det är närmare 500 kronor mer per månad. Reducerade ränteavdrag skulle dock kunna dämpa prisuppgången Finanspolitiken bör utformas med hänsyn till hushållens ekonomiska planering Prisutvecklingen i framför allt storstadsregionerna kommer även fortsättningsvis att vara känslig för ekonomisk-politiska beslut, liksom för en kombination av litet bostadsbyggande och hög efterfrågan. Å ena sidan kan priserna komma att stiga kraftigt till följd av en snabb inflyttning till städerna i kombination med bostadsbrist. Å andra sidan finns risk för prisfall i samband med i första hand finanspolitiska beslut, som exempelvis reducerade ränteavdrag. Variationer i småhuspriserna gör det fortsatt svårt för hushållen att planera sin ekonomi Det innebär att det blir fortsatt svårt för hushållen att planera sin boendeekonomi. Stabiliteten som uppnåtts på räntesidan riskerar att motverkas av utformningen av skattepolitiken. Sannolikt behövs en kombination av räntehöjningar, ökade fastighetsskatter till följd av stigande taxeringsvärden och reducerade ränteavdrag för att verkligen dämpa den alltför snabba prisutvecklingen på småhus i städerna. Samtidigt skulle det drabba fastighetsägarna och försämra ekonomin kraftigt för många hushåll, med stora konsekvenser för dem med små marginaler. För en medianvilla i Stockholmsregionen med en miljon i lån skulle räntehöjningar med 2 procentenheter, stigande fastighetsskatt till följd av fortsatta prisuppgångar och reducerad avdragsrätt från 30 till 20 % öka boendekostnaderna med ca 2200 kronor per månad. I stället för att använda skattepolitiken behöver prisutvecklingen i första hand hejdas med hjälp av ett ökat utbud på bostäder och en mer marknadsorienterad bostadspolitik. Det skulle också möjliggöra att tillväxten i dessa regioner bättre kan upprätthållas, vilket borde vara till gagn för riket i sin helhet. Det finns inga bra skäl att öka boendeskatterna just nu I dessa tider av förhållandevis starka offentliga finanser finns det således egentligen inga riktigt bra skäl att ytterligare öka boendeskatterna. I stället borde finanspolitiken inriktas på att förbättra hushållens planeringshorisont genom att öka tydligheten och för- FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000 7
utsägbarheten i besluten. Det skulle sannolikt bidra till en permanent högre tillväxt av privat konsumtion i svensk ekonomi till skillnad från de senaste decennierna där hushållens situation snarare karaktäriserats av stop and go. Att reducera kapitalskatten skulle vara ett välkommet beslut för många hushåll. Reducerade ränteavdrag är sannolikt inte lika önskvärt, men icke desto mindre nödvändigt när kapitalskatterna minskar. För att underlätta för hushållens planering är det viktigt att ränteavdragen reduceras i etapper och att besluten tas tillräckligt långt innan de verkställs. Det bör även vara möjligt att utforma fastighetsskatten så att den i mindre utsträckning följer småhuspriserna, vilka varierar kraftigt över tiden. Låt nya utredningar få i uppdrag att hitta alternativa underlag för fastighetsskatten än den årliga prisutvecklingen. Den ekonomiska politiken borde i större utsträckning än idag inriktas på att förbättra hushållens planering av den egna ekonomin. Utforma finanspolitiken så att den underlättar hushållens ekonomiska planering! Fatta beslut om ränteavdragen i tid och reducera dem i etapper Cecilia Hermansson cecilia.hermansson@foreningssparbanken.se Ekonomiska sekretariatet 105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28 ek.sekr@foreningssparbanken.se www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31. Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88 Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78 ISSN 1103-4897 FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i publikationen. Vi kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag. Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys. 8 FöreningsSparbanken Analys Nr 38 19 september 2000
Ekonomiska sekretariatet 105 34 Stockholm, tel 08-58 59 10 28 ek.sekr@foreningssparbanken.se www.foreningssparbanken.se Ansvarig utgivare Hubert Fromlet, 08-58 59 10 31. Cecilia Hermansson, 08-58 59 15 88 Jörgen Kennemar, 08-58 59 14 78 ISSN 1103-4897 FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i publikationen. Vi kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag. Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys.