Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 4 A B Svenska Bostadsfonden 4 Arkagården Svenska Bostadsfonden 4 Gyllebo Svenska Bostadsfonden 4 Sofiero Svenska Bostadsfonden 4 Lindholmen Svenska Bostadsfonden 4 Ekorren Svenska Bostadsfonden 4 Stureholm Svenska Bostadsfonden 4 Trasten 2008
Förvaltningsr apport - Fond 4 förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 219 Kvadratmeter: 14 073 KVM Förvärvsvärde: 97 MSEK Orter: Tollarp,, Växjö och Fördelning andel lägenheter: 27% 9% 5% 59% Tollarp Växjö Växjö Tollarp Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 4 stängde den 31 december 2006. 86 investerare har tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Det totala inköpsvärdet på fastigheterna är 97 MSEK. Fastighetsportföljen består av 219 lägenheter belägna i Tollarp,, Växjö och. Tollarp i Kristianstad kommun har ett, för sin storlek, stort utbud av arbetstillfällen, bland annat genom Procordia Food AB:s sylt- och safttillverkning under varumärket Önos. har ett bra kommunikationsläge mitt i Skåne och en stadig befolkningstillväxt. Resultatmässigt påverkades fonden av ett relativt högt ränteläge 2008. För att bekämpa inflationen höll Riksbanken sin viktigaste styrränta, reporäntan, på en hög nivå under större delen av året. De tilltagande problemen på den globala kreditmarknaden gjorde att bankerna ökade sina räntemarginaler. På grund av det relativt höga ränteläget under året och osäkerheten på kreditmarknaden föreslår styrelsen en konsolidering av Fond 4 och att ingen utdelning på investerarnas kapital görs. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan få kompensation för ökade kostnader. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade höjs bostadshyrorna med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan under 2009 har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt och, med stor sannolikhet, kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. 38
Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 11 351 8 306 Omkostnader inkl. avskrivningar -7 296-5 816 Rörelseresultat 4 055 2 490 Intäktsräntor 56 218 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -3 456-2 028 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 655 680 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 96,9 97,3 Övriga tillgångar 2,6 2,9 Summa tillgångar 99,5 100,2 Riskbärande kapital 33,5 33,8 Fastighetskrediter 61,3 62,3 Övriga skulder/avsättningar 4,7 4,1 Summa finansiering 99,5 100,2 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22% 382 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 50% 0 Preferensaktier A, utdelning 25% 0 0 Preferensaktier B, utdelning 3% 0 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 Total utdelning 382 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5% Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK, vinstberoende ränta - - Per preferensaktie serie A å nom. 25 000 SEK - - Per preferensaktie serie B å nom. 25 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2006 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 39
Förvaltningsr apport - Fond 4 40
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Arkagården i Nygatan N. vägen N. Kanalgatan S. Kanalgatan Linnégatan Esplanaden Smålandsgatan Unionsgatan Esplanaden N. vägen Tullbroskolan Fiskaregatan N. Långgatan S. vägen Växjö Oskarshamn Tollarp Adress Unionsgatan 11 A-E Fastighetsbeteckning Arkagården 2 Inköpsdatum Juni 2007 1 338 kvm Lägenheter 20 Övrigt Fastigheten byggd 1983 Fastigheten ligger i ett centralt och skyddat läge i, ett stenkast från stadens shopping och nöjen. 41
Onkel Adams väg Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren i Tollarp Brobyggargatan Idrottsvägen Odenvägen Betaniavägen E22 Växjö Tollarp Oskarshamn Tollarp Adress Idrottsvägen 9 och Odenvägen 8 Fastighetsbeteckning Ekorren 8 och 9 Inköpsdatum April 2007 3 270 kvm Lägenheter 58 Övrigt Fastigheten byggd 1962 Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp. 42
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Växjö Oskarshamn Tollarp Adress Lyckhöjdsgatan 1 och 3 Fastighetsbeteckning Sofiero 1 Inköpsdatum April 2007 2 834 kvm Lägenheter 40 Övrigt Fastigheten byggd 1966 Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i, nära centrum och kommunikationer till övriga Skåne. 43
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Växjö Oskarshamn Tollarp Adress Frostagatan 16 Fastighetsbeteckning Stureholm 16 Inköpsdatum April 2007 704 kvm Lägenheter 12 Övrigt Fastigheten byggd 1970 Stureholm ligger centralt i, nära natursköna grönområden och med goda möjligheter till pendling till övriga Skåne. 44
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Växjö Oskarshamn Tollarp Adress Liljegatan 6 och 8 Fastighetsbeteckning Lindholmen 35 Inköpsdatum April 2007 2 318 kvm Lägenheter 32 Övrigt Fastigheten byggd 1971 Lindholmen ligger centralt i med promenadavstånd till grönområden och idrottsplats. 45
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Växjö Oskarshamn Tollarp Adress Kvarngatan 2, Nygatan 10 och 12, Lägedammsgatan 1, 3 och 5 Fastighetsbeteckning Gyllebo 6 och 15 Inköpsdatum April 2007 2 747 kvm Lägenheter 45 Övrigt Fastigheten byggd 1986 Fastigheten ligger trevligt och centralt beläget i med promenadavstånd till både service och grönområden. 46
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Trasten i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Västerg. Växjö Tollarp Oskarshamn Växjö Adress Pilgatan 8 A-B Fastighetsbeteckning Trasten 6 Inköpsdatum Juli 2007 862 kvm Lägenheter 12 Övrigt Fastigheten byggd 1997 och ombyggd 2004 Fastigheten Trasten ligger i ett trevligt och skyddat bostadsområde. Växjös centrum, med shopping, service och nöjen, är en kort promenad bort. 47
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 4 AB