T E K N I S K U T R E D N I N G Del av Uppsala Luthagen 64:6 Vasagatan 1 A-C och Gluntens Gränd 1 Centrala Uppsala Box 44008, S-100 73 Stockholm (Sjöbjörnsvägen 36, Gröndal). Org.nr. 556610-0169 Styrelsens säte Stockholm. Telefon 08-556 766 40. Fax 08-556 766 49. e-mail densia@densia.se Hemsida www.densia.se Plusgiro 51 00 68-0. Bankgiro 5195-2208. Innehar F-skattsedel
Stockholm 2016-02-02 LW 76 710-2 T e k n i s k u t r e d n i n g avseende del av fastigheten Uppsala Luthagen 64:6 Vasagatan 1 A-C och Gluntens Gränd 1 i Centrala Uppsala Uppdrag Av Brf Vasahuset har undertecknat företag fått i uppdrag att utföra en teknisk undersökning av del av byggnaden på rubricerad fastighet. Fastigheten skall genomgå en tredimensionell fastighetsdelning varför delar av installationerna kommer att delas mellan två fastigheter. Utredningen skall användas vid upprättandet av en ekonomisk plan i samband med bostadsrättsföreningens köp av del av fastigheten samt vid underhållsplanering i del av fastigheten. Enskilda lägenheters och lokalers behov av renovering ingår ej i undersökningen och redovisningen. Utlåtandet innehåller sålunda en bedömning av behovet de närmaste 10 åren av planerade underhållsåtgärder i del av byggnaden samt en grov kostnadsbedömning av varje åtgärd. Endast de ekonomiskt betydelsefulla åtgärderna är upptagna, små åtgärder och årligt löpande underhåll är utelämnade. Betydande behov av renovering, som enligt vår bedömning tillhör enskilda lägenheter och lokaler, och / eller betydande åtgärder som bedöms rimliga för att uppnå en godtagbar modern standard och / eller betydande åtgärder som bedöms ingå i det årligt löpande underhållet finns angivna under noteringar och upplysningar. Besiktningsförhållanden Besiktningen utfördes 2015-06-24, kl 10,00 och 2016-01-20 Vädret var mulet med regn och temperaturen ca 15 C. Speciella omständigheter: Byggnaden skall genomgå en tredimensionell fastighetsdelning varför exakta gränser ej är kända. Vid första besiktningen medverkade: Jan Bjurfors och Johannes Ringström Vid andra besiktningen medverkade Jonas Jensen och Michael Petterson Alla allmänna och tekniska utrymmen som ska ingå i Brf fastigheten var besiktningsbara utom uthyrda förråd. Följande bostäder besiktigades: A 1301 och 1401, B 1002 och 1102, C 1102 och 1302.
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 2 (10) Förutsättning för besiktningen Fastigheten Luthagen 64:6 ska genomgå en tredimensionell fastighetsdelning. Delningen är ännu inte fastställd varför gränser, GA och servitut kan komma att ändras. Förutsättningen för den utredning som jag gjort är på uppgifter från Michael Pettersson på Setune. Uppgifter har fåtts dels angående hur delningen ska ske, tänkta fastighetsgränser, GA anläggningar och byggnaden tekniska skick samt vad som ska vara renoverat / åtgärdat innan en försäljning. Uppgifter angående delning och GA Delningen kommer att innebära att: Gårdshuset bildar en egen fastighet, F1 Vinden på huvudbyggnaden bildar en egen fastighet, F2 Från bottenplan till och med plan 4 i huvudbyggnaden bildar en egen fastighet, F3 Källaren kommer att tillhöra fastigheten F3 men fastigheten F2 kommer att ha servitut på tre rum för vindslägenheternas förråd samt servitut på att få dra nya stråk med vatten, avlopp och elledningar från vinden ut till kommunala anslutningspunkter. Hissar, trapphus och entré portar i uppgångarna 1A, 1B och Gluntens gränd 1 blir GA för F2 och F3. Fördelningstal kommer att upprättas för drift och skötsel. Trapphus 1C kommer att ligga inom fastigheten F3 Gården med tillhörande sophus kommer att tillhöra fastigheten F3 men F1 och F2 kommer att ha servitut för utrymmen för avfallshantering. Vinden, fastighet F2, kommer att ha helt separerade vatten, avlopp och elektriska dragningar från vindsbjälklaget till kommunal anslutningspunkt. Servitut för utrymme genom F3 ska finnas. I min utredning förutsätter jag att gemensamhetsanläggningar inte tas hänsyn till utan att avgifterna till anläggningarna skall räcka både till drift och underhållskostnader. Det betyder att hissarna, trapphusen, portar och avfallshantering inte tagits hänsyn till i min tekniska utredning. Viss information angående de installationer och ytor som tillhör GA kan dock ha beskrivits i nedanstående text.
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 3 (10) Uppgifter angående byggnaden skick och kommande renoveringsarbeten. Byggnaden totalrenoverades och grundförstärktes 1970/1971 Alla vatten och avloppsrör i trapphus A har bytts under de senaste 10 åren. Totalt 10 stycken lägenheter. Utöver ovanstående så renoveras nu 7 stycken lägenheter med partiellt stambyte. Kulverten för värme och varmvatten till gårdshuset ska tas bort. Två av hissarna skall förlängas. Alla tre hissarna kommer emellertid vara nyrenoverade. Entréportarna skall renoveras till god standard. Lägenhetsdörrarna skall anpassas så att de uppfyller ställda krav på brandskydd. Trapphuset i Gluntens Gränd skall ytskiktsrenoveras. Gårdens mark ska återställas till gott skick. Kort beskrivning av fastigheten och byggnaden Fastigheten är bebyggd med två byggnader, ett bostadshus uppfört i fem våningsplan samt källare och vind. På bakgården finns parkeringsplatser och ett gårdshus. Antal lägenheter 41 st, bostadsyta ca. 4 938 m² samt en lokalyta ca. 163 m² Byggnaden: Huset uppfördes år: 1906-1912 Större underhåll som på senare tid har utförts: (enligt uppgifter erhållna i samband med besiktningen) Grundläggning: Källarytterväggar: Stomme: Bjälklag (bedömda): 1. Grundförstärkning 1970. 2. Renovering stammar och el 1970 3. 10 stycken lägenheter stambytta 2000-2014. 4. Sju lägenheter renoverade med partiellt stambyte 2015. Troligen på rustbädd på lera. Byggnaden är enligt uppgift grundförstärkt i början på -70 talet. Sten och betong Tegel Bjälklag över källare: Järnbalkar med tegelvalv. Mellanbjälklag: Trä och järnbalkar Vindsbjälklag: Trä och järnbalkar
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 4 (10) Gård, gårdsutrustning: Balkonger: Fasader: Fönster: Yttertak: Entréer, trapphus: Hiss: Tvättstuga: Tvättutrustning: Lägenhetsförråd: Sophantering: Parkeringsplatser och körytor. Mot gatan balkongplattor är stål, mot gården i betong. Mot gatan räcken i smide mot gården i skärmar av plåt. Slätputsade mot gården och putsade rikligt ornamenterade mot gatorna. Byggnaden är uppförd i Jugendstil. 2 - glas kopplade med karmar och bågar av trä. I trapphusen är det 1+1 glas med bågar och karmar av trä. Sadeltak med takbeläggning av plåt och tegel. Ej fastighetens. Trapp- och golvbeläggning marmor/cementmosaik, väggarna och taken är målade. Det finns totalt 3 hissar, blir GA. Tvättstuga finns i källaren. 3 st. tvättmaskiner, 2 st torktumlare Separat mangelrum med mangel. Separat torkrum med torkaggregat. Finns i källaren. Sopkärl på gården, blir GA. Uppvärmning: Vattenburen fjärrvärme från en undercentral från 1985. Ventilation: Självdragsventilation i alla bostäder. OVK (Obligatorisk Ventilations Kontroll) bör utföras efter det att lägenheter inretts till bostäder. Se noteringar och upplysningar.
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 5 (10) Kort rumsbeskrivning av lägenheter. De vanligast förekommande ytskikten beskrivs nedan. (G = golv, V = väggar, T = tak, Ö = övrigt) Hall G Parkett, sten eller plastmatta V Tapet / målade T Målat Vardagsrum G Parkett V Tapet T Målat Ö Eldstäder finns i några lägenheter Sovrum G Parkett / plastmatta / furugolv V Tapet T Målat Kök G Parkett / linoleum V Tapet / målade T Målat Ö Mycket varierande köksinredning med bänk- och skåpinredning, elektrisk spis med ugn och kyl/frys. De mindre lägenheterna har trinett placerad i rummet/hallen. Badrum. G Klinker V Kakel T Målat Ö Mycket varierande standard med badrumsinredning med badkar eller dusch, WC och tvättställ. I de renoverade lägenheterna finns golvvärme Balkonger G Metall Räcke Metall, smide.
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 6 (10) Noterade brister Kostnaderna för åtgärderna är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. 1. Byggdel: Fönster och balkongdörrar Brist, fel/skada: Fönster och balkongdörrar har eftersatt underhåll. Fönster mot gården bedöms vara utbytta på -60 talet medan fönster mot gatorna bedöms vara till stor del från byggnadsåret. Bedömd åtgärd: Fönster och balkongdörrar måste renoveras. Yttre fönsterbåge demonteras och renoveras på verkstad medan karmen renoveras på plats. Inre fönsterbåge och karm invändigt är den enskilde lägenhetsinnehavarens ansvar. Nya tätlister monteras och gångjärn samt låsmekanismer justeras. Omfattningen och kostnaden för renoveringen är mycket svårbedömd eftersom rötskadornas omfattning först går att upptäcka när renoveringen startar. Mängd: Ca 1 450 fönsterluft av varierande storlek och 22 stycke större fönsterpartier vid balkongerna. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 3 500 000 kr 2. Byggdel: Balkonerna Brist, fel/skada: Balkongerna mot gatorna är järnbalkar vilka går genom ytterväggen och in i våningsplanens bjälklag. Alternativt är balkongens järnbalkar skruvade i tegelstommen och bärs till viss del upp av konsolerna. Båda dessa typer är kända för att kunna ha skador i infästningarna. Skadorna är rostskador på bärande järnbalkar. Vid besiktningen noterades putssläpp vid några av balkongernas infästningar i fasaden, dessa kan tyda på att järnbalkarna är rostiga. Balkongerna mot gården har en gjuten platta med skärmar i plåt. Bedömd åtgärd: En besiktning och materialprovning bör göras av balkongerna mot gatorna. Eventuella kostnader för att åtgärda balkongerna går ej att bedöma innan en kontroll utförts av sakkunnig. Mängd: Ca 21 balkonger mot gatan. Aktualitet: Snarast Bedömd kostnad: Ca 50 000 kr (avser endast kontroll, eventuella åtgärder tillkommer)
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 7 (10) 3. Byggdel: Fasaderna Brist, fel/skada: Fasaderna har putsskador, sprickor och missfärgningar. På sikt kommer fasaderna att bli sämre med mera putssläpp och missfärgningar. Bedömd åtgärd: Min bedömning är att fasaderna bör renoveras. All lös puts tas ner och putsas om. Hela fasaderna färgas. Arbetet utförs med fördel då byggnadsställningar finns för vindsbygget. Mängd: Ca 4 500 kvm Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 5 000 000 kr 4. Byggdel: Vatten och avloppsrör Brist, fel/skada: Vatten och avloppsrör är delvis utbytta i byggnaden. Större delen av vattenrören är troligen från 1970 då större renoveringar utfördes. Det kan dock finnas galvade kallvattenrör kvar i byggnaden. Avloppsrören är till stor del från 1970 men har delvis bytts ut då renoveringar utförts i lägenheterna. Enligt uppgift är 17 lägenheter renoverade mellan 2005 och i dag. Enligt uppgift är då partiellt stambyte utfört. I källare är rörens ålder och kvalité mycket varierande och omfattningen av moderniseringen oklar. Inkommande vattenrör är galvat stål. Bedömd åtgärd: Rören upp i byggnaden och inne i lägenheterna kommer att behöva bytas då renoveringar utförs i de lägenheter som inte är renoverade under de senaste 10 åren. Vatten och avloppsrör byts då från lägenheten under till bjälklagsgenomförningen mot ovanliggande lägenhet. Merkostnaden i samband med renoveringsarbeten bedöms till ca 20 000 kr/lägenhet. Vatten och avloppsrör i källare och under källargolven behöver inventeras och där de är föråldrade byts de ut mot nya. Eventuellt kan man överväga att relina rören under källargolven om de är svåra att byta. I samband med att detta utförs måsta märkning av rören göras där information av vad de innehåller samt flödesriktning. Alla ventiler och kranar märks, gruppschema görs och de kranar/ventiler som är gamla byts. Byt inkommande vattenledning. Mängd: 24 lägenheters vatten och avlopp. Alla installationer i källare ses över och ca 50% byts mot nytt. Aktualitet: Snarast Bedömd kostnad: Ca 2 000 000 kr
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 8 (10) 5. Byggdel: Tvättstugans maskinella utrustning Brist, fel/skada: Tvättstugans maskiner är ca 10 år gamla. Kvalitén är avsedd för flerbostadshus men av enklare kvalité. Maskinerna bedöms ha en teknisk livslängd på ca 15 år. Bedömd åtgärd: Byt ut maskinerna då driftstörningar och kostsamma reparationer uppkommer. Maskinerna byts då med fördel till maskiner av god kvalité avsedda för flerbostadshus. Maskinerna bör även kopplas in på varm- och kallvatten för att ge snabbare tvättider och bättre ekonomi. Mängd: Tre tvättmaskiner och två torktumlare. Aktualitet: Inom 5 år Bedömd kostnad: Ca 160 000 kr 6. Byggdel: Trapphusen i uppgång 1C Brist, fel/skada: Trapphuset bedöms vara i relativt gott skick men övriga trapphus ska enligt uppgift renoveras vilket betyder att skicket kommer att vara olika i trapphusen. Bedömd åtgärd: Renovera trapphuset genom att utföra målning av väggar, tak dörrar samt polera golv och trappor Mängd: Ett trapphus Aktualitet: Inom 5 år Bedömd kostnad: Ca 200 000 kr 7. Byggdel: Källargångar Brist, fel/skada: Källargångar och gemensamma utrymmen i källaren är slitna och kommer troligen att slitas ännu mer när vindslägenheternas rör ska dras genom ytorna. Bedömd åtgärd: Utför målningsunderhåll av samtliga ytor i källargångar och allmänna utrymmen. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 300 000 kr 8. Byggdel: Elektriska installationer i källare Brist, fel/skada: Elektriska installationer är av varierande ålder och skick. Stora delar av installationerna är från 70-talet. Uppmärkningen av installationerna är bristfällig. Bedömd åtgärd: Gör en inventering av installationerna och modernisera de delar som är uttjänta. Märk med gruppschema och förbrukare. Mängd: Elektriska installationer i källare. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 600 000 kr
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 9 (10) 9. Byggdel: Undercentralen Brist, fel/skada: Undercentralen för fjärrvärme är från 1987 och har uppnått teknisk livslängd. Troligen kommer driftsstörningar och reparationer att uppkomma. När anläggningen åldras sjunker även verkningsgraden. Bedömd åtgärd: Byt ut anläggningen mot en ny undercentral. Mängd: En komplett undercentral Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 200 000 kr Sammanställning. Kostnaderna är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. Aktualitet Punkterna Kostnad kr Snarast 2 och 4 Ca 2 050 000 kr Inom 3 år 1, 3, 7, 8 och 9 Ca 9 600 000 kr Inom 5 år 5 och 6 Ca 360 000 kr Inom 10 år - - Totalt Ca 12 010 000 kr Lägenhets - och lokalreparationer är ej inräknat. Till ovanstående kommer årligt löpande underhåll, normala årliga driftskostnader samt oförutsedda kostnader.
Uppsala Luthagen 64:6 Sid 10 (10) Noteringar och upplysningar. Angivna kostnader är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. 1. Ventilationen i byggnaden kommer troligen att ändras då lägenheter byggs på vindsplanen. En del kanaler kommer att ändras och lufttrycket i byggnaden kommer att ändras. Min rekommendation är att OVK utförs för BRF fastighetens ytor innan en försäljning av den avstyckade fastigheten. 2. Om inte föreningen har den kunskap som krävs vid upphandling/projektering av ovanstående arbeten rekommenderas att föreningen anlitar en konsult för projektering, upphandling, kvalitetsansvar, besiktning och byggledning. Kostnaden för detta varierar normalt inom 8-18 % av entreprenadkostnaden. Kostnaden är inte medräknad i ovanstående sammanställning. 3. Det finns ingen dokumentation angående det systematiska brandskyddsarbetet. Vi rekommenderar att ett systematiskt brandskyddsarbete upprättas samt att en person anlitas eller tar ansvaret för att arbetet vidareutvecklas/underhålls. Densia AB Lars Widebeck Civilingenjör och Byggnadsingenjör SBR. Bilagor: Fotografier