Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om budgivning. Prövning av om en fastighetsmäklare har haft skyldighet att meddela en spekulant om att en annan spekulant har återtagit sitt bud. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har initierat ett tillsynsärende mot NN med anledning av Allmänna reklamationsnämndens (ARN) beslut den 30 juni 2014 (Änr 2014-01091). NN har på begäran av Fastighetsmäklarinspektionen gett in ett yttrande i detta ärende. Hon har lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpeavtalet, budhistoriken och en skrivelse från säljaren. Allmänna reklamationsnämndens beslut ARN rekommenderade NN att betala 25 000 kr till köparen av en bostadsrätt, vilken hade kritiserat hennes hantering av en budgivning. Av ARN:s beslut framgår bland annat följande. Den 6 november 2012 köpte den person som var anmälare i ARN en bostadsrätt för 3 200 000 kr. I budgivningen deltog en annan budgivare som POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) visade sig vara hans nya granne. Anmälaren, som senare blev köpare, lade först ett bud på 3 160 000 kr och grannen kontrade med ett bud på 3 175 000 kr. Anmälaren bjöd då 3 200 000 kr med krav på tillträde ett visst datum. Efter en tid upplyste mäklaren anmälaren om att säljaren tänkte gå med på grannens bud om 3 175 000 kr. Grannen drog emellertid tillbaka budet, vilket anmälaren inte informerades om. Han ansåg därför inte att han skulle betala ett högre belopp än de 3 160 000 kr som var hans första bud. NN motsatte sig köparens krav och anförde bland annat följande till ARN. NN bestrider ansvar. Enligt NN:s uppfattning stämmer inte påståendet om att den andre budgivaren hoppat av, vilket även styrks av bifogad budlista. Hade den andre budgivaren valt att återkalla sitt bud hade NN givetvis informerat av detta samt infört en notering i budförteckningen. Det påstås att säljarna skulle varit villiga att överlåta sin bostadsrätt till en lägre köpeskilling än det bud som köparna lagt. NN har inget minne av att säljarna skulle haft den inställningen. För att bringa klarhet i frågan har NN kontaktat säljarna som bekräftat att de inte var villiga att överlåta bostadsrätten till det lägre budet. Sammantaget är NN:s inställning att hon inte agerat i strid med fastighetsmäklarlagen eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter, varför någon skadeståndsskyldighet eller annan anledning att utge ersättning inte föreligger. Av det som framkommit kan inte heller anses uppfylla köparens bevisbörda för de påståenden som framförts från deras sida mot NN. ARN anförde i sin bedömning bland annat följande. Skadestånd Av 8 fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed samt tillvarata både säljarens och köparens intresse. Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter enligt 8-22, ska han eller hon enligt 25 ersätta uppkommen skada. Av allmänna rättsliga principer följer att det är den som påstår
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) att någon annan har agerat vårdslöst, i detta fall [köparen], som också har bevisbördan för sitt påstående. Det åligger även [köparen] att styrka den påstådda ekonomiska skadan som uppkommit till följd oaktsamheten. Efter genomgång av samtliga handlingar i ärendet anser nämnden det bevisat att [grannen] drog tillbaka sitt bud om 3 175 000 kr samt att [köparen] inte fick upplysning om denna omständighet före köpet. Enligt nämndens bedömning har NN åsidosatt sina skyldigheter som fastighetsmäklare då hon underlåtit att upplysa [köparen] om det tillbakadragna budet före köpet. Hennes åsidosättande har varit oaktsamt. Eftersom utredningen i ärendet visar att säljarna varit villiga att godta budet om 3 175 000 kr men inte budet om 3 160 000 kr anser nämnden det skäligt att [köparen] ska försättas i samma läge som om han hade lagt budet om 3 175 000 kr istället för budet om 3 200 000 kr. Nämnden rekommenderar därför NN att betala 25 000 kr till [köparen]. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har funnit följande vid granskningen av handlingarna i ärendet. Säljarens skrivelse är daterad den 6 augusti 2014 och har följande lydelse. 1. 2. Försäljning (gata och nr) Affärens avslut gick på det sättet: Vi erbjud budgivarna i tur och ordning: Som första alternativ erbjud vi [grannen] att köpa lägenheten för 3 175 000 kr med tilltärde 1 januari. Om [grannen] inte var intresserad skulle [köparen] som alternativ två erbjudas att köpa lägenheten för 3 200 000 med tillträde 1 mars. Skillnaden i priset i de två alternativen berodde på att vi hade dubbla boende kostnader om tillträdet blir 1 mars som [köparen] önskade sig och under 3,2 mkr skulle vi aldrig sälja. [Köparen] accepterade att köpa lägenheten för 3 200 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har anfört bland annat följande. Säljaren sa att grannen ville köpa lägenheten och slå samman den med sin
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) egen lägenhet. Grannen var med i den första omgången av budgivningen och lade ett bud på 3 075 000 kr. Därefter fick grannen frågan om hon ville lägga 3 175 000 kr, men hon sa att 3 150 000 kr var hennes högsta bud. Lägenheten annonserades ut på nytt med ändrat pris och nya visningstider. Den spekulant som blev köpare var mycket intresserad av lägenheten. Grannen hoppade på nytt in i budgivningen och lade ett bud på 3175 000 kr. Den blivande köparen bjöd 3 200 000 kr. Grannen förklarade att hon hade passerat sin smärtgräns och att hon inte skulle lämna något högre bud. Det blev inte någon försäljning efter denna budgivning, eftersom säljaren vid detta tillfälle inte ville sälja lägenheten till den med den blivande köparen. Grannen erbjöds i stället att köpa lägenheten för 3 175 000 kr under förutsättning att hon kunde tillträda lägenheten den 1 januari 2013. I annat fall skulle den blivande köparen erbjudas att köpa lägenheten för 3 200 000 kr med tillträde den 1 mars 2013. Hon kontaktade på nytt grannen som sa att hon inte längre var intresserad av att köpa lägenheten. Därefter erbjöds den blivande köparen att köpa lägenheten för 3 200 000 kr, vilket han accepterade. Köparen visste hela tiden att han bjöd mot grannen. Han hade möjlighet att kontrollera budgivningen direkt efter undertecknandet av köpekontrakt i samband med att han fick tillgång till budlistan. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Fastighetsmäklarinspektionen prövar inte skadeståndsanspråk. Det gör däremot Allmänna reklamationsnämnden och allmän domstol. Inspektionen prövar däremot om en fastighetsmäklare har agerat i strid mot fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed. Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Hanteringen av budgivningar är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer att en mäklare bland annat har att iaktta följande vid sin hantering av budgivningen. Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur budgivningen kommer att gå till och hur de bör lämna sina bud. Mäklaren ska också informera om eventuella krav eller önskemål
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) från säljaren. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om en spekulant inte har lämnat sitt bud på det sätt som bestämts. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet. Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren och köparen har undertecknat köpekontraktet. Det framgår av säljarens yttrande att denne erbjudit grannen att köpa till det näst högsta budet under förutsättning att tillträdesdatumet tidigarelades. Enligt säljaren var det pris som köparen fick betala beroende av att hans datum för tillträde var senare än det som hade aktualiserats med grannen. Det förhållandet att en säljare väljer att acceptera ett bud med beaktande av ett visst tillträdesdatum är inte något som en mäklare råder över. Enligt inspektionen kan det heller inte anses ankomma på mäklaren att i ett sådant läge särskilt informera övriga spekulanter om att säljaren varit beredd att under vissa förutsättningar sälja till någon som inte lagt det högsta budet eller att den som fått erbjudandet inte accepterat. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN inte kan anses ha agerat i strid med god fastighetsmäklarsed i samband med sin hantering av budgivningen i den aktuella förmedlingen. Ärendet avskrivs därför.