DP 1090 Detaljplan för fastigheten Strutsen 18 mm, Centrum, Ängelholms kommun, Skåne län PLANBESKRIVNING Planområde 1 (10)
HANDLINGAR Planhandlingarna till antagande är följande: denna planbeskrivning med genomförandedel och illustrationer detaljplanekarta med planbestämmelse, skala 1:500 samrådsredogörelse granskningsutlåtande fastighetsförteckning (ej bilagd) PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med detaljplanen är att möjliggöra om- och tillbyggnad för befintlig hotellanläggning samt upphäva gällande tomtindelning för rationellare utnyttjande av mark. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen för handläggs med enkelt planförfarande och förväntas kunna antas av Kommunstyrelsen fjärde kvartalet 2015. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004, se nedan under rubriken Tidigare ställningstagande; Översiktsplan. Området berör inga riksintressen. Konsekvenserna av planen förväntas inte ge upphov till överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. Se nedan under rubriken Behovsbedömning av miljöbedömning; Miljökvalitetsnormer. PLANDATA Lägesbestämning och areal Planområdets läge framgår av översiktskartan på försättsbladet. Planområdet omfattar fastigheten Strutsen 18 samt en mindre del av Strutsen 14 och gränsar till Östergatan och omges i övrigt av kvartersmark. Planområdets areal är 2540 kvm. Markägoförhållanden Fastigheten Strutsen 18 ägs av Fastighetsbolaget Backahill och Strutsen 14 är i privat ägo. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I gällande översiktsplan för Ängelholms kommun, ÖP 2004, är området utpekat som område för befintlig blandad bebyggelse med bostäder, service och arbetsplatser. 2 (10)
Detaljplaner Planområdet är detaljplanelagt sedan tidigare. Detaljplanens genomförandetid har gått ut. Detaljplaneprogram Då ingen ändrad användning föreslås upprättas inget planprogram. Kommunala beslut i övrigt 2014-06-24 uppdrog byggnadsnämnden åt stadsarkitektkontoret att häva tomtindelningen i kvarteret och åstadkomma en ändamålsenlig fastighetsindelning kring hotellet Paletten. 2015-04-29 uppdrog kommunstyrelsen åt planavdelningen att komplettera det tidigare uppdraget från byggnadsnämnden med en översyn av detaljplanen i syfte att möjliggöra den skisserade om och tillbyggnaden, vilken inte helt ryms inom gällande plan. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING Planenheten bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 4 kap 34 eller i Miljöbalken 6 kap 11, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen (1998:905). En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därför inte behöva upprättas. Sammanfattning av konsekvenser De frågor som bedöms vara av vikt för behovsbedömningen för den här planen är att Ängelholms kommun saknar ett centralt beläget hotell i tillräcklig storlek för besökande till kommunen och med goda möjligheter att konferenser mm. Miljökvalitetsnormer I dag finns fyra förordningar om miljökvalitetsnormer; en för föroreningar i utomhusluft, en för vattenförekomst, en för olika parametrar i fisk- och musselvatten och en för omgivningsbuller. Luftföroreningar Luftkvalitetsförordningen (2010:477) anger normer för ämnena kvävedioxid/kväveoxid, svaveldioxid, bly, partiklar (PM10 och PM2,5), bensen, kolmonoxid, ozon, arsenik, kadmium, nickel och bens(a)pyren i utomhusluft. I luftkvalitetsmätningarna som genomförts i Ängelholms kommun vid årsskiftena 2002/2003 och 2008/2009 låg samtliga värden långt under gränsvärdena och värdena från 2002/2003 hade knappt förändrats i mätningarna 2008/2009. Luftkvaliteten bedöms inte påverkas negativt av planförslaget och miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas på grund av förslaget. Vattenförekomst Vattenförekomster inom planområdet utgörs enbart av grundvatten. Grundvattenstatus bedöms som kvantitativt och kvalitativt god. Planförslagets 3 (10)
genomförande bedöms inte medföra sådan påverkan på grundvattnet att miljökvalitetsnormerna inte kan hållas. Fastigheten är ansluten till det kommunala ledningsnätet. Omgivningsbuller I förordningen om omgivningsbuller (2004:675) uppges att skyldighet att kartlägga buller och upprätta åtgärdsprogram finns för kommuner med över 100 000 invånare. Ängelholms kommun har cirka 40 000 invånare. Slutsats Konsekvenserna av planen förväntas inte ge upphov till överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur Ingen natur ingår i planområdet Mark och vegetation Ingen naturlig vegetation finns. Viss plantering kan bli aktuell. Landskapsbild Planområdet ingår i stadslandskapet för de centrala delarna av Ängelholm. Geotekniska förhållanden De geotekniska förutsättningarna för kompletterande bebyggelse bedöms som goda. Markradon Det har visat sig att inom vissa områden i Ängelholms kommun som tidigare är bedömda som lågriskområden har det uppmätts förhöjda värden. Därför bör man alltid kontrollera markradonet vid nybyggnation. Fornlämningar Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet, skulle under mark dolda fornlämningar påträffas under markarbete ska arbetet avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. Lokalklimat Klimatet kan betecknas som innerstadsklimat. Risk för skred och höga vattenstånd Det finns inga risker för ras och höga vattenstånd. Bebyggelseområden Detaljplanen innehåller en mindre del av bostads- och handelsfastighet, Strutsen 14. Denna del kommer att fastighetsbildningsmässigt överföras till Strutsen 18 och i huvudsak användas som gemensam tillfart och innehåller ingen bebyggelse förutom en utvändig utrymningstrappa för hotellbyggnaden. 4 (10)
Hotell Planen innehåller om- och tillbyggnad av befintlig hotellverksamhet. Byggnationen som föreslås är från 1 våning upp till 6 våningar och källarplan. En anpassning till befintlig byggnad på fastigheten Strutsen 7 sker genom nedtrappning med en våning. Källarplanet rymmer i huvudsak utrymmen för konferenser och teknisk utrustning samt garage. Bottenplanet innehåller restaurangdelar, reception och samlingsrum mm. Övriga våningsplan innehåller cirka 90 hotellrum. Kompletterande butiker kommer att finnas i gatuplanet. Hotellbyggnaden idag Modellfoto, ide till om och tillbyggnad av hotellet 5 (10)
Offentlig service All tänkbar service finns i de centrala delarna av Ängelholm. Kommersiell service Planområdet utgör i dag och kommer att i än större utsträckning att utgöra en del av Ängelholms kommuns kommersiella utbud. Tillgänglighet Byggnader inom planområdet ska utformas på ett sådant sätt att de blir tillgängliga även för personer med nedsatt rörelseförmåga. Byggnadskultur och gestaltning Stadsbild Området ingår som en del i Ängelholms centrumbebyggelse. Skyddsrum Skyddsrumsområde finns inte inom Ängelholms kommun. Friytor Det saknas friytor inom planområdet, närmaste fria yta är stadsparken cirka 200 meter från planområdet. Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Östergatan som passerar planområdet är en betydande gata i Ängelholms gatusystem. Den är en genomfartsgata som förbinder infartsvägen Klippanvägen med stadens centrum. Gång- och cykelbanor finns på båda sidorna om gatan. Viss begränsad parkering och angöring finns utmed gatusträckningen. En viss ombyggnad och anpassning av Östergatan till nybyggnationen är önskvärd. Utformningen av gaturummet kommer att ske i samråd mellan exploatören och kommunen. Eftersom all växtlighet tas bort på grund av nybebyggelse är det av största vikt för miljön i området att kompletterande planteringar genomförs, en princip till utformning av gaturummet visas på ovanstående modellfoto. Östergatans bredd är 15 meter. Kollektivtrafik Ängelholms två stadsbusslinjer passerar Östergatan. Hållplatser är belägna för linje 1 vid Nybron och Bruksgatan, för linje två vid Rönne gymnasium och Bruksgatan. Stadsbusslinjerna har båda god anknytning till järnvägsstationen med pågatåg, SJ- tåg och Öresundståg. Parkering, utfarter, varumottagning Parkeringen till hotellet sker i dag på gården norr om hotellet och i garage. Efter ombyggnaden, som tar gården i anspråk för bebyggelse, kommer parkering enbart att ske i garaget, tillfarten till garaget sker från Vaktgatan. Antalet tillgängliga parkeringsplatser i garaget är 31 st. Ytterligare 45 parkeringsplatser som kan knytas till planområdet finns i kvarteret Påfågeln. Angöring och varumottagning sker från Östergatan. Antalet parkeringsplatser uppfyller inte kraven som ställs i gällande parkeringsnorm för Ängelholms kommun från 1991, normen är 24 år 6 (10)
gammal. Mycket har hänt under dessa år som gått utan att normen förändrats eller setts över. Kollektivtrafiken har vuxit med Pågatåg och Öresundståg. Busstrafiken har också ökat, både Stadsbusslinjer och Regionbusslinjer har mer omfattande linjedragningar och tätare trafik. Detta ärende som planenheten har på sitt bord, om- och tillbyggnaden av hotell Paletten (hotellet kommer att byta namn till hotell Engelholm) aktualiserar behovet av en ny parkeringsnorm för Ängelholm, eller att avsteg görs från den gällande normen, som efter utredning föreslås ligga mer i linje med normer som framtagits under senare tid i jämförbara kommuner. Gällande parkeringsnorm för hotell i Ängelholm är 26 bilplatser/1000m2 BTA. Backahill som är beställare av planen har gjort en egen undersökning av jämförbara kommuner och städer i landet som Partille, Östersund, Västerås, Gävle och Örnsköldsvik, där motsvarande bilplatsantal är mellan 10-14, alltså i snitt mindre än hälften av Ängelholms norm. Man anför att det finns fog för att behovet för ett centralt beläget hotell i Ängelholm, med goda kommunikationer via buss, tåg, flyg och cykel borde ligga i storleksordning med de nämnda städerna. En kontroll med involverad hotellkonsult ger också stöd för ett antagande om följande behov: Hotell Engelholm 13 bilplatser/1000m2 BTA, 0,6 bilplatser/gästrum, antal platser 56. Detta kan tillgodoses i parkeringsgaraget 31 platser samt i intilliggande kvarter 25 platser. (ytterligare ledig kapacitet finns på den sistnämnda platsen). Vid en studie som planenheten utfört har samma iakttagelser gjorts i mer närbelägna städer, här har man ändrat normer under senare år. Lund 2013, Helsingborg 2007, Falkenberg 2011 och Eslöv har en förändring på gång under 2014-2015. Där man inte angett antal bilplatser ska antalet bestämmas efter särskild utredning. Samma princip som föreslås tillämpad i detta ärende. Genomgående är att man minskar kraven på p-platser, mest i de centrala delarna av städerna, detta för att främja möjlighet till förtätning i centrum och i kollektivnära lägen och därmed kunna realisera byggprojekt som avstannat bland annat på grund av problem med att uppfylla kraven i tidigare gällande parkeringsnormer. För planen ska gälla: P-norm 13 bilplatser/1000m2 BTA 0,6 bilplatser/gästrum 7 (10)
Parkering Kv Påfågeln 25 p-platser Parkering garage Kv Strutsen 31 p-platser Hotell Engelholm Parkering till Hotell Engelholm Störningar Östergatan som passerar förbi området är en betydande gata i staden, hastighetsbegränsningen är 30 kmt, enligt senaste beräkningen från oktober 2014 har Östergatan en årsmedeldygnstrafik på 5857fordon. Detta medför buller och krav på dämpning i fönster och fasad samt föreskrift om bra ventilation. Riksdagen antog den 20 mars 1997 propositionen Infrastrukturinriktning för framtida transporter, 1996/97:53. Under pågående planarbete har en ny Förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader utfärdad 2015-04- 09. Bullervärden i denna planbeskrivning har uppdaterats i enlighet med den nya förordningen. Här anges riktvärden för trafikbuller som normalt inte bör överskridas vid nybyggnation av bostadsbebyggelse eller vid nybyggnation alternativt väsentlig ombyggnad av trafikinfrastruktur: 30 dba ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximalnivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 50 dba ekvivalent ljudnivå samt 70 dba maximalnivå utomhus vid uteplats om sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. I de fall utomhusnivåerna, på grund av det centrala läget i staden, inte kan reduceras till nivåer enligt ovan bör, enligt propositionen, inriktningen vara att inomhusvärdena inte överskrids. Östergatan är en innerstadsgata med en bredd på 15 meter. Ekvivalentnivån för Östergatan är beräknad till 61-63 dba och maximalnivån utomhus i fasadliv för Östergatan är beräknad till 81-85 dba. För fastigheten Strutsen 18 som är en hotellbyggnad med tillfälligt boende, restaurangdel och butikslokaler och kan i bullerhänseende jämföras med bostäder och därmed ha samma riktvärden inomhus. Hotellet har en lugn sida mot väster. Dämpningen i fönster och fasad för hotellbyggnaden bör vara 31-33 dba för att innehålla riktvärdet inomhus, samt föreskrift om anordnande av bra luftkonditionering. En dämpning i fasad och fönster planeras till 42 dba, Maximalnivån utomhus i fasadliv för Östergatan går inte att undvika. 8 (10)
Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheten är ansluten till det kommunala ledningssystemet. Tele och bredband Fastigheten är ansluten till tele och bredband. Värme Fastigheten är ansluten till kommunens fjärrvärmesystem. El Finns i området. PLANBESKRIVNING DP 1090 Avfall Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt kommunens föreskrifter. Utrymmet för avfallshantering ska följa gällande renhållningsordning. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Den nya detaljplanen ersätter fastighetsindelningsbestämmelser, ursprungligen fastställda som tomtindelning 1951-10-02, C 120, för den del av Strutsen 14 som ingår i planområdet. PLANENS GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Planförfarande Planen tas fram genom enkelt planförfarande Tidplan Detaljplanen förväntas kunna antas av Kommunstyrelsen fjärde kvartalet 2015. Genomförandetid Detaljplanens genomförande tid är 5 år. Ansvarsfördelning/Huvudmannaskap Kvartersmark inom planområdet är i enskild ägo, angränsande allmänplatsmark har kommunen som huvudman. Avtal Planavtal finns upprättat mellan Backahill Hotellfastigheter AB och Samhällsutvecklig/planenheten. Östergatan ingår inte i planområdet men påverkas av byggnationen. Ett avtal mellan Backahill Hotellfastigheter AB och kommunen beträffande utformning av Östergatans gaturum kan komma att upprättas. 9 (10)
DP 1090 PLANBESKRIVNING K52015t429 FASTI G H ETS RÄTTSL GA FRÅGOR Fastighetsbildning, gemens amhets anläggningat B ddigare inràttat serritut på Strutsen 14 överförs till Strutsen 18, för det tidigare servitutet bildas gemensamhetsanläggning för tillfat till de båda ingående fastigheterna. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Planavtal àr upprättat mellan Backahill Hotellfastigheter AB och Samhällsutveckling/planenheten. Östergatan ingår inte i planområdet men påvetkas av byggnationen. Ett avtal mellan Backahill Hotellfastigheter -AB och kommunen beträffande utformning av Östergatans gâturum kommer att upprättas. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Pàttäffas markförorerirg i samband med mark rbeten på platsen ska miljöenheten underättas i enlighet med miliöbalkens 10 kap. 11 $. Massorna som ska användas vid byggnationen fâr intevara förorenade och innan arbetet påbörjas ska en bedömning ha gjorts om det finns risk för att föroreningar kanpâtràffas. Vid osäkerhet om mâssorna kan vara förorenade så ska ptovtagning utföras. MEDVERKAN DE TJÄNSTEMÄN Planhandlingar ahat upprättats av planarkitekt Ralph Blomqvist, Pl nenheten Fastighetsförteckningen hzr frzmtagtts av Anna Simes kart och mät. Medverkande tjänstemtànhar ftån planenheten och mark och exploatering varit plantekniker Mariann Martell och exploateringschef Lars-Gunnar Ludvigsson. SAMHALLSUTVECKLING /PLANENHETEN 2015 ;/ Ralph Planchef Planarkitekt lnformation en ligt personuppgiftslagen ( PU L) Som inf< rmation vill vi upplysa om att pcrsonuppgiftcr s<. m inkommcr i ärcndct behandlas cndast i dctta spccifìka planärendc samt vid utlämnande av handlingar cnligt offcntlighetsprincipen. Kälk r:'i'ill fastighctsförteckning är; fastighctsinformationsregistret (FIR), statcns personadrcssregister (SP,\Ð. Iìyggnadsnämnden ansvarar för denna information. Om du vill ha yttcdigarc informati< n om hur dina personuppgiftcr används ellcr c m <Iu vill att dcssa skall ändras är vi tacksamma f<ir skriftligt besked r m dctta till Byggnadsnämn<1cn,262 80,\ngctholm. Tillhör detaljplan antagen av KS 2015-11-11 10 (10) Laga krall2015-12-14