Planbeskrivning Samrådshandling Ös 70/2012 PLANOMRÅDE Normalt planförfarande Detaljplan för fastigheten ÅTERVÄNDAN 1:24 m.fl. (Katrinelund) Örebro kommun Stadsbyggnad 2013-02-26 Samrådstid: 1 mars 26 april 2013 Handläggare: Per O Wallgren Karl Jonas Jonsson E-post: per-olov.wallgren@orebro.se Sweco Stadsbyggnad, Örebro kommun Box 33400 Stadsbyggnadshus 1 019-21 10 00 kundtjänst stadsbyggnad@orebro.se 701 35 Örebro Åbylundsgatan 8 A 019-21 15 63 fax www.orebro.se
VAD ÄR EN DETALJPLAN? Genom detaljplaner regleras markens användning och bebyggelsens utformning. Detaljplaner, som ser ut som en slags karta, innehåller juridiskt bindande bestämmelser för var man får bygga, vad byggnader och markområden skall användas till, byggnadshöjder, byggnaders utformning med mera. Byggrätten i detaljplanen anger den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en plats. Örebro består av ett lapptäcke av detaljplaner som reglerar vad som får byggas var. Mer information om hur detaljplanen arbetas fram finns under: http://www.orebro.se/detaljplan ÖVERGÅNGSBESTÄMMELSER Den 2 maj 2011 började en ny plan- och bygglag (2010:900) att gälla. Enligt de övergångsbestämmelser som finns i lagen ska planärenden som påbörjades innan detta datum göras efter det regelverk som finns i plan- och bygglagen (1987:10). Arbetet med denna detaljplan påbörjades efter den 2 maj 2011 och görs enligt de bestämmelser som finns i plan- och bygglagen (2010:900). NORMALT PLANFÖRFARANDE Den här detaljplanen genomförs med normalt planförfarande. Normalt planförfarande används när en föreslagen detaljplan har ett allmänt intresse och kan komma att medföra miljöpåverkan. 2
PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten Återvändan 1:24 m.fl. (Katrinelund) Örebro kommun HANDLINGAR Planhandlingen omfattar: - plankarta i skala 1:1 000 med planbestämmelser - denna planbeskrivning - fastighetsförteckning PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Området är i gällande plan avsett för bostäder i två våningar och medger en sammanlagd byggnadsarea på 400 m 2. Syftet med planen är att öka tillåten byggnadsarea för att på så sätt möjliggöra en grupp på 6-7 fritidshus liknande den som tidigare uppförts väster om området. Därigenom får man även ett bättre utnyttjande av den nya avloppsanläggningen. I nu gällande plan är strandskyddet upphävt och stranden privat. Ett ytterligare syfte med planen är att skapa ett gångstråk för allmänheten mellan de nya husen och Hjälmaren. LÄGE Området är beläget vid Södra Hjälmarestranden, Katrinelund, cirka 2 mil öster om Örebro och 5 km nordost om Stora Mellösa. Området ingår i ett pågående utvecklingsområde där restaurang (Sjökrogen), gästgiveri och ett tiotal fritidshus redan färdigställts. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen Merparten av Hjälmaren är klassad som riksintresse för friluftsliv. I fysisk riksplan för Sverige har Hjälmaren redovisats som område av stor betydelse för såväl kulturminnesvården som ur landskaps- naturvårds- och rekreationssynpunkt. Hjälmaren är också riksintresseområde för yrkesfiske och det miljöcertifierade fisket ska värnas. 3
Återvändan 1:24 Översiktskarta Översiktliga planer Merparten av Hjälmaren är klassad som riksintresse för friluftsliv. Delar av sjön har höga natur- och kulturvärden. Det är angeläget att stärka kontakten med sjön där förutsättningar finns. Nyetableringar läggs i anslutning till befintlig bebyggelse. I tidigare kommunala översiktsplaner anges att obebyggda strandområden vid Hjälmaren skall bevaras för friluftsliv och att nya hus endast får tillkomma i samband med planläggning av befintliga husgrupper. Kommunala beslut i övrigt Behov föreligger om att i översiktsplan för Hjälmarestränderna klarlägga en rimlig fördelning av markresurserna avseende bland annat naturvård, rörligt friluftsliv, fritidshusbebyggelse, landsbygdsutveckling med turism och upplevelser, areella näringar jordbruk och fiske. Katrinelund har i utredningar sedan 1970 talet pekats ut som utvecklingsområden för bad, båtliv, turism och rekreation. Detaljplaner Planområdet ingår i, och ersätter en mindre del av gällande detaljplan 1880-P671, som vann laga kraft 2010-07-01. Sydväst om området har nyligen antagits en detaljplan för Återvändan 1:23 m.fl. 1880-P753, som vann laga kraft 2012-02-07. 4
Behovsbedömning om betydande miljöpåverkan Bedömningen har gjorts att detaljplanen inte innebär en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap. 7 miljöbalken. En miljöbedömning, med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning, har därför inte upprättats enligt kraven i plan- och bygglagen 4 kap. 34. Beslut om planläggning Efter förfrågan från ägaren till Återvändan 1:24 m.fl. har Östernärke områdesnämnd 2012-04-17 50 (Ös 70/2012) beslutat att uppdra till Stadsbyggnad att teckna planavtal med sökanden samt att upprätta förslag till detaljplan. aktuellt planområde Gällande detaljplan med aktuellt planområde FÖRUTSÄTTNINGAR Markägoförhållanden Planområdet är i privat ägo. 5
Natur Mark och vegetation Marken stiger svagt mot nordost för att sedan slutta ned mot strandlinjen. Höjdryggen är mer markerad i den södra delen av området med en nivåskillnad på ca tre meter. Vegetationen utgörs av blandskog som glesats ut med gräsytor och planteringar i anslutning till de befintliga fritidshusen. En del solitärer i form av ädellövträd är värda att sparas Geotekniska förhållanden Någon geoteknisk undersökning har inte gjorts inom planområdet. Däremot har omfattande undersökningar gjorts för den väster om belägna avlopps- och infiltrationsanläggningen. (WSP Samhällsbyggnad). Här består jorden överst av 0.5 1 m torrskorpelera. Under denna följer lösare lera ned till ca 1.5 m. Leran vilar på fast friktionsjord, sannolikt morän. Det är troligt att liknande förhållanden råder inom planområdet. Förorenad mark Inga kända markföroreningar finns inom området. Radon Inga kända förekomster av radon har registrerats inom planområdet. Risk för skred/höga vattenstånd Risk för skred bedöms inte föreligga. Risk för höga vattenstånd bedöms kunna föreligga Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns i området. Utanför planområdet i väster finns en fornlämning som utgörs av en lastageplats från 1800-talet i form av en kallmurad brygga. Ca 150 m sydost om området finns en långgrund sandstrand benämnd Döparland. Döparland är enligt riksantikvarieämbetets registeruppgifter en plats med tradition, som har nyttjats till dop. Döparland 6
Bebyggelse Bostäder Två äldre fritidshus och en större förrådsbyggnad finns i området. Friytor Lek och rekreation Förutom kringliggande skog och strandområden erbjuder badplatsen vid Katrinelund utomordentliga möjligheter till lek och rekreation. Naturmiljö Den befintliga naturmiljön innefattar inga höga naturvärden förutom en del ädellövträd som är värda att bevaras. Vattenområden I vattenområdet får enligt gällande detaljplan anläggas bryggor och badplats. Gator och trafik Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Angöring sker via befintlig lokalgata längs områdets sydvästra gräns. Kollektivtrafik Området saknar kollektivtrafik Teknisk försörjning Vatten och avlopp Ett enskilt vatten- och avloppssystem har nyligen anlagts sydväst om planområdet. Avfall Kommunen har hand om allt hushållsavfall i området. För omhändertagande av övrigt avfall kan entreprenörer anlitas. Strandskydd I gällande plan är strandskyddet upphävt. Strandskyddet återinträder med anledning av att ny detaljplan upprättas. Strandskyddet omfattar land- och vattenområde intill 100 meter från strandlinjen vid normalt vattenstånd. Syftet med strandskyddet är att trygga förutsättningar för allmänhetens friluftsliv och att bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djuroch växtlighet 7
Strandområdet tillgängligt för allmänheten FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation I samband med att området bebyggs kommer marken att anpassas för detta. Föreslagen naturmark längs stranden iordningställs och förses med lämplig vegetation för det planerade gångstråket. Geotekniska förhållanden Föreslagen bebyggelse bedöms kunna grundläggas i mark utan omfattande grundförstärkningsåtgärder. Risk för skred/höga vattenstånd Enligt beräkning av SMHI kan Hjälmarens vattenyta vid extrema förhållanden komma att stiga ca 1,8 över nuvarande normalvattenstånd. Runt Hjälmaren bör man inte bygga på nivåer under den dimensionerande nivån +24,2 (RH 2000). Undantag kan göras för byggnader av lägre värde och byggnader av mer robust konstruktion Vattennivåerna inkluderar vindpåverkan. Hänsyn är tagen till framtida klimatförändringar fram till 2100. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. 8
Bebyggelse Bostäder Området föreslås bebyggas med sex eller sju friliggande fritidshus i högst två våningar. Husen kan lämpligen placeras parallellt med uppglasad gavel och terrass mot sjön. Möjligen kan några av de södra husen utformas med suterrängvåning där nivåskillnaden är större. Husen avses att upplåtas med bostadsrätt därför anges största byggnadsarea för hela fastigheten. Tillgänglighet Den nya bebyggelsen, gångstråket samt övrig mark inom planområdet ska på ett godtagbart sätt vara tillgängligt för rörelsehindrade. Friytor Lek och rekreation Lek för de minsta anordnas i anslutning till den privata zonen närmast husen. I övrigt hänvisas till stranden och områden utanför planen. Vattenområden Vattenområdet föreslås få beteckning som möjliggör att, liksom i gällande plan, bryggor får anläggas. Avsikten är att kunna anlägga en L-formad brygga med båtplatser som kan vara skydd för NO-vindarna från Storhjälmaren. Bryggan bör utgöra gemensamhetsanläggning och vara tillgänglig för boende även utanför planområdet. Vid naturmarken längs stranden anläggs en brygga med båtplatser för boende i området 9
Gator och trafik Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik Bebyggelsen trafikmatas från väster via lokalgatan längs planområdets sydvästra gräns. Parkering Parkering/biluppställning avses ske på kvartersmark närmast lokalgatan. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området ska anslutas till befintligt vatten- och avloppsystem. Dagvatten Dagvatten från tak och annat dagvatten som inte är förorenat skall avledas till grönytor för fördröjning inom den egna fastigheten innan avledning får ske till det befintliga dikessystemet. Brandvatten Brandvattenförsörjningen i området skall anpassas till gällande riktlinjer. Fastighetsägaren/bostadsrättsföreningen är ansvarig för brandvattenförsörjningen. Värme Miljövänliga uppvärmningstekniker ska användas för uppvärmning av byggnader. Exv. bör energiförsörjningen ske genom förnyelsebar energiform. El Föreslagen bebyggelse kan anslutas till befintligt elnät. Avfall Inom varje fastighet inom planområdet ska det finnas tillräckligt utrymme för sortering av avfall. Reglerna i avfallsplanen och föreskrifter för avfallshanteringen i Örebro kommun ska följas vid utformningen och placeringen av soprummet och återvinningsutrymmet. Utformningen och placeringen av avfallshanteringen skall ske i samarbete med Tekniska förvaltningen. Strandskydd I gällande plan är strandskyddet upphävt och stranden privat och inte tillgänglig för allmänheten. Ett av syftena med denna plan är att skapa ett allmänt gångstråk längs stranden. Detta föreslås ske genom att allmän plats NATUR redovisas mellan vattenområdet och byggnadskvarteret på plankartan. Eftersom strandskyddet återinträder automatiskt när en detaljplan ersätts med en ny föreslås att strandskyddet åter upphävs för kvartersmarken inom planområdet. 10
Särskilda skäl: Marken är ianspråktagen sedan tidigare med befintliga bostadshus och saknar betydelse för strandskyddets syfte. MB 7 kap. 18c pkt 1. Ett beslut om att upphäva strandskydd i en detaljplan får inte omfatta ett område som behövs för att mellan strandlinjen och byggnaderna säkerställa fri passage för allmänhet och bevara goda livsvillkor för växt- och djurliv. Den fria passagen bör inte vara smalare än några tiotals meter. Den bör också anpassas till de lokala förutsättningarna, bebyggelsetäthet, landskapets karaktär och bebyggelsetradition. MB 7 kap. 18f även Prop. 2008/09 119 MILJÖKONSEKVENSER Enligt 4 kap. 34 i plan- och bygglagen ska en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas om en detaljplan, som avser användning av mark, vatten och andra resurser, ger en betydande påverkan på miljö och hälsa. En bedömning ska göras i ett tidigt skede om detaljplanen medför en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållning med mark och vatten och andra resurser och därmed om en MKB ska göras eller inte. Vid bedömning har följande aspekter beaktats: nuvarande miljöbelastning på platsen effekter på mark, vatten, luft, biologisk mångfald, kulturmiljö, social miljö och landskapsbild om planen genomförs effekter på hushållning med naturresurser effekter på människors hälsa och säkerhet effekter på ljusförhållanden och lokalklimat Planförslaget bedöms inte medföra en betydande miljöpåverkan i den betydelsen som avses i lagen och behöver därför inte innehålla en miljökonsekvensbeskrivning. Checklista för behovsbedömning är godkänd av byggnadsnämnden 2013-02-26. GENOMFÖRANDE Administrativa frågor Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft Ändrad lovplikt, lov med villkor Byggnad ska anslutas till gemensamhetsanläggning för vatten och avlopp Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän plats 11
Planavgift Planavgiften är reglerad i planavtal och tas inte ut vid bygganmälan/bygglov Tidplan Arbetet inriktar sig på att detaljplanen vinner laga kraft under 2013. Planavtal Ett planavtal har upprättats mellan exploatören och kommunen. Fastighetsrättsliga frågor Fastigheter och rättigheter De fastigheter eller delar av fastigheter, Återvändan 1:23, 1:24 och 1:38 som ingår i kvartersmarken, regleras till en fastighet. Vägmark och naturmark tillförs samfällighetsföreningen för allmän platsmark (vägar, naturmark mm) för området i sin helhet. Tekniska frågor Förorenad mark, geoteknik, arkeologi En geoteknisk undersökning bör göras. Tekniska anläggningar Byggnaderna ska anslutas till den befintliga gemensamhetsanläggningen för vatten och avlopp. Ekonomiska frågor Planen medför inga ekonomiska konsekvenser för kommunen. Ett planavtal finns upprättat mellan fastighetsägaren och Örebro kommun som reglerar kostnaderna för planens framtagande. Exploatören bekostar erforderliga utredningar samt samtliga övriga kostnader för planens genomförande. KONSEKVENSER Planen medför en ökning av byggrätten jämfört med gällande plan. Dock bevaras karaktären som fritidshusområde. Området utanför planen påverkas endast marginellt genom bl.a. ett ökat bilresande. Tillgängligheten för allmänheten förbättras genom att strandområdet görs åtkomligt jämfört med gällande plan. Planen medför även ett effektivare utnyttjande av den nya va-anläggningen i väster. Sammanfattningsvis bedöms planförslaget inte medföra några negativa konsekvenser ur ekologisk, ekonomisk eller social synpunkt. 12
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Förutom undertecknade har karttekniker Terttu Nilsson och planarkitekt Karl-Jonas Jonsson Sweco medverkat i planens framtagande. Ulf Nykvist Per O Wallgren Karl Jonas Jonsson Ulf Nykvist Per O Wallgren Karl Jonas Jonsson planchef planingenjör planarkitekt Sweco 13
Gräns för strandskyddsområde Gräns för strandskyddsområde 14
PLANBEST ÄM MELSER Följ an de g äll er in om o mr åd en m ed n ed an st åe nde be te ckni ng ar. Där b ete cknin ga r sakn as g älle r be stäm mel sen h ela om råd et. En da st a ng iven a nvä nd nin g är till åten. GRÄNSER AN VÄNDNING AV MARK OCH VATT EN LO KAL GAT A Lo kaltra fik NATUR Natur om rå de Planomr ådesgr änsen r edovisa s 3 m utanför omr ådet. An vänd ni ng sgrä ns Eg en skap sgr äns Ad min istrativ gr än s Kvartersmark B Vattenområden WB1 Bo stä de r Br yg go r och b ad pla ts fö r intill igg an de fa sti gh eter UTNYTTJAN DEGRAD / FASTIGH ETSINDEL NIN G e1120 0 Stör sta sam ma nla gd byg gnad sar ea i m ² BEGRÄNSNINGAR AV M AR KENS BEB YGGANDE g Mar ken få r in te b eb ygga s Ge me nsa mh etsan läg gn in g, b rygg a Dagvat ten Dag vatten frå n tak o ch an na t n atu rlig t d ag va tte n ska ll avle da s till g rö nyto r för fö rd röj nin g in om d en egna fa sti ghe ten i nnan a nslu tnin g får ske til l d et be fintlig a d agvatte nsystem et. PLACERING, UTFORM NING OCH UTFÖRANDE Placering Huvu db yg gn ad ska ll pl ace ras m inst 4 m f rå n t om tg rä ns. Ga ra ge o ch för rå d ska p lace ra s m inst 1, 5 m fr ån fa sti gh etsgr äns Hög sta to talh öj d på fr istå en de ga rag e e ller f ö rrå d f år inte ö ve rstig a 5 m. Utfo rmning I, II Hög sta an ta l vån ing ar v Vind får i nte inredas utöver angivet våning santa l Byggnadsteknik Mar khö jd vid b ygg na d ska var a lä gst 24.2 m et e r (RH 2000). Und er kan t b otten bjä lkla g som kan ta sk ad a vid över sväm nn ing sk a int e l igg a läg re ä n d en na h öj d. AD MINISTRAT IVA BESTÄMMELSER Ge nomförandetid Ge no mfö ran de t ide n är fe m år fr ån d en da g pla ne n vin ne r lag a kra ft Ändrad lovplikt, lov med villko r Bygg na d ska a nslu tas t ill ge me nsa mh etsan läg gn ing fö r vatten och a vlop p Huvudmannaskap Ko mm un en ä r inte h uvu dm an fö r allm än pla ts St randskydd Stra nd skyd det u pp hä vs i nom kvar te rsm ark Planavgift Pla navgift ta s inte ut vid bygganm äla n/bygglov. Plan avg iften är reglerad i planavta l. ILLUSTR ATIONER Il lustra ti on slinj e 15
Illustration 16
FASTIGHETSFÖRTECKNING Preliminär 2013-01-29 ÖS 70-2012 Fastighetsförteckning till detaljplan för fastigheten Återvändan 1:24 m.fl. (Katrinelund) Örebro kommun FASTIGHETER INOM PLANOMRÅDET ÅTERVÄNDAN 1:23 ÅTERVÄNDAN ETT AB ÅTERVÄNDAN 1:24 KATRINELUND I NÄRKE AB ÅTERVÄNDAN 1:38 KATRINELUND I NÄRKE AB ANLÄGGNINGSSAMFÄLLIGHETER INOM PLANOMRÅDET ÅTERVÄNDAN GA:1 ÅTERVÄNDANS SAMFÄLLIGHETSFÖRENING VATTENFÖRSÖRJNINGSANLÄGGNING FÖR ÅRET RUNT BRUK OCH BESTÅ AV DJUPBORRAD BRUNN MED NÖDVÄNDIGA ANORDNINGAR SAMT VATTENLEDNING. RÄTTIGHETER INOM PLANOMRÅDET 1880-96/48.1 VÄG 1880-96/48.2 BRUNN ÅTERVÄNDAN 1:25 ROSÉN,BRITT-INGER DEGERNÄS 502 905 80 UMEÅ 17
1880-96/11.1 VATTENTÄKT ÅTERVÄNDAN 1:24 KATRINELUND I NÄRKE AB 1880-96/11.5 ÅTERVÄNDAN 1:33 BRF ÅTERVÄNDAN 2 VATTENLEDNING ÅTERVÄNDAN 1:34 BRF ÅTERVÄNDAN 2 1880-96/48.5 1880-96/48.4 ÅTERVÄNDAN 1:27 ÅTERVÄNDAN ETT AB VÄG BAD-OCH BÅTPLATS 1880-96/48.3 ÅTERVÄNDAN 1:26 ÅTERVÄNDAN ETT AB VÄG 1880-96/11.7 ÅTERVÄNDAN 1:22 ÅTERVÄNDAN ETT AB BÅTPLATS FASTIGHETER UTANFÖR PLANOMRÅDET ÅTERVÄNDAN 1:18 ÅTERVÄNDAN ETT AB ÅTERVÄNDAN 1:25 ROSÉN,BRITT-INGER DEGERNÄS 502 905 80 UMEÅ ÅTERVÄNDAN 1:28 ÅTERVÄNDAN ETT AB 18
ÅTERVÄNDAN 1:29 ÅTERVÄNDAN ETT AB ÅTERVÄNDAN 1:30 ÅTERVÄNDAN ETT AB ÅTERVÄNDAN 1:34 BRF ÅTERVÄNDAN 2 MARKSAMFÄLLIGHETER UTANFÖR PLANOMRÅDET STORA MELLÖSA DAN ENGLUND SOCKENALLMÄNNING SOCKENALLMÄNNING S:1 MÖRBY 409 705 92 STORA MELLÖSA ANLÄGGNINGSSAMFÄLLIGHETER UTANFÖR PLANOMRÅDET BITTINGE GA:8 HÅKAN GEIER VÄG BITTINGE SAMFÄLLIGHETSFÖRENING MELLÖSA TÄBY 306 715 92 STORA MELLÖSA 19