ÅRSREDOVISNING 2009
INNEHÅLL 2009 i korthet 3 Verksamhetsöversikt 4 5 Året som gått 6 9 Vision & affärsidé 10 11 Våra marknader 12 15 Lokaler 16 17 Bostäder 18 19 Fastighetsutveckling 20 21 Miljöarbete 22 23 Personal 24 25 Styrelse & ledning 26 27 Fastighetsvärden 28 29 Finansiell verksamhet 30 31 Möjligheter & risker 32 33 Årsredovisning 34 49 Våra fastigheter 50 55 Vi på Ståhl 56 58 Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Carl Hjelte, Stockholm, Fastighetsbilder: Sofia Andersson, Leif Hallberg, Jan Ekblom, Norrköping Personalfoton: Carlsbecker Foto, Norrköping Tryck: Norrköpings Tryckeri AB 2010-03 Årsredovisningen är tryckt på Balance gloss. Pappret är märkt med EU Ecolabel och godkänt för Svanenmärkt produktion. Det tillverkas av Arjowiggins med låg miljöpåverkan, låga utsläpp och låg vattenförbrukning enligt receptet 60% returfiber/40% nyfiber.
2009 I KORTHET 5 2009 i korthet Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 87 mnkr (45). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 93 mnkr (81). Förvärv Under året har fastigheten Kroken 9, Norrköping, förvärvats via delägt bolag. Fastigheten har en framtida uthyrningsbar yta på cirka 17 500 kvm. Nyckeltal Marknadsområden Marknadsvärde, mnkr Yta, kkvm Norrköping/Linköping 2 793 370 Örebro/Kumla 551 80 Uppsala/Stockholm 617 50 3 961 500 Marknadsvärde, Marknadsområden, andel Resultat 2009 2008 Hyresintäkter, mnkr 389 353 Driftöverskott, mnkr 198 183 Resultat efter finansiella poster, mnkr 105 59 Årets resultat, mnkr 87 45 Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 93 81 Uthyrningsgrad yta, % 97 97 Norrköping/Linköping 71 % Örebro/Kumla 14 % Uppsala/Stockholm 15 % Resultat från den löpande förvaltningen Finansiell ställning 2009-12-31 2008-12-31 Mnkr 100 Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 961 3 800 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 3 095 3 050 Justerad soliditet, % 41,9 40,0 80 60 Direktavkastning, % 7,4 7,6 40 Genomsnittlig låneränta, % 3,8 4,4 Genomsnittlig räntebindningstid, år 4,7 4,5 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 År Kroken 9 Garvaregatan 4 6 Yta cirka 17 500 kvm
6 VERKSAMHETSÖVERSIKT Kort om Ståhl Henry Ståhl Fastigheter AB innehar, vid utgången av 2009, ett bestånd omfattande 71 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 447 000 kvm, exklusive garageytor cirka 53 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning. Hyresvärdet för 2010 beräknas uppgå till 442 (433) mnkr. Av det totala hyresvärdet utgör marknadsområde Norrköping/ Linköping 71 %, marknadsområde Örebro/Kumla 14 % och marknadsområde Uppsala/Stockholm 15 %. Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är 67 % respektive 33 %. Den uthyrningsbara ytan, exklusive garage, utgörs av butikslokaler 14 %, kontor 35 %, industri/ lager 11 %, bostäder 35 % och övrigt 5 %. I början av 2010 avyttrades hela fastighetsbeståndet i Uppsala. KVARNEN 5 NORRKÖPING Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 16 %, 45 % respektive 39 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 900 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 70-, 80-, och 90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda. BOKLÅDAN 7 LINKÖPING Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st, alla i centralt läge. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Det centralt belägna innehavet är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 90 %. Den genomsnittliga hyresnivån för lokaler beräknas till cirka 1 300 kr/kvm. HÅLLSTUGAN 28 ÖREBRO Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter belägna mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 98 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresnivån för centralt belägna lokaler beräknas till cirka 1 200 kr/kvm. BYGGMÄSTAREN 9 KUMLA Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, vilka är belägna mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också är centralt belägna. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 96 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 900 kr/kvm. KUNGSÄNGEN 40:1 UPPSALA Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Beståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. Det centrala innehavet består av butiks-, kontorsoch bostadsytor och har en uthyrningsgrad på 97 %. Fastigheten i köpcentrumområdet Fyrisborg har en uthyrningsgrad på 92 %. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 1 100 kr/kvm. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttning. KREJAREN 15 STOCKHOLM Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekelskiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 700 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Solna.
80,0 80,0 80,0 80,0 78,0 78,0 78,0 78,0 76,0 76,0 76,0 76,0 74,0 74,0 74,0 74,0 72,0 72,0 72,0 72,0 2003 2003 2003 2004 2003 2004 2004 2005 2004 2005 2005 2006 2005 2006 2006 2007 2006 2007 2007 2007 40 20 0 40 40 40 15 10 15 15 10 10 15 10 20 20 20 5 5 5 5 VERKSAMHETSÖVERSIKT 0 0 0 0 0 0 0 2004 2004 2004 2005 2004 2005 2005 20062005 2006 2006 20072006 2007 2008 2007 2008 År 2008 2008 År År År 2003 2003 2003 20042003 2004 20052004 2005 2005 20062005 2006 2007 2006 2007 2007 2007 7 Hyresintäkter per ort Ytor per ort Hyresintäkter Ytor Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter per ort per per ort ort per ort Ytor per Ytor Ytor ort per per Ytor ort ort per ort Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkter Ytor Ytor Ytor Ytor Övrigt Övrigt Övrigt Övrigt Industri/lager Industri/lager Industri/lager Butiker Butiker Butiker Butiker Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Övrigt Övrigt Övrigt Övrigt Butiker Butiker Butiker Butiker Industri/lager Industri/lager Industri/lager Norrköping Norrköping 55 Norrköping % 55 55 % % 55 Kumla % Kumla 8 Kumla % 8 Kumla % 8 % 8 % Linköping Linköping 16 % Linköping 16 16 % % 16 Uppsala % Uppsala Uppsala 10 % Uppsala 10 10 % % 10 % Örebro Örebro 7 Örebro % 7 Örebro % 7 % 7 % Stockholm Stockholm 4 % Stockholm 4 % 4 % 4 % Norrköping Norrköping 62 Norrköping % 62 62 % % 62 Kumla % Kumla 10 Kumla % 10 Kumla 10 % % 10 % Linköping Linköping 12 % Linköping 12 12 % % 12 Uppsala % Uppsala 8 Uppsala % Uppsala 8 % 8 % 8 % Örebro Örebro 6 Örebro % 6 Örebro % 6 % 6 % Stockholm Stockholm 2 % Stockholm 2 % 2 % 2 % Bostäder Bostäder 33 % Bostäder 33 33 % % Lokaler 33 % Lokaler 67 Lokaler % 67 Lokaler 67 % % 67 % Bostäder Bostäder 35 % Bostäder 35 35 % % Lokaler 35 % Lokaler 65 Lokaler % 65 Lokaler 65 % % 65 % Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 2 147 mnkr 117 158 915 113 128 1 418 Kontor 45 % Butiker Kontor 45 16 % Butiker 16 % Kontor 45 % Butiker 16 % Industri/lager 24 % Övrigt Industri/lager 5 % 24 % Övrigt 5 % Industri/lager 24 % Övrigt 5 % Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 646 mnkr 36 48 878 7 721 131 Kontor 76 % Butiker Kontor 76 17 % Butiker 17 % Kontor 76 % Butiker 17 % Industri/lager 3 % Övrigt Industri/lager 4 % 3 % Övrigt 4 % Industri/lager 3 % Övrigt 4 % Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 288 mnkr 16 26 535 2 222 21 Kontor 37 % Butiker Kontor 37 36 % Butiker 36 % Kontor 37 % Butiker 36 % Industri/lager 26 % Övrigt Industri/lager 1 % 26 % Övrigt 1 % Industri/lager 26 % Övrigt 1 % Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 263 mnkr 17 14 853 26 876 385 Kontor 7 % Butiker Kontor 788 % Butiker % Kontor 7 % Butiker 88 % Industri/lager 4 % Övrigt Industri/lager 1 % 4 % Övrigt 1 % Industri/lager 4 % Övrigt 1 % Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 431 mnkr 25 35 595 4 587 56 Kontor 85 % Butiker Kontor 85 7 % Butiker 7 % Kontor 85 % Butiker 7 % Industri/lager 5 % Övrigt Industri/lager 3 % 5 % Övrigt 3 % Industri/lager 5 % Övrigt 3 % Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 186 mnkr 9 6 831 706 3 Kontor 75 % Butiker Kontor 75 17 % Butiker 17 % Kontor 75 % Butiker 17 % Industri/lager 0 % Övrigt Industri/lager 7 % 0 % Övrigt 7 % Industri/lager 0 % Övrigt 7 % Total Marknadsvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm lokaler Kvm bostad Antal bostäder mnkr 3 961 mnkr 220 291 607 155 240 2 014
8 ÅRET SOM GÅTT Bästa resultatet i bolagets historia Året 2009 var turbulent i många avseenden, både lokalt och globalt. Flera fastighetsbolag har vacklat i krisens spår och en del har till och med fallit. Med glädje, och ett stort mått av stolthet, kan vi konstatera att Henry Ståhl Fastigheter levererat sitt bästa resultat någonsin. JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE Den löpande förvaltningen lämnar ett resultatöverskott uppgående till 93 mnkr och ett kassaflöde på 76 mnkr. Siffrorna imponerar och kan bara förklaras som resultatet av mångårigt goda insatser från personalen, lokal närvaro och framgångsrikt fokus på hyresgästerna. Våra hyresgästers kommande problem efter den ekonomiska krisen kommer naturligtvis att drabba även oss efterhand. Sannolikt förskjuts efterfrågan på bostäder mot billigare och mindre lägenheter, samtidigt som vissa lokalhyresgäster nog kan förväntas behöva banta eller rent av lämna sina hyrda ytor. Trots detta pekar prognoserna på fortsatt goda resultat framöver, även om årets siffror kan bli svåra att överträffa. Förändringar i ledningen Bert Lundblad, som varit vice VD och finanschef, övergick i mitten av året till VD-rollen i vårt intressebolag Fastighetsaktiebolaget Kretia. Bert fortsätter dock att samordna båda bolagens finansiella verksamhet. Till ny vice VD utsågs vid det tillfället ekonomichefen Michael Öhlund. I november månad slutade bolagets dåvarande VD, varvid Michael Öhlund utsågs till tillförordnad VD. Michael har varit länge i bolaget och visat framstående egenskaper och framåtanda kombinerat med god utbildning och erforderlig känsla för bolagets speciella förutsättningar. Vi är övertygade om att Michael kommer att visa sig vara en förträfflig ledarkraft i bolaget under lång tid. Externt förvaltningsuppdrag Åt Fastighetsaktiebolaget Kretia, där Ståhl äger 33 %, har bolaget åtagit sig att sköta all förvaltning, såväl administrativ som teknisk. Kretias nu aktuella bestånd ligger i anslutning till vissa av Ståhls fastigheter. Detta innebär en ex- tern arvoderad förvaltning och ett effektivt samnyttjande av resurser. I januari i år har hela beståndet i Uppsala avyttrats. Detta har skapat bättre nyckeltal och avsevärt förstärkt kassa, vilket i sin tur medför större möjligheter att investera i egna projektfastigheter och göra strategiska nyförvärv. Förvaltningen av Uppsalabeståndet kommer att ligga kvar hos Ståhl ingen märkbar förändring således, varken hos personal eller för hyresgäster. Långsiktigt ägande Bolaget har sedan starten 1947 varit helt i familjen Ståhls ägo. De senaste åren har Mikael Ståhl via ägarbolaget Stadstornet Invest AB innehaft alla aktierna. Finanshanteringen har därför fokuserat på bolagen tillsammans. Den senaste tidens transaktioner visar på viljan att fortsätta satsningen på att bli en viktig aktör på de marknader där bolaget har egen eller extern förvaltning. Våra konsekventa strategier kommer med säkerhet att visa sig hållbara över tiden, även på dagens något turbulenta marknad. Genom att hjälpa våra hyresgäster att lyckas, är vi förvissade om att även vi själva kommer att lyckas. Personalbonus Med anledning av årets och föregående års goda resultat beslutade ägaren om en icke avtalad bonus till alla anställda. Det bör även i detta sammanhang upprepas att personalens insatser varit enastående och helt avgörande för resultatutvecklingen i bolaget. Det är vår övertygelse, att ledning och personal i bolaget kommer att fortsätta verka i den goda Ståhlandan med samma lojalitet och energi som tidigare. Detta kommer att innebära fortsatta framgångar, samtidigt som det goda varumärket blir ännu mer lysande.
ÅRET SOM GÅTT 9 VATTENKONSTEN NORRKÖPING
10 ÅRET SOM GÅTT VD har ordet MICHAEL ÖHLUND TILLFÖRORDNAD VD Michael Öhlund, 35, tillträdde som tf VD för Henry Ståhl Fastigheter AB den 15 november 2009. Under större delen av sitt yrkesverksamma liv har Michael haft Ståhl som arbetsgivare. Relationen med bolaget började dock långt tidigare. Hans morfar var nämligen en av de herrar som var med när bolaget växte fram under slutet av 1940-talet med byggmästare Henry Ståhl vid rodret. Michaels uppväxt har alltså kantats av historier och berättelser kring företagets frammarsch och kultur. Michael började på Ståhl som nyutexaminerad civilekonom. Under sina år i bolaget har Michael tillgodogjort sig avgörande kunskaper och färdigheter inom såväl finans- som fastighetssektorn, och därmed kunnat utvecklas via positioner som ekonomichef och vice VD för att axla rollen som tillförordnad VD.
ÅRET SOM GÅTT 11 Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas. Jag vill inledningsvis konstatera att det är hedrande och samtidigt en stor utmaning att få leda ett så välskött företag som Henry Ståhl Fastigheter och få ansvara för utveckling och förädling av verksamheten. Vår vision Ståhl har en framgångsrik historia, och jag påstår att vi står väl rustade för att fortsätta skapa framgång. Under året har alla medarbetare inom bolaget bidragit i arbetet med att ta fram vår nya vision; Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas. För att nå vår vision arbetar vi utifrån en gemensamt framtagen värdegrund som bygger på våra värdeord Omtanke Öppenhet Långsiktighet Mod. Hyresgäster och medarbetare Två av bolagets absolut viktigaste framgångsfaktorer är våra hyresgäster och våra medarbetare. Hur vi lyckas i det målmedvetna arbetet med att hela tiden sätta hyresgästerna i första rummet får vi varje år en bekräftelse på via den årliga Nöjd Kund Index-undersökningen. Glädjande är att vi återigen får ett mycket gott betyg från hyresgästerna för vårt agerande som fastighetsvärd. Att samtliga medarbetare gör ett stort jobb år efter år avspeglas dels i Nöjd Kund Index-undersökningen, dels i de ekonomiska resultat vi levererar. Via den årliga undersökningen av Nöjd Medarbetar Index kan vi konstatera att medarbetarna också trivs mycket bra med Ståhl som arbetsgivare. Utmanande framtid År 2009 redovisades det bästa ekonomiska resultatet i bolagets historia. Vi befinner oss i en lågkonjunktur där det kommer att krävas av alla i bolaget att vi upprätthåller vårt stora engagemang och hårda arbete. Min övertygelse är att vi tillsammans, utifrån den grund vi skapat, har stora möjligheter att få uppleva framgångsrika år framöver. Fokusområden Vår organisation kommer i framtiden att ha ännu starkare fokus på hyresgästerna. Resurser kommer att tillföras för att utöka servicen till och kontakterna med befintliga hyresgäster, samtidigt som vi förstärker de rena marknads- och uthyrningsinsatserna. Med bolagets mycket goda finansiella situation kommer vi att kunna öka takten i våra exploaterings- och utvecklingsprojekt. Detta gäller särskilt utvecklingen av våra idéer i de centrala delarna av Norrköping. Fastighetsförvärv kan komma att bli aktuella på flera av våra etableringsorter, företrädesvis de orter där vi vill och kan vara en aktör som bidrar till samhällsutvecklingen. Naturligtvis kommer vi även i framtiden fortsätta vår satsning på miljöområdet utifrån våra fyra fokusområden; avfall, ekologi, förbrukningsmedia och transporter. Vårt miljöarbete syftar till att kontinuerligt minska bolagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling. Slutord Jag hoppas att vi med innehållet i denna årsredovisning ska kunna förmedla den känsla av engagemang och framtidstro som finns i bolaget. Min fasta övertygelse är att Henry Ståhl Fastigheter med sina anställda kommer att stå starka många år framöver och kunna leverera goda ekonomiska resultat med ännu bättre kundnöjdhet. Ha en nöjsam läsning! Michael Öhlund / Tf VD
12 VISION ÅRET & SOM AFFÄRSIDÉ GÅTT Vision, affärsidé & mål % 35 30 25 20 15 10 5 0 ggr 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 % 100 99 98 97 96 95 94 93 92 91 Synlig soliditet % Synlig soliditet Mål 2005 2006 2007 2008 2009 År Räntetäckningsgrad, ggr Räntetäckningsgrad Mål 2005 2006 2007 2008 2009 År Uthyrningsgrad - yta Uthyrningsgrad yta Mål Mål 2005 2006 2007 2008 2009 År Lokaler Bostäder Vision Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas. Vår vision är nära förknippad med de upplevelser vi ger våra hyresgäster. Det gäller oavsett om de hyr lokaler eller bostäder av oss. För att nå visionen arbetar vi utifrån en gemensam värdegrund som avspeglas i våra värdeord: omtanke, öppenhet, långsiktighet och mod. I praktisk handling innebär det till exempel att vi förser den som driver en affärsrörelse med en lokal som är väl anpassad för verksamheten. Ett engagerat och professionellt bemötande tillsammans med en mycket god service gör kontakten med Ståhl ännu mer positiv. Vi hjälper våra hyresgäster att lyckas. Egentligen är det ingen skillnad för dem som hyr bostad. Omtanken, servicen, engagemanget, och viljan att våga och göra det lilla extra är lika betydelsefullt här. Våra hyresgäster ska trivas, känna sig trygga och må bra hos en värd som ser och arbetar långsiktigt. Det är så de och vi lyckas. Affärsidé Henry Ståhl Fastigheter AB erbjuder bostäder och lokaler som är väl anpassade efter hyresgästernas önskemål. Vi gör det i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947. Mål och måluppföljning Under 2009 har Henry Ståhl Fastigheter arbetat fram och beslutat kring en ny vision och en värdegrund som stödjer sig på bolagets fyra värdeord. I samband med arbetet kring visionen identifierades fokusområden runt vilka bolagets måldokument för verksamhetsmål är framtagna. Bolagets mål är dels framtagna som övergripande koncernmål, dels mål som ska vara ledande för den löpande verksamheten. Övergripande koncernmål Synlig soliditet 25 30 % Räntetäckningsgrad > 1,5 ggr Avkastningskrav nyproduktion och investeringar > 7 % Måluppfyllelse Synlig soliditet se diagram. Räntetäckningsgrad se diagram. Investeringar och nyproduktion bolaget har inte bedrivit någon nyproduktion. Vid övriga investeringar har målet för lägsta avkastning infriats. Verksamhetsmål Hyresgäst/service NKI 1 lokaler, service > 83 % NKI lokaler, produkt > 75 % NKI bostäder, service > 82 % NKI bostäder, produkt > 75 % Måluppfyllelse NKI se diagram. Medarbetare NMI 2 > 82 % Utbildning 1,5 2 % av arbetstiden Måluppfyllelse NMI se diagram. Utbildning utbildningsplaner för varje medarbetare tas fram och följs upp i de årliga medarbetarsamtalen. Miljö Minska värmeförbrukningen med 10 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde. Minska elförbrukningen med 5 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde. Minska vattenförbrukningen med 10 % senast 2012-12-31 jämfört med 2008 års värde. Måluppfyllelse Uppvärmning förbrukningsminskning under 2008 2009 med 5 %. Fastighetsel förbrukningsminskning under 2008 2009 med 4 %. Vatten förbrukningsminskning under 2008 2009 med 4 %. Uthyrning Uthyrningsgrad, lokaler > 96 % Uthyrningsgrad, bostäder > 98 % Måluppfyllelse Uthyrningsgrad se diagram. 1 NKI = Nöjd Kund Index 2 NMI = Nöjd Medarbetar Index
VISION ÅRET & SOM AFFÄRSIDÉ GÅTT 13 NMI NMI NMI NMI NKI lokaler NKI bostäder % 100 % 100 % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 Mål År 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2009 Produkt Service Mål Mål År 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2007 2008 2009 Produkt Service Mål Mål År Vi ska ha rätt leverantörer, som delar vår värdegrund. Våra värdeord Omtanke Våra hyresgäster känner att vi verkligen engagerar oss i dem och sätter dem i första rummet. Deras upplevelse är en följd av att omtänksamma medarbetare bemöter dem med sunt förnuft och är genuint intresserade av att ge en mycket god service. Vi finns också nära våra hyresgäster, är lätta att nå och lyhörda inför deras önskemål. Samma engagemang och vilja att lyssna och hjälpa, genomsyrar allt samarbete medarbetare emellan, liksom våra kontakter med det samhälle där Ståhl är ett välkänt och uppskattat företag. Öppenhet På Ståhl är det högt i tak i alla avseenden. De samtal vi för inom företaget är ärliga, öppna och bygger på ömsesidig respekt. Det gäller både till vardags och när vi utvärderar och återkopplar vad som sker med de mål vi satt upp och arbetar för att nå. Dialogen med våra hyresgäster för vi på samma sätt. Här är vi dock väl medvetna om vilka gränser konkurrensen på marknaden sätter för vår öppenhet. Långsiktighet Ståhl är ett anrikt och stabilt företag som har stor samlad kunskap och erfarenhet. Den lutar sig alla medarbetare mot i det gemensamma arbetet med att skapa en arbetsplats där vi har roligt tillsammans och lägger ner vår själ i att bygga starka, hållbara relationer till våra hyresgäster. I det arbetet är alla angelägna om att hitta lösningar som är effektiva och affärsmässigt fördelaktiga för alla parter och håller den kvalitet vi lovat att leverera. Mod På Ståhl är vi aktiva och vågar ta initiativ. Det ger oss stora möjligheter att i ett tidigt skede presentera lösningar för privata och offentliga aktörer som ger både dem och oss spännande utvecklingsmöjligheter. Förslagen präglas av att vi vågar prova nya idéer och arbetssätt. Vi vågar också kombinera och variera för att ta vara på de möjligheter och resurser Ståhl förfogar över. Vårt agerande bidrar till att skapa en bild av Ståhl som ett modernt företag i branschens framkant. Ett företag som tänker i nya banor och som många vill samarbeta med. Ett företag som möter framtiden på samma sätt som sin grundare med entreprenörens nyfikenhet och pionjärens mod!
14 VÅRA MARKNADER Vi bidrar till grannsamverkan för att skapa trygghet. KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING
VÅRA MARKNADER 15 Ett starkt lokalt engagemang Ståhls fastighetsbestånd är koncentrerat till tre marknader som alla utmärks av en långsiktig tillväxt och en positiv befolkningsökning. På de orter där vi verkar strävar vi efter att vara en välkänd aktör med hög lokal närvaro och mycket goda hyresgästrelationer. Ståhl är idag verksamt på sex orter samlade på tre marknadsområden: Norrköping/ Linköping, Örebro/Kumla och Uppsala/ Stockholm. Fjärde Storstadsregionen, som innefattar Norrköping och Linköping, är vårt största marknadsområde med 71 % av marknadsvärdena, följt av Örebro/Kumla med 14 % och Uppsala/Stockholm med 15 %. I Fjärde Storstadsregionen och Örebro/ Kumla är vi en betydande fastighetsägare som kännetecknas av lokal närvaro, engagemang i näringsliv och delaktighet i processer som främjar orternas utveckling. I Uppsala/Stockholm är vi ingen stor aktör men innehar fina fastigheter i bra lägen. Kring vårt bestånd i Uppsala har vi en lokal effektiv förvaltning som även sköter våra två fastigheter i Stockholm/ Solna. Norrköping Staden har ett starkt geografiskt och infrastrukturellt läge vid den inre delen av Bråviken. Genom tätorten passerar såväl E 4 och E 22 som Södra stambanan. Strax utanför centrum finns flygplats med ett stort utbud av internationella förbindelser. Via Norrköpings hamn, som är en dominerande fullservicehamn på östkusten, erbjuds både sjö- och kombitransporter. Norrköping är den ena av de två huvudorterna i Fjärde Storstadsregionen, som har omkring 40 000 företag och 450 000 invånare. Regionen bedöms ha ett av de absolut bästa geografiska lägena i Sverige. Kommunens utveckling är fortsatt stark med ökande befolkningstal. Idag har Norrköping drygt 129 000 invånare och är landets åttonde största kommun. Antalet arbetstillfällen uppgick under 2009 till cirka 60 000. Arbetsmarknaden består till 52 % av privat tjänstesektor 32 % offentliga tjänster och 14 % tillverkningsindustri. Fastighetsmarknaden i Norrköping präglas av såväl nyproduktion som utveckling och förädling av projekt- och exploateringsfastigheter. Det har skapat ett ökat utbud och i förlängningen en större konkurrens om hyresgästerna. Hyresnivåerna på lokalsidan är stabila trots en turbulent omvärld och en sämre konjunktur. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och känns fortsatt stabil. Linköping Residensstaden Linköping, som prisades med titeln Årets Stadskärna 2009, har ett strategiskt läge i den centrala delen av Östergötland och är den andra av de två huvudorterna i Fjärde Storstadsregionen. Både E 4 och Södra stambanan passerar genom tätorten. Strax utanför centrum finns flygplats med internationellt flyg. Linköping är Sveriges femte största kommun, med närmare 145 000 invånare, och en av Sveriges tillväxtorter. Befolkningsökningen blev rekordstor under 2009. Procentuellt sett är det endast Stockholm, Malmö och Uppsala som har haft en starkare tillväxt under det senaste året. Linköpings universitet, med Campus även i Norrköping, är ett av landets större lärosäten med 25 000 studenter. Arbetsmarknaden består till 47 % av privat tjänstesektor, 36 % offentliga tjänster och 15 % tillverkningsindustri. Efterfrågan på bostäder är fortsatt mycket god, liksom efterfrågan på lokaler i våra centrala fastigheter. Kontorsmarknaden i Mjärdeviområdet har däremot inte återhämtat sig riktigt och har fortfarande för låga hyresnivåer. Marknadens hyresnivåer Norrköping Kontor: 700 1 250 kr/kvm Butiker: 800 3 000 kr/kvm Industri: 400 600 kr/kvm Bostad: 820 910 kr/kvm Linköping Kontor: 800 1 350 kr/kvm Butiker: 1 000 3 400 kr/kvm Bostad: 820 900 kr/kvm Källa: Fastighetsvärlden, Indikatorn 2010 Våra hyresnivåer Norrköping Kontor: 700 1 900 kr/kvm Butiker: 700 2 500 kr/kvm Industri/Lager: 400 700 kr/kvm Bostad: 750 1 200 kr/kvm Linköping Kontor: 800 1 500 kr/kvm Butiker: 900 2 100 kr/kvm Bostad: 900 950 kr/kvm
16 VÅRA MARKNADER Vi måste ge tid till att skapa och bygga relationer med hyresgästerna. Marknadens hyresnivåer Örebro Kontor: 800 1 300 kr/kvm Butiker: 1 100 3 000 kr/kvm Bostad: 755 825 kr/kvm Kumla Kontor: 600 900 kr/kvm Butiker: 700 1 300 kr/kvm Bostad: 730 840 kr/kvm Uppsala Kontor: 1 000 1 700 kr/kvm Butiker: 1 000 3 500 kr/kvm Bostad: 830 930 kr/kvm Stockholm Kontor: 2 300 3 900 kr/kvm Butiker: 3 000 12 000 kr/kvm Bostad: 875 1 010 kr/kvm Källa: Fastighetsvärlden, Indikatorn 2010 Våra hyresnivåer Örebro Kontor: 750 1 750 kr/kvm Butiker: 950 2 200 kr/kvm Bostad: 650 1 150 kr/kvm Kumla Kontor: 600 1 050 kr/kvm Butiker: 700 1 200 kr/kvm Bostad: 650 950 kr/kvm Uppsala Kontor: 700 1 600 kr/kvm Butiker: 1 100 2 200 kr/kvm Bostad: 850 1 250 kr/kvm Stockholm Kontor: 1 200 3400 kr/kvm Butiker: 3 400 kr/kvm Bostad: 800 950 kr/kvm Örebro Örebro är landets sjunde största kommun. Här bor omkring 133 000 personer. Även Örebro har ett strategiskt läge med cirka 20 mil till Stockholm och 30 mil till Göteborg. Inom en radie av 30 mil når man 70 procent av Sveriges befolkning. Flygplatsen har charter-, reguljär- och godstrafik till Sverige och övriga Europa. Tågförbindelserna är mycket bra i och med tillgängligheten till Mälarbanan, Svealandsbanan och Bergslagsbanan. Via E 18 och E 20 har kommunen också goda vägförbindelser med bland annat Stockholm, Göteborg och Oslo. I Örebro finns drygt 12 000 registrerade företag. Arbetsmarknaden består av vård och omsorg 22 %, utbildning och forskning 13 %, företagstjänster 12 %, tillverkningsindustri 12 % och handel 9 %. Örebro universitet har cirka 14 500 studenter och idag verkar ett 90-tal professorer och cirka 430 doktorander vid universitetet. Vårt bestånd på orten ligger i centrala Örebro och har hög uthyrningsgrad på lokaler och inga vakanser på en god bostadsmarknad. Kumla Staden är centralt belägen i Örebro län. Kumla kommun ligger längs E 20 mellan Göteborg och Stockholm och har Örebro som närmaste granne med anknytning till E 18 mot Karlstad och Oslo. Kumla ligger också i anslutning till Västra stambanan. Mälarbanan och Svealandsbanan bidrar till de goda tågförbindelserna och ger ett utmärkt läge för transport och logistik. Till Örebro flygplats, en av Sveriges största godsflygplatser, är avståndet 1 mil. Kumla är en växande kommun med drygt 20 500 invånare mitt i Sveriges befolkningstätaste område. Inom en radie av 20 mil når man halva Sveriges befolkning. Kumla är en offensiv kommun med ett mål om 25 000 invånare år 2025. Arbetsmarknaden består av tillverkning 25 %, vård och omsorg 12 %, utbildning och forskning 12 % samt handel och kommunikation 15 %. Våra fastigheter ligger mitt i Kumla centrum och vi är en av de större aktörerna på orten. Lokalerna har en hög uthyrningsgrad och samtidigt är Kumla en uppskattad bostadsort vilket gör att vi har låga vakanser även på bostadsbeståndet. Uppsala Uppsala är landets fjärde största kommun och tillhör den starka och expansiva Mälardalsregionen. Regionen med Uppsala, Arlanda och Storstockholm omfattar en tredjedel av Sveriges befolkning. Uppsala ligger längs Norra stambanan och tågförbindelserna med övriga Sverige är utmärkta. Förbindelser även vad det gäller bil och flyg är lösta med tanke på E 4:ans sträckning till Stockholm och närheten till Arlanda. Uppsalas befolkning ökade under 2009 med cirka 4 000 personer och är nu i storleksordningen 195 000 personer. Befolkningsökningen är den största sedan början av 90-talet. Arbetsmarknaden i Uppsala består av vård och omsorg 21 %, utbildning och forskning 19 % samt handel och kommunikation 16 %. Våra fastigheter på orten ligger centralt sånär som på en fastighet som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. Stockholm I början av 2000-talet avyttrades större delen av bolagets fastighetsinnehav i Stockholm inklusive kranskommuner. I dag utgörs bolagets innehav av en kontorsfastighet i Solna och en fastighet på Östermalm. Fastighetspriser och hyresnivåer är de högsta inom vårt bestånd.
VÅRA MARKNADER 17
18 LOKALER Fortsatt hyresgästfokus bakom bra utveckling Våra hyresgäster Sara & Tove, Vera Design & Interiör KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING Vid utgången av år 2009 uppgår våra lokalhyresintäkter till 253 mnkr och fördelar sig enligt följande: Kontor: 159 mnkr 63 % Butiker: 66 mnkr 26 % Industri/lager: 18 mnkr 7 % Övrigt: 10 mnkr 4 % Och det genomsnittliga lokalhyreskontraktet ser ut så här: Yta, kvm: cirka 400 Hyra, kr: cirka 450 000 Snitthyra, kr/kvm: cirka 1 100 Kvarstående kontraktstid, månader: 27
LOKALER 19 Under 2009 har nedgången i ekonomin blivit kännbar för allt fler. Vi har arbetat vidare med fokus på att erbjuda ett tryggt värdskap och en nära kommunikation med våra hyresgäster, med bland annat nya och lyckade former av kontraktslösningar som resultat. Trots färre förfrågningar har uthyrningen ökat. Genom att snabbt agera på de första signalerna från en vikande ekonomi bäddade vi tidigt för en god utveckling genom lågkonjunkturen. Även 2009 blev ett bra år. Uthyrningen har ökat. Vi har också kontrakt på bra nivåer med nya hyresgäster, vilket är en förutsättning för att vi ska kunna leva upp till företagets värdegrund och fortsätta att uppfylla hyresgästernas förväntningar på Ståhl som hyresvärd. Utvecklad hyresgästkontakt En av de förändringar vi gjorde när lågkonjunkturen knackade på dörren var att öka det kundnära arbetet ännu mer, bland annat med en förtida genomgång av hyresgästernas önskemål om förändringar i hyreskontrakten. På den linjen har vi fortsatt. Vi har också strävat efter att få in verksamheter som är mindre konjunkturkänsliga. I de befintliga konjunkturkänsliga verksamheterna har vi under kontraktsperioden gått in och minskat ytor, och i gengäld tecknat längre hyrestider. Ståhls lokalbestånd utgör 67 % av de totala hyresintäkterna. För färdigställda lokaler är uthyrningsgraden 96 %, vilket är ett gott kvitto på ett lyckosamt hyresgästarbete och på vår kännedom om marknaden. NKI visar vägen NKI, Nöjd Kund Index, är ett bra stöd i vårt arbete med att utveckla hyresgästrelationerna. 2009 gjordes en ny undersökning som visar ett serviceindex på 82,7 % och ett produktindex på 74,9 % siffror som bekräftar att vi är på rätt väg. Kontor Ståhls största marknadsområde för kontor är Norrköping och Linköping. Under 2009 har arbetet präglats av förhandlingar med befintliga hyresgäster för att gemensamt hitta långsiktiga lösningar. Vi noterar att det, trots konjunkturläget, i de flesta fall resulterat i oförändrade eller till och med högre hyresnivåer. De nyuthyrningar som skett under året har varit både uthyrningar som inneburit större anpassningar såsom Socialstyrelsens expansion i Örebro och Sveriges Radios och Sveriges Televisions nya Media Center i Norrköping men också etableringar i väl fungerande lokaler, som med små medel anpassats till den nya hyresgästen, till exempel Mercuris expansion i Solna och Arbetsförmedlingens utökning i Linköping. Butiker Våra hyresgäster har som de flesta andra känt av den kärva perioden. För att hjälpa dem igenom denna har vi i enlighet med vår värdegrund tillsammans med respektive hyresgäst arbetat fram en långsiktig handlingsplan. Men alla missgynnas inte av krisen. Nya affärsverksamheter växer fram och etablerar sig på nya orter, till exempel SmartEyes som nu öppnat butik i Örebro. Många satsar också på att expandera sig ur krisen. Bland dessa finns våra hyresgäster FriTid i Norrköping, Picabo i Kumla och Delikatessen i Linköping. Lager och industri Bosch Thermoteknik AB, som under våren etablerade sig i kvarteret Proppen i Norrköping, har redan nyttjat delar av sin optionsmöjlighet i fastigheten. I övrigt är det här en marknad som känt av den turbulenta perioden, vilket resulterat i funderingar på att hitta nya lösningar och möjligheter för andra typer av verksamheter i dessa fastigheter. Framtiden Genom att öka vår kunskap inom områden såsom butik, kontor och lager/industri kan vi få en större insikt och kännedom om de marknader våra hyresgäster verkar i och en bättre förståelse för de möjligheter och problem de ställs inför. Med en sådan utgångspunkt kan vi tidigt läsa samband och förstå helheten och på så sätt bli ännu bättre på att hjälpa våra hyresgäster att lyckas. Ta kunden på allvar Trygghet Rent och snyggt Hjälp när det behövs SERVICEINDEX % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Våra största hyresgäster Swedbank Linköpings Universitet ICA Uppsala Kommun Norrköpings Kommun Sectra Danske Bank Kriminalvården Systembolaget Stockholms Auktionsverk Arbetsförmedlingen Kunskapsskolan Mercuri International Bosch Thermoteknik Kreatel Communications Nordea Salléns Elektriska Landstinget i Östergötland Modins Bil i Uppsala Kårservice Serviceindex -11,8 % -26,7 % -8,6 % -17,6 % -17,3 % Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotid 2010 2011 2012 2013 2014 2015- Antal kontrakt % Årshyror % 88,2 % 73,3 % 91,4 % 82,4 % 82,7 % -100-50 0 50 100 % Mycket bra Ganska bra Inte så bra Dåligt
20 BOSTÄDER Vi ska vara tillgängliga och lyhörda.
BOSTÄDER 21 Närmare hyresgästen Vårt mål är att hyresgästerna ska känna trygghet i sitt boende trygghet i form av hög servicenivå, trygghet i form av funktionalitet och trygghet i form av säkerhet. Nära kontakt med hyresgästerna är ett prioriterat område. Vi strävar efter att erbjuda våra hyresgäster mervärden. Mervärden i form av exempelvis förmånskort, rabatter och utlottning av biljetter till olika typer av evenemang. Bostadsbeståndet utgör 33 % av Ståhls totala hyresintäkter. Lösningar för nya tider Vi värnar om våra befintliga hyresgäster och hjälper dem att hitta lösningar för nya familjeförhållanden och andra typer av förändringar som sker över tiden. Omflyttningen har under 2009 varit mer intensiv än vanligt, vilket sannolikt beror på konjunkturen. En positiv konsekvens av detta är att vi har fått en ännu närmare kontakt med våra hyresgäster. Bättre värd med NKI Med hjälp av AktivBo gör vi varje år en enkätundersökning bland våra hyresgäster, där de får svara på frågor om bland annat service och produkt. Utifrån svaren tas Nöjd Kund Index, NKI, fram. Baserat på det gör våra hyresgästsansvariga och vår servicepersonal analyser och upprättar handlingsplaner för respektive kvarter. Handlingsplanerna innehåller både enkla så kallade bumsåtgärder och åtgärder som prioriteras i samband med budgetprocessen. Ett påtagligt bevis för att vi lyssnar på våra hyresgäster och tar deras konstruktiva kritik till oss är att vi under året strukturerat om vår fastighetsskötsel så att vi numera i allt större utsträckning har egen personal närmast våra hyresgäster. Norrköping och Linköping Vi förvaltar idag närmare 2 000 bostäder och har därför stora möjligheter att tillgodose hyresgästernas önskemål avseende typ av lägenhet och dess placering. Trots stor omflyttning visar slutsummeringen för året på ett litet tillskott av hyresgäster. I Norrköping är förhandlingarna med hyresgästföreningen om systemet Rätt hyra slutförda, vilket innebär att det nu fasas in i våra fastigheter här. Örebro och Kumla Bostadsmarknaden i Örebro har varit stabil under året. Omflyttningen har varit låg och idag är allt uthyrt. I kommunen förs en diskussion om ett nytt hyressättningssystem, där Ståhl ännu inte aktivt deltar. En överenskommelse är nära förestående. I Kumla har marknaden påverkats av att företag på orten lagt varsel. Här har vi en stor andel mindre lägenheter där uthyrningen påverkas av att fler ungdomar väljer att flytta tillbaka hem till föräldrarna. Vakanserna har varit högre än budgeterat, men totalt ser vi en liten ökning. Beståndet på dessa två orter har varit oförändrat under året. Vi har fortsatt och fördjupat vårt arbete med att vara närvarande i de fastigheter vi äger. Genom en utökad service strävar vi efter att få hyresgästerna att trivas och stanna kvar. Uppsala och Stockholm Som i många andra universitetsstäder är efterfrågan på bostäder i Uppsala fortfarande betydligt större än tillgången. Detta faktum, tillsammans med våra attraktiva lägen, gör att vi trots de senaste årens nyproduktion inte har några vakanser här överhuvudtaget. Framtiden Vår bedömning att hyresrätten skulle stärkas i denna osäkra ekonomiska tid står fast, trots att de låga räntenivåerna under det senaste året har gynnat andra boendeformer, vilket resulterat i högre vakans- och omflyttningsnivåer än vad vi tidigare bedömde. Vi tror dock fortfarande på att hyresrättens trygga och bekväma boendeform kommer vara eftertraktad hos framtidens bostadssökande. Nu inväntar vi riksdagens beslut avseende allmännyttan. Den har idag en hyresledande funktion, men kan i och med beslutet få en förändrad roll som bland annat innebär att vi blir friare i vår hyressättning. 2007 2008 2009 Serviceindex Produktindex Trivseln med Ståhl UTDRAG UR KUNDENKÄT Kan tänka sig att rekommendera Ståhl -6,5 % -6,9 % -5,6 % 93,5 % 93,1 % 94,4 % -100-50 0 50 100 % Dålig el. motsv. Ganska bra el. motsv. Inte så bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Trivsel med Ståhl -18,0 % -27,5 % -7,1 % 82,0 % 72,5 % 92,9 % -100-50 0 50 100 % Dålig el. motsv. Ganska bra el. motsv. Inte så bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Norr Linkö Öreb
22 FASTIGHETSUTVECKLING Varje fastighet i sitt sammanhang För Ståhl innebär fastighetsutveckling inte bara en fysisk ombyggnad eller anpassning utan om möjligt ännu viktigare är att utveckla fastigheten i sitt sammanhang, både det inre och det yttre. I det arbetet är såväl hyresgästernas sammansättning som stadsbyggnadsplaner viktiga komponenter. Sammansättningen av hyresgäster i våra fastigheter är ett område vi lägger stort fokus på. Tanken är att samla aktörer som har potential att skapa synergieffekter hos varandra. Med det vill vi tillföra våra hyresgäster ytterligare möjligheter att stärka och utveckla sina verksamheter. Ett annat utvecklingsområde är att hjälpa hyresgästerna att skapa gröna arbetsplatser för att de ska kunna marknadsföra och profilera sig som ett miljövänligt alternativ. Det ansvaret är en del av vårt arv till kommande generationer. För att lyckas på dessa områden krävs ett väl utarbetat arbetssätt. Under senare år har vi utvecklat en ny arbetsmodell som vi använt oss av, och som har fallit väl ut, i arbetet med kvarteret Knäppingsborg i Norrköping nu implementeras den i vår övriga verksamhet. En fastighet en affärsplan Vi ser att det blir allt viktigare för hyresgästerna att våra fastigheter har rätt läge för den aktuella verksamheten. Inför varje projekt, stort som litet, gör vi förutom noggranna ekonomiska analyser även omsorgsfulla marknadsanalyser. Vi har satt igång en process som går ut på att utforma affärsplaner för varje enskild fastighet, vilket emellanåt kräver att vi inte begränsas av kvartersgränserna. Dessa affärsplaner byggs upp med respektive kommuns långsiktiga samhällsbyggnadsplan som grund. De ombyggnads- och anpassningsprojekt som genomförs ska baseras på ett brett användningsområde inom respektive affärsplan, sådana generella lösningar ger också hyresgästerna möjlighet att vid verksamhetsförändringar snabbt kunna anpassa lokalerna med nya effektiva planlösningar. Ombyggnadsprojekten drivs antingen i egen regi eller genom anlitade konsulter. Oavsett om det handlar om konsulter eller entreprenörer så väljer vi samarbetspartners som kan leva upp till vår vision och värdegrund. Mer ytor för Socialstyrelsen Ett bra exempel på vårt arbetssätt när det gäller värdet av nära relationer är förändringarna i Gillet 22 i Örebro. Projektet inleddes med en förfrågan från Socialstyrelsen, som under många år varit vår hyresgäst i fastigheten, huruvida vi kunde tillgodose deras kommande expansionsbehov. Tillsammans med det tiotal hyresgäster som påverkades av Socialstyrelsens behov i den aktuella fastigheten lyckades vi hitta lösningar, som i samtliga fall innebar en flytt inom vårt bestånd. Totalt sett resulterade det i en ökad uthyrning med cirka 800 kvm. SVT och SR nya hyresgäster Det här projektet inleddes med en viskning om att Sveriges Television och Sveriges Radio fått till uppgift att samordna sig under ett tak en utmaning för varje fastighetsägare med tanke på de speciella behov och krav på lokaler dessa hyresgäster har. Vår tanke landade snabbt på en av de fantastiska byggnaderna i Kvarnen 5 i Norrköpings gamla industrilandskap, som också erbjuder en dynamisk närmiljö med bland annat framstående aktörer inom medieteknik. Vi gick därefter vidare med att hämta in fakta för att skapa ett riktigt attraktivt prospekt. Detta mottogs positivt och efter en lång förhandlings- och projekteringsprocess är vi nu i full färd med att skapa framtidens Media Center. Vi utökar i Industrilandskapet Som ett led i vår önskan att kunna tillgodose större förfrågningar och stärka vår position i Industrilandskapet i Norrköping har koncernen förvärvat fastigheten Kroken 9 en projektfastighet med stor potential. Här finns cirka 17 500 kvm, där Norrköpings kommun idag är största hyresgäst med Restaurangskolans 2 400 kvm. Med förvärvet får vi ett bra tillskott i ett expansivt område som vi tror mycket på.
FASTIGHETSUTVECKLING 23 Vi ska våga stå upp för det vi gjort, och förklara det vi gjort.
24 MILJÖARBETE Personligt ansvar att vända klimatutvecklingen Det gäller självklart även oss på Ståhl. I den här frågan har vi tagit ett krafttag som utgår från vår egen verksamhet, men som även omfattar hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners ja till och med våra anställdas privatliv. Alla måste vi ta vårt ansvar för att vända klimatutvecklingen. Ingen annan gör det åt oss! Vid årsskiftet 2008/09 konkretiserades miljöarbetet ytterligare med ett mer strategiskt tänkande inom bolaget. En extern miljökonsult anlitades i syfte att dra upp riktlinjer för att möta framtida miljökrav. Samtidigt togs beslutet att alla Ståhls fastigheter ska ha grön elförbrukning, vilket innebär att vi sedan den 1 januari 2009 köper energi i form av vindkraft. På sikt ska alla fastigheter också ha fullständig källsortering. Genomfört under 2009 Under året som gått har ytterligare fokus satts på vidareutbildning av medarbetarna inom miljöområdet. Kunskap ger verktyg för att kunna göra skillnad i vardagen. Förmågan att kunna göra skillnad skapar engagemang. Samtliga Ståhls kontor är nu diplomerade enligt Gröna kontorkonceptet och alla medarbetare har blivit introducerade i SPIRA, Norrköpings kommuns medborgarcertifiering för en hållbar samhällsutveckling. I Ståhls miljöpolicy har fyra fokusområden definierats: Avfall källsortering Ekologi Grönt kontor, inköp av leverantörstjänster Förbrukningsmedia energi, vatten, uppvärmning Transport tjänstebilar, tjänsteresor För vart och ett av dessa områden finns en fokusgrupp som representerar en yrkesmässig mångfald. Miljöarbetet bedrivs systematiskt med hjälp av regelbunden uppföljning av målen och utifrån fastställda aktivitetsplaner inom respektive fokusområde. Utöver fokusgrupperna arbetas riktlinjer fram för hur krav på leverantörer och entreprenörer ska se ut i miljöhänseende. Konkreta, mätbara och tidsbestämda mål sätts upp, miljöaspekter och miljöpåverkan i relation till miljömålen identifieras, personal utbildas och ett intranät byggs upp för att hålla informationen relevant. Ståhls miljöarbete har sin utgångspunkt i ISO 14001:2004. Vi har för närvarande inte ambitionen att certifiera bolaget, men miljöarbetet kommer att uppfylla standardens krav. Ståhl strävar också efter att uppfylla den gällande lagstiftningen för att aktivt bidra till att de 16 nationella miljökvalitetsmålen kan nås. Grönt kontor Att leva som man lär är viktigt, därför föll det sig naturligt att ansluta Ståhl till Norrköpings kommuns Gröna kontor -koncept. Detta har inneburit att samtliga fem av bolagets kontor nu är diplomerade. För att bli ett Grönt kontor ska man uppfylla 20 olika miljökriterier, som bland annat handlar om att en miljöplan (aktivitetsplan) ska finnas, att miljömärkt papper används till trycksaker och att källsortering sker. För att erhålla fortsatt status som Grönt kontor ska en årlig uppdatering av miljöplanen skickas in till kommunen tillsammans med redovisning av minst en miljöförbättrande åtgärd. SPIRA-konceptet Grunden för ett framgångsrikt miljöarbete ligger i ett ständigt förbättringsarbete. Detta innebär konkret att medarbetarna får möjlighet till kompetensutveckling och information inom miljöområdet. En av de aktiviteter som har genomförts under året är att ansluta medarbetarna till SPIRAnätverket i Norrköping. SPIRA är en del av Norrköpings kommuns Agenda 21-arbete. Verksamheten går ut på att den enskilda individen ska försöka göra ett antal förbättringar i vardagsmiljön enligt vissa kriterier. Kriterierna är uppdelade i fyra huvudområden: Minska sopmängden Minska vatten- och energianvändning Handla mer miljöanpassat och etiskt Föra en hållbarare livsstil Samtliga medarbetare har blivit introducerade i SPIRA-konceptet. Dessutom har det genomförts en personlig genomgång där den enskilde medarbetaren får en möjlighet att se var han eller hon står inom respektive fokusområde. Förutom att erbjuda en statusbild över individens insats för ett hållbart samhälle så ges automatiskt tips och fingervisningar om nästa möjliga steg. SPIRA erbjuder även alla medlemmar chans till vidare utveckling genom medverkan i seminarier med olika teman som till exempel sopsortering, hantering av läkemedelsrester, trädgårdsskötsel med mera. En bra bit på väg Ståhls miljöarbete har kommit en god bit på väg, en del uppsatta mål är nådda, andra ligger fortfarande i planeringsstadiet. Under 2010 beräknas miljöarbetet vara fullt implementerat i all verksamhet. 2010 års miljömål Att definiera en strukturerad och transparent mätmetod för alla Ståhls fokusområden. Detta innebär att varje miljöaspekt får ett värde i koldioxidutsläpp som möjliggör prioritering och jämförelse med omvärlden. Se övriga mål sidan 10.
MILJÖARBETE 25 En liten ändring, kan skapa stor förändring. Forskningsprojekt Sedan 2008 deltar Ståhl tillsammans med Linköpings universitet i ett forskningsprojekt med syfte att identifiera och implementera behovsgrundade innovationer som minskar energiförbrukningen i förvaltning, drift och underhåll av byggnader.
26 PERSONAL En omtalad och attraktiv arbetsgivare Ståhls ambition är att skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som tar tillvara varje hyresgästs och fastighets möjlighet till utveckling. För att klara denna målsättning arbetar vi aktivt med att stärka både medarbetare och kundrelationer. Ståhls organisationsstruktur bygger på hyresgästnärhet och lokal förankring, vilket bland annat ger oss goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på de olika marknaderna. Vi förespråkar delegerat ansvar, flexibilitet i arbetsfördelningen och ger utrymme för personliga initiativ. Kloka och trygga medarbetare borgar för engagemang och ansvarstagande. Våra medarbetare är goda ambassadörer för bolaget och säkerställer kvalitén i det dagliga arbetet. De känner till vår vision, affärsidé, våra mål och värdeord. Detta genomsyrar sedan alla kontaktytor mot hyresgäster, samarbetspartners, samhälle och näringsliv. Egen personal närmast hyresgästerna Vid årsskiftet var vi 51 (50) anställda, varav 21 kvinnor och 30 män. Genomsnittsåldern för personalen är 48 år. Vårt huvudkontor ligger i Norrköping och vi har även förvaltningskontor på orterna Örebro, Kumla, Uppsala och Linköping. Alla stabsfunktioner är samlade på huvudkontoret. Vi har under många år haft egen fastighetsskötsel på flera orter. Vi anser att det är viktigt att våra anställda är de som är närmast hyresgästen. Under 2008/2009 utformade vi därför en helt ny fastighetsskötarorganisation i Norrköping och Linköping. Våra medarbetare Magnus Jonsson, Sibyl Hagel, Lars Olovsson, Åsa Nyström Hälsa och trivsel prioriterat Vi har sedan länge arbetat med hälsoförbättrande åtgärder och 2005 hälsodiplomerades Ståhl via Korpen. Vi erbjuder medarbetarna regelbundna hälsoprofilundersökningar och har ett nära samarbete med vår företagshälsovård, Previa. Personalens hälsa är en prioriterad fråga. För att identifiera förbättringsområden i organisationen genomfördes för