Ö V E R S I K T L I G U T R E D N I N G / P R O G R A M F Ö R D E T A L J P L A N 2011-02-08 Handläggare: Henry Grew Översiktlig utredning för bebyggelse utmed Muréngatan Gävle kommun, Gävleborgs län KOMMUNSTYRELSEN 801 84 Gävle Besöksadress: Kyrkogatan 22 Tfn 026-17 80 00 (vx) www.gavle.se
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 2 Innehållsförteckning Inledning...3 Planområdet...4 Historik...4 Planförhållanden...6 Nuläge och områdesförutsättningar...7 Verksamheter...8 Naturvärden...8 Kulturmiljö... 9 Teknisk försörjning...9 Trafik...10 Miljöfaktorer...11 Stads- och landskapsanalys...12 Utformning...14 Utförande...15 Översiktlig vision...16 Byggnadshöjder...16 Ställningstaganden... 17 Planförslag... 18
3 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Inledning Realoption i Sverige AB vill utveckla industri-, kontors- och handelsfastigheterna i kvarteret Mumman och kvarteret Herakle vid Muréngatan till bostadsändamål med eventuellt inslag av kontorsoch handelsändamål. Inriktningen för bostäderna är bl.a. trygghetsboende och äldreboende. Realoptions affärsidé är att förvärva, utveckla och förädla nyttjanderätter i fastigheter. Planområdet omfattar sex fastigheter i en del av staden som har stor potential för utveckling. En översiktlig utredning upprättas för att skapa en vision för området, och för att kunna göra en samlad bedömning och avvägning av de faktorer som påverkar förslaget inför detaljplaneskedet. Syfte Den översiktliga utredningen visar på den politiska viljan för området, projektets förutsättningar och de första avvägningarna mellan olika intressen. Under samrådet samlas synpunkter på förslaget in. Den översiktliga utredningen fungerar som ett program för detaljplan och ska visa på möjligheter och förutsättningar för ny bebyggelse utmed Muréngatan. Mål Gävle kommuns Mark-, miljö- och planberedning antog direktivet för översiktlig utredning för bebyggelse utmed Muréngatan 2010-04-19. Följande frågor ska belysas: Förekomst och hantering av förorenad mark Påverkan och hantering av trafikbuller Inventering av kulturmiljövärden och begränsad påverkan på dessa Parkeringsbehov Anslutning till tekniska försörjningssystem Disposition av bebyggelsen med hänsyn till buller, föroreningar, kulturmiljö och parkeringsbehov Behov av olika former av boende för äldre Behov av avtal mellan fastighetsägaren och kommunen Tidplan Den preliminära tidplanen för projektet är följande: Översiktlig utredning på samråd december - januari 2011 Godkännande i Mark-, miljö- och planberedningen februari 2011 Godkännande i Kommunstyrelsen mars 2011 Antagande i Kommunfullmäktige april 2011 Detaljplanearbetet påbörjas maj 2011
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 4 Planområdet Planområdet, som omfattar ca 2,5 hektar, ligger ca 500 meter från järnvägstationen och mindre än en kilometer från Stortorget i centrala Gävle. Det avgränsas av järnvägen i öster, av Södra Centralgatan i väst, av Kaserngatan i söder och kvarteret Lejonet i Norr. Ingång till fastigheterna sker från Muréngatan och från Nedre Åkargatan. Kaserngatan passerar planområdet i söder och stiger i höjd mot Staffansbron som korsar järnvägen. Planområdet är i ett centralt läge i Gävle, en kort promenad från centrala järnvägstationen och början på Drottninggatan (gågata). Det centrala läget och goda kommunikationerna gör området attraktivt för många typer av användning. Planområdet Flerbostadshus i tegel från 70-talet dominerar västra och söder och väster om planområdet Historik Bebyggelsen inom planområdet har blandad ålder från 1895 till 1960-tal. I den södra delen finns kulturhistoriskt värdefull låg trähusbebyggelse samt högre byggnader med tegel- och putsfasader. De är uppförda mellan 1895 och 1930. I direkt anslutning till dessa finns en byggnad med plåtfasad från 1969 och en kulturhistoriskt värdefull tegelbyggnad mot Kaserngatan. Det passerar en inbyggd gångbro över S. Centralgatan mellan kvarteret Skytteln, en 3-4 vånings byggnad från 1970-talet med stora glaspartier, och planområdet. Söder om planområdet finns det bostadsbebyggelse i tegel från 1990-talet. Bebyggelsen som omger planområdet består av olika typer av bebyggelse av varierande ålder. Mellan Gamla Gefle och planområdet finns det 3-4 våningars tegelhus som uppfördes huvudsakligen på 1970-talet. Samma typ av bebyggelse finns väster om planområdet, men med något flera våningar. Kvarteret Skytteln
5 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Planområdet består av parkeringsplatser, handel och industribyggnader Bebyggelsen är låg och avskärmas från gaturummet av platta fasader och plank Tvålfabriken i planområdets södra del Olika byggnadsstilar i området Upphöjd gångtunnel mellan byggnaderna Kulturhistoriskt värdefull byggnad
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 6 Planförhållanden Gällande översiktsplan Enligt Översiktsplan Gävle stad som antogs av Kommunfullmäktige 2009-04-27 är planområdet markerat som strategiskt område (C.S.5 Kv. Mumman). Området är enligt översiktsplanen lämpligt för bostäder, handel och kontor. Buller från väg och järnväg måste utredas. Marken mellan planområdet och järnvägen är också markerat som ett startegiskt område (C.S.3 Muréngatan) i ÖPGS och kan användas till kontor, sport eller annan användning förutsatt att det klarar av bullerstörningar. Det finns även en bostadsmarkering (C.B.7 obebyggda centrala tomter) i norra delen på fastigheten Söder 66:6. Gävle kommun är positiv till att bebygga denna tomt för att följa rutnätsplanen. Bostäder kan kombineras med annan användning, till exempel handel, service och parkering. Utsnitt ur Översiktsplan Gävle stad Gällande detaljplaner Det finns fyra olika detaljplaner som täcker planområdet. För parkeringsytan på Södertull 2:1 gäller detaljplan 1989:65 som anger anlagd park och parkering. För fastigheten Söder 66:6 gäller detaljplan 1980:669 som anger användning handel och garage i max tre våningar för tomten. För fastigheten Söder 66:7 gäller detaljplan 1976:1111 som anger handel i max tre våningar. För de resterande fastigheterna gäller detaljplanen 8:68 som anger både handel och industri som användning. 1980:669 1976:1111 8:68 1989:65
7 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Nuläge och områdesförutsättningar Befintlig användning och markägoförhållanden Planområdet omfattar sju fastigheter: Söder 66:6 Obebyggd fastighet som ägs av Gävle kommun och används som parkeringsplats. Söder 66:7 Specialiserad butikshandel med möbler för hemmet med 5-9 anställda. Fastigheten ägs av Realoption i Sverige 6 AB Söder 66:8 Tre företag som driver industriverksamhet inom elinstallationer och teknisk konsultverksamhet med totalt 20-37 anställda. Fastigheten ägs av Realoption i Sverige 2 AB Söder 69:4 Dataprogrammeringsföretag med 5-9 anställda. Fastigheten ägs av Sven Gunnar Berlin Söder 69:3 Industriverksamhet för tillverkning av maskiner med 1-4 anställda. Fastigheten ägs av Sven Gunnar Berlin Söder 2:3 Muréngatan och Nedre Åkargatan som korsar området och del av parkeringen norr om Söder 66:6 ägs av Gävle kommun Södertull 2:1 - Parkeringsytan mellan järnvägen och Muréngatan ägs av Gävle Kommun Fastigheter inom planområdet
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 8 Verksamheter Flera enskilda företagare är etablerade nära planområdet. Väster om planområdet i kvarteret Skytteln driver Komvux verksamhet och det finns även en restaurang (två kockar en spis). Förskolan Fruns hage är inom 150 meter, och två andra förskolor finns inom en radie av 300 meter. Polhemsskolan ligger ett par kvarter sydväst om planområdet. Komvux ligger i nära anslutning väster om planområdet. Folkets hus Gävle ligger i nära anslutning nordväst om planområdet. Hälsa och äldreomsorg De närmaste hälsocentralerna är Brynäs hälsocentral och Gävle Hälsocentral, båda ca 600 meter från planområdet. Det finns apotek och folktandvård inom 400 meter från planområdet. Omvårdnadsnämnden beslutar om vilka behov av särskilda boenden som finns i Gävle. Det finns behov av ca 120 lägenheter för äldreboende i Gävle kommun på kort sikt, och troligtvis ett större behov av seniorboende fram till år 2030. Omvårdnad är positiva till att lägga 40-60 av platserna, främst med inriktning på demensboende, inom planområdet. Trygghetsboende innebär boende med tillgång till viss service utan biståndsbeslut. Detta är ett alternativ då för folk som t.ex. säljer en villa och vill bo i lägenhet. I staden finns det inget gruppboende för personer med särskilda behov och det finns inget Hospis i hela Gävle kommun. Det finns önskemål om dessa boendeformer i centrala områden. I Gävle finns det i dagsläget ett behov av 5 platser för personer med psykiska funktionshinder. För ett hospis krävs det ca 10 platser för att det ska vara ekonomiskt lönsamt, vilket innebär ett stort geografiskt upptagningsområde. Det är en fördel att samla olika aktiviteter och former av boende inom samma område för att minska transporter och samordna service i gemensamma lokaler. Personer kan välja att bo kvar inom samma område men i olika former av boende utifrån deras behov. Verksamheter och service i nära anslutning till planområdet det vid etablering av vårdinrättning krävs planering för vård. Det finns goda förutsättningar i området för etablering av gruppboende för personer med särskilda behov, och det är en fördel om olika boendeformer finns inom samma område. Naturvärden Det finns inga särskilda naturvärden inom planområdet. Den enradiga allén längs Muréngatan är viktig att bevara och vårda. Stenebergsparken, som ligger ca 300 meter fågelvägen från området, är en stor grönyta på östra sidan om järnvägen som fungerar som stadsdelspark och samlingsplats för olika aktiviteter. Eftersom det inte finns några parker eller grönytor i omedelbar närhet till planområdet är det viktigt att kvarterens innergårdar är attraktiva och lockar till utomhusvistelse. Det kan även vara möjligt att nyttja yttertaken för samlingsplats och olika aktiviteter, såsom boulebana, grillplats mm. Utemiljöerna måste klara bullerkraven. Vid en framtida detaljplanering klassificeras äldreboende och trygghetsboende som bostäder, medan Den trädkantade allén på Muréngatan är värd att bevara
9 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Kulturmiljö Planområdet ingår i ett kulturhistoriskt värdefullt område och omfattas av riksintresse för kulturmiljö (C.R.1 Riksintresse för kulturmiljö Gävle stad X 800). Värden ligger i rutnätsstadens homogena struktur, med varierande hushöjder och hustyper på Söder. Grönstråken på Söder är en viktig kontrast till den högexploaterade bebyggelsen. Karaktären i det aktuella området präglas av industribebyggelsen. Fornlämning I kv. Mumman, Söder 66:8, finns en fornlämning registrerad i fornlämningsregistret. Ifall den finns kvar så är den överbyggd med en platta på mark. Fornlämningar är skyddade enligt kulturminneslagen. Länsstyrelsen Gävleborg är myndighetsutövare. En mer detaljerad text kring riksintresset har utarbetats av Länsstyrelsen Gävleborg som betonar industristadsdelen söder med området kring järnvägen. Här anges: Värdebärare: Fabriksbebyggelse från industrier som t.ex. Ångväveriet, Porslinsfabriken som varit viktiga för stadens utveckling. Bebyggelsen på Söder 69:3 och 4 har kulturhistoriska värden I kvarteren Kv. Mumman och Herakles finns följande värdefulla byggnader: Putsad byggnad uppförd 1930, Söder 69:4. Det finns idag en hiss installerad i byggnaden, så den kan användas för bostäder. Tegelbyggnad uppförd 1895, Söder 69:3 I kvarteren Kv. Mumman och Herakles finns följande värdefulla karaktärsdrag: Passage över gata på tredje våning mellan Kv. Mumman och Kv. Skytteln. Den används inte i dagsläget och är i dåligt skick. Låga träbyggnader målade med röd slamfärg och röda trästaket Kultuirhistoriska värden inom planområdet Teknisk försörjning Planområdet ligger inom verksamhetsområde för allmän vatten- och avloppsförsörjning. Fjärrvärmeledningar passerar planområdet. Befintligt dagvatten är kopplat till det kommunala ledningsnätet och går orenat ut i Gavleån. Dagvatten från nya hårdgjorda ytor ska omhändertas inom fastigheten. Inom kv Mumman finns idag en transformatorstation som ägs av kunden. Stationen kan enligt gällande regelverk endast försörja den byggnad den är belägen i. Ifall exploatören (sannolikt) avvecklar stationen bör då möjligheten att uppföra en ny transformatorstation skapas för att klara elbehovet inom de aktuella kvarteren. En lämplig placering är i norra delen av fastigheten Söder 69:4 enligt Gävle Energi. Om möjligt bör tillträde kunna ske direkt från markplanet.
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 10 Trafik Planområdet har ett bra centralt läge. Däremot är bullersituationen inte ideal med tanke på att järnvägen ligger i nära anslutning till planområdet. Trafikflöden Trafikflödet på Muréngatan är 3400 fordon per dygn. På Kaserngatan uppgår trafikflödet till 9000 fordon per dygn väster om Muréngatan och 9900 fordon per dygn öster om Muréngatan (siffror från år 2009). Det passerar i medeltal 277 tåg förbi planområdet varje dygn, varav 70 är godståg. Det närmaste spåret ligger 36 meter från planområdet. Tågen passerar planområdet med låg hastighet. Parkering Fastigheterna Söder 66:6 och 66:7 används som parkeringsytor i dagsläget och rymmer totalt 99 parkeringsplatser. Det finns parkering i anslutning till verksamheterna på de olika fastigheterna, och gatuparkering på Södra Centralgatan och Nedre Åkargatan. Det finns parkering under byggnaden på fastigheten Söder 66:8. Parkeringsplatser på ytan mellan Muréngatan och järnvägen arrenderas i dagsläget till Komvux och Areva. Planområdet ligger i blå betalzon, vilket innebär att det kostar 5 kr/timme vardagar 9-18 och lördagar (samt dag före röd dag) 9-15. Enligt parkeringsnormen behövs följande antal parkeringsplatser för varje 1000 m 2 yta i yttre centrum: ten av järnvägsspåret. Enligt Trafikverket kan viss verksamhet där människor endast tillfälligtvis uppehåller sig finnas närmare än 30 meter till spåret. Ifall markparkering förläggs intill banan behövs avstånd eller skydd för att undvika att parkerade fordon skadas av kringflygande isbitar eller gnistor från kontaktledningen. Rekommenderat minsta avstånd är 15 meter från spårmitt till öppen parkering eller radgarage/carport. Köryta inom parkering bör ligga minst 9 meter från spårmitt. Kollektivtrafik Lokallinje 12 trafikerar Kaserngatan. Turtätheten är halvtimmestrafik i högtrafik och timmestrafik övrig tid. Gångavståndet är mindre än 100 meter från planområdets södra del till närmaste busshållplats på Kaserngatan. På Muréngatan vid Maxim finns hållplats för busslinjerna 25, 41, 48, 49 och 91. Eftersom det finns kollektivtrafik på Muréngatan mot Sandviken-Hofors, Ockelbo, Hedesunda-Gysinge, Norrsundet behövs det nya busshållplatser i anslutning till planområdet. Ett lämpligt ställe är i korsningen mellan Muréngatan och Nedre Åkargatan. Gång- och cykelvägar Gång- och cykelvägar finns längs Muréngatan och Kaserngatan. Cykelbana längs Brunnsgatan mellan Södra Kungsgatan och Muréngatan finns med i Gävle kommuns Cykelplan över behov av nya cykelbanor. Det samma gäller för cykelbana längs Kaserngatan mellan Södra Kopparslagargatan och Muréngatan. Bostäder: 7 platser Butiker: 38 platser Kontor: 19 platser Industri: 12 platser Enligt Gävle kommuns cykelparkeringsnorm ska det finnas 1 cykelparkering per boende plus 0,25 cykelparkering per lägenhet. Parkeringsbehovet tillgodoses på parkeringsytan mellan Muréngatan och järnvägen antingen på marken eller i parkeringshus, eller inom planområdet under upphöjda innergårdar, eller i byggnadernas bottenvåningar. Markparkering ska undvikas. Ifall ett parkeringshus uppförs mellan Muréngatan och järnvägen måste en riskutredning utföras eftersom området ligger närmare än 30 meter från mit- Busslinjer, hållplatser och trafikflöden vid planområdet
11 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Miljöfaktorer Förorenad mark Det finns uppgifter om tre ställen inom planområdet som är potentiellt förorenade. Bensinmacken är sanerad av SPIMFAB år 2005. Hela fastigheten är sanerad, men det är möjligt att det finns vissa föroreningar kvar i Muréngatan. Vid AEG Elektroverken och Areva T&D (tidigare Alstom T&D) och Gävle Rostfria är pågående verkstadsindustrier som har sina verksamheter huvudsakligen inomhus. Dessa klassas som u-objekt, vilket innebär att de är anmälnings- eller tillståndspliktiga verksamheter. Objekten är ej riskklassade. Eventuell förorening är troligtvis mycket begränsad. Vid ändrad användning till bostäder eller kontor kan dessa områden behöva undersökas. Buller och vibrationer Planområdet är mycket bullerutsatt av trafikbuller. Järnvägen utsätter fasaderna mot Muréngatan med upp till 70 dba. Öppna balkonger eller uteplatser kan inte byggas mot Muréngatan. Höga bullernivåer kan hanteras med sk genomgående lägenheter. Högre bullernivåer kan tillåtas om det kan skapas en tyst sida i lägenheten som understiger 45dBA. En noggrannare bullerberäkning bör tas fram för hantering av buller i bostadsområde. det beräknades 2003 till att ligga i intervallet 27-39 μg/m 3 som dygnsmedelvärde, normen är 50 μg/ m3. 2006 beräknades det mest utsatta gaturummet till 21 μg/m 3. PM2.5 beräknades 2010 att understiga 12 μg/m 3 i hela kommunen, normen från 2012 är 25 μg/m 3. Bens(a)pyren beräknades 2009 understiga 0,4 ng/m3 sett som årsmedelvärde i hela kommunen, normen från 2012 är 1,0 ng/m 3 för skydd mot människors hälsa. Bensen beräknades 2006 till 1,05 mg/m 3 sett som 8-timmars medelvärde i hela kommunen, normen är 10,0 mg/m 3 för skydd mot människors hälsa. Källorna till luftföroreningarna i planområdet är trafiken i närområdet. Utvecklingen går mot lägre luftföroreningshalter p.g.a. att andelen fordon utan katalytisk rening minskar. Utvecklingen av partikelhalterna är mer osäker då källorna till större del består av slitage från däck och vägbanor samt intransporterad förorenad luft. Tillskottet av bostäder i planområdet bedöms endast påverka partikelhalterna marginellt. Miljökonsekvensbeskrivning Planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan, och därför ska en miljöbedömning enligt 6 kap 11 miljöbalken göras och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) enligt 6 kap 12 miljöbalken upprättas. Riskanalys Ingen bebyggelse planeras närmare än 30 meter till järnvägsspåret. Eftersom bostäderna kommer att ligga inom 100 meter från järnvägsspåret som är rekommenderad väg för farligt gods kommer en riskutredning att behövas tas fram under detaljplaneskedet. Vibrationsvärden för bostadshus bör inte överskridas 0,4 mm/s (RMS-värde inom frekvensområdet 1-80Hz) vid nybyggnation. En vibrationsutredning bör tas fram i detaljplaneskedet. Luftkvalitetsnormer Inga Miljökvalitetsnormer för utomhusluft överskrids i Gävle kommun. I planområdet beräknades kvävedioxidhalterna för 8:e värsta dygnet 2003 ligga i intervallet 24-36 μg/m3, normen är 60 μg/ m3. Beräkningar för årsmedelvärden från 2006 och 2008 på det mest utsatta gaturummet, Södra Kungsgatan; visade på 29 μg/m3 respektive 21 μg/ m3, normen är 40 μg/m 3. PM10-halten i planområ- Buller vid planområdet (2006)
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 12 Stads- och landskapsanalys Stadsbyggnad Planområdet ingår i rutnätsmönstret som präglar Gävle stad. Bebyggelsen runt planområdet består av slutna kvarter. Det finns inga verksamheter i bottenplan på byggnaderna, fasaderna är inte inbjudande och där det inte finns byggnader är gaturummen avstängda genom staket. De kringbyggda kvarteren i tre till fem våningar är byggda under olika tidsepoker, vilket bidrar till en mångfald av höjd och stilar. De öppna ytorna i området består av antingen parkeringar, innergårdar eller järnvägs- eller bilstråk. I omnejden finns det öppna grönytor, så som Stenebergsparken och mindre ytor inom Gamla Gefle. Muréngatans trädallé utgör en mjuk ridå mellan verksamhetsområdet och järnvägen. Området består av slutna kvarter i ett rutnätsmönster Struktur De angränsande kvarteren är mellan 13 och 20 meter höga och syns bakom den tämligen låga bebyggelsen i planområdet från andra sidan järnvägsspåret på Brynäs. Det finns ett tydligt samband i skala och karaktär mellan de sammanhängande kvarteren väster om planområdet. Det är viktigt att utformningen också hänger ihop strukturmässigt med resten av omgivningen. Bebyggelsen är något högre runt om planområdet än innanför Barriärer Både järnvägen och Kaserngatan skapar fysiska och visuella barriärer runt planområdet. På järnvägen står det ofta tåg som blockerar vyn och i luftrummet finns det elektriska kablar. Staffansbron (del av Kaserngatan) stiger i höjd förbi planområdet och hindrar tillgängligheten och vyn. Staffansbron reser sig över planområdet och utgör en barrär söderut Åtgärder för att ta sig upp på Staffansbron från Muréngatan känns som tillfälliga lösningar och är inte anpassade för funktionshindrade
13 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Landmärken Det gamla stationshuset och tegelbyggnaden i kvarteret Herakles som är uppfört år 1895 utgör tydliga landmärken i området. Stråk Kaserngatan ingår i den lokala slingan i Gävle och leder till Parkvägen och Fältskärsleden. Dessa är tungt trafikerade. Muréngatan är inte lika trafikerad, men utgör ett populärt cykelstråk. Från Muréngatan tar man sig direkt till järnvägsstationen från planområdet. Textilgatan, Nedre Åkargatan och Nedre Arbetshusgatan utgör mindre stråk som även skapar ett visuellt samband mellan planområdet och omgivningen. Södra Centralgatan slutar i en återvändsgränd
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 14 Utformning Avdelningen Fysisk planering utförde en workshop för planerarna för att ta fram olika idéer kring användning och utformning av planområdet. Planerarna arbetade individuellt. Dessa idéer har sammanställts och ligger till grund för några av de ställningstaganden som gjorts. Kvarteren kan kopplas ihop t.ex. genom en dagvattenlösning Gatrummet Textilgatan, Nedre Åkargatan och Nedre Arbetshusgatan är del av rutnätsmönstret på Söder som utgör en del av riksintresset för kulturmiljö. Det är viktigt att de är synliga i stadsstrukturen fram till Muréngatan, antingen genom bilvägar eller gångoch cykelvägar. Eftersom utemiljön längs Muréngatan är rätt monoton kan det vara lämpligt att anlägga en mötesplats, t.ex. ett torg, som bryter upp mönstret och lockar till samling. Det kan även vara möjligt att höja innergårdarnas höjd över gatunivån, dels för att möjliggöra parkering under byggnaderna, men även för att släppa in mer sol på innergårdarna. Byggnader Det är lämpligt att bygga högre byggnader eller torn inom planområdet, men det är viktigt att de inte byggs för nära varandra. Ett förslag är att bygga ett per kvarter. Det är lämpligare att lokalisera torn närmare korsningen mellan Muréngatan och Staffansbron för att skapa ett tydligt landmärke i stadsstrukturen. Högre byggnader ska placeras i nordöstra lägen på fastigheten för att inte blockera dagsljus för innergårdar eller övriga byggnader. Innergårdarna kan utgöra ett gemensamt grönt stråk som fortsätter in mot kv Lejonet Öppna ytor Det är viktigt att kvarteren i det nybyggda planområdet har en samhörighet sinsemellan, inte bara arkitektoniskt, utan även genom de öppna ytorna. Detta kan göras genom att länka samman innergårdarna genom gemensamma rörelsestråk, tematisk utformning eller t.o.m. dagvattenlösning. Ett genomgående gångstråk kan koppla ihop det nya planområdet med innergården i kv. Lejonet. Högre byggnader bör inte placeras för nära varanadra
15 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Ett torg framför bebyggelsen kan utgöra en mötespunkt i området. Ett parkeringshus mellan Muréngatan och järnvägen kan utgöra en bullervall Fasaderna på Kv. Skytteln och Kv. Nederland kan användas för att rama in de planerade kvarteren. För att tillgodose parkeringsbehovet, samt dämpa bullernivån mot järnvägen, kan parkeringshus byggas mellan järnvägen och Muréngatan. Dessa skulle dock vara inom 30 meter från järnvägsspåret, vilket ska vara byggnadsfritt enligt Trafikverket. En riskutredning kan visa på om det är möjligt. GEnomförande Realoption kommer att bygga sina fastigheter i fyra etapper från norr till söder. Kommunen har få åtaganden i samband med exploateringen eftersom nästan all infrastruktur är utbyggd, vilket är ekonomiskt fördelaktigt. Fastigheterna Söder 69:3 och 4 kommer för närvarande att fortsätta driva befintlig verksamhet. De har möjligheten att fortsätta som förr, exploatera själva enligt utredningsförslaget eller sälja sina fastigheter för exploatering. Under program- och detaljplaneskedet ska exploatören teckna ett föravtal och markanvisningsavtal med kommunen. Ett föravtal är en avsiktsförklaring, där det anges vad som ska genomföras och avgränsningen av markområdet. I avtalet specificeras rollfördelning, vem som ansöker om detaljplan och vem som står för nödvändiga utredningar. Markpris kan också anges i föravtalet. Byggnadsetapper Ett markanvisningsavtal är ett detaljerat avtal som beskriver byggherrens och kommunens ansvar i projektet, beträffande fastighetsöverlåtelse, fastighetsbildning, byggande mm. Avtalet anger också storleken på markersättningen och när den ska betalas.
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 16 Översiktlig vision Det är viktigt att stadstrukturen bevaras genom att gaturummen mellan kvarteren förblir öppna. En attraktiv miljö som lockar till utomhusvistelse kan åstadkommas genom att yttertaken byggs för olika aktiviteter, eller att innergårdarna inte delas upp inom kvarteren. Kvarteren kan länkas samman med varandra genom ett grönt stråk som fortsätter genom kvarteren och kopplas ihop med innergården i kvarteret Lejonet. Alternativt kan de sammankopplas genom gemensam arkitektonisk utformning. Fasadernas utformning mot Muréngatan och järnvägen ska kunna hantera bullret de utsätts för. Kvarteret Skyttelns fasad mot planområdet har höga estetiska värden och kan tas tillvara på genom att en öppning i kvarteret intill lämnas för att rama in fasaden och göra den synlig. Byggnader placeras i gatuliv i huvudsak sluten kvartersbebyggelse. Byggnadshöjder Vid byggnation av eventuella högre byggnader, eller torn, ska dessa placeras mot Muréngatan i nordöstra delen av kvarteren. Fler än ett torn bör inte placeras inom samma kvarter för att undvika en för tät struktur, skuggning, och insyn mellan lägenheterna. Lägre bebyggelse (1-4 våningar) i sydliga lägen möjliggör ljusare och mer attraktiva innergårdar. Högre byggnader omfattar 5 eller flera våningar. Om planen medför byggrätt högre än 20 meter kan planen komma att påverka luftfarten varför en lokaliseringsbedömning då ska göras av LFV samt berörda flygplatser, och då senast i samband med bygglovsprövningen.
17 ÖVERSIKTLIG UTREDNING Ställningstaganden: Följande ställningstaganden ska beaktas vid kommande detaljplaneläggning. Bevara de kulturhistoriska värden så mycket som möjligt Gävle kommun är positiv till att bostäder har en inriktning mot äldreomsorg, trygghetsboende, hospice eller gruppboende för personer med särskilda behov Bevara trädallén längs Muréngatan Bygg attraktiva innergårdar eller takterrasser som lockar till utomhusvistelse Nya cykelbanor enligt Gävle kommuns Cykelplan Parkeringshus mellan järnvägen och Muréngatan kan tillgodose parkeringsbehov och fungerar som bullerdämpare. Möjlighet utreds vidare. Parkering inom planområdet sker i bottenvåningar eller under upphöjda innergårdar. Markparkering skall undvikas. Riskutredning krävs för byggnation nära järnväg för transport av farligt gods Bullerutredning krävs Balkonger ska inte byggas mot Muréngatan Bevara kvartersstrukturen Förlängning av Textilgatan, Nedre Åkargatan och Nedre Arbetshusgatan ska vara synlig i kvartersstrukturen Skapa kontinuitet mellan kvarteren genom utemiljöer eller byggnadsstil Höga byggnader bör inte stå för nära varandra Hänsyn tas till solförhållanden för nybyggda och befintliga hus I huvudsak sluten kvartersbebyggelse med bebyggelsekroppar placerade i gatuliv Ett föravtal och markanvisningsavtal tecknas mellan exploatören och kommunen. Moderna energieffektiviseringsåtgärder och kretsloppsanpassad byggnadsteknik ska användas Miljökonsekvensbeskrivning krävs i samband med detaljplanering Vibrationsutredning bör tas fram Bygg bullerskyddat mot Muréngatan
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 18 Planförslag Bebyggelse Planområdet är indelat i tre kvarter. Dessa kan bebyggas med bostäder, kontor, serviceboende, garage och enstaka handelsutrymmen. B1: Eftersom kvarteret är lokaliserat längst ifrån Staffansbron är det attraktivast för bostäder, men närheten till järnvägsstationen gör det lämpligt för kontor. B2: Lämpligt antingen för bostäder eller kontor. Ifall området används för kontor kan enstaka handelsutrymmen etableras i bottenvåningen, t.ex. frisör eller kiosk. Parkering under kvarteret är möjligt. S1: Strategiskt område. Befintlig markanvändning (industri) fortsätter tills vidare. Det kan vara möjligt att på sikt omvandla fastigheterna till boende och kontor. Kvarteret utsätts för buller både från Staffansbron och från järnvägen. Staffansbron höjs ca 4 m över marknivå vid planområdet, vilket gör en entré eller utsikt mot Kaserngatan omöjlig. Det
19 ÖVERSIKTLIG UTREDNING kan därför vara lämpligt med parkering i bottenvåningen vid eventuell nyexploatering. Kulturmiljö K1: Gamla tvålfabriken, uppförd 1930, är en kulturhistoriskt värdefull byggnad. Den är renoverad invändigt och kan således lätt anpassas för t.ex. kontorslokaler eller bostäder. K2: Tegelbyggnaden vid Staffansbron uppfördes 1895 och är kulturhistoriskt värdefull och har höga estetiska värden. Den är i mindre bra kondition och det finns risk för att den förfaller. Utemiljöer G1: Det är viktigt att bevara större sammanhängande ytor för innergårdarna, eftersom det inte finns några grönytor i direkt anslutning till planområdet. G2: Trädallén längs med östra sidan av Muréngatan är värdefull och bör bevaras. Trafik T1: Textilgatan används inte i dagsläget för biltrafik, men den ska lämnas obebyggd för att bevara stadens rutnätsmönster. Den kan användas som bilväg eller gång- och cykelväg. T2: Nedre Åkargatan används i dagsläget som bilväg. Gatan saknar separerad gång- och cykelväg. Kan rustas upp med t.ex. gatubelysning, träd allé eller dylikt. Den ska lämnas obebyggd för att bevara stadens rutnätsmönster. KONSEKVENSER Nedan beskrivs generellt konsekvenserna av den översiktliga utredningen ur ett hållbarhetsperspektiv. Ekologiska konsekvenser Attraktiva innergårdar bidrar till ökad grönstruktur i området Bostäder och kontor lokaliseras nära kollektivtrafikstråk. Högre byggnader kan blockera sol och utsikt för kvarteren runt planområdet. Trädallén bevaras Sociala konsekvenser Vissa kulturhistoriskt värdefulla karaktärsdrag kan försvinna Olika former av boende för personer med särskilda behov kan samlas och lokaliseras centralt Ett gammalt industriområde får ett lyft Kvartersstrukturen bevaras och förstärks Ifall det strategiska området på Söder 69:3-4 fortsätter som industri kan det nya bostadsområdet påverkas av eventuella störningar Ekonomiska konsekvenser Befintlig handel och industri försvinner Parkeringsplatser inom planområdet flyttas Gävle kan få nytt landmärke som marknadsför staden utåt mot förbipasserande tågresenärer Ekonomiskt fördelaktigt för Gävle kommun att bygga här eftersom infrastruktur är utbyggd T3: Muréngatan används i dagsläget som bilväg. Det går gång- och cykelväg utmed gatan. Nya busshållplatser i anslutning till planområdet kan anläggas på båda sidor om Muréngatan i korsningen med Nedre Åkargatan. T4: Enkla 1,5 plans garagebyggnader kan möjligtvis uppföras mellan Muréngatan och järnvägen för att tillgodose parkeringsbehovet och fungera som en bullerdämpande åtgärd. En riskutredning kan visa på ifall detta är möjligt. Parkeringsplatsen ägs av Gävle kommun.
ÖVERSIKTLIG UTREDNING 20 Medverkande Tjänstemän Bygg & Miljö Henry Grew Lars Westholm Lena Boox Maria Lind - Planarkitekt - Miljöutredare - Kulturmiljöantikvarie - Ekolog Tekniska Kontoret Anders Blomgren - Exploateringsingenjör