SLUPEN 2, VISHOLMEN STRÄNGNÄS GA. VATTENVERKET

1 SLUPEN 2, VISHOLMEN STRÄNGNÄS GA. VATTENVERKET UTREDNING AVSEENDE BYGGNADERNAS STATUS OCH ANVÄNDNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR 2012-08 -15 BYGGNADSBYRÅN I STRÄNGNÄS VRETGRÄND 4 645 31 STRÄNGNÄS HANDLÄGGARE: BERTIL KARLSSON TEL 0152-135 64 bertil.k-son@tyfonmail.se 1

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 0 UPPDRAGET 1 BESKRIVNING AV BYGGNADERNAS TEKNISKA STATUS 1.1 GAMLA VATTENVERKSBYGGNADEN 1.2 F.D MASKINISTBOSTADEN, GULA VILLAN 1.3 FLOTATIONSAPPARATBYGGNAD/VATTENRESERVOAR 1.4 VATTENRENINGSANLÄGGNING (Flocknings- och filterbassänger) 1.5 HALLBYGGNAD 2 ÅTGÄRDSFÖRSLAG FÖR ANPASSNING AV BYGGNADER TILL NYA VERKSAMHETER 2.1 GAMLA VATTENVERKSBYGGNADEN 2.2 F.D MASKINISTBOSTADEN, GULA VILLAN 2.3 FLOTATIONSAPPARATBYGGNAD/VATTENRESERVOAR 2.4 VATTENRENINGSANLÄGGNING (Flocknings- och filterbassänger) 2.5 HALLBYGGNAD 3 BESKRIVNING AV KOSTNADSASPEKTER, OMBYGGNAD, RIVNING, NYBYGGNAD 3.1 GAMLA VATTENVERKSBYGGNADEN 3.2 F.D MASKINISTBOSTADEN, GULA VILLAN 3.3 FLOTATIONSAPPARATBYGGNAD/VATTENRESERVOAR 3.4 VATTENRENINGSANLÄGGNING (Flocknings- och filterbassänger) 3.5 HALLBYGGNAD 4 UPPMÄTNINGSRITNINGAR 2

3 0 UPPDRAGET Byggnadsbyrån i Strängnäs har av Strängnäs kommuns samhällsbyggnadskontor uppdragits att att att redovisa gamla vattenverkets byggnaders tekniska status utifrån ekonomiska bedömningar belysa byggnadernas förutsättningar för anpassning till skisserade verksamheter enligt illustrationsskiss nov 2011 samt bedöma kostnadsaspekterna avseende bevarande respektive nytillskapande av byggnader. 1 BESKRIVNING AV BYGGNADERNAS TEKNISKA STATUS 1.1 Gamla vattenverksbyggnaden Byggnadsarea 350 m² Bruttoarea (BTA) 553 m² Bruksarea b.v. 300 m² Bruksarea ö.v. 163 m² Den ursprungliga byggnaden stod klar 1899 och invigdes år 1900. 1905 och 1907 gjordes tillbyggnader enligt angivelse på byggnadens fasader. En senare tillbyggnad har gjorts på byggnadens entréfasad. Under årens lopp har en del förändringar gjorts, nya portar och dörrar har monterats utan större känsla för byggnadens karaktär. Invändigt har en del ändringar i planlösningen gjorts. I stort sett kan dock konstateras att byggnaden i huvudsak har fått behålla sin ursprungliga karaktär. Grundläggning Troligen utbredda betongsulor på orörd schaktbotten. Inga sättningar noterade Betonggolv på mark, förmodligen oisolerat. Sockel av tuktad granit. Ytterväggar Ytterväggarna är i murverk av tegel med total tj. ca 490 mm. Fasaderna är rikt utsmyckade med tegelmurverk i mönster som ger byggnaden ett mycket karaktäristiskt utseende. Fasaderna har dock inte undgått att påverkas av tidens tand och ett stort antal stenar har frostskador. Ca ett par hundra stenar måste utbytas. Det kan säkert bli vissa problem att hitta ersättningsstenar som överensstämmer i format, ytstruktur och kulör. 3

4 Mellanbjälklag Mellanbjälklaget är av ca 0,19 betong. Även träbjälklag förekommer. Vissa utrymmen i bottenvåningen har takhöjd upp till yttertaket. Bjälklaget bärförmåga och kvalité i övrigt har inte gått att fastställa. Yttertak Yttertakets bärverk består av träfackverk typ tredelsram med dragband av stålstänger. Vid en del fackverk är dragstagen kapade vilket kan betraktas som vanskligt då förskjutningskrafter överförs direkt till ytterväggarna. Några sprickbildningar i väggar som skulle kunna härledas till de slopade dragstagen observerades dock inte. Taktäckning består av trapetskorrugerad plåt, förmodligen på panel och läkt. Taktäckningen är av senare datum, förmodligen har ursprunglig taktåckning varit av tegel. Invändiga ytskikt mm Invändiga väggar är huvudsakligen putsade och målade men även målat skivmaterial förekommer. Golven utgörs i huvudsak av målad betong. Innerdörrar är släta målade i modernt utförande. Innertak är i huvudsak putsade och målade Övrigt Utvändiga portar och dörrar är av stål i modernt utförande. En dörr i södra fasaden är av trä men även den i modern design. Fönster är av trä med spröjs, målade och i tidstypisk stil men knappast ursprungliga. Fönstren har ett eftersatt underhåll. Flertalet fönster har kraftiga skyddsluckor av stål Takavvattningar och övrig plåtbeslagning är av förzinkad och målad/lackerad plåt i varierande ålder, utseende och kvalité. Ger ett allmänt intryck av lappverk. Den utbyggda kuren är i modernt utförande av tegel, betongsockel och med taktäckning ab trapetskorrugerad plåt lika byggnaden i övrigt. Dörrar är av stål. Installationer Uppvärmning Ventilation Sanitet vattenburen el från panna i byggnaden saknas va-anläggning för nya wc, duschar och pentry. 1.2 F.d maskinistbostaden, gula villan. Byggnadsarea 171 m² Bruttoarea (BTA) 441 m² (varav källare 171 m²) Bruksarea b.v. 160 m² Bruksarea ö.v. 89 m² Bruksarea källare 155 m² 4

5 Byggnadens ursprungliga nybyggnadsår har inte gått att få fram men den skulle kunna vara från tiden för vattenverkets brukstagande. En senare tillbyggnad har gjorts mot öster. Byggnaden är i ett och halvt våningsplan ovan mark samt källarvåning. Grundläggning Troligen utbredda betongsulor, oisolerat betonggolv på mark. Inga sättningar noterade. Sockel av tuktad granit, på tillbyggnaden slätputsad sockel Ytterväggar Ytterväggarna är i stående timmer med spritputsade fasader på spiktegel. Putsens tjocklek är ca 40 mm och spikteglet ca 30 mm, total väggtjocklek är ca 0,2 m. Fasaderna är behäftade med en del putsskador. Bjälklag Bjälklag över källare, mellanbjkl. och hanbjälklag är i träkonstruktion. Mellanbjälklag har en tj. av 270 mm. Yttertak Yttertakets bärverk består av trätakstolar och stödbensväggar Taktäckning består av falsad skivtäkt plåt på träpanel. Taket är i starkt behov av ommålning. Detsamma gäller även ståndränna och övriga plåtdetaljer på taket. Takkupan på byggnadens norra sida har kommit till helt eller delvis under senare år. Takkupan har inte getts en helt lyckad utformning. Invändiga ytskikt mm Invändiga ytskikt är kraftigt nedslitna och kan betraktas som uttjänta. Detsamma gäller innerdörrar och skåpinredningar. Övrigt Utvändiga dörrar är av trä. Dörrarna är i dåligt skick. Tvåglasfönster av trä, målade, ej ursprungliga. Fönstren har ett eftersatt underhåll. Stuprör saknas på byggnadens entrésida. Fönsterbleck relativt nya men färgskiktet släpper. Skärmtaken över entréerna är i träkonstruktion med taktäckning av falsad plåt. Skärmtaken är i behov av renovering. Entrétrappor i putsat utförande är i dåligt skick. Trapporna är av senare datum än byggnadens ursprung. Installationer Uppvärmning Ventilation Sanitet vattenburen el från panna i byggnadens källare självdrag förstärkt med köksventilatorer och badrumsfläkt va-anläggning för kök och wc. 5

6 1.3 Byggnad för flotation och vattenreservoar Byggnadsarea 155 m² Bruttoarea (BTA) 310 m² (varav vattenreservoar 155 m²) Bruksarea b.v. 155 m² Bruksarea källare 143 m² (vatten reservoar) Byggnadslov beviljades 1964. Byggnaden är i ett plan ovan mark samt vattenreservoar under bottenvåningen. Byggnadens bottenvåning har en invändig takhöjd på ca 7 m. (vid takfot) Från vattenreservoarens botten och till golvnivå i bottenvåningen är det ca 3,3 m. Byggnaden har en helt öppen golvyta utan mellanväggar eller pelare. Tidigare har i bottenvåningen inrymts två plåtcisterner för flotation Ø ca 6,5 m. Byggnaden är i enkelt utförande men i gott skick. Grundläggning Källare (vattenreservoar) med grundmurar utförda i betong 100 betong, 50 mineralull, 150 betong (utifrån räknat) Ytterväggar Stomme av stålpelare, väggar av 1-sten tegel. Nertill på västra väggen noterades kraftiga saltutfällningar troligen beroende på tidigare fuktpåverkan. Bjälklag Bjälklag av betong över källare Yttertak Yttertakets bärverk består av stålfackverk Innertaksplåt ca 20 mm trapetskorrigerad, isolering?, yttertaksplåt ca 20 mm trapetskorrigerad Invändiga ytskikt mm Väggar av fasadtegel i gott skick, golv av stålglättad betong i gott skick, tak lackerad plåt enligt ovan i gott skick. Övrigt Ytterdörr av i trä ganska dåligt skick. Fönster av trä - målade Invändig trappa av vfz. gallerdurk Målade hängrännor och stuprör av förzinkat stål. 6

7 Även övriga plåtdetaljer är i förzinkat och målat utförande och i gott skick. Installationer Uppvärmning Ventilation Sanitet vattenburen el, elpanna är demonterad frånluftsfläkt i yttervägg inga sanitära utrymmen finns i byggnaden 1.4 Vattenreningsanläggning (fllocknings- och filterbassänger) Byggnadsarea 202 m² Bruttoarea (BTA) 245 m² Bruksarea b.v. 216 m² Nybyggnadsår har inte gått att fastställa men materialval och byggnadssätt pekar mot 50-tal. Byggnaden är i i huvudsak i ett plan med undantag för kemikalieförråd och rum för pumpar och dosering som har ett avskiljande bjälklag. Passager mellan passager mellan bassänger, kulvertar o.d. betraktas i detta sammanhang inte som våningsavskiljande. Total våningshöjd är ca 7 m (vid takfot) varav ca 1.2 m under källarens gallerdurksgolv. Grundläggning Betongkonstruktioner för bassänger utgör samtidigt byggnadens grundläggning. Ytterväggar Stomme av betong med utfackning av 0,25 m putsad lättbetong. En del putsskador på byggnadens östra fasad noterades. Bjälklag Mellanbjälklag (i olika nivåer) och passager av ca. 0,2 m betong. 7

8 Yttertak Yttertakets bärverk består av stålbalkar. Inner- och yttertak av ca 20 mm trapetskorrigerad plåt, isolering?, Invändiga ytskikt mm Lättbetongväggar putsade och målade, golv av stålglättad betong, tak av lackerad plåt enligt ovan. Övrigt Dörrar av stål Fönster av betongglas Målade hängrännor och stuprör av förzinkat stål. Även övriga plåtdetaljer är i förzinkat och målat utförande. Kulvertar under golv täckta med gallerdurk. Installationer Uppvärmning Ventilation Sanitet vattenburen el, elpanna är demonterad saknas inga sanitära utrymmen finns i byggnaden 1.5 Hall Byggnadsarea 151 m² Bruttoarea (BTA) 151 m² Bruksarea b.v. 146 m² Bygglovsår är 1987 Byggnaden är i i huvudsak i ett plan och innehåller bara ett rum. Våningshöjd är ca 8 m vid takfot Grundläggning Troligen utbredda betongsulor på komprimerad och kapillärbrytande skikt (enligt byggnadsperiodens utförandepraxis) Sockel av betong, invändig höjd ca. 1,3 m. Ytterväggar Stomme av stålpelare. Vägguppbyggnad i övrigt: putsbelagd fasadkasett av plåt, 44x45 läkt c 600, 45x145 mm trästomme c 1200 med 145 mm mineralullsisol, 0,20 plastfolie, 20/0,5 trapetskorrugerad plåt. Bjälklag Bottenbjälklag av betongplatta. Troligen på dränerande och kapilärbrytande skikt men förmodligen oisolerad. 8

9 Yttertak Yttertakets bärverk består av stålfackverk Takuppbyggnad i övrigt: yttertaksbeläggning av trapetskorrugerad plåt 20/0.5, 45x70 läkt c 1500, 70 mm mineralullsmatta, 145 mm mineralull, 0,20 plastfolie, bärplåt TP 120/0,65. Invändiga ytskikt mm Väggar och tak av lackerad plåt, golv av stålglättad betong. Övrigt Ytterdörr av stål Invändig trappa av vfz. gallerdurk Hängrännor, stuprör samt övrig plåtbeslagning av lackerad och förzinkad stålplåt. Installationer Uppvärmning Ventilation Sanitet areotemper (värmefläkt) saknas inga sanitära utrymmen finns i byggnaden 2 ÅTGÄRDSFÖRSLAG FÖR ANPASSNING AV BYGGNADER TILL NYA VERKSAMHETER 2.1 Gamla vattenverksbyggnaden Denna byggnad föreslås i upprättad illustrationsskiss få en ny användning som lokal museum/utställning. Av kulturvårdande myndigheter och intressenter kommer byggnaden med stor säkerhet att åsättas ett mycket högt bevarandevärde varför en ersättning med ny anläggning inte kan betraktas som ett realistiskt alternativ även om ekonomiska överväganden skulle tala för en sådan lösning. För ett bevarande föreslås följande åtgärder: - Den tillbyggda kuren rivs - Frostskadat fasadtegel utbyts och vägg kompletteras och justeras efter rivning av kur - Dörrar och portar ersätts med nya d:o i tidstypisk stil - Fönster totalrenoveras alternativt utbytes mot nya d:o i tidstypisk stil. - Plåtluckor behålls (för att slippa efterlagningar av fasad), målas och ställs upp i öppet läge. - Yttertak totalrenoveras och förses med ny taktäckning och nya takskyddsanordningar. - All utvändig plåtbeslagning bytes mot ny d:o - Betonggolv bilas bort och marken urschaktas. Nytt isolerat golv utförs på dränerande och kapillärbrytande skikt. - Mellanbjälklag totalrenoveras och kompletteras. Erforderliga modifieringar görs. - Innertak rivs och stomme undersöks och kompletteras vid behov. - Nytt isolerat innertak utförs - Befintliga innerväggar rivs och nya d:o uppförs för anpassning till ny planlösning Erforderliga avväxlingar görs. - Ty trappa till övervåningen samt trappa för nödutrymning utförs - Nya innerdörrar och nya inredningar för nya funktioner utförs. - Erforderliga anpassningar för tillgänglighet utförs inkl. installation av hiss - Erforderliga åtgärder för att uppfylla brandskyddskraven för aktuell verksamhetsklass utförs. - Nya ytskikt utförs (målning, golvbeläggningar etc.) 9

10 Installationer - All befintlig el rivs och ny d:o installeras. - Ny värmeinstallation installeras (anslutning till fjärrvärmenätet?) - Helt ny va-installation utförs - Ny ventilationsanläggning utförs. 2.2 F.d maskinistbostaden gula villan Även denna byggnad kan antas ha ett visst bevarandevärde om dock inte i samma grad som gamla vattenverksbyggnaden. Ett bevarande av denna byggnad är förmodligen lättare att motivera utifrån ekonomiska bedömningar. Byggnaden föreslås i illustrationsplanen få en ny användning som café. En anpassning till en sådan verksamhet kräver inga stora förändringar av planlösningen utan det handlar mera om en allmän upprustning. Den befintliga källaren kan ses som en värdefull tillgång för en sådan verksamhet. Förutom driftutrymmen kan här inrymmas såväl förrådsutrymmen som utrymmen för personal. Följande åtgärder föreslås: - Trappor, fönster och ytterdörrar rivs och ersätts med nya d:o - Runt byggnaden uppschaktas, grundmurar rengörs och isoleras mot fukt. Ny dränering och återfyllnad med singel eller dyl. - Fasader lagas och omfärgas i en mera tidstypisk kulör. - Takkupa mot norr byggs om till en mera tidstypiskt gestaltning - Nya stuprör, ommålning av yttertak och övriga plåtdetaljer. - Nya takskyddsanordningar - Rivning av invändiga golvbeläggningar, dörrar och inredningar - Rivning av väggar för anpassning till ny planlösning - På övervåningen rivs innertak och ett nytt d:o med värmegenomgångstal enligt dagens normkrav utförs. - Ytterväggar tilläggsisoleras med högvärdigt isolermaterial. - Ny invändig källartrappa utförs. - Nya innerväggar för nya planlösning med nya funktioner - Nya innerdörrar - Nya hygienutrymmen tillskapas för såväl gäster som personal. - Nytt cafekök med diskrum utförs. - Erforderliga anpassningar för tillgänglighet utförs. - Erforderliga åtgärder för att uppfylla brandskyddskraven för aktuell verksamhetsklass utförs, bl.a. åtgärd för nödutrymning från övervån.. - Nya ytskikt utförs (målning, golvbeläggningar etc.) Källare - Tak i källaren bekläs med brandsäker skiva. - Nya personalutrymmen tillskapas. - I övrigt utförs en fullständig ytskiktsrenovering av källaren. - Nödutrymning från källaren säkras. - Ev. utförs tilläggsisolering av källarväggar, Installationer - All befintlig el rivs och ny d:o installeras. - Ny värmeinstallation installeras (anslutning till fjärrvärmenätet?) - Helt ny va-installation utförs - Ny ventilationsanläggning utförs. 10

11 2.3 Flotationsapparatbyggnad/vattenreservoar Denna byggnad har ett enkelt byggnadstekniskt utförande och är, förutom en enkel elinstallation, i avsaknad av kostsamma installationer. Vattenreservoaren i källaren kan vara såväl en tillgång som en belastning beroende på planerad användning. Med hänsyn till det enkla utförandet tål byggnaden inga omfattande anpassningar till nya funktioner. Då är det förmodligen mera kostnadseffektivt att riva byggnaden för att lämna plats för en helt anpassad nyproduktion. 2.4 Vattenreningsanläggning (flocknings- och filterbassänger) Denna byggnad innehåller till största delen reningsbassänger som är svåra att integrera i det nya användningskonceptet. Byggnaden är också den äldsta av de tre sammankopplade huskropparna och i sämst skick. Denna byggnad bör rivas. 2.5 Hallbyggnad För denna byggnad kan föras samma resonemang som för byggnad under pkt. 2.3. Den byggnadstekniska utformning är här ännu enklare än för ovanstående byggnad. Rivningskostnaden blir ganska låg. Kanske går det att få någon att riva byggnaden mot att få ta hand om rivningsmaterialet varav en stor del torde kunna återanvändas. 3 KOSTNADSBEDÖMNING 3.1 Gamla vattenverksbyggnaden 3.1.1 Entreprenadkostnader 3.1.1.1 Hus 4 400 tkr 3.1.1.2 Ventilation 660 3.1.1.3 Värme och sanitet 800 (exkl. anslutningsavgift till fjärrv.) 3.1.1.4 El inkl styr 1 200 3.1.1.5 Hissar 250 7310 7 310 tkr = 13,2 tkr/m² BTA 3.1.2 Byggherrekostnader 3.1.2.1 Projektering och byggledning 1 170 tkr mm 16 % 3.1.2.2 Byggherreadministration 2% 145 3.1.2.3 Myndighetsavgifter 3 % 220 1 535 1 535 tkr = 2,8 tkr/m² BTA Totalt 8 845 tkr = 16,0 tkr /m² BTA Kostnaden enligt ovan är exkl. mervärdesskatt och kostnad för mark inkl. anslutningsavgifter. Förmodligen skulle det gå att åstadkomma en nybyggnad för en obetydligt högre kostnad men då tillkommer kostnad för rivning som kan uppskattas till ca 600 tkr. Driftkostnaden för en renoverad byggnad blir dock som regel något högre än för en motsvarande nybyggnad då det ofta är svårt att komma upp till samma energieffektivitet som vid nyproduktion. Om man antar att driftkostnaden i ombyggnadsfallet skulle vara ca 50:- per A temp högre än i nybyggnadsfallet så skulle detta innebära en ökning av driftkostnad med ca 23 tkr per år. Med en antagen räntabilitet på ca 5 % så skulle kapitaliserat belopp bli ca 460 tkr. Grovt uppskattat så skulle man kunna säga att rivningskostnaden kan kvittas mot en lägre driftkostnad. 11

12 3.2 F.d maskinistbostaden ( gula villan ) 3.2.1 Entreprenadkostnader 3.2.1.1 Hus 1 800 tkr 3.2.1.2 Ventilation 400 3.2.1.3 Värme och sanitet 250 (exkl. anslutningsavgift till fjärrv.) 3.2.1.4 El inkl styr 400 3.2.1.4 Cafèkök med diskrum 300 3 150 3 150 tkr = 11,7 tkr/m² BTA över mark 3.2.2 Byggherrekostnader 3.2.2.1 Projektering och byggledning 500 tkr mm 16 % 3.2.2.2 Byggherreadministration 2% 60 3.2.2.3 Myndighetsavgifter 3 % 90 650 650 tkr = 2,4 tkr/m² BTA Totalt 3 800 tkr = 14,1 tkr /m² BTA Kostnaden enligt ovan är exkl. mervärdesskatt och kostnad för mark inkl. anslutningsavgifter. Kostnaden för renovering och ombyggnad hamnar på ca 70-75 % av en motsvarande nyproduktion. 3.3 Byggnad för flotation och vattenreservoar 3.3.1 Entreprenadkostnad 3.3.1.1 Rivning 360 tkr 3.3.2 Byggherrekostnader 3.3.2.1 Projektledning och myndighetsavgifter 11% 40 tkr Totalt 400 tkr Kostnaden enligt ovan är exkl. mervärdesskatt och förutsätter att krossning kan ske på plats och att marken inte innehåller några miljöföroreningar 3.4 Byggnad för vattenrening (flocknings- och filterbassänger) 3.4.1 Entreprenadkostnad 3.4.1.1 Rivning 720 tkr 3.4.2 Byggherrekostnader 3.4.2.1 Projektledning och myndighetsavgifter 11% 80 tkr Totalt 800 tkr Kostnaden enligt ovan är exkl. mervärdesskatt samt förutsätter att krossning kan ske på plats och att marken inte innehåller några miljöföroreningar 3.5 Hallbyggnad 3.5.1 Entreprenadkostnad 3.5.1.1 Rivning 90 tkr 12

13 3.4.2 Byggherrekostnader 3.4.2.1 Projektledning och myndighetsavgifter 11% 10 tkr Totalt 100 tkr Kostnaden enligt ovan är exkl. mervärdesskatt samt förutsätter att krossning av betong ske på plats, att marken inte innehåller några miljöföroreningar samt återanvändare finns för visst materia (stålstomme, isol., plåt). --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13