Beslutet i webbversion 1 (17) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal, kundkännedom - skärpta åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande, objektsbeskrivning och medhjälpare. Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att först ha ingått ett uppdragsavtal. Beslutet innehåller även en bedömning av om mäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna i fem olika förmedlingsuppdrag. I samband med detta har det prövats om mäklaren fullgjort sin dokumentationsskyldighet av de vidtagna åtgärderna för kundkännedom. Mäklarens uppgifter om gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningarna har också granskats. I beslutet ingår slutligen en bedömning av om mäklaren har åsidosatt sin omsorgplikt genom att överlämna centrala delar av förmedlingsuppdraget till en medhjälpare. Vid påföljdsbedömningen har hänsyn tagits till den långa handläggningstiden av ärendet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 29 januari 2014 att granska fastighetsmäklaren NNs verksamhet. Anledningen till beslutet var att NN presenterades som ansvarig mäklare för samtliga objekt som marknadsfördes av ett mäklarföretag i X som leds av en person som inte är en registrerad fastighetsmäklare. NN är folkbokförd i Y kommun och de marknadsförda POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (17) sex objekten fanns i andra delar av landet. Inspektionen har begärt in handlingar om de sex förmedlingsuppdragen för granskning. NN har förelagts att till Fastighetsmäklarinspektionen ge in uppdragsavtalen, objektsbeskrivningarna, marknadsföringsmaterialet och dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom i de granskade förmedlingsuppdragen. NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av de begärda handlingarna. Han har även lämnat in kopior av fem avtal om övertagande av mäklaruppdrag, en bekräftelse om uppsägning, yttranden från fastighetsmäklaren MM och fullmakter. Fastighetsmäklarinspektionen har skrivit ut annonser om de granskade förmedlingsobjekten från mäklarföretagets hemsida. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid genomgången av handlingarna i ärendet. Uppdragsavtalens övertagande Uppdragsavtalet avseende fastigheten A är underskrivet av NN och uppdragsgivaren. Uppdragsavtalen för förmedlingarna av fastigheterna B, C, D och E samt av bostadsrätten F är underskrivna av fastighetsmäklaren MM. I samtliga dessa förmedlingsuppdrag, förutom avseende fastigheten D, finns det avtal om övertagande av mäklaruppdragen som är underskrivna av NN och respektive uppdragsgivare. Avtalen är utformade som brev till respektive uppdragsgivare med ett utrymme för uppdragsgivaren att skriva under. Av dessa avtal framgår det att uppdragsgivarna godkänner att NN övertar ansvaret för förmedlingarna från MM på samma villkor som i det ursprungliga uppdragsavtalet. Fastigheten A
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (17) Uppdragsavtalet Det framgår av uppdragsavtalet att säljaren är ett handelsbolag. Det är underskrivet av NN och en företrädare för uppdragsgivaren den 16 januari 2014. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom I dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom framgår det att NN har kontrollerat identiteten på två firmatecknare hos uppdragsgivaren den 16 januari 2014. I dokumentationen under rubriken Registreringsbevis, finns följande antecknat för hand. Kontroll PRV 16/1 2014 [signatur] Det registreringsbevis som har använts vid identitetskontrollen är utskrivet den 28 januari 2004. Av registreringsbeviset framgår det att de två firmatecknarna har rätt att teckna firman var för sig. På kopian av registreringsbeviset finns följande antecknat för hand. Kontrollerat OK ingen ändring 2014-01-16 / [signatur] Det finns en anteckning om att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism i denna affär har bedömts som låg. Fastigheten B Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är underskrivet av fastighetsmäklaren MM och säljarna den 8 respektive 22 juli 2013. Avtalet om övertagandet av mäklaruppdraget är daterat den 16 januari 2014. Det är underskrivet av uppdragsgivarna och NN. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom I dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom framgår det att uppdragsgivarnas identiteter har kontrollerats. Det finns ingen anteckning om när identitetskontrollerna har genomförts.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (17) Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen finns bland annat följande antecknat. Servitut etc Andel i samfällighet/ga: Stallgården GA:1 Fastigheten C Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är underskrivet av fastighetsmäklaren MM och säljaren den 15 juli 2013. Avtalet om övertagandet av mäklaruppdraget är daterat den 16 januari 2014. Det är underskrivet av uppdragsgivaren och NN. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom I dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom framgår det att uppdragsgivarnas identiteter har kontrollerats. Det finns ingen anteckning om när identitetskontrollerna har genomförts. I dokumentationen finns följande anteckning. Har pratat med uppdragsgivaren om försäljningen och fastigheten. Det finns även en anteckning om att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism i denna affär har bedömts som låg. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen finns bland annat följande antecknat. Servitut etc Andel i samfällighet/ga: Gopa GA:2 Fastigheten D Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är underskrivet av fastighetsmäklaren MM och uppdragsgivaren den 3 maj 2012.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (17) Den skriftliga bekräftelsen om uppsägning Av en skriftlig bekräftelse adresserad till uppdragsgivaren framgår det att uppdragsavtalet upphörde den 29 januari 2014. Bekräftelsen är undertecknad av fastighetsmäklaren MM genom PP, som är den oregistrerade ägaren av mäklarföretaget. Utskriften av marknadsföringen på internet Av marknadsföringen framgår det att NN är ansvarig mäklare för förmedlingen. Utskriften är gjord den 10 februari 2014. Fastigheten E Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är underskrivet av fastighetsmäklaren MM och säljaren den 7 oktober 2013. Avtalet om övertagandet av mäklaruppdraget är daterat den 16 januari 2014. Det är underskrivet av uppdragsgivaren och NN. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom I dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom framgår det att uppdragsgivarnas identiteter har kontrollerats den 7 oktober 2013. NN har antecknat följande för hand. Har haft telefonsamtal med [uppdragsgivarens namn] och gått igenom försäljningen. Har träffat [uppdragsgivarens namn]. Det finns en anteckning om att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism i denna affär har bedömts som låg. Bostadsrätten F Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är underskrivet av fastighetsmäklaren MM och säljaren den
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (17) 8 april 2013. Avtalet om övertagandet av mäklaruppdraget är daterat den 16 januari 2014. Det är underskrivet av uppdragsgivaren och NN. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom I dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom framgår det att uppdragsgivarnas identiteter har kontrollerats. Kontrollen är signerad med MM:s initialer. Det finns ingen anteckning om när identitetskontrollerna har genomförts. NN har antecknat följande för hand. Har pratat med uppdragsgivaren. Det finns en anteckning om att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism i denna affär har bedömts som låg. Yttrandena från fastighetsmäklaren MM NN har gett in yttranden från den tidigare registrerade fastighetsmäklaren MM. I yttrandena har MM redogjort för vilka förmedlingsåtgärder som hon har vidtagit i respektive förmedlingsuppdrag. MM har bland annat redogjort för de arbetsuppgifter som ägaren PP i egenskap av oregistrerad medhjälpare har haft i de olika uppdragen. PP har arbetat som assistent och följt de riktlinjer för mäklarassistenter som är utgivna av en branschorganisation för mäklare. PP har bland annat svarat i telefon, gett enklare information, bokat och hållit i visningar, beställt energibesiktningar, svarat på enklare frågor om förmedlingsobjekten och inhämtat uppgifter om objekten från banker samt kommuner. MM har även uppgett att uppdragsgivarna har vetat om att PP endast arbetat som assistent. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Övertagandet av förmedlingsuppdragen Vid årsskiftet 2013/2014 tog han över ansvaret för samtliga förmedlingsuppdrag från den då registrerade fastighetsmäklaren MM. MM
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (17) hade varit sjukskriven under en längre tid och skulle fortsätta att vara det på obestämd tid. Ägaren till mäklarföretaget, PP, ville därför att han skulle ta över ansvaret för MM:s förmedlingsuppdrag till dess att hon kunde återgå i tjänst. PP har även agerat som medhjälpare i förmedlingsuppdragen. Han gick igenom MM:s uppdragsavtal och ansåg inte att det var nödvändigt att upprätta nya uppdragsavtal. Han kontaktade i stället uppdragsgivarna per telefon för att höra om de godkände att han tog över ansvaret för förmedlingarna. Därefter undertecknade han övertagandena av uppdragsavtalen och skickade ett meddelande uppdragsgivarna. Meddelandet bekräftade att en överlåtelse av uppdragsavtalen hade skett. Uppdragsgivarna fick ett extra exemplar av meddelandet att underteckna och återsända till honom. I slutet av februari 2014 hade han ännu inte träffat alla uppdragsgivare, utan endast haft kontakt med vissa av dem per telefon. Även om hans verksamhet i PP:s mäklarföretag i huvudsak grundar sig på uppdrag i andra delar av landet än där han bor och arbetar i normala fall, anser han att pendlingsavståndet är överkomligt. Han finns på plats i den mån hans engagemang kräver det, till exempel vid intag, visningar och tillträden. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom I samband med att han pratade med uppdragsgivarna per telefon ställde han de frågor som var nödvändiga för att fylla i formulären om åtgärder för att uppnå kundkännedom. Han har endast träffat en av uppdragsgivarna personligen. Det skedde på mäklarföretagets kontor den 24 februari 2014. Utöver detta har han endast kontaktat uppdragsgivarna per telefon och brevledes. Vid telefonsamtalen med uppdragsgivarna har han tagit reda på deras personliga förhållanden och syftet med försäljningarna. Han har kontrollerat uppdragsgivarnas identiteter med hjälp av de handlingar som fanns i akterna när han tog över förmedlingsuppdragen. Han har även bett PP att inhämta nya kopior av identitetshandlingarna. Han är medveten om att kopiorna av identitetshandlingarna inte är vidimerade. Han anser emellertid att detta inte har någon betydelse eftersom han inte har gjort några nya regelrätta nyantag. Fastighetsmäklaren MM och PP har träffat uppdragsgivarna i de olika
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (17) förmedlingsuppdragen. Han har inte haft någon anledning att tvivla på det arbete som MM och PP hade genomfört innan han tog över förmedlingsuppdragen. Hans övertagande av förmedlingsuppdragen ska därför inte jämföras med vanliga intag av nya objekt. Fastigheten A Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Registreringsbeviset för handelsbolaget är den senaste utgåvan och har kontrollerats med Bolagsverket. Detta har noterats för hand på registreringsbeviset. Ett nytt registreringsbevis kommer att beställas inför en eventuell kontraktsskrivning. PP har haft bolagsmännen som kunder sedan länge. Fastigheten B Objektsbeskrivningen GA:1 i objektsbeskrivningen avser vägar och grönområden som förvaltas av en vägförening. Han kommer att ta fram information om gemensamhetsanläggningen och överlämna den i samband med visningen av fastigheten. Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Han har haft telefonkontakt med uppdragsgivarna. PP har inhämtat nya kopior av uppdragsgivarnas identitetshandling. Det var MM som gjorde identitetskontrollerna. Hans notering i dokumentationen är därför odaterad. Fastigheten C Objektsbeskrivningen GA:2 i objektsbeskrivningen är en vägförening. Han kommer att ta fram information om gemensamhetsanläggningen och överlämna den i samband med visningen av fastigheten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (17) Åtgärderna för att uppnå kundkännedom Intaget gjordes av PP och MM, som även utförde identitetskontrollen av uppdragsgivaren. Hans notering i dokumentationen är därför odaterad. Kundkännedom har uppnåtts genom PP, som är en gammal bekant med uppdragsgivaren. Fastigheten D Fastigheten D har marknadsförts felaktigt på internet eftersom den inte var ute till försäljning. Förmedlingsuppdraget upphörde den 29 januari 2014. Fastigheten E NN har bland annat uppgett att id-kontrollerna är uppdaterade, något som jag förankrat med uppdragsgivarna per telefon och som [PP] ombesörjde och vidimerade åt mig. En av uppdragsgivarna har han träffat personligen. Bostadsrätten F Uppdragsgivarna är sedan länge bekanta med PP och mäklarföretaget. Han har pratat med den av uppdragsgivarna som har hand om försäljningen. MM har upprättat alla handlingar i förmedlingen. Det är därför han inte har noterat något datum för åtgärderna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Uppdragsavtalen Av 9 första stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. I det tredje stycket i samma anges att om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (17) uppdragsgivaren om uppsägningen. Om uppdragsgivaren har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. NN har ingått samtliga granskade förmedlingsuppdrag den 16 januari 2014. Detta framgår av de skriftliga avtal om övertagande av förmedlingsuppdragen som respektive uppdragsgivare har skrivit under. NN har inte gett in någon dokumentation som visar att han har tagit över förmedlingsuppdraget avseende fastigheten D. Trots detta har fastigheten marknadsförts på mäklarföretagets hemsida med NN som ansvarig mäklare åtminstone fram till den 10 februari 2014. NN har alltså marknadsfört fastigheten D trots att han inte har haft något skriftligt uppdragsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta strider mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande. Kundkännedom Att inte följa lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) strider mot god fastighetsmäklarsed. Det riskbaserade förhållningssättet I enlighet med 2 kap. 1 penningtvättslagen, jämfört med 1 kap. 2 8 samma lag, ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Omfattningen av dessa åtgärder ska anpassas efter risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Av propositionen 2008/09:70 framgår det bland annat följande på s. 185. Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (17) bedömning är bl.a. typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion. Av samma proposition s. 70 framkommer bland annat följande. Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. NN har benämnt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg i samtliga aktuella förmedlingsuppdrag. Utgångspunkten vid bedömningen bör vara att risken är normal och en lägre riskbedömning måste motiveras. Det är viktigt att riskbedömningen i det enskilda förmedlingsuppdraget blir korrekt, eftersom den avgör omfattningen av de åtgärder som fastighetsmäklaren behöver vidta. En felaktig riskbedömning kan innebära att fastighetsmäklaren inte vidtar tillräckliga åtgärder, vilket medför att kundkännedom inte uppnås. Som framgår senare i detta beslut finns det en lagstadgad presumtion för att distanskunder ska anses ha en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism. De grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det följer av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) att en fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 12 (17) 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. En fastighetsmäklare får inte ingå ett uppdragsavtal eller medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte har uppnåtts. Det innebär bland annat följande. Mäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Mäklaren ska ha slutfört kontrollerna av köparens och den verkliga huvudmannens identitet innan parterna undertecknar köpekontraktet. De skärpta åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det följer av 2 kap. 6-8 penningtvättslagen att när risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism är hög ska fastighetsmäklaren, utöver de grundläggande åtgärderna för kundkännedom, vidta mer omfattande åtgärder. Vid denna bedömning ska särskild uppmärksamhet riktas mot risker som kan uppstå när det gäller produkter eller transaktioner som skulle kunna underlätta anonymitet. Detsamma gäller nya produkter och affärsmetoder samt användning av ny teknik. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visar motsatsen, ska en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det följer av 2 kap. 13 penningtvättslagen och 17 penningtvättsföreskrifterna att en fastighetsmäklare ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen ska det framgå vilket datum respektive åtgärd har vidtagits. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera identiteten ska kopieras. Handlingarna och uppgifterna ska bevaras på ett säkert sätt i minst fem år från det att affärsförbindelsen upphörde eller annars från det att åtgärderna utfördes. Fastigheten A
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 13 (17) När NN övertog ansvaret för förmedlingsuppdraget har han inlett en affärsförbindelse med uppdragsgivaren, som i det här fallet var ett handelsbolag. Han har därmed fått ett eget ansvar för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren, oavsett vilka åtgärder som den tidigare fastighetsmäklaren MM eller den oregistrerade medhjälparen PP har vidtagit. Om kunden är en juridisk person ska fastighetsmäklaren kontrollera dess registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Företrädarens identitet ska kontrolleras i enlighet med bestämmelserna för fysiska personer (6 penningtvättsföreskrifterna). Det registreringsbevis som NN använt för att kontrollera identiteten på handelsbolaget har vid tidpunkten för kontrollen varit betydligt äldre än tre månader. Dessutom har han haft en skyldighet att kontrollera identiteten på bolagets företrädare. Eftersom företrädarna har befunnit sig på distans, har de skärpta åtgärderna för kundkännedom varit tillämpliga. Det innebär att NN, utöver de grundläggande åtgärderna, har haft en skyldighet att inhämta uppgifter om kundens adress och vidimerade kopior av företrädarnas identitetshandlingar (11 penningtvättsföreskrifterna). De kopior som NN har gett in saknar vidimeringar. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har inlett en affärsförbindelse med uppdragsgivaren utan att först ha vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om denne. Förseelsen är varningsgrundande. Att den oregistrerade medhjälparen PP har haft uppdragsgivaren som kund i sin verksamhet sedan tidigare förändrar inte bedömningen. Fastigheterna B, C, E och bostadsrätten F När NN övertog ansvaret för förmedlingsuppdragen har han inlett affärsförbindelser med uppdragsgivarna, som i de här fallen har varit fysiska personer. Han har därmed fått ett eget ansvar för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna, oavsett vilka åtgärder som den tidigare fastighetsmäklaren MM eller den oregistrerade medhjälparen PP har vidtagit. NN har uppgett att han inte har träffat någon av uppdragsgivarna innan han blev ansvarig mäklare för förmedlingsuppdragen. Han har alltså ingått samtliga förmedlingsuppdrag med uppdragsgivarna på distans. Detta innebär att bestämmelserna om skärpta åtgärder för kundkännedom har varit
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 14 (17) tillämpliga. Han har därmed varit skyldig att kontrollera identiteten på uppdragsgivarna genom att inhämta vidimerade kopior av deras identitetshandlingar. De kopior av identitetshandlingar som NN har gett in saknar samtliga vidimeringar. Fastighetsmäklarinspektionen anser att de övriga vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom som NN har redogjort för, inte kan ersätta åtgärden att inhämta vidimerade kopior av identitetshandlingarna. NN har uppgett att han endast har träffat en av uppdragsgivarna personligen vid ett möte som ägde rum den 24 februari 2014. På ett annat ställe i sitt yttrande har han uppgett att det var uppdragsgivaren i förmedlingsuppdraget E som han har träffat personligen. Oavsett om NN har utfört en korrekt identitetskontroll av uppdragsgivaren vid mötet den 24 februari 2014 har det varit för sent, eftersom detta uppdragsavtal ingicks den 16 januari 2014. Kopiorna av identitetshandlingarna saknar noteringar om tidpunkten för när kopiorna inhämtades och kontrollerna utfördes av NN. Inte heller den övriga dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom innehåller några noteringar om när NN utförde åtgärderna. När det gäller fastigheten E finns det en notering om att en identitetskontroll gjordes den 7 oktober 2013. Vid denna tidpunkt var det MM som var ansvarig mäklare för förmedlingsuppdraget och kontrollen är signerad med MM:s initialer. Fastighetsmäklarinspektionen utgår därför från att noteringen avser tidpunkten för MM:s identitetskontroll. Sammanfattningsvis finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har ingått förmedlingsuppdragen beträffande fastigheterna B, C och E samt bostadsrätten F utan att först ha vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna. Dessutom har dokumentationen av de åtgärder som har vidtagits varit bristfällig. Bristfällig dokumentation om kundkännedom i ett förmedlingsuppdrag leder normalt till en erinran. I detta fall ingår dokumentationsbristerna som en del av motiveringen av de allvarligare förseelserna att inte ha vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna i respektive förmedlingsuppdrag. Sammantaget är detta varningsgrundande. Objektsbeskrivningarna Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen enligt 18
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 15 (17) andra stycket fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) framgår bland annat följande. Med andelar i en gemensamhetsanläggning följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningarna i förmedlingsuppdragen avseende fastigheterna B och C innehåller uppgifter om gemensamhetsanläggningar. NN har angett dem med förkortningen GA:1 respektive GA:2. Fastighetsmäklarinspektionen anser att dessa uppgifter inte uppfyller kravet på att objektsbeskrivningarna ska innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar, eftersom alla tilltänkta köpare inte kan förutsättas förstå att GA står för gemensamhetsanläggning. Det NN har uppgett om att han ska överlämna fullständig information i samband med visningarna leder inte till någon annan bedömning, eftersom uppgifter om gemensamhetsanläggningar är obligatoriska i objektsbeskrivningar. NN har därmed inte uppfyllt kravet om att informera om gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningarna avseende fastigheterna B och C. Var och en av förseelserna ger grund för en erinran. Medhjälparen Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår att det endast är arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till en oregistrerad medhjälpare (prop. 1994/95:14 s. 43 ff.). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen. Av förarbetena framgår även följande (samma prop. s. 45).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 16 (17) Till de moment vid fullgörandet av uppdragsavtalet som med iakttagande av god fastighetsmäklarsed inte bör kunna överlåtas till en oregistrerad medhjälpare hör vidare mäklarens medverkan när köpare och säljare avhandlar prisfrågan och andra överlåtelsevillkor. Detsamma gäller den grundliga genomgång av hela överlåtelseavtalet som bör ske innan parterna undertecknar handlingen. En fastighetsmäklare ansvarar personligen för sitt förmedlingsuppdrag. Av utredningen i ärendet framgår det att NN har varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdragen avseende fastigheterna A, B, C och E samt bostadsrätten F. Han har därigenom haft det fulla ansvaret för hur uppdragen har genomförts, även i de delar som överlåtits till den oregistrerade medhjälparen PP. Eftersom NN är folkbokförd långt ifrån de objekt som han har haft i uppdrag att förmedla finns det anledning att ifrågasätta om han har haft möjlighet att vidta alla de centrala delar av förmedlingsuppdragen som kräver en registrerad fastighetsmäklare. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat om PP:s medverkan i uppdragen kan det dock inte otvetydigt fastställas att NN skulle ha överlämnat delar av sitt uppdrag till PP i en sådan omfattning som står i strid mot god fastighetsmäklarsed. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Vid påföljdsbedömningen har Fastighetsmäklarinspektionen tagit hänsyn till den långa handläggningstiden av ärendet. Ärendet initierades den 29 januari 2014 och har tagit nästan två år och fem månader att handlägga. En oskäligt lång handläggningstid kan innebära att den granskade mäklaren befrias helt från påföljd, alternativt meddelas en mildare påföljd. Denna princip bygger på artikel 6 första punkten i Europakonventionen, enligt vilken var och en ska ha rätt till bland annat en domstolsprövning inom skälig tid vid prövningen av civila rättigheter och skyldigheter. Den långa handläggningstiden beror inte på omständigheter hänförliga till NN. Eftersom två år och fem månader kan ses som en oskäligt lång handläggningstid anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 17 (17) en erinran, trots antalet varningsgrunder som inspektionen har funnit vid granskningen. NN meddelas därför en erinran för att han har vidtagit marknadsföringsåtgärder utan att först ha ingått ett skriftligt uppdragsavtal, för att han har inlett fem affärsförbindelser utan att först ha vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och dokumentera de vidtagna åtgärderna samt för att informationen om gemensamhetsanläggningar i två objektsbeskrivningar har varit bristfällig.