Delårsrapport januari-september 2008
Koncernen Intäkter: 13,3 mdkr Balansomslutning: 9,9 mdkr Byggrätter: 32 900 st Antal anställda: 2 467 13 % Börsvärde: 2,9 mdkr Norge 81 % Sverige Finland 5 % Danmark Belgien 1 % 2008-10-24 081024/ytf 2
Koncernen i sammandrag Januari september 2008 Intäkterna ökade med 6 procent till 9 379 mkr (8 852) Resultatet före skatt uppgick till 1 276 mkr (1 491) Fastighetsförsäljningar om 83 mkr (564) gav ett resultat om 21 mkr (143) 2008-10-24 081024/ytf 3
Koncernen i sammandrag Januari september 2008 Antal sålda bostäder 1 601 (2 837) Antal produktionsstartade bostäder 1 483 (3 018) Resultat per aktie uppgick till 10,50 kronor (11,70) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 45,5 procent (46,6) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -141 mkr (1 081) 2008-10-24 081024/ytf 4
Avvaktande efterfrågan minskande aktivitetsnivå Lägre efterfrågan på bostäder i Stockholm fortsatt svag efterfrågan i södra och västra Sverige samt i Norge och Köpenhamn Lägre försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt i Stockholm låg nivå på övriga marknader Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion är i underkant av normaliserad nivå Viss tendens till ökade kostnader Organisationen anpassas varsel om uppsägning 2008-10-24 081024/ytf 5
Sjunkande priser på andrahandsmarknaden Kr/m 2 Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 Q3 2008 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Kv 1 1997 Kv 3 Kv 1 1998 Kv 3 Kv 1 1999 Kv 3 Kv 1 2000 Kv 3 Kv 1 2001 Kv 3 Kv 1 2002 Kv 3 Kv 1 2003 Kv 3 kv 1 2004 kv 3 Kv 1 2005 Kv 3 Kv 1 2006 Kv 3 Kv 1 2007 Kv 3 Kv 1 2008 Kv 3 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Temaplan AB/ Erik Olsson Fastighetsförmedling AB och Mäklarsamfundet/Värderingsdata 2008-10-24 081024/ytf 6
Lägre försäljning av bostäder i Stockholm låg nivå på övriga marknader Antal sålda bostäder 2 000 1 907 1 500 1 631 1 412 1 502 1 000 500 0 747 1 271 1 267 1 172 964 1 019 616 427 471 398 210 2006 2007 2008 2006 2007 2008 2006 2007 2008 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q3 Q4 2008-10-24 081024/ytf 7
Lägre nivå produktionsstarter i Stockholm låg nivå på övriga marknader Antal produktionsstartade bostäder 2 000 1 500 1 770 1 820 1 566 1 515 1 000 500 0 796 730 1 359 1 246 1 149 1 067 923 592 490 360 200 2006 2007 2008 2006 2007 2008 2006 2007 2008 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q3 Q4 2008-10-24 081024/ytf 8
Antal bostäder i pågående produktion 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 dec-02 dec-03 dec-04 dec-05 dec-06 dec-07 sep-08 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland 2008-10-24 081024/ytf 9
JM Bostad Stockholm Januari september Helår Mkr 2008 2007 2007 Intäkter 4 016 3 596 5 217 Rörelseresultat 832 788 1 236 Rörelsemarginal (%) 20,7 21,9 23,7 Antal disponibla byggrätter 12 800 12 100 12 300 Försvagad efterfrågan och försäljning Lägre priser Minskad konkurrens om byggrätter Minskad marginal 2008-10-24 081024/ytf 10
JM Bostad Riks Januari september Helår Mkr 2008 2007 2007 Intäkter 2 651 2 892 4 011 Rörelseresultat 319 465 685 Rörelsemarginal (%) 12,0 16,1 17,1 Antal disponibla byggrätter 11 900 10 800 10 700 Svagare efterfrågan i västra Sverige Låg försäljning Lägre priser Minskad konkurrens om byggrätter Marginalförsämring 2008-10-24 081024/ytf 11
JM Utland Januari september Helår Mkr 2008 2007 2007 Intäkter 1 640 1 807 2 685 Rörelseresultat 67 104 178 Rörelsemarginal (%) 4,1 5,8 6,6 Antal disponibla byggrätter 8 200 7 400 8 000 Svag efterfrågan och lägre priser i Norge Mycket låg försäljning i Norge Marginalförsämring främst hänförlig till Norge Minskad konkurrens om byggrätter Ökning av produktionskostnaderna i Norge Övervintringsstrategi i Danmark och Finland 2008-10-24 081024/ytf 12
JM Fastighetsutveckling Januari september Helår Mkr 2008 2007 2007 Intäkter 155 64 91 Rörelseresultat 33 132 162 Resultat från fastighetsförsäljning 21 mkr (138) Produktion av JMs nya huvudkontor i Frösunda pågår Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum pågår 91 % uthyrningsgrad 2008-10-24 081024/ytf 13
JM Produktion Januari september Helår Mkr 2008 2007 2007 1) Intäkter 1 402 930 1 296 Rörelseresultat 80 56 89 Rörelsemarginal (%) 5,7 6,0 6,9 1) Varav internt 485 437 569 Stabil verksamhet Hög marginal Starkt orderläge 2008-10-24 081024/ytf 14
Disponibel byggrättsportfölj Region Antal byggrätter Stockholm 12 800 Malmö/Lund 3 700 Göteborg 3 400 Uppsala 2 950 Övriga Sverige 1 850 Norge 5 800 Köpenhamn 1 000 Helsingfors 300 Belgien 1 100 Totalt cirka 32 900 2008-10-24 081024/ytf 15
Förändring av exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan-sept Mkr 2005 2006 2007 2008 Ingående balans 2 971 2 925 4 348 5 282 Tillkommer 1 337 2 718 2 130 1 410 Avgår -1 383-1 295-1 196-532 Utgående balans 2 925 4 348 5 282 6 160 2008-10-24 081024/ytf 16
Drygt 8 års produktion i balansräkningen Överinvesterad byggrättsportfölj 1) Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom- 2) 2008-09-30 räkningen starter loppstid, år 3) JM Bostad Stockholm 8 800 1 384 6,4 JM Bostad Riks 7 200 808 8,9 JM Utland 5 200 338 15,4 Koncernen 21 200 2 530 8,4 1) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år 2008-10-24 081024/ytf 17
Svagt kassaflöde Q3 2008 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Kassaflödesanalys, mkr 2007 2007 2008 2008 2008 1) 2) Från den löpande verksamheten 560 745-235 290-196 Från investeringsverksamheten 0 1-7 -13 37 Från finansieringsverksamheten -1 012 49-19 -1 414 72 Summa kvartalets kassaflöde -452 795-261 -1 137-87 Likvida medel vid periodens slut 1 254 2 061 1 797 663 578 1) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 0 378 51 57 10 2) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter -302-195 -701 62-528 2008-10-24 081024/ytf 18
Osålda bostäder i balansräkningen Mkr 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 2008-10-24 081024/ytf 19
Räntebärande nettoskuld/-fordran Mkr 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008-09-30 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 1,3 mdkr 1) ggr 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 2008-10-24 081024/ytf 20 15
Finansnetto Januari september 2008, mkr Finansiella intäkter 49 Ränteintäkter 37 Valutaomvärdering 12 Finansiella kostnader -67 Räntekostnader -37 Räntekostnad pensioner -21 Valutaomvärdering -9 Finansnetto -18 2008-10-24 081024/ytf 21
Resultatkomponenter Successiv vinstavräkning Kostnadsbaserad effekt Omvärderingseffekt + + Försäljningseffekt Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader * täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat = Periodens resultat Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) 2008-10-24 081024/ytf 22
Koncernens balansräkning Mkr 2008-09-30 2007-09-30 2007-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 856 625 790 Exploateringsfastigheter 6 160 4 368 5 282 Övriga tillgångar 2 899 3 393 3 844 Summa 9 915 8 386 9 916 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 327 3 290 3 893 Långfristiga skulder 3 087 1 492 2 552 Kortfristiga skulder 3 501 3 604 3 471 Summa 9 915 8 386 9 916 Soliditet (%) 34 39 39 2008-10-24 081024/ytf 23
Personalneddragningar varsel och avgångar juni oktober 2008 JM Bostad Stockholm 260 JM Bostad Riks 250 JM Utland 80 Totalt antal medarbetare 590 1) inklusive koncernstaber 1) Neddragningen motsvarar knappt 25 % av koncernens bemanning 2008-10-24 081024/ytf 24
Färdigställda bostäder inom EU Källa: Housing Statistics in the European Union 2008-10-24 081024/ytf 25
Konjunkturavmattning Kundfokuserad starkt varumärke 32 900 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Konjunkturavmattning och försämrat efterfrågeläge fundamentalt goda förutsättningar på längre sikt Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Kompetenta och engagerade medarbetare 2008-10-24 081024/ytf 26