Brf Nordostpassagen 3659 1 Brf Nordostpassagen 3659 Org nr Årsredovisning för räkenskapsåret 2013 Styrelsen avger följande årsredovisning. Innehåll Sida - förvaltningsberättelse 2 - resultaträkning 7 - balansräkning 8 - noter 10 Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år.
Brf Nordostpassagen 3659 2 Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalas, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Fakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2003. Föreningens nuvarande stadgar registrerades 2012. Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls den 28 maj 2013. Styrelsens sammansättning Ordinarie ledamöter Ingemar Ströberg Ordförande omvald till 2015 Annika Attesjö Sekreterare omvald till 2015 Johan Lundegren vald till 2014 Leif Nyström vald till 2014 Annika Karred omvald till 2015 Patrik Zapata Nyval till 2014 Pontus Fällman Nyval till 2014 Suppleanter Åsa Schöijer vald till 2014 Richard Marklund omvald till 2015 Paul Munday omvald till 2015 Under året har 11 (10) st styrelsemöten genomförts. Revisorer Revisorsringen Sverige AB, som anmält auktoriserad revisor Kjell Eriksson som huvudansvarig för revisionen. Eskil Lundgren är vald till föreningsrevisor
Brf Nordostpassagen 3659 3 Valberedning Joakim Thedin Jonas Kellagher Rikard Söderström 1 år(sammankallande) 1 år 1 år Firmateckning Föreningen firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av två i förening av Annika Attesjö, Ingemar Nilsson, Ingemar Ströberg. Fastighet och lägenhet/lokaluppgifter Föreningen äger fastigheten Olivedal 6:34 i Göteborgs kommun med därpå uppförda 3 st byggnader med 257 lägenheter, varav 20 st är hyresrätter. Byggnaderna är uppförda 1965-67. Fastighetens värdeår är 1968. Lägenhetsfördelning: Total bostadsarea: Total lokalarea: 17 969 kvm 3 404 kvm Garage 172 st (disponeras genom Fridhem-Johannedal Samfällighetsförening) Föreningen har 20 lokaler och är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Delägarskap i samfällighetsföreningar. Föreningen äger andel i Fridhem Samfällighetsförening. Föreningen äger andel i Vegastadens Sopsug Samfällighetsförening.
Brf Nordostpassagen 3659 4 Resultat och ställning (tkr) 2011 2010 2009 Rörelsens intäkter 19 296 19 400 19 080 18 916 18735 Årets resultat -1 264 1 011-1 3 252 838 Soliditet % 53% 52% 51% 51% 49% Likviditet % 104% 82% 163% 202% 223% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm 813 813 813 813 713 Driftskostnad, kr/kvm 356 336 353 364 383 Ränta, kr/kvm 359 338 355 328 329 Vattenkostnad, kr/kvm 32 31 28 25 27 Värmekostnad, kr/kvm 119 113 123 153 133 Lån, kr/kvm 10 228 10 267 10 321 10 368 10 653 Medlemmar Under verksamhetsåret har 36 (28) lägenhetsöverlåtelser ägt rum, vilket motsvarar 15% (12%) av bostadsrätterna. Föreningen har nyupplåtit 3 hyresrätter till bostadsrätt. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljaren. Försäkring 2013 har föreningen bytt till Trygg-Hansa med fullvärdesgaranti. Försäkringen omfattar bl.a. brand, vattenlednings- och maskinskada, inbrott och allriskskada, hyresförluster, ansvar och rättsskydd, samt olycksfall och sanering. Avtal PRIMÄR Fastighetsförvaltning AB handhar teknisk och ekonomisk förvaltning varför bokslut och årsredovisning framtagits av detta företag. Föreningen har Bredband/Telefoni/TV via ComHem. Vinga Hiss har hand om service av hissarna. Organisationsanslutning Föreningen är ansluten till Bostadsrätterna. Ansvarsförbindelse Inga ansvarsförbindelser finns. Underhåll Årets totala underhållskostnader uppgår till kr 2 738 667 (1 199 047) varav planerat underhåll kr 1 560 831 (163 979).
Brf Nordostpassagen 3659 5 Ordförande har ordet Verksamhetsåret 2013,ännu ett år som varit bra för föreningen. Detta var mitt fjärde år som ordförande. Styrelsen har haft 11 st ordinarie möten, den andra måndagen i månaden är det som gäller (ej juli). Samarbetet med vår tekniska och ekonomiska förvaltare, PRIMÄR fastighetsförvaltning, fortsätter. Viss turbulens på tekniska sidan har förekommit men den nuvarande bemanningen fungerar bra. Vår ekonomi är i dagsläget god. Kontinuerlig uppföljning sker på varje styrelsemöte. Räntorna är fortsatt låga och förväntas vara så en tid framåt. Ett av våra lån hos SEB omförhandlades i december. Styrelsen beslutade att vi ej binder detta utan tar s.k. rörligt lån med justering var 3:e månad. Räntesatsen vid ombildande av lån blev per 131228 1,94% 1 januari 2014 höjde vi avgiften med 2,8 %. Den senaste höjningen innan dess gjordes 2008. Kostnader för köpta tjänster och material stiger även om inflationen är låg. De fasta kostnaderna för el, vatten/avlopp, fjärrvärme och sophantering höjs dessvärre också kontinuerligt. Föreningen har under 2013 nyupplåtit 3 st hyresrätter till bostadsrätter. Försäljningen av dessa har medfört att vi inte har behövt ta upp några nya lån för de omfattande renoveringar som har genomförts. Vid årsskiftet 2013/2014 har vi 20 återstående hyresrätter. Renoveringen av balkonger, fasader och fogar slutfördes under juli månad. Vissa garantiarbeten återstår. Personligen tycker jag att det blev ett lyft för vår fastighet. Uppfräschning av entréer påbörjades och NP 49-53 är klart. Övriga entréer kommer att åtgärdas under 2014. Det nya portlåssystemet med s.k.taggar är genomfört, dock inte helt utan problem. De befintliga porttelefonerna skall kopplas samman med det nya låssystemet. Det är inte alltid lätt att koppla ihop gammal och ny teknik, men resultatet kommer att bli bra. Vi har under hösten installerat termostatventiler på samtliga radiatorer i beståndet och samtidigt gjort en injustering av hela radiatorsystemet. Detta medför flera vinster för oss. Tidigare hade lägenheterna längst ned för varmt och de längst upp för kallt. Genom injusteringen når vi en jämnare temperaturer i hela fastigheten. Föreningen har haft ett flertal vattenskador när de gamla radiatorventilerna har läckt. Denna typ av skador hoppas vi kunna undvika i fortsättningen.
Brf Nordostpassagen 3659 6 Från och med 2 september 2013 är alla lägenheter anslutna till ComHem med Bredband/Telefoni/TV. Föreningen står för avgiften gällande basutbudet av tv-kanaler. Vill man ha ytterligare kanaler tecknar man ett separat avtal med ComHem för dessa. Utgående samtalskostnad för telefonen bekostas också av medlemmen. Samfälligheten anlitade en trädgårdsarkitekt som redovisade ett första förslag till ny utformning och uppfräschning av hela de utvändiga partierna. Samfälligheten består av 7 medlemmar, 3 st bostadsrättsföreningar och 4 st privata fasighetsägare. Det är en mycket trög sammanslutning då de privatas intressen sällan överensstämmer med vad vi, bostadsrättsföreningarna, vill göra. En arbetsgrupp i styrelsen är tillsatt för att komma med förslag på hur vi skall utforma ytan utanför NP 49-53. Föreningen äger den marken, och den sköts enligt avtal av Samfälligheten. Detta var lite som har hänt i föreningen. Med Månadsbladet som delas ut i brevlådan, berättar vi löpande om vad som är på gång i föreningen. Vi i styrelsen försöker vara så tillgängliga som möjlig och ständigt arbeta för att vi skall vara en trivsam och ekonomiskt sund förening. Bästa hälsningar // Ingemar Ströberg Förslag till behandling av ansamlad förlust balanserad förlust -5 376 062 årets resultat -1 270 814-6 646 680 behandlas så att avsättning till underhållsfond -1 000 000 ianspråktagande ur underhållsfond 2 000 000 i ny räkning överföres -5 646 680 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
Brf Nordostpassagen 3659 7 Resultaträkning Not Nettoomsättning Årsavgifter, hyror och bränsleavgifter 1 19 288 372 19 329 192 Övriga rörelseintäkter 7 333 6 812 Summa nettoomsättning 19 295 705 19 336 004 Rörelsens kostnader Löpande reparationer -1 177 836-1 035 068 Planerat fastighetsunderhåll 2-1 560 831-163 979 Fastighetsskatt och kommunala fastighetsavgifter -520 970-536 615 Personalkostnader 3-378 422-365 517 Driftskostnader 4-7 600 952-7 184 010 Administrationsomkostnader -237 154-228 572 Avskrivningar av materiella anl. tillgångar 5-1 450 468-1 335 578 Summa kostnader för fastighetsförvaltning -12 926 633-10 849 339 Resultat före finansiella poster 6 369 072 8 486 665 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 33 537 230 159 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-7 673 423-7 705 303 Övriga finansiella kostnader - -162 Summa resultat från finansiella poster -7 639 886-7 475 306 Resultat efter finansiella poster -1 270 814 1 011 359 Årets resultat -1 270 814 1 011 359 Förslag till resultatdisposition Avsättning underhållsfond -1 000 000-1 000 000 Ianspråktagande underhållsfond 2 000 000 1 000 000 Resultat efter fondförändring -270 814 1 011 359
Brf Nordostpassagen 3659 8 Balansräkning Not 2013-12-31 2012-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 468 255 705 456 201 958 Pågående om- och tillbyggnad 8-6 682 143 Inventarier 9 10 909 56 283 468 266 614 462 940 384 Summa anläggningstillgångar 468 266 614 462 940 384 Omsättningstillgångar Kassa och bank 10 3 044 181 2 511 535 Avgift och hyresfordringar 138 465 607 410 Övriga kortfristiga fordringar 11 1 868 101 1 166 255 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 784 944 762 477 5 835 691 5 047 677 Summa omsättningstillgångar 5 835 691 5 047 677 Summa tillgångar 474 102 305 467 988 061
Brf Nordostpassagen 3659 9 Eget kapital och skulder Eget kapital 13 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 231 875 470 226 572 776 Upplåtelseavgift 24 662 351 21 038 600 Underhållsfond 1 000 000-257 537 821 247 611 376 Fritt eget kapital Balanserat resultat -5 376 061-5 387 421 Årets resultat -1 270 814 1 011 359 Avsättning till underhållsfond -1 000 000-1 000 000 Ianspråktagande av underhållsfond 1 000 000 1 000 000 Summa eget kapital 250 890 946 243 235 314 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 217 426 753 218 426 753 Skuld till samfällighet 153 611 136 496 Depositioner 25 500 24 000 Summa långfristiga skulder 217 605 864 218 587 249 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 14 1 000 000 1 000 000 Leverantörsskulder 1 796 798 1 832 648 Skatteskulder 3 761 19 406 Övriga kortfristiga skulder 15 111 141 129 041 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 2 693 795 3 184 403 Summa kortfristiga skulder 5 605 495 6 165 498 Summa eget kapital och skulder 474 102 305 467 988 061 Ställda säkerheter 239 000 000 239 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
Brf Nordostpassagen 3659 10 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K-2 reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). Om inte annat framgår är de tillämpade principerna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka information och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktagande ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod används. Följande avskrivningstider tillämpas: Byggnader, progressiv plan Fastighetsförbättringar Inventarier, verktyg och installationer 120 år 5-100 år 5 år Markvärdet är inte föremål för avskrivning. Bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ner till sitt återvinningsvärde. Föreningens finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde. I de fall tillgången på balansdagen har ett lägre värde än anskaffningsvärdet sker nedskrivning till det lägre värdet. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt.
Brf Nordostpassagen 3659 11 Not 1 Årsavgifter, hyror och bränsleavgifter Årsavgifter, bostäder 12 989 567 12 790 674 Hyresintäkter, bostäder 1 515 211 1 896 942 Hyresintäkter, lokaler 3 270 974 3 243 803 Hyresintäkter garage 1 512 620 1 483 548 Bortfall/förlust avg/hyr - -85 774 Summa 19 288 372 19 329 193 Not 2 Planerat fastighetsunderhåll Entréer 201 436 - Låssystem 161 278 163 979 Värmesystem 1 174 887 - Övrigt 23 230-1 560 831 163 979 Not 3 Personalkostnader Föreningen har inte haft några anställda personer. Löner, ersättningar, sociala avgifter Löner och ersättningar till styrelsen 318 375 310 700 Sociala avgifter 60 047 54 817 378 422 365 517 Not 4 Driftskostnader Samfällighetskostnader 1 775 790 1 787 340 Fastighetsförsäkring 135 372 143 321 Kabel-TV 319 922 221 355 Administrativa kostnader 271 527 155 987 Skötselavtal 1 330 403 1 274 231 Övriga externa tjänster 55 084 57 834 Vatten 684 126 671 127 El 482 149 453 817 Uppvärmning 2 542 787 2 418 998 Övriga driftskostnader 3 792-7 600 952 7 184 010
Brf Nordostpassagen 3659 12 Not 5 Avskrivningar av anläggningstillgångar Byggnader 277 068 277 069 Fastighetsförbättringar 859 403 856 121 Pågående om- och tillbyggnad 268 623 136 370 Inventarier och verktyg 45 374 54 492 Installationer - 11 526 1 450 468 1 335 578 Not 6 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån 7 666 749 7 705 303 Övriga finansiella kostnader 6 674-7 673 423 7 705 303 Not 7 Byggnader och mark 2013-12-31 2012-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 459 785 343 452 979 859 Standardförbättringar 164 362 6 805 484 Omklassificering 13 294 479 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 473 244 184 459 785 343 Ingående ackumulerade avskrivningar -3 583 385-2 431 341 Årets avskrivningar -1 405 094-1 152 044 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 988 479-3 583 385 Utgående restvärde enligt plan 468 255 705 456 201 958 I ackumulerade anskaffningsvärden ingår mark med 157 722 621 157 722 621 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 157 400 000 151 800 000 Taxeringsvärde mark 112 600 000 85 600 000 Byggnadens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande: Bostäder 249 000 000 138 000 000 Lokaler 21 000 000 13 800 000
Brf Nordostpassagen 3659 13 Not 8 Pågående om-och tillbyggnad Ingående nedlagda kostnader, terrass 6 818 513 6 179 618 Pågående arbete, balkong och fasad 6 612 336 6 818 513 Årets avskrivningar -136 370-136 370 Årets omklassificeringar i samband med färdigställande -13 294 479-6 179 618 0 6 682 143 Not 9 Inventarier 2013-12-31 2012-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 502 725 502 725 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 502 725 502 725 Ingående ackumulerade avskrivningar -446 442-380 424 Årets avskrivningar -45 374-66 018 Utgående ackumulerade avskrivningar -491 816-446 442 Utgående restvärde enligt plan 10 909 56 283 Not 10 Kassa och bank Kassa 2 000 2 000 Bank 3 042 181 2 509 535 3 044 181 2 511 535 Not 11 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 18 984 44 098 Fordran samfällighet 1 809 386 1 085 594 Övriga fordringar 39 731 36 563 1 868 101 1 166 255
Brf Nordostpassagen 3659 14 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Upplupna hyror/avgifter - 27 462 Kabel-TV 130 415 56 799 Förutbetalda hyreskostnader 22 604 22 115 Samfällighetsavgift 628 506 656 101 Övrigt 3 419-784 944 762 477 Not 13 Eget kapital Inbetalda Upplåtelse- Fond för Balanserat Årets insatser avgifter yttre UH resultat resultat Belopp vid årets ingång 226 572 776 21 038 600 - -3 587 421 1 011 359 Ökning av insatskapital 5 302 694 3 623 751 - - - Fond för yttre underhåll - - 1 000 000 - -1 000 000 Balanserat resultat - - - 11 359-11 359 Årets resultat - - - - -1 270 814 Belopp vid årets utgång 231 875 470 24 662 351 1 000 000-3 576 062-1 270 814 Not 14 Skulder till kreditinstitut Långivare Ränta % Villkorstid 2013-12-31 2012-12-31 Swedbank Hypotek 4,30 2016-03-23 47 214 000 47 214 000 SEB 3,02 2014-12-28 58 000 000 58 000 000 SEB 3,02 2014-12-28 58 000 000 58 000 000 SEB 1,94 Rörligt 55 212 753 56 212 753 Totalt 218 426 753 219 426 753 Nästa års amortering -1 000 000-1 000 000 Summa 217 212 753 218 212 753 Not 15 Övriga kortfristiga skulder Redovisningskonto för moms -52 607-96 426 Övriga skulder -33 101-32 615 Källskatt -18 600 - Sociala avgifter -6 833 - -111 141-129 041
Brf Nordostpassagen 3659 15 Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013-12-31 2012-12-31 Förskottshyror och avgifter 1 411 118 1 660 024 Reparation och underhåll 143 993 111 619 El 42 465 48 988 Vatten 162 457 188 018 Värme 309 764 431 626 Renhållning - 61 904 Revisionsarvode 25 000 25 000 Utgiftsräntor 467 101 473 865 Löner och arvoden 30 000 44 400 Sociala avgifter 3 063 7 587 Övrigt 98 834 131 372 2 693 795 3 184 403 Göteborg den 2014- Ingemar Ströberg Annika Attesjö Leif Nyström Pontus Fällman Patrik Zapata Johan Lundegren Annika Karred Vår revisionsberättelse har lämnats den 2014- Revisorsringen AB Kjell Eriksson Auktoriserad revisor Eskil Lundgren intern revisor