Dnr 22007-21 Innehåller: Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta med bestämmelser MKB Detaljplan för STENKYRKA SORBY 1:19 Gotlands kommun Stadsarkitektkontoret i Visby 2007-10-31 UTSTÄLLNING
1 Detaljplan för STENKYRKA SORBY 1:19 Gotlands kommun PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Grundkarta Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG PLANDATA Lägesbestämning Areal Syftet med detaljplanen är att möjliggöra byggande av nio st friliggande fritidshus i anslutning till befintlig bebyggelse nordväst om planområdet. Planbestämmelserna är utformade med avsikt att den nya bebyggelsen till form, storlek och fasadmaterial ska ansluta till den befintliga byggnadsmiljön. För att behålla den rådande karaktären av byggnader i skoglig miljö har en tjugo meter djup zon med mark som ej får bebyggas lagts utmed den befintliga lokalgatan i planområdets nordvästra gräns. Planområdet är beläget söder om fyren i Stenkyrkehuk, ca 30 meter över havet. I norr och väster finns angränsande fritidshusbebyggelse. Planområdet omfattar cirka 1,7 ha. Grundkarta Grundkarta är upprättad av kart- och mätavdelning 2003-10-13. Markägoförhållanden Planområdet är privatägt. Detaljplan för Stenkyrka Sorby 1:19. Planbeskrivning 2007-10-31
2 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer I översiktsplanen Vision Gotland 2010, antagen av kommunfullmäktige 1995-02-13, ligger en mindre del av planområdet inom Gotlandskusten vilket anger att ny fritidshusbebyggelse kan etableras endast om det är frågan om komplettering till befintlig bebyggelse. Riksintresse m.m Planområdet ligger inom riksintresse för naturvård (naturvårdsverket 2000-02-07, ref 1). En viktig del av riksintresset är våtmarksområdet innanför kusten. Se även miljökonsekvensbeskrivning (MKB). Detaljplaner Program för planomområdet Servitut, rättigheter och samfälligheter Kommunala beslut i övrigt Miljökonsekvensbeskrivning och VA-utredning Planområdet ansluter i väster till en detaljplan från 1966 och i norr till en plan från 1973. Planområdet är ej tidigare detaljplanelagt. Något planprogram har inte ansetts erforderligt. Inom planområdet finns inga samfälligheter. Byggnadsnämnden gav 2002-10-29, stadsarkitektkontoret uppdraget att i samarbete med konsult upprätta en detaljplan för området. Av byggnadsnämndens beslut 2002-10-29 framgår att miljökonsekvensbeskrivning (MKB) och VA-utredning ska upprättas. MKB har upprättats, daterade 2005-10-13 (för samrådet) och 2007-10-31 samt VA-utredning 2003-10-22. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Området är en skogsmark, barrskog med inslag av lövträd, beläget ett par hundra meter söder om fyren i Stenkyrkehuk ovan klinten, ca 30 meter över havet. I den södra delen av området går en våtmark in ganska nära tänkt bebyggelseområde. På fastigheten finns orkidén storsyssla (stor skogslilja). Geotekniska förhållanden Fornlämningar Bebyggelseområden Bebyggelse Enligt den geologiska kartan består planområdets jordlager i huvudsak av morän. Brunnsborrning inom planområdet anger en meter grus ner till kalkberget. En översiktlig geoteknisk undersökning för planområdet har utförts av PentaCon AB 2005-09-28. Marken bedöms, under ett ca 0,1-0,2 m tjockt mullager, i huvudsak bestå av sand eller grus på ett stenigt, grusigt, siltigt moränlager direkt på kalkstensberget. Berget beräknas ligga 0,6-0,9 meter under markytan inom planområdet. Grundläggning bedöms kunna göras med hel kantförstyvad bottenplatta eller separata grundplattor direkt på naturlig mark på frostfri nivå under förutsättning att befintlig mulljord först avlägsnas. Inga kända fornlämningar finns i eller i anslutning till området. Om fornlämningar påträffas skall anmälan göras till länsstyrelsen. Ingen bebyggelse finns idag inom planområdet. Planen omfattar nio tomter för fritidsbebyggelse. Byggnadshöjden föreslås uppgå till högst 3,8 meter och största taklutning får uppgå till 45 grader. Detaljplan för Stenkyrka Sorby 1:19. Planbeskrivning 2007-10-31
3 Detta ger möjlighet att bygga i ett våningsplan och att inreda vind under snedtak. Den nya bebyggelsen ska utföras med god anpassning till den rådande landskapsbilden hus i skoglig miljö. Tak- och fasadmaterial ska anpassas till de som redan finns i området. Service Skyddsrum Gator och trafik Gatunät Dagligvaruhandel finns i Stenkyrka, ca 5 km från planområdet. Planområdet ingår inte skyddsrumsort, varför inga krav finns på anordnande av skyddsrum. Samtliga tomter är tänkta att få tillfart från en ny lokalgata med vändplats. Kollektivtrafik Dagliga bussförbindelser finns till Visby / Kappelshamn på väg 149, ca 5 km från planområdet. Parkering, angöring och utfart Störningar Teknisk försörjning Vatten och avlopp Parkeringsplatser och garage anordnas inom respektive tomt. Samtliga tomter får sin utfart via den nya lokalgatan. Buller från vägtrafiken har beaktats genom att gränsen för byggrätterna läggs ca 26 meter från den befintliga vägens mitt. Enskilda brunnar avses borras inom varje tomt för renvattenförsörjning. Utförda provpumpningar i nytt upptaget borrhål utvisar god vattentillgång. Vattnet är tjänligt som dricksvatten för enskild förbrukning enligt SVL 1993:35 Avloppet kommer att behandlas genom en gemensam slamavskiljning i planområdets norra del och därifrån pumpas ca 600 meter till en infiltrationsbädd. Ledningsdragningen inom planområdet är tänkt att ske i den nya lokalgatan. Se även miljökonsekvensbeskrivningen bilaga 1 för redovisning av ledningens läge. Dagvattnet omhändertages fortsättningsvis lokalt genom infiltration i marken. Värme och el Nätägare inom planområdet är GEAB. Befintliga luftledningar (högspänning) för el kommer att markförläggas inom planområdet. Tele Avfall Det finns möjlighet för eventuell ny bebyggelse att anslutas till Telias ledningsnät. Kommunal sophämtning sker från området redan idag. Detaljplan för Stenkyrka Sorby 1:19. Planbeskrivning 2007-10-31
4 Miljökonsekvenser I miljökonsekvensbeskrivningen tillhörande detaljplan för Stenkyrka Sorby 1:19 beskrivs de konsekvenser den föreslagna markanvändningen kommer att få med avseende på olika miljöfaktorer relaterat till ett nollalternativ. Nollalternativet är nuvarande markanvändning, dvs. naturmark. Miljö- och hälsofrågor för den planerade bebyggelsen med hänsyn till påverkan från omgivningen behandlas också i miljökonsekvensbeskrivningen. Planen bedöms kunna genomföras utan negativ inverkan på de våtmarker som finns i området under förutsättning att bebyggelsen förläggs till den västra delen av fastigheten Sorby 1:19 och att inga dränerande åtgärder vidtas utanför tomterna. Ledningsdragningen för nytt avlopp måste göras med hänsyn till lokalerna för den stora skogsliljan. Växten påverkas ofta positivt genom nyskapande av miljöer t.ex. skogsvägar varför konsekvenserna har bedömts som små. Slamhanteringen och utsläppet av avloppsvatten bedöms kunna ske på godtagbart sätt och inte påverka dricksvattenförsörjningen eller rekreationsintressen och endast ha marginell påverkan på växt- och djurliv i sitt utströmningsområde. Om hänsyn tas till karaktären på omgivande fritidsbebyggelse, framför allt vad gäller de nya byggnadernas placering, innebär planens genomförande liten förändring om områdets karaktär. Ingen havsutsikt blockeras för befintlig bebyggelse eller för vistelseområden. Administrativa frågor Konsulter Planens genomförandetid upphör att gälla 5 år efter att planen vunnit laga kraft. Ändras eller upphävs planen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt till ersättning för den skada denne åsamkas. Efter genomförandetiden fortsätter detaljplanen med dess byggrätter, men ändras eller upphävs planen finns det ingen rätt till ersättning för de byggrätter som gått förlorade. Planbeskrivningen är upprättad av Evald Fernstedt och Olle Jakobsson, BJ- Konsult AB. Stadsarkitektkontoret i Visby 2007-10-31 Carin Johanson Stadsarkitekt Sten Svensson Kommunekolog Detaljplan för Stenkyrka Sorby 1:19. Planbeskrivning 2007-10-31
1 Detaljplan för STENKYRKA SORBY 1:19 Gotlands kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING HANDLINGAR Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Fastighetsförteckning Grundkarta Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) ORGANISATORISKA FRÅGOR Allmänt Tidplan Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för ett ändamålsenligt och i övrigt samordnat plangenomförande. Genomförandebeskrivningen har inte någon självständig rättsverkan utan skall fungera som vägledning till de olika genomförandeåtgärderna. Avgöranden i frågor som rör fastighetsbildning m.m. regleras således genom respektive speciallag. Detaljplanen upprättas genom normalt planförfarande. Efter erforderligt samråd och utställning kan detaljplanen antagas av Byggnadsnämnden. Ett antagande beräknas kunna ske under fjärde kvartalet 2007. När planförslaget vunnit laga kraft kan erforderlig fastighetsbildning ske. Bygglov kan därefter beviljas när avloppsanläggningen är utbyggd. Genomförandetid Planens genomförandetid går ut fem år efter det att planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad byggrätt enligt detaljplanen. Ändras eller upphävs planen under genomförandetiden har fastighetsägare rätt till ersättning för den skada som denne åsamkas. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men ändras eller upphävs planen finns det ingen rätt till ersättning för de byggrätter som gått förlorade. Detaljplan för Stenkyrka Sorby 1:19 Genomförandebeskrivning 2007-10-31
2 Ansvarsfördelning/ Huvudmannaskap Exploatören skall inom planområdet anlägga väg med vändplan, gång- och cykelväg samt avloppsanläggning. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Exploatören ansvarar även för utförande av el och tele som behövs för planområdets ändamålsenliga betjänande. Gotlands kommun är inte huvudman för allmän plats som lokalgata och naturområde inom planområdet. För att säkerställa framtida drift av gemensamma anläggningar som väg och avloppsanläggning kommer en gemensamhetsanläggning att bildas. Fastighetsbildning och marköverföring Servitut Då planen vunnit laga kraft kan fastighetsbildning ske. Innan förändringar i till- och utfarter kan ske skall nödvändiga markregleringar vara genomförda. Ledningsrätt eller servitut skall upprättas för planområdets avloppsledning samt infiltrationsanläggning. Område för teknisk anläggning (E-område) bildar egen fastighet. Styckningslotterna kommer att få servitut för väg över stamfastigheten och Stenkyrka Sorby 1:25. EKONOMISKA FRÅGOR Allmänt Ägaren till fastigheten Stenkyrka Sorby 1:19 bekostar framtagandet av detaljplan samt de förändringar i fastighetsbildningen som planen medför. Fastighetsägaren svarar vidare för förrättningskostnader och samtliga kostnader i samband med planens genomförande. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska undersökningar VA-utredning, daterad 2003-10-22, har utförts av Olle Jakobsson, BJ- Konsult AB. MKB, daterade 2005-10-13 (för samrådet) och 2007-10-31 har utförts av Sten Svensson, Gotlands kommun. Översiktlig geoteknisk undersökning, daterad 2005-09-28, har utförts av AB PentaCon, Visby. Kartförsörjning Konsulter Grundkarta är upprättad för planområdet. Genomförandebeskrivningen är upprättad av Evald Fernstedt, BJ-Konsult AB, i samarbete med Olle Jakobsson, BJ-Konsult AB. Stadsarkitektkontoret i Visby 2007-10-31 Carin Johanson Stadsarkitekt Sten Svensson Kommunekolog Detaljplan för Stenkyrka Sorby 1:19 Genomförandebeskrivning 2007-10-31
Detaljplan för STENKYRKA SORBY 1:19 Stenkyrka socken Gotlands kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE Byggnadsnämnden beslutade 2006-02-08 att stadsarkitektkontoret skulle samråda med ett planförslag daterat 2006-01-30. Planförslaget har under tiden 2006-03-02 2006-03-24 varit ute på samråd enligt 5:e kapitlet, 20 Plan- och bygglagen. Inkomna yttranden S1 S20 finns på stadsarkitektkontoret. Med anledning av inkomna synpunkter har planförslaget reviderats i vissa avseenden. Nedanstående ändringar och n ligger till grund för utställningsförslaget. ÄNDRINGAR AV FÖRSLAG EFTER SAMRÅD Utfarter från tomter till befintlig samfälld väg tas bort. Ny lokalgata för trafikförsörjning för kommande tomter sker inom fastigheten med förläggning över Sorby 1:25 och anslutning till befintlig väg. Antalet tomter minskas till 9 st. En gång- och cykelväg läggs mellan lokalgatan och befintlig samfälld väg. Instans/ Inkommande datum TELIA 2006-03-06 (S1) VÄGVERKET 2006-03-07 (S2) Synpunkter/åtgärd Ingen erinran Påpekar att sikten vid den enskilda vägens anslutning till väg 149 är dålig och bör förbättras innan mer trafik tillkommer. Frågan kan inte hanteras i planen. Problemet finns på fler ställen och kommunen har för avsikt att utreda hur frågan ska hanteras, både generellt och i detta ärende. 1
Polismyndigheten Gotland 2006-03-08 (S3) GEAB 2006-03-10 Tillstyrker förslaget till detaljplan Påpekar att det finns en 10 kv luftledning inom planområdet samt en stolptransformator. (S4) Ola Daleke /Eva Forssén 2006-03-15 (S5) Vid kommande exploatering av planområdet avses att markförlägga den befintliga ledningen inom planområdet samt utmed lokalgata till anslutning vid den enskilda vägen upp till väg 149. Hyser farhågor för vattenförsörjningen för sin tomt om fler tomtbildningar sker i området. Vidare efterlyses en anvisning var gångväg placeras. Kompletterande provpumpning har skett under en sammanhängande 2-veckorsperiod med varierande uttag. Resultatet utvisar att tillräcklig mängd kan erhållas för försörjning av planområdets nio tomter utan att överuttag sker. Gångväg från planområdet är inlagd med anslutning till befintlig samfälld väg. Olof Granfors/Karin Berke-Granfors 2006-03-21 (S6) Anser att utfart enligt planförslaget bl.a. medför ökad säkerhetsrisk för de småbarn som sommartid vistas vid fastigheterna utmed vägen längs med planområdet. Förespråkar en separat väg från Valevägen till planområdet. Hyser stor oro att grundvattenuttagen i planområdet kommer att påverka befintliga brunnar och efterlyser undersökningar som bättre belyser förhållandena, bl.a. med provpumpning under 1-2 veckor. Man har även farhågor beträffande vattenkvalitén i befintliga brunnar genom ökad mänsklig aktivitet. Man är allmänt skeptiska till en avloppslösning som den föreslagna. Man är även orolig för buller och lukt från pumpanläggningen. Den föreslagna exploateringen anses alltför omfattande i förhållande till omgivande bebyggelse. Man anser även att permanentbebyggelse i området allvarligt skulle äventyra områdets karaktär och naturförutsättningar. 2
Planförslaget ändras så att utfart från området sker direkt till Valevägen över Sorby 1:25. Kompletterande provpumpning har skett under en sammanhängande 2-veckorsperiod med varierande uttag. Resultatet utvisar att tillräcklig mängd kan erhållas för försörjning av planområdets nio tomter utan att överuttag sker. För avlopp är provgropar upptagna på plats där infiltration avses förläggas. Miljö och hälskyddskontoret har ansett platsen ha goda förutsättningar. Avloppsanläggningen utformas så att störningar till intilliggande fastigheter inte uppstår. Antalet tomter minskar med en, så att nio tomter tillskapas. Tomtplacering tar hänsyn till riksintressevärden. Boel Åström 2006-03-22 (S7) Ulla-Britta Dahlin 2006-03-22 (S8) Inge och Marianne Söderstrand 2006-03-22 (S9) Ingrid Hedbom 2006-03-23 (S10) Räddningstjänsten 2006-03-23 (S11) Likalydande skrivelse som S6. Se stadsarkitektkontorets under (S6). Instämmer i de synpunkter på detaljplaneförslaget som lämnats av ägarna till Stenkyrkehuk 2:23 och 2:24. (S6) Se stadsarkitektkontorets under (S6). Instämmer i de synpunkter på detaljplaneförslaget som lämnats av ägarna till Stenkyrkehuk 2:23 och 2:24. (S6) Se stadsarkitektkontorets under (S6). Instämmer i de synpunkter på detaljplaneförslaget som lämnats av ägarna till Stenkyrkehuk 2:23 och 2:24. (S6) Se stadsarkitektkontorets under (S6). Ingen erinran. 3
Helena Åström 2006-03-24 (S12) Peter Wittgren och Annika Wittgren 2006-03-24 (S13) Föreningen Tomtägarna i Stenkyrkehuk 2006-03-24 (S14) Lantmäterimyndigheten 2006-03-24 (S15) Bemötande Instämmer i de synpunkter på detaljplaneförslaget som lämnats av ägarna till Stenkyrkehuk 2:23 och 2:24. (S6) Vill därutöver förtydliga synpunkter om befarar utökad biltrafik på den befintliga vägen intill planområdet med kommande utfarter från tomterna. Se stadsarkitektkontorets under (S6). Planförslaget är reviderat så att utfarter från området avses ske via en lokalgata över Sorby 1:25 med anslutning till Valevägen. Trafik från planområdet kommer alltså inte att ske till den angivna vägen förutom av en gång- och cykelväg från området. Instämmer i de synpunkter på detaljplaneförslaget som lämnats av ägarna till Stenkyrkehuk 2:23 och 2:24. (S6) Se stadsarkitektkontorets under (S6). Yttrande med likartat innehåll som S6. Se stadsarkitektkontorets under (S6). Anser att utfartsförbud till befintlig väg ej behövs. Väghållaransvar för den enskilda vägen är inte redovisad. Inte heller om markägare är tillfrågade för upplåtelse till ledningsförläggning av tryckavloppsledning från avloppsanläggningen för planområdet. Efterfrågas vidare fastighetsförteckning för av planen berörda fastigheter. Planförslaget är reviderat så att utfart via en lokalgata sker över Sorby 1:25 enligt överenskommelse med fastighetsägaren. Frågan om utfartsförbud faller därmed. Överenskommelse med fastighetsägare gällande förläggning av tryckavloppsledning från planområdet till plats för infiltration har skett. Fastighetsförteckningen lämnas till myndigheten vid laga kraft. För närvarande ingår inte i ärenderutinen att vid samrådet och utställningen bilägga fastighetsförteckningen. 4
Tekniska nämnden 2006-04-04 (S16) Kommunstyrelsen 2006-04-06 (S17) Miljö- och hälsoskyddsnämnden 2006-04-11 (S18) Länsmuseet på Gotland 2006-04-28 (S19) Länsstyrelsen Gotlands län 2006-05-11 (S20) Tillstyrker planförslaget Inget yttrande avges under samrådet. Den plats som redovisats för infiltration har goda förutsättningar. Sökanden ska emellertid innan utställning av planen kontakta miljö och hälsoskyddskontoret för diskussion om hur avloppsfrågan kommer att lösas. Platsen för planerad infiltration av avloppsvatten har befunnits ha goda förutsättningar för detta. Exploatörens skall, innan avloppsanläggningen projekteras, rådgöra med miljökontoret beträffande krav och lämplig utformning av anläggningen. Anser att området inte bör exploateras med ytterligare bebyggelse. Planförslaget har, så långt möjligt, tagit hänsyn till nyckelbiotoper och värdefulla våtmarker vid utformning av planområdet. Tillstyrker planförslaget Visby 2007-10-31 Carin Johanson Stadsarkitekt Sten Svensson Kommunekolog 5