Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om närståendeförmedling och självinträde. Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin roll som opartisk mellanman genom att förmedla en fastighet från en närstående. Dessutom har frågan om mäklaren, i strid med fastighetsmäklarlagens bestämmelser, har köpt en fastighet som hon haft i uppdrag att förmedla, prövats. Slutligen har frågan om fastighetsmäklaren har anlitat en närstående för att förmedla sin egen fastighet berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har beslutat att inleda ett tillsynsärende mot fastighetsmäklaren NN med anledning av uppgifter som inspektionen fått i en anonym anmälan. Den anonyma anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. Ett utdrag från internet avseende NN:s fastighet (A), som hon enligt anmälaren ska ha anlitat sin delägare (MM) för att förmedla. En annons avseende en fastighet (B) som föräldrarna till delägaren MM var säljare av. Tre annonser avseende en fastighet (C) som NN hade haft i uppdrag att POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) förmedla och själv köpte. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in kopior av följande handlingar. Fastigheten A Uppdragsavtalet Anbudsförteckningen Marknadsföringsmaterialet Köpekontraktet Tilläggsavtalet Depositionsavtalet Köpebrevet Fastigheten B Uppdragsavtalet Köpekontraktet Depositionsavtalet Frågelistan Dokumentationen av identitetskontrollerna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och köparna Fastigheten C En offert från NN med bland annat en värdering av fastigheten Uppdragsavtalet där NN står som ansvarig fastighetsmäklare Säljarens uppsägning av uppdraget med NN NN:s skriftliga bekräftelser på uppdragsgivarens uppsägning Ett e-postmeddelande från säljaren En artikel ur en branschtidning om fastighetsmäklarlagen Ett utdrag ur en objektsbeskrivning där fastighetsmäklaren PP anges vara ansvarig Köpekontraktet där NN står som köpare Köpekontraktet avseende en byggnad på utarrenderad mark inom den fastighet som NN har köpt, där hon har skrivit under för en juridisk person som står som köpare Uppdragsavtalet där NN står som uppdragsgivare och RR som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) ansvarig fastighetsmäklare Köpekontraktet där NN står som säljare Köpekontraktet avseende en byggnad på arrenderad mark inom den fastighet som NN har sålt, där hon har skrivit under för en juridisk person som står som säljare Depositionsavtalet där NN står som säljare Anmälan Den anonyma anmälaren har i huvudsak uppgett följande. NN är ägare av och kontorschef på ett fastighetsmäklarföretag. Hon har sålt sin fastighet A och anlitat sin delägare i bolaget (MM) som mäklare. NN har förmedlat fastigheten B på uppdrag av föräldrarna till MM. Hon har även haft i uppdrag att förmedla fastigheten C, som länge låg ute till försäljning för ett pris om 7 995 000 kr. Så småningom köpte NN fastigheten själv för 6 375 000 kr med tillträde den 28 november 2014. I april 2015 lades fastigheten C ut till försäljning på nytt med ett accepterat pris om 8 750 000 kr. Handlingarna Efter en genomgång av handlingarna, har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat bland annat följande. Fastigheten A Uppdragsavtalet är undertecknat den 9 juli 2013 av NN som en av uppdragsgivarna. Ansvarig fastighetsmäklare anges vara VV. Köpekontraktet är undertecknat den 23 februari 2014 av NN som en av säljarna. Tillträdet ska enligt avtalet ske den 1 september 2014. Fastigheten B Uppdragsavtalet är daterat den 15 maj 2012 och har ingåtts med NN som ansvarig fastighetsmäklare. Köpekontraktet är daterat den 5 april 2013.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) Fastigheten C Uppdragsavtalen Det första uppdragsavtalet är daterat den 14 april 2014 och ansvarig fastighetsmäklare är NN. Det andra uppdragsavtalet är undertecknat den 14 april 2015 och har ingåtts mellan NN som en av uppdragsgivarna och fastighetsmäklaren RR. Säljarens uppsägning av uppdraget med NN I ett e-postmeddelande som är daterat den 26 augusti 2014, står bland annat följande. Hej igen NN! Med referens till vårt samtal nyss och att försäljningen inte gick igenom så drar vi tillbaka huset från försäljning och avvaktar. Vi säger som sagt upp försäljningsavtalet med dej och [fastighetsmäklarföretagets namn]. [ ] Mäklarens bekräftelse på uppsägningen I ett e-postmeddelande den 28 augusti 2014 bekräftar NN uppdragsgivarens uppsägning. Den 31 augusti 2014 bekräftar hon detta på nytt i ett undertecknat dokument. Köpekontrakten Det första köpekontraktet avseende fastigheten C är daterat den 11 oktober 2014 och är undertecknat av bland annat NN som en av köparna. Köpeskillingen för fastigheten är 6 375 000 kr och tillträdet är bestämt till den 28 november 2014. Ett köpekontrakt avseende en byggnad på utarrenderad mark är undertecknat av NN den 11 oktober 2014 som företrädare för en juridisk person. Byggnaden är belägen inom fastigheten C. Köpeskillingen anges vara 1 600 000 kr och tillträdet är bestämt till den 30 december 2014. I de andra köpekontraktet avseende fastigheten C anges bland annat NN vara en av säljarna. Kontraktet är daterat den 17 maj 2015. Köpeskillingen är 6
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) 800 000 kr och tillträdet är satt till den 17 juli 2015. Ett köpekontrakt avseende byggnaden på arrenderad mark är undertecknat den 19 maj 2015 av NN som företrädare för en juridisk person som säljare. Köpeskillingen är 1 625 000 kr och tillträdet är satt till den 11 juni 2015. E-postmeddelandet från säljaren I meddelandet som är skickat den 12 oktober 2014 står bland annat följande. Hej NN och [namnet på en annan person]! Jag är glad att det blev Ni som blev köpare! Roligt att allt gick i lås så smidigt. Känns underbart för mej att det blev klart innan semesterresan till [stat] imorgon ( måndag) snacka jag ska njuta. Har idag lagt ett bud på ett fantastiskt litet hus i [ort] (som säljs utanför marknaden ) vi får se hur det går. [ ] Artikeln ur branschtidningen I den artikel från år 2011 som NN har gett in har hon markerat ett stycke med följande lydelse. Förbudet mot självinträde är begränsat till det aktuella förmedlingstillfället vilket innebär att mäklaren får förvärva objektet om det på nytt bjuds ut till försäljning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och bland annat uppgett följande. Eftersom hon i den anonyma anmälan vinklas på ett sätt som är ägnat att få henne att framstå som att hon löpande bryter mot fastighetsmäklarlagen, vill hon omedelbart tillbakavisa detta och ge sin förklaring. Fastigheten A Avseende försäljningen av hennes fastighet A, har hennes kollega MM aldrig haft något förmedlingsuppdrag eller ansvarat för något i uppdraget. Uppdraget ingicks med fastighetsmäklaren VV, som är etablerad på ett kontor på annan ort. Att MM står som ansvarig i utdraget från bostadssajten var inget hon kände till. Hon har nu fått förklarat för sig att MM hade lagts in
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) som referensperson av bostadssajten för att fånga upp följdaffärer lokalt. Hon och hennes man har anlitat och betalat arvode till fastighetsmäklaren VV. Fastigheten B MM hade tidigare varit anställd av hennes företrädare på mäklarbyrån, men sa upp sig i november 2011 för att påbörja en ny anställning. Hon blev erbjuden att köpa verksamheten och bli ny franchisetagare i november 2011. Rekryteringsbehovet var stort vid övertagandet och hon ställde redan i december 2011 en fråga till MM om han skulle vara intresserad av att komma tillbaka till kontoret. Hon fick då svaret att han inte var det. Vid den inledande kontakten med säljarna under våren 2012, hade MM en annan anställning. Det var säljarna själva som kontaktade och anlitade henne. Försäljningen drog emellertid ut på tiden och hon förnekar inte att hon under tiden förde en dialog om att anställa MM som fastighetsmäklare. Under sensommaren 2012 fick hon en förnyad kontakt med MM som kunde tänka sig att komma tillbaka till verksamheten, men då i egenskap av delägare. I september 2012 avtalade de om att MM skulle tillträda tjänsten i egenskap av delad franchisetagare vid årsskiftet 2012/2013. De som kom att bli köpare av fastigheten B, var på visning första gången i februari 2013. Hon informerade dem vid det tillfället om att säljarna var MM:s föräldrar. Det visade sig att de kände MM och han kontaktade också köparna för att tydliggöra förhållandet till säljarna. Köparna av fastigheten B var alltså informerade om säljarnas relation till MM när de skrev under köpehandlingarna i april 2013. Fastigheten C Hon påbörjade försäljningsförsöken i april 2014. Efter ett sommaruppehåll fick hon en sista chans att visa huset i augusti 2014. Redan då hade den ena säljaren beslutat sig för att lösa ut sin före detta hustru och det verkade som att han tänkte behålla fastigheten. Fastighetens byggnad ligger i en brant backe med två sovrum i bostadsdelen och en del bestående av en industrifastighet utan tomt. Fastigheten visade sig vara svårsåld. Det bästa bud som kom in var på 7 850 000 kr och accepterades inte av säljaren som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) sedan sa upp förmedlingsuppdraget med henne. En tid senare beslutade sig säljaren för att sälja i alla fall och anlitade sin vän och fastighetsmäklare ÅÅ för ett nytt försäljningsförsök. Hon och hennes familj hade då själva behov av ett nytt boende eftersom de sålt fastigheten A. Hon kontaktade jurister för att få råd i frågan om hon kunde köpa en fastighet som hon tidigare hade haft i uppdrag att förmedla. Hon fick information om att det inte finns några rätt eller fel och inte heller några prejudikat. Hon fick rådet att avvakta till dess att den nya mäklaren hade genomfört några öppna visningar. Även säljaren och fastighetsmäklaren ÅÅ samrådde med dessa jurister och fick samma tips som hon. De kunde inte säga att det var fel av henne att ingå köpet eftersom uppdragsgivaren hade sagt upp uppdraget och inte tvärt om. Mäklaren ÅÅ visade fastigheten tidigt i september och återkom efter några veckor med besked om att det inte fanns något intresse. Utropspriset för hela fastigheten, inklusive industridelen, var 7 900 000 kr. Den anonyma anmälaren framställer det som att huset marknadsfördes för 7 800 000 kr, men att köpeskillingen endast blev 6 375 000 kr. Detta stämmer inte eftersom industribyggnaden såldes separat. Lagfart söktes endast för fastigheten. Av privata skäl sålde de fastigheten på nytt. Under hennes innehav hade en del förbättringar skett. Mot bakgrund av marknadsutvecklingen och värdehöjande åtgärder är köpeskillingen vid hennes försäljning av fastigheten inte anmärkningsvärt högre än köpeskillingen vid förvärvet. Avslutningsvis vill hon säga att hon och hennes makes intresse för fastigheten uppstod efter det att säljaren hade sagt upp uppdraget. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av förarbetena till bestämmelsen framgår det bland annat följande (prop. 1994/95:14 s. 41).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Som remissinstanserna påpekar har fastighetsmäklarens uppdrag med tiden vidgats så att han regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra. Detta kan dock inte tas till intäkt för att fastighetsmäklarens traditionella ställning som en opartisk mellanman har övergivits och att han i stället skall ta till vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom stämmer denna utveckling väl med det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar om t.ex. allmän prisnivå, att förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid vara skyldig att beakta båda parters intresse. Regeringen anser att det ligger ett värde i att mäklaren så långt möjligt intar en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna. I 12 fastighetsmäklarlagen anges att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från 1. sin make eller sambo, 2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led, 3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ene är gift med den andres syskon eller 4. någon annan sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Om någon som är mäklaren närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, ska mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarinspektionen. I 4 kap. 3 konkurslagen anges att som närstående anses dessutom den som på något annat sätt står gäldenären (i det här sammanhanget mäklaren) personligen särskilt nära eller som är närstående till en näringsidkare eller en juridisk person på något av följande sätt. 1. Den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse. 2. Den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1. 3. Den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver. 4. Den som är närstående till någon som enligt 1 3 är närstående. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges bland annat följande (prop. 1994/95:14 s. 51). Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet som han själv har intresse av att köpa. Vidare är det inte mer än rimligt att den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkunniga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densamma när någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmedlingsobjekt. Inte heller i den situationen finns det nämligen anledning att räkna med att en mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk mellanman och tillgodose säljarens intresse i lika mån som den närståendes. I mäklarlagen bör därför tas in ett uttryckligt förbud för en mäklare att själv köpa eller till närstående förmedla en fastighet som har lämnats till mäklaren för förmedling. Fastigheten A Utredningen i ärendet visar inte något annat än att NN har anlitat fastighetsmäklaren VV för att förmedla fastigheten A. Det finns ingenting som talar för att VV skulle vara närstående till NN. De uppgifter som har funnits på annonseringsplatsen på internet kan inte läggas NN till last. Fastigheten B frågan om närståendeförmedling Det framgår av utredningen att fastighetsmäklaren MM åtminstone från och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) med årsskiftet 2012/2013 var närstående till NNi egenskap av delägare i hennes bolag i enlighet med 12 första stycket 4 fastighetsmäklarlagen och 4 kap. 3 andra stycket 1 konkurslagen. NN åtog sig visserligen uppdraget att förmedla fastigheten B redan den 15 maj 2012, men köpekontraktet undertecknades först den 5 april 2013. Förmedlingsuppdraget slutfördes alltså efter den tidpunkt då MM blev delägare i hennes mäklarföretag. Fastighetsmäklarinspektionen gör bedömningen att MM:s föräldrar därigenom kom att utgöra närstående till NN enligt 4 kap. 3 andra stycket 4 konkurslagen. NN meddelas en varning för att hon har förmedlat fastigheten B i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Fastigheten C frågan om självinträde Av 11 fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag, inte får köpa en fastighet som denne har haft i uppdrag att förmedla. I förarbetena till bestämmelsen anges bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 51) Mäklaren kan inte kringgå förbudet mot att köpa den fastighet som han eller hon har i uppdrag att förmedla genom att avträda från uppdraget. Förbudet gäller endast i anslutning till det aktuella förmedlingsuppdraget. Om fastigheten överlåtits eller viss tid förflutit sedan mäklarens uppdrag upphörde, är mäklaren normalt inte förhindrad enligt denna bestämmelse att förvärva fastigheten. I 11 fastighetsmäklarlagen anges att förbudet mot att köpa en fastighet som fastighetsmäklaren har haft i uppdrag att förmedla gäller i anslutning till förmedlingsuppdraget. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 51) förklarar man att mäklaren normalt inte är förhindrad att förvärva fastigheten om fastigheten har överlåtits eller en viss tid har förflutit sedan mäklarens uppdrag upphörde. Något besked om hur lång tid som detta ska anses utgöra redovisas dock inte. Fastighetsmäklarinspektionen har i två ärenden tidigare tagit ställning till förvärv som har skett kortare tid efter uppdragets upphörande (se inspektionens årsbok 2012, besluten 2012-08- 29:7 och 2012-08-29:8)
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) I ärendet har knappt en och en halv månad förflutit mellan det att NN bekräftade säljarens uppsägning av uppdraget och det att hon själv köpte fastigheten. Till detta kommer hennes egna uppgifter om hur köpet har gått till. Säljarens sa upp hennes förmedlingsuppdrag den 26 augusti 2014 för att eventuellt behålla fastigheten själv. NN bekräftade säljarens uppsägning den 28 och 31 augusti 2014. Enligt hennes egna uppgifter genomförde den nya fastighetsmäklaren ÅÅ mycket kort tid därefter tidigt i september sina visningar. Redan efter några veckor återkom ÅÅ till NN om att det inte fanns något intresse för fastigheten. Hon har också uppgett att hon och fastighetsmäklaren ÅÅ före visningarna hade samrått med jurister för att få tips om hur de skulle möjliggöra ett eventuellt förvärv av NN. Med hänsyn till dessa omständigheter, och den relativt korta tiden efter förmedlingsuppdraget, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har köpt fastigheten i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag på ett kringgående sätt som strider mot förbudet mot självinträde. Inspektionen finner att förseelsen är varningsgrundande. Det förhållandet att fastighetsmäklaren ÅÅ fick ett förmedlingsuppdrag och omgående höll visningar, leder inte till någon annan bedömning. Övrigt Frågan om NN:s försäljning av fastigheten C och det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN meddelas en varning för att hon har förmedlat en fastighet från en närstående och för att hon har köpt en fastighet i anslutning till sitt förmedlingsuppdrag.