RAPPORT SJÖBO 1. Sammanfattning Kursgården Sjöbo har använts av scoutförbundet sedan 40 talet och ägts av scoutförbundet sedan 70 talet. Det är sannolikt att Sjöbo inte har varit ekonomiskt lönsamt, sett över tioårsperioder, någon gång sedan 70 talet. Mellan 1995 och 2010 har den ansamlade förlusten varit mer än 400.000:-. Dock har att scoutförbundet och dess medlemmar tidigare bedömt att egennyttan av ägandet har varit bra för scoutförbundet beroende på det tidigare höga nyttjandegraden. Beläggningen och framförallt det egna utnyttjandet av Sjöbo har under de senaste åren varit lågt. Scoutförbundet har på ett flertal årsmöten diskuterat försäljning av Sjöbo (not. minst var tionde år under 60, 70, 80, 90 och 2000 talet). Ett iordningställande till en för uthyrning acceptabel nivå av Sjöbo bedöms till minst 1,5 miljoner kronor, förmodligen behöver köket byggas om till en kostnad av ytterligare ett par hundra tusen. Om Sjöbo ska behållas av förbundet så måste man räkna med årliga förluster för driften för löpande underhåll. En arbetsgrupp som har förtroende och med tydliga mandat måste tillsättas. En försäljning ger scoutförbundet ett kapitaltillskott och förmodligen en vinst. Beroende av det minskade medlemsantalet inom scoutrörelsen (10-års perspektiv), samt stor tillgång till andra kurs och lägergårdar, både inom och utanför scoutrörelsen, kan man inte rimligen förvänta sig att beläggningen av Sjöbo kommer att öka i närtid. Detta även med ökade markandsföringskostnader. Beläggningen av externa gäster har under de senaste åren varit ganska bra, men det har också inneburit att tillgängligheten för de egna medlemmarna under högsäsong har varit låg. Även med en hög extern beläggning har det varit svårt att få det att gå runt.
2. Alternativ för förbundsmötet att ta ställning till 2.1Fortsatt drift i egen regi Om Sjöbo ska behållas bör förbundet ta ställning till om anläggningen ska användas året runt eller bara under sen vår, sommar och höst. Användning under vintern medför stora kostnader för drift och underhåll. För båda dessa alternativ så måste en omfattande renovering ske. Framförallt så måste skadan pga källarsvamp i parstugan åtgärdas, fuktskador i villa och parstuga åtgärdas, och köket måste renoveras och byggas om så att det kan användas för kurs och lägerverksamhet. Sanering och renovering bedöms initialt till minst 1,5 miljoner kronor. Årligt underhåll kan vara mindre beroende på användningen. 2.1.1 Kurs & lägerverksamhet I detta alternativ används Sjöbo året runt för kurser och lägerverksamhet. Förläggning sker både inom och utomhus vilket medför parstugan måste återställas, renoveras och saneras till ett skick som är acceptabelt för uthyrning året runt. Villan måste saneras och renoveras dessutom behöver köket byggas om för att uppfylla direktiv för matlagning (förmodligen till restaurangnivå) Kostnaden för att ovanstående bedöms initialt till 1,5 miljoner samt ytterligare en deltakostnad om 300.000:- för en ombyggnation av kök. Totalt 1,8 till 2 miljoner. Intäkter och kostnader är högre för detta alternativ än om Sjöbo bara skulle vara öppet under en förlängd sommarsäsong. Dock bedöms det svårt att få lönsamhet pga ökade driftskostnader under vintern. Se även stycket om årlig driftskostnad nedan. För att Sjöbo ska kunna vara långsiktigt attraktiv som kurs och lägergård, samt med bibehållet fastighetsvärde så måste det ske avsättning för årligt och långsiktigt löpande underhåll. Detta bedöms i detta fall till ca 50.000:-/år. Styrning och drift av Sjöbogården skulle i detta fall kunna ske genom en arbetsgrupp med delegation från scoutförbundets styrelse. I detta fall bedöms det årliga underskottet (med avsättning för löpande och långsiktigt underhåll) till 75.000:- per år. 2.1.2 Lägerverksamhet I detta alternativ används Sjöbo endast under en förlängd sommarsäsong (sen vår, sommar samt höst) för kurser och lägerverksamhet. Förläggning sker i huvudsak utomhus, men enklare inomhusförläggning bör kunna erbjudas. Detta medför att
parstugan måste renoveras och saneras till ett skick som är acceptabelt för enklare förläggning. Tex så kan väggar tas ner på vindsvåning och mellanvåning och sovsalar inrättas. Detta bör medföra mindre löpande underhåll och driftskostnader. Villan måste även i detta fall saneras och renoveras. Förhoppningsvis innebär detta alternativ att köket enbart behöver renoveras och saneras. En informell kontakt har tagits med en icke namngiven kommuns miljö & hälsokontor. Vid detta samtal så bekräftas att köket skulle kunna bedömas som kök där man bara värmer mat som är tillagad på annan plats. Kostnaden för att ovanstående bedöms initialt till 1,2 miljoner. Intäkter och kostnader är lägre för detta alternativ än om Sjöbo skulle användas året runt. Vid en bra beläggning på sommarmånaden bör anläggning gå runt, men årlig avsättning för löpande och långsiktigt underhåll ger förmodligen ett mindre årlig förlust (baserat på historik). Se även stycket om årlig driftskostnad nedan. För att Sjöbo ska kunna vara långsiktigt attraktiv som kurs och lägergård, samt med bibehållet fastighetsvärde så måste det ske avsättning för årligt och långsiktigt löpande underhåll. Detta bedöms i detta fall till ca 25.000:-/år. Styrning och drift av Sjöbogården skulle i detta fall kunna ske genom en arbetsgrupp med delegation från scoutförbundets styrelse. I detta fall bedöms det årliga underskottet (med avsättning för löpande och långsiktigt underhåll) till 25.000:- per år. 2.2 Försäljning 2.2.3 till utomstående utan förbehåll I detta alternativ säljs Sjöbo i befintligt skick, utan något förbehåll. Om scoutförbundet säljer utan förbehåll så kommer det att finnas mer tänkbara köpare varpå priset borde kunna bli något högre. Sjöbo har ett bokfört värde av ca 1,7 M och värderingen är satt till runt 2 M. En försäljning enligt de här förutsättningarna kommer att ge scoutförbundet ett kapitaltillskott och förmodligen en vinst på ett par hundra tusen kronor. 2.2.4 till utomstående utan förbehåll I detta alternativ säljs Sjöbo i befintligt skick, men med ett förbehåll om att scoutförbundet har rätt till några veckors användning av lägergården undr några veckor och helger. Givetvis förutsätter detta att köparen är intresserad av att bedriva kurs- och lägerverksamhet på Sjöbo.
Sjöbo har ett bokfört värde av ca 1,7 miljoner och värderingen är satt till runt 2 miljoner. Även i detta kommer försäljningen att ge scoutförbundet ett kapitaltillskott men möjligheten till vinst minskar. 2.2.5 till närstående kår/distrikt Det kan konstateras att det inte finns någon till förbundet närstående kår som är intresserad att köpa Sjöbo av scoutförbundet. Om den nya scoutorganisationen går igenom så är det osannolikt att de närstående nya regionerna/distrikten har behov av ytterligare lägergårdar i regionen. Alternativet bedöms inte som realistiskt. 2.3 Entreprenad (uthyrning) Ett alternativ skulle kunna vara att scoutförbundet hyr ut Sjöbo till annan part. Även i detta fall måste man iordningställa Sjöbo antingen till året runt drift eller för enbart en förlängd sommarsäsong. Kostnader för iordningställande är samma som presenterats ovan i de avsnitten. Intäkt från en uthyrning torde bli lägre än för egen drift (beroende av att hyresgästen behöver inkomster). Det fortsatta underhållningsansvaret kvarligger hos fastighetsägaren och en nedskrivning av iordningställandet bör ske. Detta alternativ ger en större årlig kostnad än i egen regi. 2.4 Fortsatt drift genom stiftelse eller annan form med insyn Ett alternativ skulle kunna vara att överföra Sjöbo till en stiftelse. Reparationer av Sjöbo måste genomföras till en kostnad av minst 1,5 M SEK Sjöbo överförs till stiftelsen Avskrivning kvittas mot upptagning av lån i stiftelsen (minst 3 M SEK) Alla risker såsom drift/underhåll/vinst eller förlust stannar i stiftelsen. Som en av huvudmännen står Scoutförbundet kort och långsiktigt en betydande risk. (ex. Kjesäter) Detta alternativ bedöms inte som realistiskt.
3 Årliga Resultat Tabellerna nedan sammanfattar kostnader och intäkter mellan 1995 och 2010 Kostnad (kkr) Intäkt (kkr) Resultat (kkr) 1995 188 143-45 1996 210 174-36 1997 181 149-32 1998 201 164-37 1999 164 133-31 2000 157 88-69 2001 193 199 6 2002 204 214 10 2003 198 150-48 2004 192 146-46 2005 169 173 4 2006 189 127-62 2007 150 152 2 2008 250 285 35 2009 357 357 0 2010 408 314-94 Summa 3411 2968-443 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 Resultat (kkr) Intäkt (kkr) Kostnad (kkr) 4 Besiktning och värdering 4.1 Besiktning från Anticimex I mars 2011 gjorde Anticimex en besiktning av fastigheterna. Mögel och fuktskador konstaterades. Dock gjordes ingen analys av mögel.
Deras bedömning av kostnader för renovering, sanering och iordningställande bedöms som rimliga antaganden. 4.2 Besiktning från YH utbildningen i Nässjö I december 2011 gjorde elever och lärare YH utbildningen för ombyggnation och renovering en besiktning av Sjöbo. Mögelprover skickades till laboratorium i Danmark. Källarsvamp (Coniophora puteana) är konstaterad och åtgärder behöver göras för att skydda byggnaden och få bort angreppen. Denna form av svamp påverkar hållfastheten i byggnaden och ger en dålig lukt. Författaren av detta dokument har inte hittat någon information som indikerar att denna form av svamp i sig är farlig för människan, förutom obehag. Detta till skillnad från hussvamp och sk svartmögel, men inget sådant angrepp har konstaterats i de prover som har lämnats till analys. Möjligtvis bör scoutförbundet kontakta läkare och andra sakkunniga inom detta område om man ska fortsätta och hyra ut Sjöbo. Källarsvamp - en vanlig rötsvamp i byggnader Coniophora puteana Källarsvamp är den mest vanliga tränedbrytande svampen i våra byggnader men betydligt billigare att reparera än Äkta hussvamp. Källarsvampens utseende liknar Serpula lacrymans, Sv. Äkta Hussvamp och vid ungt stadium kan den vara svår att skilja från Serpula lacrymans med blotta ögat. Svampen tillhör svampordningen Aphyllophorales och familjen Coniophoraceae liksom Äkta Hussvamp Serpula lacrymans. Källarsvamp förekommer oftast i fuktiga oventilerade källare eller källarbjälklag samt vindsbjälklag i anslutning till fuktig betong eller annan fuktkälla. Vid analys visar det sig att Äkta Hussvamp bara producerar oxalsyra medan källarsvampen producerar bl.a. stora mängder ättiksyra. Denna fungerar som en buffert som reglerar ph och därför kan svampen finnas i områden utan kalk. Detta skiljer den från Äkta Hussvamp som är kalkberoende. Källarsvampsangripet virke kan lukta ättiksyra till skillnad från Äkta Hussvamp som luktar champion. Källarsvampen kräver högre fuktighet än Äkta Hussvamp. Den engelska översättningen av källarsvamp är "våt röta" till skillnad från Äkta Hussvamp som kallas "torr röta". Optimal temperatur är +23 C och svampen dör först vid +65 C. Reparations åtgärder: Vid reparation elimineras fuktkällan, genom att t.ex. öka ventilationen. Om träet är totalskadat tar man bort ca 10-20 cm från angreppet och ersätter med nytt boracolbehandlat virke. Till behandling av samtliga storsvampar används alltid Boracol 20/40. Besiktingen konstaterar stora sanerings- och renoveringsbehov, och bekräftar delar av Anticimex rapport. Vid telefonsamtal med läraren om kostnaderna så uppskattas dessa till ett härad av 500 till 800.000:- för svamp och fuktsanering och direkta åtgärder på parstuga, villa och torp. Kostnader för iordningställande till en trivsam nivå bedöms som en halv miljon till och ombyggnation av kök till ett par hundra tusen.
4.3 Värdering Fastighetsbyrån i Nässjö har värderat Sjöbo. Deras värdering indikerar ett förväntat försäljningspris någon stans runt 2 miljoner. De tror att en försäljning kan ta lite längre tid än vanligt. 5.1 Arbetsformer Under åren så har olika arbetsformer använts för driften av Sjöbo. Under huvuddelen av tiden så har man haft någon form av arbetsgrupp eller resultatenhet med olika typer av mandat, budgetar och ansvar. I det långa perspektivet är det rimligt att anta att det inte har berott på de ideella och inte heller anställda att det har varit svår att få ett långsiktigt plusresultat och en hög egen beläggning på Sjöbo. Många har gjort ett mycket gott jobb och lagt många ideella arbetstimmar på Sjöbo. 5.2 Uthyrning Under 90 talet och tidigt 2000 tal har det egna utnyttjandet under goda kommit upp till 20-30% av uthyrningen. De senaste åren har det egna utnyttjandet varit betydligt lägre. De senaste somrarna har anläggningen hyrts för lägerskoleverksamhet under hela sommaren. Intäkterna från denna hyresgäst har varit bra, men den har också begränsat möjligheten att använda Sjöbo för egen scoutverksamhet. 5.3 Reparationer & Underhåll Kort historik av större reparationer och underhåll. Tidigt 80-tal, stor renovering och tillbyggnad av villan. Bekostades av skogsavverkning och arvsfondspengar. Kostnad ej bekräftad 89/90, stor renovering och ombyggnation av samtliga byggnader, VVS arbeten, markarbeten. Kostnad 2,5 miljoner från egna medel. 90-tal, avverkning av skog Sent 90 tal, målningsarbeten och löpande underhåll. 07/08, iordningställande av torp till året runt bostad, byte av tak torp. Kostnad ca 800.000:- från egna medel.