Årsredovisning 2013 Bostadsrättsföreningen Axet 769615-8034
Bostadsrättsföreningen Axet är en större förening centralt placerad i Bifrostområdet i Mölndal. Föreningen har en stor innergård med lekplats och flera gemensamma uteplatser, samt gott om parkeringsplatser. Här bor vi nära Änggårdsbergens natur och strövområden, samtidigt som både Mölndals och Göteborgs centrum är nära. Närheten och kommunikationerna till Sahlgrenska och Chalmers passar unga och studenter samtidigt som barnfamiljerna uppskattar bilfri närhet till flera olika skolor i området. Närheten till mataffär och föreningens egna hållplats som trafikeras av flera linjer, gör vardagen som boende i föreningen enkel. Brf Axet har lägenhetsstorlekar som passar alla, vilket skapat en levande förening som erbjuder berikande möten mellan generationerna. Årsredovisning 2013, upprättad februari 2014 av Niclas Jonsson, Bättre BRF Omslagets bild, foto: Niclas Jonsson 769615-8034 Sida 1
Förvaltningsberättelse för Brf Axet I enlighet med föreningens stadgar får styrelsen härmed avge följande redogörelse över föreningens förvaltning under år 2013, vilket var föreningens 7: e Verksamhetsår. Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 29/5 2013. Stämman representerade 19 röstberättigade medlemmar. Ägarförhållanden Föreningen består av 185 lägenheter, varav 146 är bostadsrätter, och 39 st. är hyresrätter. Under året har 23 st. bostadsrätter överlåtits. Brf Axet hälsar de nya medlemmarna välkomna och hoppas ni ska trivas i er förening! Styrelse samt suppleanter Charlotte Evefjord Armando Socarras Karin Rydén Ann-Marie Olsson Hadi Ashnai My Blomgren Stefan Gustavsson Maykel Lazar Ordförande Vice ordförande/sekreterare Kassör Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Suppleant Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden. Firmatecknare har varit Charlotte Evefjord, Armando Socarras och Karin Rydén, två i förening. Revisorer Extern revisor är KPMG, vald av stämman. Valberedning Valberedning har varit Christian Vuoppola och Hans Ekström. Personal Föreningen har under året inte haft någon anställd personal. Fastighetsskötseln har utförts av Adels Fastighetsservice AB (inre) samt Amhult entreprenadservice (Yttre + städning). 769615-8034 Sida 2
Information Informerade medlemmar = engagerade medlemmar. Information ges löpande via anslagstavlorna i trapphusen, informationsbladet Axplocket, samt vår hemsida: www.brfaxet.nu Dessutom har föreningen öppet på sitt områdeskontor för medlemmar och hyresgäster 1 kväll/månad samt en boendetelefon med telefontid mellan 18-19 varje vardagkväll. 769615-8034 Sida 3
Fastigheten Fastighetsbeteckning: Drivbänken 1 Antal lägenheter: 185 Totalt: 13 436 m 2 Varav lägenhetsyta: 12 635 m 2 Varav lokalyta: 801 m 2 Lägenhetsstorlekar: 1 rok 26 st 2 rok 71 st 3 rok 61 st 4 rok 27 st Specifikation av fastigheten Byggnadsår: 1971 Ekonomisk plan registrerades: 2007-09-11 Bostadsrättsförening registrerades: 2006-12-28 Stadgar registrerades: 2006-12-28 Antal Lägenheter: 185 Lägenhetsytor: 12 635 m 2 Medelvärde, lägenhetsyta: 68 m 2 Lokalytor: 801 m 2 Taxeringsvärde fastigheten: 148 094 000 kr (136 761 000 kr) Varav byggnad: 97 706 000 kr (92 252 000 kr) Varav mark: 50 388 000 kr (44 509 000 kr) Bilparkeringsplatser: 188 uthyrningsplatser 25 besöksplatser 1 handikapplats 769615-8034 Sida 4
Historik över föreningens verksamhet 1971 Byggnadsår 1990-tal Fönsterbyte till aluminiumklädda fönster 2007 Fastigheten förvärvas av bostadsrättsföreningen 2008-2009 Flertalet mindre och större reparationsarbeten 2010 Takläckor åtgärdas, gårdsbelysning repareras, viss asfaltering, rökluckorna besiktas och renoveras 2010 Fasaden mellan 6E och 8A omfogas och hydroforberas 2011 Utvändigt trä (dörrar m m) ommålas, lägenhetskanalerna sotas 2011 Nytt nyckellöst låssystem installeras, OVK påbörjas 2012 OVK avslutas, nya armaturer installeras till parkeringens belysningsstolpar 2012 Ny avloppsanslutning och ny pumpgrop hus 8 2012 Tvättstugor ommålas 2013 Nytt torkaggregat 2:ans tvättstuga, staket lekplats byts ut, beskärning av ett 50- tal träd 2013 Fasaden mellan 2D och 4A omfogades och hydroforbreras 2013 Sex st. balkonger renoverades (omfattning och metod utvärderas) 2013 Alla armaturer trapphus och entréer utbytt till miljö- och energieffektiv Led Planeras 2014 Takomläggning 2015-2020 Byte balkongdörrar och ev. balkongpartier 769615-8034 Sida 5
Avgifter och hyror Under räkenskapsåret var avgifterna oförändrade, efter räkenskapsårets utgång höjdes avgifterna med 3 % från den 2014-02-01. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Förvaltning Ekonomisk och teknisk förvaltning: Bättre BRF AB Fastighetsservice Adels fastighetsservice AB Yttre skötsel Amhults entreprenadtjänst (t.o.m. 2013-12-17) Yttre skötsel Adels fastighetsservice AB (fr.o.m. 2013-12-18) Internetleverantör Bredbandsbolaget TV Com hem Året som gått Brf Axet har lagt om flera stora förvaltningsavtal under året. Förvaltningsavtalet med SBC upphörde att gälla från den 1:e januari 2013, och nytt avtal med Bättre BRF AB började gälla. Styrelsen sökte en förvaltare som kan jobba närmare styrelsen, och valet föll därmed på en lokalt förankrad partner. Under året har även entreprenadavtalet för yttre skötsel och snöröjning sagts upp och nytt avtal ingåtts med Adels fastighetsförvaltning. Styrelsen hade fått en del signaler om bristande kvalité från tidigare leverantör, och efter upphandling valdes Adels, som sedan tidigare sköter inre fastighetsskötsel inom föreningen med god leverans. Styrelsen har haft fortsatt fokus på underhåll. Under året har alla armaturer i trapphus och vid entréer bytts ut till rörelsestyrda varianter med ljuskällor av LED. De nya armaturerna drar mindre el, och kommer ge en besparing på driftssidan. Dessutom är LED-tekniken miljövänlig, ljuskällorna är beräknade att hålla i minst 20 år utan lampbyte. Ytterligare en bit av fasaderna omfogades, denna gång mellan 2D och 4A. Alla fasader är inte dåliga, utan styrelsen tar en bit i taget vartefter behovet uppstår. Samtidigt passade man på att renovera sex stycken balkonger, metod och resultat kommer att utvärderas för inplanering av fortsatta balkongrenoveringar. Föreningen lanserade tidigt under året sin nya hemsida. Sidan är inte knuten till en viss förvaltare, utan är föreningens egen vilket säkrar drift av sidan och information för framtiden. Sidan riktar sig både till medlemmar och utomstående intressenter, t.ex. mäklare. www.brfaxet.nu 769615-8034 Sida 6
Förväntad framtida utveckling Ekonomi: Årsavgifterna höjdes från den 2014-02-01 med 3 % på grund av ökade driftskostnader och fortsatt stort behov av underhållsåtgärder. Även för hyresgästerna är en höjning begärd, men i skrivande stund är förhandlingarna med hyresgästföreningen inte klara. Under 2014 kommer det lån som är bundet till den högsta räntan att läggas om, varför styrelsen budgeterar för lägre räntekostnader de närmaste åren. Under 2014 kommer ytterligare några hyresrätter att säljas, i skrivande stund är två stycken uppsagda. Underhåll: Styrelsen ser ett fortsatt stort behov av underhållsåtgärder de närmaste åren. År 2014 planeras alla tak att läggas om, och i samband med det kommer vindarna att tilläggsisoleras. Erforderliga medel bedöms finnas i kassa för detta projekt. Därutöver planeras balkongrenovering och utbyte av balkongdörrar att utföras inom fem år. Styrelsen för 2013 tackar för medlemmarnas förtroende och överlämnar härmed denna årsberättelse. 769615-8034 Sida 7
Förslag till disposition av årets resultat Förslag till avsättning underhållsfond enligt nedan sker enligt stadgar. Förslag till disposition ur underhållsfond enligt nedan motsvarar under året utfört underhåll. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat - 7 917 829 Årets resultat 417 717 Totalt - 7 500 112 Styrelsen föreslår följande disposition: Disposition ur underhållsfond - 544 231 Avsättning till underhållsfond 444 282 Balanserat resultat - 7 400 163 Summa - 7 500 112 Resultatet för föreningens verksamhet under räkneskapsåret framgår av efterföljande resultaträkning med tillhörande noter. Föreningens finansiella ställning och likviditet vid räkneskapsårets utgång framgår av efterföljande balansräkning med noter. 769615-8034 Sida 8
Resultaträkning Belopp i kr Not 2013-01-01-2012-01-01- 2013-12-31 2012-12-31 Nettoomsättning 1 10 260 123 10 113 239 10 260 123 10 113 239 Fastighetskostnader Drift 2-4 338 863-4 262 351 Reparationer 3-358 992-429 063 Planerat underhåll - 544 231-587 186 Fastighetsskatt - 244 790-290 135 Avskrivningar 4-302 978-253 849 Rörelseresultat 4 470 269 4 290 655 Finansiella poster Ränteintäkter 5 90 239 22 807 Räntekostnader 6-4 142 791-4 554 303 Summa finansiella poster - 4 052 552-4 531 496 Årets resultat 417 717-240 841 769615-8034 Sida 9
Balansräkning Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 204 569 870 204 298 685 Maskiner och inventarier 8 84 707 118 783 204 654 577 204 417 468 Summa anläggningstillgångar 204 654 577 204 417 468 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgiftsdebiteringar 940 23 921 Skattefordringar 44 543 9 890 Övriga fordringar (ränta + medel innestående på skattekontot) 53 541 156 641 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 9 277 033 222 657 376 057 413 109 Kassa och bank 10 6 758 980 6 494 188 Summa omsättningstillgångar 7 135 037 6 907 297 SUMMA TILLGÅNGAR 211 789 614 211 324 765 769615-8034 Sida 10
Balansräkning Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 11 Bundet eget kapital Insatser 105 220 025 105 220 025 Upplåtelseavgifter 4 317 694 4 317 694 Underhållsfond 1 342 192 1 519 095 110 879 911 111 056 814 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust - 7 917 829-7 853 891 Årets resultat 417 717-240 841-7 500 112-8 094 732 Summa eget kapital 103 379 799 102 962 082 Långfristiga skulder Deposition trafikskolan 25 500 25 500 Övriga skulder till kreditinstitut 12 104 851 711 105 851 711 104 877 211 105 877 211 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 1 000 000 1 000 000 Leverantörsskulder 1 391 727 589 544 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 1 140 877 895 928 3 532 604 2 485 472 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 211 789 614 211 324 765 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 2013-12-31 2012-12-31 Panter för fastighetslån 116 200 000 116 200 000 Summa 116 200 000 116 200 000 Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser Inga Inga 769615-8034 Sida 11
Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Byggnader Föreningen köpte samtliga aktier i Ek förening Blandsädesgatan av Wallenstam Nya Bostad AB som ägde fastigheten Drivbanken 1 för 177 697 107 kr. Wallenstam Nya Bostad AB sålde fastigheten för bokfört värde 22 103 193 kr till föreningen. Värdet på aktierna skrevs ned och fastigheten skrevs upp. Efter dessa åtgärder motsvarade fastighetens redovisade värde, vid förvärvstillfället, taxeringsvärdet för fastigheten. Föreningen redovisade dock ett stort underskott till följd av nedskrivningen. I slutet av 2009 tog FAR SRS policygrupp för redovisning fram ett uttalande, RedU9 Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via bolag. Uttalandet visar ett alternativt sätt att redovisa denna typ av förvärv, vilken inte medför nedskrivning som belastar resultatet och därmed gör det enklare att förstå föreningens ställning. Retroaktiv ombokning av förvärvet gjordes i samband med 2011 års bokslut. Anskaffningen har sedan 2011 redovisats i enlighet med RedU9, vilket innebär att övervärdet för aktierna förts direkt till fastigheten som i bokslut från 2011 tas upp till anskaffningsvärde. Fastigheten har ett redovisat värde som överstiger det skattemässiga värdet med 176 688 774 kr. Föreningen har i och med det en uppskjuten skatteskuld. Om föreningen skulle sälja fastigheten uppstår det en skatt. Då föreningen inte har för avsikt att sälja fastigheten värderas den uppskjutna skatteskulden till 0 kr. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Byggnad och fastighets förbättringar följer en progressiv plan med slutår 2105. Årets avskrivningar byggnad uppgår till 0,16 %. Inventarier Avskrivningar sker planenligt med 20 % per år beräknat på inventariernas anskaffningsvärde. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. 769615-8034 Sida 12
Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens stadgar. Skatter och avgifter Föreningen beskattas inte för överskott hänförliga till verksamheten. Fastighetsavgiften (tidigare fastighetsskatt) är 1 210 kr per bostadslägenhet, dock högst 0,4 % av taxeringsvärdet för bostadshuset med tillhörande tomtmark och för lokaler så beskattas föreningen med 1 % av lokalernas taxeringsvärde. Moms Föreningen är obligatoriskt momsregistrerad för uthyrning av parkeringsplatser till externa hyresgäster. Övrigt Övriga tillgångar och skulder värderas till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. Noter På grund av ändrad redovisning i och med ny förvaltning kan konteringen ha ändrats mellan åren. Not 1 Nettoomsättning 2013-01-01-2012-01-01- Årsavgifter 6 800 463 6 733 502 Hyror hyresrätter 2 467 860 2 466 162 Hyror lokaler 410 137 365 497 Parkeringshyror 464 392 Extra förråd/mc parkering 15 228 511 463 Besöksparkering 44 517 36 615 Avgifter och panter 54 401 - Tags och andra vidaredebiteringar 3 125 -_ Summa 10 260 123 10 113 239 Totalt intäkter 10 260 123 10 113 239 769615-8034 Sida 13
Not 2 Drift 2013-01-01-2012-01-01- Personalkostnader 283 020 147 802 Fastighetsskötsel inkl. snöröjning och lokalvård 487 477 568 876 Förbrukningsmaterial 35 011 81 348 El 184 449 213 058 Uppvärmning 1 637 680 1 585 009 Vatten och avlopp 401 390 455 311 Sophämtning (inkl. container) 318 245 308 517 Fastighetsförsäkring 128 489 108 902 Kabel-TV 160 654 156 020 Förbrukningsinventarier 21 507 - Tele/data/kommunikation 17 067 21 872 Revision 40 000 40 750 Förvaltningskostnader grundavtal 304 751 343 354 Förvaltningstjänster utöver avtal 120 674 80 785 Förvaltningsarvode SBC extra 54 576 - Konsultarvoden 47 378 118 297 Bankkostnader 4 790 - Föreningsavgifter 18 483 8 700 Myndighetskostnader 6 516 - Medlemsaktiviteter 2 900 23 750 Övriga kostnader 63 806 - Summa drift 4 338 863 4 262 351 Not 3 Reparationer 2013-01-01-2012-01-01- Elanläggning 3 250 15 251 Tvättstugor 9 165 41 696 Hyreslägenheter 51 931 48 861 VA/VVS och vattenskador 262 618 177 970 Mark och markanläggningar 3 598 57 658 Byggnad och övriga reparationer 28 430 87 627 Summa 358 992 429 063 Not 4 Avskrivningar 2013-01-01-2012-01-01- Byggnader inkl. förbättringar 230 971 201 397 Inventarier 72 007 52 453 Summa 302 978 253 849 769615-8034 Sida 14
Not 5 Ränteintäkter 2013-01-01-2012-01-01- Ränteintäkter skattekonto 283 10 Övriga ränteintäkter 89 956 22 797 Summa 90 239 22 807 Not 6 Räntekostnader 2013-01-01-2012-01-01- Räntekostnader långfristiga skulder 4 142 791 4 554 303 Summa 4 142 791 4 554 303 Not 7 Byggnader och ombyggnader Ingående anskaffningsvärde 144 522 587 143 794 487 Inköp under året _ 502 156 _ 728 100 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 145 024 743 144 522 587 Ingående ackumulerade avskrivningar - 777 362-575 965 Årets avskrivning enligt plan - 230 971-201 397 Utgående ackumulerad avskrivning - 1 008 333-777 362 Mark 60 553 460 60 553 460 Bokfört värde 204 569 870 204 298 685 Not 8 Inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden: - Vid årets början 288 105 261 218 - Nyanskaffningar 37 931 26 887 326 036 288 105 Ackumulerade avskrivningar enligt plan: - Vid årets början - 169 322-116 869 - Årets avskrivningar - 72 007-52 453-241 329-169 322 Redovisat värde vid årets slut 84 707 118 783 769615-8034 Sida 15
Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring 105 641 93 275 Kabel-TV (kvartal 1) 41 038 40 157 Administrativ förvaltning (kvartal 1) 69 984 68 750 Jourtjänster 12 500 6 975 Bredbandsavgift (kvartal 1) 960 - Låneräntor 31 519 - Summa förutbetalda kostnader 261 642 209 157 Upplupna intäkter 15 391 13 500 Totalt 277 033 222 657 Not 10 Kassa och bank Handkassa 503 503 Bank 968 523 2 407 286 Sparkonton 5 789 954 2 086 399 Placeringskonto - 2 000 000 6 758 980 6 494 188 Not 11 Eget kapital Upplåtels- Underhålls- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Vid årets början 105 220 025 4 317 694 1 519 095-7 853 891-240 841 Förändring under året Vinstdisp. enl. stämma - 176 903-63 938 240 841 Årets resultat 417 717 Vid årets slut 105 220 025 4 317 694 1 342 192-7 917 829 417 717 Not 12 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv. datum Belopp Amortering Swedbank Hypotek 2757 4892 95 Rörlig 12 851 711 1 000 000 Swedbank Hypotek 2755 5061 73 5,04 % 2014-06-25 31 000 000 - Swedbank Hypotek 2755 5061 57 3,27 % 2015-04-24 31 000 000 - Swedbank Hypotek 2755 5061 16 4,06 % 2017-04-25 31 000 000-105 851 711 1 000 000 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 104 851 711 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 99 851 711 769615-8034 Sida 16
Not 13 Övriga skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräknade amorteringar) 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Räntekostnader 51 043 28 471 Fjärrvärme 206 564 238 451 Sophämtning 3 708 2 266 El + nät 14 783 18 995 Bankkostnader 812 1 200 Snöröjning - 19 903 Fastighetsskötsel - 12 473 Tele och datakommunikation - 892 Administration - 51 Momsskuld - 15 209 Arbetsgivaravgifter 50 415 6 417 Löneskatter 52 063 6 444 Reparation VA/VVS 11 306 13 917 Uppbokning revision 40 000 32 500 Förutbetalda hyror och avgifter 710 183 498 739 1 140 877 895 928 Underskrifter 769615-8034 Sida 17