Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder och mäklarens agerande. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna innan uppdragsavtalet om deras fastighet har undertecknats. Mäklaren har även förmedlat den bostadsrätt som samma personer har köpt. Uppdragsgivarnas önskemål om uppgifter i marknadsföringen av fastighetens boarea, uppsägning av uppdragsavtalet, krav på ersättning från mäklaren då uppdraget har avslutats utan någon försäljning av fastigheten och ansvar för en besiktning berörs också i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Anmälaren företräder sina föräldrar som har varit uppdragsgivare i ett förmedlingsuppdrag där NN anlitades för deras försäljning av en fastighet. Föräldrarna har även varit köpare av en bostadsrätt som mäklaren förmedlade. Anmälaren har riktat kritik mot NN i flera avseenden. Fastighetsmäklaren har förelagts att yttra sig över anmälan och ge in följande handlingar. Dokumentation i båda förmedlingsuppdragen av åtgärder för att uppnå POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) kundkännedom. Uppdragsavtal avseende fastigheten. Journal, uppdragsavtal och objektsbeskrivning avseende bostadsrätten. NN har lämnat in de begärda handlingarna tillsammans med ett yttrande. Anmälan Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande. NN har anlitats av föräldrarna för att förmedla försäljningen av deras fastighet. Efter det att uppdraget hade pågått i cirka en månad köpte uppdragsgivarna en bostadsrätt som NN förmedlade. Trots att uppdragivarna var mycket tydliga med att de önskade teckna samtliga tillgängliga försäkringar har de inte fått någon försäkring för kostnader vid dubbelt boende. Som köpare av bostadsrätten framhöll de också vikten av att de fick en klausul om att köpet skulle göras beroende av att fastigheten såldes. NN svarade då att man inte gör så längre. Detta medförde att köpet ingicks utan någon återgångsklausul i avtalet. Det hus som skulle säljas var byggt i souterräng. Till bostaden skulle därför även räknas en del som låg i källarplanet. Inledningsvis marknadsfördes endast uppgiften från fastighetsregistret om bostadens storlek. Detta påtalades vid flera tillfällen men åtgärdades först efter sju till åtta veckor. Efter tre visningar hade 22 spekulanter skrivit upp sig som intresserade av fastigheten men inga bud hade kommit in. NN föreslog då en sänkning av priset från 4 650 000 kr till 4 495 000 kr. Trots denna överenskommelse sattes priset ner med ytterligare 5 000 kr i annonseringen. Anmälaren fick fullmakt att företräda sina föräldrar den 22 november 2012. Han skickade ett mejl till NN samma dag och önskade att fastigheten skulle tas bort från webben och att den planerade extravisningen skulle ställas in. Han önskade ett möte med NN för diskussion om förmedlingsuppdraget. Den 26 november fick han ett sms från NN där denne förklarade att det inte kändes som att uppdragsgivarna verkade ha förtroende för honom längre.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Han var därför beredd att avsluta uppdraget och enbart fakturera 15 000 kr för kostnader. De kunde därmed behålla både besiktningen och energideklarationen. Ett möte hölls samma dag. Då kom det fram att en spekulant hade lämnat att bud på 3 800 000 kr. Parterna diskuterade en sänkning av mäklarens ersättning till 7 500 kr. Fakturan som kom två dagar senare var ändå på 15 000 kr. Samtidigt skickade NN den skriftliga bekräftelsen på uppsägningen och en spekulantlista. Vid kontakter med dessa spekulanter kom det fram att NN inte hade återkopplat till åtminstone en av dem. Tvist har uppkommit mellan parterna om ersättningen till NN. En tingsrätt har i en dom den 17 januari 2014 ålagt uppdragsgivarna att betala 15 000 kr samt ränta och rättegångskostnader till mäklarföretaget. I samband med att en ny mäklare anlitades har huset besiktigats genom ett nytt besiktningsföretag. Allvarliga fel konstaterades på syllarna i utbyggnaden. Denna skada hade inte framkommit vid den tidigare besiktningen. Genom att NN var beställare av tjänsten har det inte varit möjligt för uppdragsgivarna att yrka på en reklamation av besiktningen. Handlingar I den journal som NN upprättat i samband med utförandet av förmedlingsuppdraget avseende fastigheten har det noterats att förmedlingsuppdraget ingicks den 28 september 2012 och att mäklaren uppnått kundkännedom om säljarna den 25 oktober 2012. Dessutom har dokumentation med noteringar om kundkännedom och identitetskontroller av parterna i förmedlingsuppdraget avseende bostadsrätten skickats in. Noteringarna avseende köparna är daterade den 25 oktober 2012. Kopior av körkortshandlingar som utgjort underlaget för respektive kontroll har inte lämnats in i ärendet. Mäklarens yttrande NN har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Vid det första mötet hos uppdragsgivarna var sonen (anmälaren) närvarande. I utdraget från Lantmäteriet fanns en uppgift om bostadens storlek. Saken diskuterades och han rekommenderade uppdragsgivarna att anlita en konsult för att mäta upp bostaden. Skriftlig information om hur man mäter upp sin bostad skickades dagen efter, men uppdragsgivarna återkom inte med någon ny uppgift. Information om de försäkringar som kunde tecknas via mäklarföretaget lämnades till uppdragsgivarna, bland annat försäkringen för dubbelt boende. En sådan försäkring var emellertid inte av intresse för uppdragsgivarna eftersom de hade bestämt sig för att sälja först och köpa sedan. Han kontaktade uppdragsgivarna samma dag som budet från en spekulant hade lagts. De var inte beredda att acceptera budet. Han tog då upp frågan om de var beredda att sänka sitt pris för att möta marknaden och få ett snabbare avslut. Fastigheten besiktigades enligt en överenskommelse med uppdragsgivarna. Det bestrids att den utförda s.k. okulärbesiktningen inte utförts fackmässigt. Han har inte övertagit något konsultansvar. Vid mötet med sonen diskuterades skyldigheten enligt uppdragsavtalet att betala 15 000 kr som ersättning för utlägg m.m. Han har inte träffat någon överenskommelse med uppdragsgivarna med annat innehåll. Vid köpet av bostadsrätten framförde uppdragsgivarna ett önskemål om att få en s.k. försäljningsklausul i kontraktet. Efter kontroller med säljarna av bostadsrätten återkom han och meddelade att säljarna inte var beredda att acceptera något annat villkor förutom godkännandet som medlem i föreningen. Säljarna skulle separera. De ville ha ett bindande kontrakt och en snabb inflyttning. Han har uttryckt sin personliga uppfattning att det vanligen är svårt att få säljare att acceptera sådana villkor. Han har även förklarat avtalets rättsliga innebörd. I kontraktet har det klargjorts att köpet inte gjorts beroende av att köparna skulle sälja sin egen bostad. I fråga om åtgärderna för att uppnå kundkännedom har NN anfört följande. Han gick igenom uppdragsavtalet för underskrift då avtalet träffades men
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) hade inte tillfälle att ta identitetskontroll vid detta tillfälle. Detta var möjligt först den 25 oktober 2012. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Anmälan NN har bemött anmälarens kritik och lämnat uppgifter om hur förmedlingsuppdraget har utförts. Han har lämnat in handlingar som i allt väsentligt styrker dessa uppgifter. Det finns därför inte grund för någon disciplinär påföljd i dessa avseenden. Åtgärder för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 2, 3, 6, 9 och 11 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses bland annat kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt. Kontrollen av kunden ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras. NN ingick ett förmedlingsuppdrag den 28 september 2012. Han har lämnat in dokumentation som visar noteringar om kundkännedom och identitetskontroller av dessa uppdragsgivare från ett annat uppdrag där samma personer var köpare av en bostadsrätt. Överlåtelseavtalet beträffande bostadsrätten undertecknades cirka en månad efter det att uppdragsavtalet ingicks avseende fastigheten. Uppgiften om tidpunkten för denna kontroll har också noterats i journalen för förmedlingsuppdraget avseende fastigheten. Det saknas kopior av identitetshandlingar som har använts i samband med kontrollen. Utredningen visar entydigt att NN har ingått ett förmedlingsuppdrag avseende en fastighet utan att först ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivarna. Förseelsen är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.