ÅRSREDOVISNING 2012 Uddevallahem
Iehåll Korta fakta om Uddevallahem 2 VD har ordet 3 Året i korthet 4-5 Kuder 6-7 Samhällsytta 8-9 Persoal 10 Verksamhetsutveckli 11 Miljö 12-13 Förvaltisberättelse 15-17 Femårsöversikt 17-18 Resultaträki 19 Balasräki 20-21 Kassaflödesaalys 22 Bokslutskommetarer 23 Noter 24-30 Revisiosberättelse 31 Fastihetsförtecki 32-35 Så styrs Uddevallahem 37 Ordförade har ordet 38-39 Styrelse 41 Ledi & persoalrepresetater 41 Karta 42-43 Korta fakta om Uddevallahem BOSTADSSTIFTELSEN UDDEVALLAHEM rudades 1949 I stadara, som aetts av kommufullmäktie i Uddevalla, står att stiftelse är ett allmäyttit bostadsföreta som ska främja bostadsförsörjie i kommue TOTALT ÄGER OCH FÖRVALTAR Uddevallahem cirka 4 350 läeheter Dessutom tillkommer cirka 500 lokaler och ett stort atal arae, förråd och parkeris platser OMKRING 7 000 mäiskor bor i Uddevallahems läeheter, frå Uddevalla cetrum till de atursköa ytterområdea samt ett midre atal i samhället Ljuskile MINSTA LÄGENHETSYTAN lier på 16,7 kvadratmeter, de största på 138 kvadratmeter UDDEVALLAHEM STRÄVAR efter att vara så tydlia, persolia och professioella som möjlit Dessa tre värderiar eomsyrar hela verksamhete, frå det itera arbetet iom oraisatioe till mötet med hyresästera ute i bostadsområdea OMSÄTTNINGEN för 2012 uppick till 264 mkr 2 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
VD har ordet Uddevallahems drya 7 000 hyresäster befier si i olika faser av livet och har olika livssituatioer För att möta deras olika öskemål är vi övertyade om att vi i framtide måste erbjuda flexibla lösiar Ekelt uttryckt måste vi flytta fokus frå hus till mäiskor Det kommer att vara vår största och kaske svåraste utmai de kommade åre För oss är det aeläet att vi ka erbjuda hyresrätter med olika stadard, storlek och eorafiskt läe och därmed också varierade hyra Vår satsi på tryhetsboede på Suavidsväe är ett tydlit exempel på hur vi apassar oss efter mäiskors behov Tryhetsboede är e hyresform särskilt apassad för äldre hyresäster, med e hö serviceivå och möjlihet till socialt umäe Att boedet ite bara är själva bostade vet vi seda läe Våra hyresäster vill också ha hö kvalitet på röytora i sia område Därför har Uddevallahem seda ett par år satsat på utemiljö Nyhete för 2013 är att vi tar ett helhetsrepp eom att låta e aställd med trädårdsutbildi hatera de yttre miljö på båda distrikte Det ska bli riktit späade att se hur ha ör våra röytor ädå lite röare Uddevallahem har seda ett par år ilett ett föryelseproram, där ambitioe är att e våra äldre fastiheter e moder stadard som både är estetiskt, praktiskt och ekoomiskt tilltalade Vår ambitio är att eomföra rotreoveri av ca 150 läeheter på årsbasis Uder året har Uddevallahem blad aat jort ett om fattade reoverisarbete av Kv Kape Fastihete fick ya stammar, kök, badrum och y el Uder 2013 fortsätter vårt föryelseproram med blad aat Kv Äö som består av 71 läeheter Med syfte att säka förbrukie av el, värme och vatte arbetar vi med ett atal späade projekt Ett exempel är Kv Äö där vi utreder möjlihete att istallera FTXvetilatio Mycket ekelt förklarat fuerar FTX så att frå- och tilluftsvetilatio arbetar parallellt med varadra och vi får e möjlihet att återvia värme ur iomhuslufte samtidit som vi evakuerar de Vid e ekoomisk resumé av det åa året, ka ma kostatera att vi fullföljt de itetioer vi hade iför 2012 Vårt resultat är i ivå med tidiare proos, vilket iebär ett eativt resultat om 4,3 miljoer kroor efter fiasiella poster Resultat beror på ett medvetet och ödvädit val att öra större satsiar på uderhåll och upprusti av äldre fastieter Vi skulle ära öka takte i vårt föryelseproram, me det förutsätter att vi får rätt hyresivåer Det förutsätter också att vi i våra förhadliar med Hyresästföreie får e hyresöki som äve täcker i ett föruftit låsiktit uderhåll där Uddevallahem es möjlihet till e rimli avkasti Det är ödvädit att bolaet ka kosolidera si så att framtida eeratioer ka erbjudas ett bra boede Uddevallahem har visioe att ha Sveries öjdaste hyresäster Det är aturlitvis lättare sat ä jort För att å dit krävs persoal med bred kompetes, vilket vi har i företaet I arbetet med att å visioe är persoale vår största tillå och tillsammas med våra hyresäster ska vi försöka ärma oss vår visio De största utmaiara lier alltid framför de som vill fortsätta att utvecklas och det vill Uddevallahem Thomas Aebeloe, VD UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 3
BOMÄSSA Uddevallahem delto på Bo bra ära Götebor tillsammas med åtta adra ÅRET I KORTHET bostads företa i reioe 2012 MÖTESPLATS TUREBORG Ivii i jauari med kommualråd, kommutjästemä, polise, Uddevallahem med flera BOLLIADEN Bar och udomar provade på hadboll, fotboll och basket på Dalabers äridrottsplats UDDEVALLAHEMDAGEN Ett populärt arraema - som valit i strålade solske SOMMARJOBB Varje sommar erbjuder vi ett 50-tal udomar ett sommarjobb BOMÄSSA Uddevallahem delto i Bo bra ära Götebor på Bo-Plats i Götebor 4 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
NÄRIDROTTSPLATS PÅ TUREBORG Belysi och kosträs ör idrottsplatse till e ivesteri i bra miljö för udomar med spri i bee ENERGISPARKAMPANJ I oktober startade Allmäyttas eerisparkampaj där företa och hyresäster tillsammas arbetar för att säka si eeriavädi BO&LEVA Uddevallahem delto i Bo & Leva - mässa på Bohusläs museum NY VD Thomas Aebeloe tillträder som y VD på Uddevallahem uder höste UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 5
SAMHÄLLSNYTTA E av ladets första boedekosuleter, Uddevallahems Ralf Jasso, brier för sitt jobb att lösa eller miska problem som uppstår för eskilda hyresäster eller mella raar ute i bostadsområdea Ralfs uppdra: Trya och öjda hyresäster Seda sex år fis Ralf Jasso som boedekosulet med asvar för bostadssociala fråor hos Uddevallahem Stiftelse var e av de första i ladet med att irätta e tjäst som has Nu arbetar måa adra fastihetsbola på likade sätt Ett ste i i arbetslivet Meda våra ordiarie fastihetsskötare hade välförtjät semester, så femtio sommarjobbare till att fixa rabatter och räsmattor, städa och hålla syt Sommarjobbara ör dels ett kaojobb och samtidit iebär det för oss att vi får e chas att visa ett stort atal persoer hur det är att jobba hos oss Det är viktit med take på att vi liksom hela fastihetsbrasche står iför åot av e eeratiosväxli och reda har åra av sommarjobbara rekryterats och tait klivet i i vår ordiarie arbetsstyrka Överhuvudtaet har Uddevallahem e medvete policy är det äller asvaret att hjälpa mäiskor ta klivet i i arbetslivet Blad aat eom att erbjuda möjlihet att få arbetslivserfarehet Där är sommarjobbara är bara ett exempel, ett aat är eerositet är det äller att ta emot praktikater frå olika utbildiar och ett tredje är att försöka orda platser för persoer som behöver arbetspröva eller arbetsträa Iblad hadlar det om slump och att vara öppe för möjliheter är Uddevallahem hittar y persoal: Ett exempel är e av våra få kvilia fastihetsskötare Hee träffade vi och kude kyta till oss eom att delta i e kotaktmässa för udomar som Swedbak ordade här i Uddevalla, berättar persoalchef Lida Samuelsso 6 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
SAMHÄLLSNYTTA Ju läre tid ja har jobbat desto fler av våra hyresäster har förstått hur vi ka samarbeta för att lösa evetuella problem som uppstår Smidit och på ett tidit stadium, säer ha Det ka hadla om alla typer av problem av social och mellamäskli karaktär som ka uppstå i e trappuppå eller i ett område Graar som stör med höt tvljud eller hö musik, lösspriade hudar, folk som har sva ekoomi, missbrukare, folk med psykiska problem eller persoer som bara är amla, esamma och hjälplösa är åra exempel Att vara hyresäst iebär att ma måste leva upp till vissa krav Förutom att hyra ska betalas måste ma sköta si bostad, aväda sut föruft och förstås ite störa sia raar Det är självklart för de flesta och för det mesta me iblad häder saker i livet som ör att det blir problem och då fis boedekosulete där! Mitt uppdra är att hjälpa, stötta och förklara och ofta räcker det för att problemet ska vara ur världe Iblad kaske ja behöver hjälpa de som behöver mer stöd eller hjälp att orda det eom att ta kotakt med ahöria eller de sociala mydihetera, berättar ha I det dalia jobbet försöker ha vara så ära hyresästera som möjlit, det hadlar om att prata och iformera och om att vara tydli med vad som äller Efter sex år som boedekosulet har ha byt upp ett förtroede hos hyresästera: Måa väder si själva direkt till mi för att rådöra är de käer si osäkra och ite vill öra fel Då ka vi resoera och de käer att vi frå Uddevallahems sida respekterar dem och vill hjälpa till så att allt fuerar Ralf Jasso berättar att verksamhete var uik är ha började sitt jobb för sex år seda och har sett hur värdefull de är: Vi har byt upp åot uikt som både våra hyresäster och Uddevallahem tjäar på, säer ha Hyresästera ka få hjälp att orda situatioer och slippa det både de och Uddevallahem helst av allt vill udvika: Att tvias säa upp folk frå e bostad Det är ett misslyckade För Uddevallahems del iebär metode att ma stämmer i bäck att ma miskar slitaet och därmed miskar utiftera samtidit som bostadsområdea blir trevliare och mer attraktiva om ma ka udaröja problem ästa ia de har uppstått Eller i varje fall blivit stora och allvarlia Uder 2012 har ett ytt och späade arbetssätt för e speciell rupp hyresäster plaerats och efter årsskiftet sattes det i sjö: Det hadlar om yaläda flyktiar som ite självklart vet vad som äller är ma skriver på ett hyresavtal och flyttar i i e läehet Där tar vi ett repp som heter Boskola I just Uddevallahems fall hadlar det om att två somaliska udomar har aställts för att jobba med iformatio och hjälpa till med tolki till yaläda ladsmä Det tror vi mycket på! Ja ka ta e så ekel sak som att lära ut hur det fuerar med proppara i proppskåpet Eller vilka medel som är lämplia att städa med i olika utrymme och på olika ytskikt som fis i e läehet för att udvika att fel preparat, som till exempel klori, aväds till allt frå u till parkettolv Hur är det då att vara boedekosulet hos Uddevallahem? Jätteitressat! Ett fatastiskt och väldit, väldit ivade jobb, avslutar Ralf Jasso Iför det stora fiberbaserade bredbadsprojektet behövdes persoalförstärki på IT-avdelie Där blev lösie att projektaställa e traiee frå braschoraisatioe SABO, Sveries Allmäyttia Bostadsföreta Sysättet att Uddevallahem har e vikti och låsikti roll i samhälle och arbetsliv prälar ite bara de ea verksamhete I våra upphadliar ställs krav på etrepreörer som vill ha uppdra av oss att de har lärlisplatser i sia företa Bakom det fis e låsikti take om att vara med och bidra till återväxte i bybrasche UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 7
KUNDER 100 % öjda hyresäster Tvättstua som är e re dröm! När reoverie av fastihete Skolata 5 var klar fick vi ett fit kvitto på att satsie på blad aat e toppmoder tvättstua var helt rätt E ekät visade ämlie att 100 % av hyresästera är öjda eller mycket öjda med si ya tvättstua De ya tvättstua var de adra i sitt sla, de första fis på Packhusata 12 och u har e tredje tvättstua av samma modell byts i kv Kape Och det kommer att bli fler Med de oda erfarehetera och det oda betyet frå hyresästera är det e självklar stadard att fortsätta med Självdoserade maskier, för både tvätt- och sköljmedel, är e av fiessera i de ya tvättstuora För hyresästera betyder det att ma bara tar tvätte med si till tvättstua, stoppar i de i maskie som seda väer och doserar exakt rätt mäd Vid mauell doseri är det lätt hät att ma tar lite oödit mycket av tvättmedlet och att det blir lite spill Nu är maskiera alltid rea och sya, liksom hela tvättstuemiljö där det tidiare kude bli e del kvarlömda tvättmedelspaket som stod och skräpade Ett ytt elektroiskt bokissystem har också iförts där hyresäste med e yckelta bokar si tvättid på e tavla Systemet iebär att ie aa ä de som har bokat har tillå till tvättstua uder de bokade tide Det upplever måa som väldit tryt och positivt Efter reoverie av Skolata 5 jordes två ekäter med hyresästera E av dem hadlade särskilt om tvättstua och där blev resultatet alltså bästa möjlia 100 % är öjda! För oss är det ett fit kvitto Vi har lat er mycket jobb på att hitta e modell för hur tvättstuora ska utformas och u vet vi att vi hamat rätt, säer markadschef Aders Thuli på Uddevallahem I ekäte försökte ma fåa i alla aspekter kri tvättstua, frå hur det elektroiska bokissystemet upplevdes och fuerade till hur re tvätte blev och hur hyresästera tyckte att iformatioe frå Uddevallahem fuerat Det var positivt på alla pukter! Också i stort fick Uddevallahem väldit bra bety frå hyresästera på Skolata 5 är det ällde de stora reoverie Äve det passade ma på att fråa om i e ekät Vi ville veta hur hyresästera upplevde reoverie, hur mycket det stördes, hur ersättisduschara fuerat och måa, måa adra saker som vi ka ha ytta av iför kommade reoverisprojekt, berättar Aders Thuli Nu fis e rad sypukter dokumeterade iför framtide me viktiast är kaske de lädjade och positiva helhetsbilde: I huvudsak tyckte hyresästera att reoverie ick väldit smidit och att resultatet blev väldit bra! 8 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
KUNDER Nyreoverat hos Coop på Skoslycka I mitte av oktober återivides Coops butik på Skoslycka efter e rudli reoveri All el och belysi har bytts ut liksom alla kyloch kassadiskar Det eda som ite bytts ut är etrédörre och vår persoal, skämtar Aette Liljeström som är butikschef Coop blev hyresäst hos Uddevallahem är ICA lade er si butik i lokalera 1999 Året efter dubblades butiksyta och ida har Coop e rudmurad ställi som kvartersbutik för ett område som är betydlit större ä bara Skoslycka: Vi är Uddevallas största postombud och det tillsammas med butikes utbud lockar kuder frå Kurveröd, Hovhult, Dalaber och flera område Huvudasvaret för ombyade har Coop och etrepreöre NCC haft med Uddevallahem som delakti i såväl plaeri som eomförade Allt har blivit mycket bra och både vi och våra kuder uppskattar de fräscha miljö, säer Aette Liljeström E kvartersbutik som har kuder frå betydlit större område ä Skoslycka är beskrivie som butikschefe Aette Liljeström er på si yreoverade Coop-butik UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 9
PERSONAL Hedersomämda för vårt arbetsmiljöarbete! Det kädes väldit bra är vi i våras fick ett objektivt kvitto på att vi arbetar med arbetsmiljö för vår persoal på ett klokt och föredömlit sätt! Kvittot fick vi i form av ett hedersomämade i Fastiopriset 2012 Tävlie aordas av Fastihetsbrasches Arbetsivaroraisatio, Fastio, och reda att som ett av fyra bostadsföreta i Sverie omieras till fiale kädes hedrade Temat för årets tävli var arbets miljö, både fysisk och psykosocial, och där bedömde jury Uddevallahems modell för arbetsmiljöarbetet värdi e fialplats Vårt breda sätt att täka bidro att persoales arbetsmiljö är avörade för att vi ska kua e våra hyresäster bästa möjlia service på alla område Vårt mål är att våra medarbetare ska vara öjda och trivas med Uddevalla hem som arbetsivare Där arbetar vi aktivt och med måa olika verkty Att skapa ett arbetsklimat som är öppet och bra är e del, att erbjuda hälsobefrämjade aktiviteter e aa Syftet med Fastiopriset är att lyfta fram bra exempel för att ispirera adra till föryelse och utveckli och u är alltså Uddevallahem ett sådat exempel! I förläie vill Fastio också med priset öra fastihetsbrasche syli som e attraktiv brasch för ya medarbetare: Vi vill visa att brasche har oda utvecklis- och karriärmöjliheter och är e framtidsbrasch Ite mist är detta viktit med take på de eeratiosväxli vi står iför och som reda iletts, säer Moa Fiström som är VD på Fastio Uddevallahem ick till fial och fick hedersomämade för föredömlit arbetsmiljöarbete är Fastiopriset 2012 delades ut Represetater frå Uddevallahem i sambad med prisutdelie var Lida Samuelsso, ekoomi- och persoalchef, Mats Dahl, miljöasvari och Rue Hermasso, fastihetsskötare 10 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
PERSONAL Arbetslädje är yckel till ett bra resultat mear Thomas Aebeleo, Uddevallahems ye VD och ha ser stor potetial i det första itryck ha fick av si ya arbetsplats e väldit od stämi! VD med tillälihet som ledord Det ska å att å mi och ja välkomar e öppe dialo med både kuder, kolleor och parters om hur Uddevallahem ska möta framtide på bästa sätt Med de deklaratioe och med tillälihet som ledord to Thomas Aebeloe plats som Uddevallahems ye VD i slutet av 2012 Ha kom ärmast frå Öckerö Bo stads AB i Götebor me har ett låt förflutet i fastihetsbrasche där ha blad aat ett ut tidie Lokalytt och jobbat för fastihetsföreta i Trollhätta, Arboa, Vårårda och Götebor Sitt första itryck av Uddevalla hem formulerar ha så här: Det fis e påtalit od stämi i företaet Alla är fast besluta att öra ett bra jobb och se till att våra hyresäster trivs och får od service! Iför framtide ser ha flera stora utmaiar När Uddevalla växer har Uddevallahem, som största hyresvärd, ett stort asvar för behovet av yproduktio samtidit som bostädera i det äldre fastihetsbestådet kräver uderhåll och reoveri På utiftssida är det väldit viktit att vi hittar bra sätt att spara eeri På itäktssida hadlar det om rättvis och korrekt hyressätti för att e oss de ikomster som be hövs för att trya framtides be hov av bostäder Blad allt stort och smått som Thomas Aebeloe ser som si upp ift fis e öska om att Uddevallahems bostadsområde ska blomstra När ha preseterade si i vår tidi Bo&Trivas to ha tillfället i akt att öppa för dialo om just detta med hyresästera: Trivsamma och fuktioella bostads område är mitt mål Ta ära kotakt med våra distriktskotor om du har idéer eller öskemål är det äller satsiar i våra område! Thomas Aebeloe efterträdde Per- Herik Hartma som uder året ick vidare till jobbet som VD för Familjebostäder i Götebor UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 11
FASTIGHETSUTVECKLING Helt, ret, syt och tryt - e fyraårspla E sak i taet, kocetrerat och fokuserat Det är take bakom Uddevallahems projekt Helt, ret, syt och tryt som startade 2012 och som ska rulla vidare uder fyra år Framförallt är ambitioe mer jobb över olika räser iom företaet Detta är ett emesamt projekt för hela Uddevallahem, frå fastihetsskötare till hösta ledie och i förläie ska det omfatta äve hyresästera Hasse Carlsso, som är chef för distrikt Söder, tror mycket på just att projektet är emesamt för alla: Det ska ite spela åo roll vem det är som upptäcker till exempel ett trasit stuprör Huvudsake är att ma för det vidare, så att det hamar på rätt istas och blir laat! Projektet skulle kua beskrivas som ett verkty för att bya upp e kultur med sabba väar frå att åot upptäcks till att det åtärdas Samtidit hadlar det om att skapa e kultur där det är aturlit för alla att käa si del av asvaret och att vara midre rädd för att trampa i på åo aas område: Det är lätt att vara hemmablid, me om ma alltid har i bakhuvudet att föra saker vidare som ma ser och som behöver fixas Ja, då ökar chase att det verklie blir fixat, säer Hasse Carlsso Reda uder det första året av projektet, är alla fokuserat på HELT och haft HELT-lasöo på si, har e lå rad saker kommit upp som blivit laat eller fixat Nu rullar ma vidare med fokus på ledordet RENT vilket kaske kommer att iebära att e del klotter eller dålit städade utrymme kommer att komma upp till yta och blir åtärdade Samtidit lämar ma ite ledordet HELT uta äve det rullar vidare Självklart ska vi fortsätta rätta till och laa sådat som är trasit Det är bara att fortsätta på de islaa väe frå projektets första år Att alla som ser åot också hjälps åt att föra vidare så att fråa hamar hos de som ka åtärda det, säer Hasse Carlsso Om fyra år take att projektet ska ha resulterat i att alla har de fyra ledorde HELT, RENT, SNYGGT och TRYGGT sitter i rymäre hos alla som jobbar i Uddevallahem eller bor i stiftelses läeheter Då ska väe frå upptäckt till åtärd vara betydlit kortare ä ia projektet dro iå Både de som jobbar i företaet och de som bor hos Uddevallahem ska käa ett emesamt asvar för att både iomhusoch utomhusmiljöer ska vara hela, rea, sya och trya Det är rudtake med projektet som hittills fokuserat på HELT och u år vidare till RENT 12 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
FASTIGHETSUTVECKLING Stamreoveri av kv Kape 24 och Suavidsväe 10 Stamreoverie av de äldre dele av Uddevallahems fastihet kvarteret Kape 24 i cetrala Uddevalla blev e av 2012 års stora reoveriar Det är 46 läeheter i fastihete med stadsbiblioteket som har reoverats Huset bydes 1959 och behovet av stambyte var stort Uder seare år har atalet akuta åtärder på rud av utslita vatte- och avloppsrör ökat markat Samtidit med stambytet har fastihete som eerisparåtärd försetts med värmepump för återvii av eeri ur frålufte De eeri aväds u för varmvatteproduktio E aa eeriåtärd är att vide har tilläsisolerats vilket ieburit att de förråd som fas där flyttats er till källare Frå källare har i eäld tvättstua försvuit E y toppmoder tvättstua återfis u i ett ybyt hus i markpla på fastihetes ierård I läehetera har badrumme fått kakel och kliker, duschväar i las och ytt porsli Köke har fått ya luckor och bäkskivor samt kyl/ frys om det ite fas Alla vitvaror har bytts ut och ya säkerhetsdörrar har moterats Bättre belysi och fler väkotakter, idividuell mäti av varm- och kallvatte samt helt ya ellediar med jordfelsbrytare är aat som iått i ombyade I sambad med ombyatioe och apassie för detta tryhetsboede som bla iefattar stora emesamhetslokaler så eomfördes också e stamreoveri för att fasti hete ite på lå tid skulle behöva störas med de type av arbete Här bydes också e helt y ruppbostad på ett våispla Läehetera var klara uder 2012 Det adra stora stamreoverisprojektet 2012 är Suavidsväe 10 vid Skoslyckas tor där ett höhus med 66 läeheter byts om till ett Tryhetsboede för 60+ Tryhetsboedet Suavide vid Skoslyckas tor UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 13
FASTIGHETSUTVECKLING Nytt fiberoptiskt bredbadsät Ett supersabbt bredbad som våra hyresäster ka fylla med e rad tjäster me också ett arbetsredskap som er Uddevalla tillå till de seaste tekike är det äller att styra och övervaka e rad tekiska fuktioer i våra fastiheter Så ka ma beskriva det fiberbaserade bredbadsät som vi i med start höste 2012 började istallera i företaets samtlia fastiheter i Uddevalla tätort För att vara korrekta är det företaet Xtraet som sköter själva istallatioe, på uppdra av oss Och det är ett omfattade arbete Fiberkabel ska dras fram till varje fastihet, dras ie i själva fastihete och istalleras för e rad fuktioer samt dras i och istalleras i varje läehet Dessutom ska alla våra eheter i Uddevalla kytas samma För hyresästera betyder det besök och lite bök meda själva istallatioe örs och i 130 läeheter blev det arbetet klart reda i slutet av 2012 Ytterliare omkri 1000 läeheter blir klara i börja av 2013 och till sommare ska samtlia 4 300 läeheter vara färdia I takt med att istallatioera är klara väljer seda våra hyresäster hur de vill aväda sitt bredbad som tack vare de fiberoptiska kabel har ästa oberäsad kapacitet Uddevallahem har valt Uddevalla Eeri, som i si tur har Quadracom som uderleveratör, till kommuikatiosoperatör Hur utbudet av tjäster som iteret, telefoi och tv ser ut får hyresästera iformatio om i sambad med att istallatioe är klar Ma ka också välja att ite ha åo tjäst alls Frå e del av våra äldre hyresäster, som ite har dator, har det kommit fråor om detta och därför har vi äve i fortsättie kvar kabel-tv via det valia ateuttaet Äve de som ite har dator ka dock utyttja de ya fiberoptike exempelvis eom att skaffa IP- telefoi som ka iebära e mis kad kostad jämfört med daes fasta telefoitjäster För vår ee del på Uddevallahem iebär det ya bredbadsätet att vi u kyter samma alla våra eheter i Uddevalla Uder kommade år plaerar vi att ta i bruk e rad fuktioer för att styra och övervaka våra fastiheter och för att kommuicera mella våra eheter kri exempelvis vetilatio, värme, passersystem, larm och boki av tvättstuor Ret praktiskt ka det till exempel hadla om att e fläkt i åo av våra fastiheter slutar att fuera Med de ya tekike kommer vi att få ett larm om detta och kaske äve laa felet ia hyresästera es huit märka att åot ite fuerat Läre fram kommer ätet trolie också att avädas för att mäta värme- och vatteförbruki i varje läehet Elit ett EU-direktiv är det åot vi ska öra för att miska eeriförbrukie eftersom förhoppie är e eerell säki om varje hyresäst själv ka påverka si förbruki Satsie på det ya bredbadsätet har fått väldi positiv respos frå hyresästera, vilket vi är lada för Särskilt uppskattas kapacitete och att det hadlar om ett öppet ät där var och e väljer de tjäster ma vill! 14 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
FASTIGHETSUTVECKLING Adra projekt uder 2012 Kv Muia 1 I ruppboedet med sex läeheter på Bajoväe påbörjades utbyad med ytterliare fyra läeheter I upp draet, där Uddevalla kommu är beställare, iår också ombyatio och utöki av emesamhetsytor Kv Bikupa 29 E av kvarterets båda fastiheter med vardera 18 studetläeheter på Kämpe ata har byts om till ett LSS-ruppboede med io platser på uppdra av Uddevalla kommu Mytet och Ueröd Ett flertal fastiheter har takreoverats uder 2012, bl a Mytet och Ueröd Utemiljö Stora resurser har lats på att lyfta utemiljö kri fastihetera och dess ärområde Extra omfattade utemiljö arbete jordes uder året på Ture bor och fasti hete Haareväe 45 Iför 2013 E itesiv och späade projekteri av vårt ästa stamreoverisprojekt Kv Äö utefter Göteborsväe mitt i cetrum har startats Bystarte är plaerad till efter sommare 2013 och det blir vårt första stamreoverisprojekt som kommer att få FTX vetilatio vilket iebär att vi sparar eeri och höjer hyresästeras boedekomfort E helt y och stor utmai att få i i e befitli ammal fastihet Fler eeriprojekt Eeri har e fortsatt prioriterad plats på vår aeda och uder 2012 har vi blad aat istallerat två bervärmealäiar till två ruppboede på Kurveröd som tidiare hade elvärme Ett axplock blad adra eeriåtärder är e mäd vattemätare som bytts till midre storlekar, tilläsisoleri av vidsbjälkla och istallatio av styri för belysi UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 15
MILJÖ Eeriavädie i fokus Istallatio av bervärme och byte av belysissystem är två riktit bra exempel frå 2012 på att vårt fortsatta arbete med att spara eeri er resultat När det äller bervärme, istallerad i två ruppboede på Kurveröd, är proose att de åtärde ör att vi sparar 100 000 Kwh per år Också bytet av belysissystem har ieburit kraftit miskad elförbruki Vårt fokus på eeriavädie iebär att vi arbetar med fråa på bred frot och ofta iebär det att våra hyresäster blir direkt ivolverade: De spelar väldit stor roll är det äller att miska eeriavädie och det är e pedaoisk uppift för oss att å ut med iformatio om hur små åtärder i vardae ka iebära stora eeribespariar, säer miljöasvari Mats Dahl och ämer varmvattet som ett exempel Efter sommare hade vi e särskild kampaj om detta eftersom förbrukie av varmvatte, liksom värme, alltid stier är höste kommer Det hadlar ite om att väda upp och er på hyresästeras tillvaro uta att öka isikte om att varmvatte är dyrt och att miljö mår bättre om vi miskar förbrukie eom att till exempel duscha istället för att bada och udvika att diska uder riade vatte Iformatiosarbetet fortsätter och är cetralt är Uddevallahem fortsätter dra sitt strå till stacke i det atioella projektet för eerisparadet som iebär att bostadsbolae lovat säka eeriförbrukie med 20 % mella 2007 och 2016 Spelet Eeriarbetara på allmayttase lär på ett kul sätt ut hur ma sparar eeri Uder höste dro de allmäyttia bostadsföretae tillsammas iå e stor eerisparkampaj som med limte i öat er, blad aat Uddevallahems hyresäster, e rad smarta tips är det äller eeriavädi i vardae Äve de lite yre, alltså framtides hyresäster, är ivolverade i kampaje eom blad aat ett kul webbaserat eerisparspel på allmäyttase Iför reoverie av kvarteret Äö i cetrala Uddevalla har vi uder 2012 projekterat för att istallera FTX vetilatio som i korthet fuerar så att e värmeväxlare tar tillvara på värme i frålufte, frå kök och badrum, och förvärmer lufte som leds i till vardasrum och sovrum, som skall ersätta det amla systemet med självdra, kommer vi både att spara eeri och öra iomhusklimatet behaliare och jämare över året för hyresästera Adra exempel på isatser för att miska eeriavädie är bytet av värmevetiler och ställdo i våra udercetraler till mer exakta och effektivare Vi sätter varvtalsstyri på vetilatiosareat och ser över drifttidera på kylareat och värmepumpar och vi tilläsisolerar ett atal vidsbjälkla eom att öka lösullslaret frå 25 till 50 cm Det är så arbetet med eeribespari år till åtärder i stort och smått iebär resultat med tide På miljöaeda uder året: DET DATABASERADE systemet Keep a eye frå vår eerileveratör Uddevalla Eeri har iförts och är ett redskap som er oss möjlihet att timme för timme få besked om förbruki av fjärrvärme och el Det er oss i si tur möjliheter att aalysera och sätta i eeribesparade åtärder är och där det behövs RADONMÄTNINGAR har eomförts och redovisats till kommue VI HAR GÅTT IGENOM iköpskriterier för by med våra kosulter och etrepreörer där Sudahus miljödatabas för bedömi av bymaterial visades VI HAR TAGIT FRAM e stadard för eerieffektivitet vid istallatioer 16 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
MILJÖ Miljö påverkas av vår avädi Eeriprestada Eeriidexkorrierad eeriprestada 2007-2012 (kwh/m 2 eeriidexkorrierat) 5,8% 152 Värme och varmvatte Fastihetera uppvärms med fjärrvärme frå Uddevalla Eeri AB I 19 av våra udercetraler fis istallerat relerutrusti som styrs av väderprooser frå SMHI Totalt avädes uder året 46 658 000 KW fjärrvärme för att tillodose behovet av värme och varmvatte Vatte Vatteavädie uppick till 559 742 m 3 Vattetaxa i Uddevalla kommu förädrades iför 2011 De fasta kostade ökades, vilket miskar icitametet att spara vatte Vi har uder året bytt ut ett stort atal vattemätare för att kua mi ska de fasta avifte samtidit som de ya vatte mätara ka fjärravläsas Förberedelser att mäta vatte förbruki i läeheter har fortsatt där stamreoveri utförts Förhadliara med hyresästföreie om hur debiteri av vatteförbruk ie skall be räkas har ite blivit löst uder året Avfall Hushållsavfallet sorteras i komposterbart i rö påse och bräbart Hushållsavfallet har uppått 11 213 m 3 aboerad mäd (49,1 l /vecka och lä) vilket är oförädrad frå förra året Fastihetsära isamli av förpackiar och tidiar fis i alla fastiheter Det bidrar till att miska det bräbara avfallet Vi har lämat 34 to farlit avfall till destruktio, där elektroik uppick till 29 to I detta iår vad som uppstått i verksamhete och det som tas tillvara i källare, på vidar och återviisplatser Trasporter Vi har kört 20 585 mil vilket er 4,7 mil/läehet med våra ea fordo Vi har uder året aställt flera medarbetare som aväder bil, samt att vi utför arbete för Ljuskilehem vilket ör att vi ökar vår köri Av våra 29 bilar är 22 bilar (75%) miljöbilar Tre av dessa fordo är elfordo som aväds i fastihetsskötsel Fordoe har släppt ut 31,5 to CO 2 och maskiera har släppt ut 35 to CO 2 Elavädi (Bra miljöval) 2012 6 596 000 KWh 2011 6 710 010 KWh 2010 7 323 427 KWh 2009 7 243 956 KWh kwh/m 2 145 138 131 124 Vatte (m 3 /m 2 ) 2,0 1,5 1,0 0,5 12 000 11 000 10 000 9 000 0,0% -3,8% -0,1% 1,30 1,26 1,26 2009 2010 2011 Avfallsmäd 10 998 (49,5) 11 000 (49,5) 1,38 1,50 2012 Mål 2016 total aboerad årsmäd m 3 (liter per läehet och vecka, ytor justerade) 11 000 (49,5) 11 213 (49,1) 2008 2009 2010 2011 11 213 (49,1) 2012 Trasport med ea fordo (mil per läehet, atal lä justerade) -4,9% -5,5% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Eeriprestada Rak effektiviseri mot 20% Beskriver företaets eeriprestada jämfört med e rak effektiviseri mot 20% år 2016 Eeriprestada är baserat på ormalårskorrierad data (eeriidexmetode) Uddevallahems Miljöpolicy Fastställd av styrelse i ovember 2010 Uddevallahems verksamhet består av förvalti, utveckli och byatio av fastiheter Verksamhete utförs med ett aktivt miljöarbete och verkar för e hållbar utveckli De skall bidra till att vi ka erbjuda ett tryt och varierat boede av hö upplevd kvalitet, till e rimli hyra Detta iebär att vi ska: sträva efter städi förbättri i utyttjadet av resurser för att miska miljöbelastie och förebya föroreiar eom att aväda skosamma material och metoder med od marial uppfylla ällade laar och krav, som vi berörs av utbilda och stimulera våra medarbetare och kuder till eaema, asvar och delaktihet i miljöarbetet 21 000 20 000 19 000 18 000 17 000 18 11414 (4,3) 17 546 (4,1) 18 110 (4,3) 19 023 (4,3) 2008 2009 2010 2011 20 585 (4,7) 2012 Iformatio om företaets miljö- och arbetsmiljöarbete fis i Uddevallahems miljö- och arbetsmiljöredovisi 2012 som ka laddas er frå wwwuddevallahemse se miljöförbättrade åtärder som låsiktia ivesteriar visa öppehet och iformera om företaets miljöpåverka och miljöarbete samt vara lyhörda för förädriar och reaktioer i omvärlde Vårt miljöarbete drivs med stöd av e itererad diital hadbok för miljö- och arbetsmiljö som byer på ISO 14001 för miljö samt OHSAS 18001 och AFS 2001:1 för arbetsmiljö UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 17
Så läser du siffrora RESULTATRÄKNINGEN Resultaträkie ska visa företaets resultat för räkeskapsåret samt redoöra för hur det har uppkommit De utör uderla för bedömi av företaets lösamhet och är ett viktit istrumet för att aalysera företaets framtid Resultaträkie är e uppställi av ett företas itäkter och kostader Skillade däremella utör företaets vist eller förlust BALANSRÄKNINGEN Balasräkies syfte är att beskriva företaets fiasiella ställi vid e viss tidpukt Balasräkie beskriver bolaets tillåar, eet kapital och skulder På balasräkies tillåssida redovisas de tillåar företaet har Det är dessa som ska eerera företaets resultat På balasräkies skuldsida redovisas hur tillåara fiasierats KASSAFLÖDESANALYSEN Kassaflödesaalyse visar skillade mella bolaets kotata i- och utbetaliar Kassaflödet visar om företaets verksamhet medför kapitalbehov eller er kapitalöverskott Kassaflödesaalyse redovisar hur kassaflödea sett ut för de löpade verksamhete (bl a hyresitäkter och driftskostader), ivesterisverksamhete (bl a ivesteriar och försäljiar av byader och mark) samt fiasierisverksamhete (bl a upptaa lå och amorteri av skulder) 18 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012
EKONOMISK REDOVISNING Förvaltisberättelse Styrelse och verkställade direktöre för Bostadsstiftelse Uddevallahem, oraisatiosummer 858500-2366, får härmed ave årsredovisi för räkeskapsåret 2012 Verksamhet Stiftelse har till ädamål att iom Uddevalla kommu förvärva, äa och förvalta jämte avyttra fastiheter, samt bya bostäder och affärsaläiar Uddevallahems verksamhetsidé är att erbjuda ett tryt och varierat boede av e hö upplevd kvalitet till ett rimlit pris och driva samhällsutveckli ur ett boedeperspektiv Våra fastiheter Fastihetsbestådets totala yta uppick vid årsskiftet till 298 307 kvm, fördelat på 4 351 bostäder samt 665 lokaler Av de totala yta utjorde 86% bostäder Merparte av företaets fastiheter återfis i Uddevalla tätort Fastihetsutveckli och ivesteri Vi arbetar med fokus på att ta had om våra fastiheter på ett så professioellt sätt som möjlit Utifrå ett kostadseffektivt perspektiv prioriteras åtärder som både hus och hyresäster mår bra av Uder 2012 har 67 (53) Mkr lats på uderhållsåtärder i våra fastiheter Vi har bla reoverat fastiheter a Kape 24 och Koster 9 Ombyade iebär blad aat byte av vatte- och avloppsstammar, helt ya badrum och delvis moderiserade kök Dessutom har y tekik med värmeåtervii samt tvättmaskier med automatdoseri av tvättmedel istallerats I fastihete Koster 9 har 60 läeheter byts om till tryhetsboede med emesamhetslokal eftersom vi har e ökad efterfråa på läeheter för äldre Dessutom har ett våispla byts om till ruppboede elit Uddevalla kommus öskemål Fastihete Muia 1 som är e ruppbostad har elit öskemål frå Uddevalla kommu uder året påbörjat e tillbyad om ca 230 kvm Som ett viktit led i Uddevallahem satsi på att miska lokalbestådet till förmå för fler bostäder såldes i slutet av året fem fastiheter med stor adel kommersiella lokaler Fastihetera bestod av 36 st (2 890 kvm) läeheter och 20 st (5 417 kvm) lokaler Ivesteriara i fastihetera har uder året uppått till 69,9 (28,3) Mkr Merparte avser reoveri av fastihetera Kape 24, Koster 9 och Muia 1 Uder året har vi fortsatt vårt arbete med eerieffektiviserisåtärder Det iefattar blad aat byte till driftssåla fläktmotorer och pumpar, ya eerisåla maskier i tvättstuor, utbyte av vattemätare och vetiler, bervärmeistallatioer, istallatio av ärvarostyrd belysi i källare, trapphus och vidar och ett flertal likade åtärder Som ett led i att öka trivsel och tryhet i våra bostadsområde har ett atal yivesteriar jorts i att utveckla utemiljöer kri våra fastiheter (t ex utebelysiar och plattsättiar) Uddevallahem för e ära dialo med Uddevalla kommu vad äller särskilda boede, tex Ubo, stödboede för udomar mella 16-25 år och olika typer av ruppbostäder Uddevallahem samarbetar också med Cetrumföreie och med adra föreiar för att bidra till arbetet med att skapa ett trivsamt och välmåede cetrum i Uddevalla Markad Efterfråa på bostäder har uder 2012 varit stor Vakasrade för bostäder lier på 0,1% jämfört med föreåede år, 0,3% I slutet av året fas edast estaka läeheter outhyrda Omflyttie har miskat till e årstakt på 22,1 % jämfört med föreåede år, 23,4 % Hyrora för 2012 höjdes med 2,1% fr o m 1 jauari Lokaler, ex - klu sive lokaler med idex avtal, höj des i motsvarade rad I för had liara om 2013 års hyror har part era ite ått e överes kommelse om e hyreshöji för bo städer, lokaler och p-platser och äre det behadlas i Hyresmarkadskommitté Kud Vårt främsta mål är att våra hyresäster ska trivas med sitt boede hos oss Äve om vi ite alltid ka tillodose alla idividuella behov arbetar vi städit med att bli bättre på vår service Föreåede år jordes e kvalitetsmäti i form av e kudekät Udersökie örs vartaat år och skickas ut till alla hushåll Svarsfrekvese lier på 54 (59)% Resultatet av ekäte är att 88 procet av hyresästera är öjda eller mycket öjda med sitt boede och det är uefär samma resultat som vid föreåede mäti Fiasieri Stiftelses eet kapital uppick vid årsskiftet till 214 mkr Soliditete är samma som föreåede år 22,0 (22,2)% De eomsittlia låeräta på checkräkiskredite uppick till UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012 19
EKONOMISK REDOVISNING 3,3% (3,9%) Stiftelse har seda 2009 hela si upplåi eom Uddevalla kommus iterbak Medarbetare Vi vill skapa e kultur av delaktihet och eaema i vårt dalia arbete Nöjda medarbetare skapar förutsätti för öjda kuder och eom allas delaktihet och eaema i företaets utveckli skapar vi de bästa rude för att leverera det bästa boedet Som utåspukt för allt arbete fis våra rudläade värderiar; professioell, tydli och persoli Vart aat år eomför vi e medarbetarudersöki för att mäta trivsel och eaemaet blad våra medarbetare Resultatet av ekäte 2011 är att 80% av medarbetara är öjda eller mycket öjda med si aställi vilket är ett bra bety är vi jämför med adra bola i brasche Friskärvaro uppår till 97,2% (96,8) Företaet arbetar tätt tillsammas med persoale med att öka friskärvaro Vi strävar efter att miska riskera för belastisskador, och att öka trivsel på våra arbetsplatser Vår persoalhadbok, friskvårdsprorammet Hälsokompasse och riktade ekoomiska isatser är viktia verkty i det arbetet Vi har uder året erbjudit och eomfört e hälsoudersöki för persoal över 40 år elit övereskommelse i vår skyddskommitté Värderi av fastihetera Vårt fastihetsbeståd itervärderas årlie Syftet med värderie är att uppfylla årsredovisies krav, beräka fastiheteras värdemässia utveckli samt bolaets justerade soliditet Värderismodelle byer på varje fastihets förvätade kassaflöde uder 10 år samt ett beräkat restvärde för år elva Till detta kommer beräkat uvärde av evetuella rätebidra Kassaflödesberäkie baseras på kommade årets utåede hyror, uppskattat hyresbortfall, ormaliserade drift och uderhållskostader samt verkli utåede fastihetsskatt För beräki av driftettot uder resterade dele av kalkylperiode örs därtill ataade om iflatio, hyresutveckli, låsiktit hyresbortfall, drift- och uderhållskostader på läre sikt samt fastihetsskatt Ataadea varierar beroede på respektive fastihets markadsläe och ålder Markadsläet avspelas också i direktavkastiskrav och kalkylrätor Vår itera värderismodell har uder 2012 kvalitetskotrollerats eom att samtlia fastiheter värderats av utomståede värderisistitut Värderie visar ett betydade övervärde i fastihetera Risk- och käslihetsaalys Uddevallahems verksamhet påverkas av förädriar i kassaflöde, fastiheteras värde och övria risker Stiftelse arbetar aktivt med att miimera dessa risker eom förebyade arbete Kassaflöde Hyresitäkter (bostäder och lokaler) och uthyrisrad Bostadshyrora är förhålladevis säkra och förutsäbara Av Uddevallahems hyresitäkter kommer 86% frå bo städer och 14% frå lokal hyror, p-platser och arae Lokalera består till stor del av verksamhets lokaler med kommue som hyresäst Måa av kotrakte har lå av - tals tid vilket iebär att riske för hyresförluster är lite Driftkostader De taxebuda kostadera häför si huvudsaklie till värme, el, vatte och sop hämti Dessa kostader upp år till 51% av de totala driftkostader a Förädri i dessa taxor har därför e stor iverka på resultatet Av dessa utör fjärrvärmekostade de största Stiftelse arbetar kotiuerlit för att miska a vädie av fjärrvärme samt elförbruki Vädrets säsosvariatioer har e relativt stor påverka på kostadera Fiasetto och räterisker Ett fastihetsföretas största eskilda kostad är rätekostade Uddevallahems fiaspolicy relerar för hålladet mella adele rörlia respektive buda lå i låeportfölje De aer också ett itervall för rätebidistider samt fördelie mella atalet låivare och förfallostrukture på låeportfölje Detta för att miimera riske för refiasieri Käslihetsaalys 2012-12-31 (Mkr) Hyresförädri bostäder, 1 % 2,3 Hyresförädri lokaler, 1 % 0,3 Förädri driftkostader, 1 % 1,2 Förädri av låeräta, 1 % * 1,0 *på ett års sikt med häsy till buda rätor Fastihetsvärde För att fastställa fastiheteras verklia värde örs e värderi elit ova beskrive metod Så läe det fis ett betryade övervärde i fastihetsportfölje påverkas ite resultatet Dock är det viktit att det fis ett värderismässit utrymme att ivestera i moderiseriar och upprustiar i fastihetera Övria risker För att kua ivestera och utveckla fastihetera och verksamhete är tillåe på kapital av största vikt Stiftelse har eom att fiasiera si eom kommues iterbak säkerställt tillåe på kapital Stiftelses kreditrisker avser främst 20 UDDEVALLAHEM ÅRSREDOVISNING 2012