Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - dokumentation och bevarande och mäklarens agerande. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att dokumentera de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom samt att bevara de handlingar som har använts för att kontrollera uppdragsgivarens identitet. Även vissa uttalanden av mäklaren till uppdragsgivaren har prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivaren, som var säljare av en fastighet, genom ombud framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken har huvudsakligen rört hans agerande gentemot uppdragsivaren och hur han har uttryckt sig i meddelanden som han har lämnat på uppdragsgivarens telefonsvarare. Anmälaren har bifogat kopior av köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, en handling med dokumentation av åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom om köparen, en mejlkonversation mellan anmälaren och en budgivare samt en summering av händelseförloppet. Anmälaren har även lämnat in en ljudfil med inspelningar av de meddelanden som NN har lämnat på uppdragsgivarens telefonsvarare. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt ett yttrande samt kopior av uppdragsavtalet och dokumentationen över de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna. Anmälan Anmälaren har genom sitt ombud uppgett bland annat följande. NN har inte beaktat uppdragsgivarens ekonomiska intressen vid utförandet av förmedlingsuppdraget. Han har på eget initiativ gett en budgivare en senaste tidpunkt för att komma in med ett ytterligare bud. Han har även gjort grundlösa påståenden i meddelanden som har lämnats på uppdragsgivarens telefonsvarare. Han har bl.a. påstått att budgivaren i fråga inte ville lämna något besked om ytterligare bud. Budgivaren hade dock särskilt bett om att få vänta med att lämna budet, eftersom han ville diskutera det med sin hustru. NN har även i ett meddelande uppmanat uppdragsgivaren att ringa så snart hon kunde, för att förmedlingsuppdraget skulle kunna avslutas så snabbt som möjligt och för att undvika ett överbud i sista stund. NN hade övertagit uppdraget från en kollega som är släkt med köparna. Fastigheten låg ute för försäljning endast sex dagar innan den första visningen genomfördes. Den första visningen genomfördes dessutom innan den avtalade annonseringen i en tidning hade skett. Försäljningsprocessen tog bara 16 dagar från det att mäklaren och uppdragsgivaren undertecknade uppdragsavtalet till dess att köparen och säljaren skrev under köpekontraktet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud uppgett bland annat följande. Han har inte brustit i sin omsorg att ta till vara uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Han har inte satt upp en senaste tidpunkt för en budgivare att komma in med sitt bud. Han har varit i kontakt med uppdragsgivaren och diskuterat hanteringen av budgivningen. Uppdragsgivaren framförde ett önskemål om att gå vidare med affären med de slutliga köparna utan att vänta in ytterligare bud. Till slut satte han och uppdragsgivaren tillsammans en tidsgräns som han meddelade den andre budgivaren. Denne meddelade innan tidsgränsen hade löpt ut att något ytterligare bud inte var aktuellt. Han berättade detta för uppdragsgivaren. Alla tidsgränser har bestämts i samförstånd med uppdragsgivaren. Han har även varit aktiv i försäljningsprocessen och varit mån om att uppdragsgivaren skulle få ett så bra pris som möjligt för fastigheten. Han bedömde att nivån på buden var relativt hög i förhållande till tidigare försäljningar i området. Han har förklarat för uppdragsgivaren att det finns en generell risk för att en budgivare återkallar sitt bud och att detta kan medföra följdverkningar på de kvarstående budgivarnas intresse av att stå fast vid sina tidigare bud. Uppdragsgivaren har därefter gett honom instruktioner för hur budgivningen skulle avslutas och hur köpekontraktet skulle upprättas. Han har inte övertagit uppdraget från en kollega som är släkt med köparna. Han har ingått ett eget uppdragsavtal med uppdragsgivaren. Såvitt han känner till har det inte funnits något avtal mellan uppdragsgivaren och någon annan fastighetsmäklare. Det stämmer att fastigheten fanns ute till försäljning sex dagar innan den första visningen och att den ägde rum före annonseringen i tidningen. Detta har skett i överenskommelse med uppdragsgivaren och marknadsföringen har i övrigt stämt överens med vad
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) som är normalt i den aktuella staden. Det stämmer även att försäljning har skett 16 dagar efter det att uppdragsavtalet ingicks. Denna tid är inte osedvanligt kort med hänsyn till bostadsmarknaden i staden. Uppdragsgivaren har dessutom haft full insyn i förmedlingsuppdraget under hela förloppet. I fråga om åtgärderna för att uppnå kundkännedom har han anfört följande. Han har i samband med att han skrev under uppdragsavtalet frågat uppdragsgivaren om dennes grunder för försäljningen. Han gjorde bedömningen att det inte fanns någon anledning att vidta några ytterligare åtgärder än att be denne att legitimera sig och styrka sin identitet. Samma åtgärder har vidtagits avseende köparna när köparna och säljaren skrev under överlåtelseavtalet. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet ingicks den 26 mars 2013 mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren NN. Vid kontrollen av de identitetshandlingar som har utgjort underlag för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren har kortnumret för identitetshandlingen antecknats. Någon kopia av identitetshandlingen har inte lämnats in till inspektionen. NN uttalar bl.a. följande på den ljudfil som anmälaren har lämnat in i ärendet, när han talar om köparna och kontraktsskrivningen. De skulle kunna i morgon bitti, vid sju på morgonen. Jag vet inte om det skulle funka för dig - alternativt vid lunch imorgon om det finns någon möjlighet. Du kan väl ringa mig, de vill gärna ha det klart så snabbt som möjligt också, så det inte blir
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) något överbud som kommer i sista stund. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Uttalandet om överbud En fastighetsmäklare ska enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Det är utrett att NN har lämnat ett meddelande på uppdragsgivarens telefonsvarare där han uttalar sig om att köparna vill ha affären avslutad så snart som möjligt, så att något högre bud inte lämnas av en annan budgivare. Enligt NN:s egna uppgifter har han varit mån om att fastigheten skulle säljas för ett så bra pris som möjligt. Han har även informerat uppdragsgivaren om att det finns en generell risk att budgivare återkallar sina bud och att detta kan leda till ett förändrat intresse hos den kvarstående budgivaren att stå kvar vid sitt bud. Efter att han hade informerat uppdragsgivaren om detta har uppdragsgivaren gett honom instruktioner om hur han skulle avsluta budgivningen och hur köpekontraktet skulle upprättas. Meddelandet på telefonsvararen har utgått från köparens synvinkel. Det är inte klart vilka omständigheter som har varit orsaken till NN:s uttalanden. Detta kan inte utredas inom ramen för Fastighetsmäklarinspektionens arbetsformer. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns skäl att kritisera fastighetsmäklarens uttalande i kontakten med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) uppdragsgivaren. Utredningen i ärendet ger alltså inte stöd för att NN genom sina uttalanden skulle ha brustit i sin omsorgsplikt eller agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Åtgärder för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 2, 3 och 9 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses bland annat kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt. Kontrollen av kunden ska vara slutförd innan det att affärsförbindelsen etableras, dvs. före det att ett uppdragsavtal tecknas. En verksamhetsutövare får enligt 2 kap. 11 normalt inte etablera en affärsförbindelse om inte kundkännedom uppnås. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna, om än något annorlunda formulerade. Av 5 penningtvättsföreskrifterna följer att fastighetsmäklaren ska kontrollera kundens identitet genom dennes körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att mäklaren ska
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera kundens identitet ska kopieras. Dokumentationen ska oavsett om det sker elektroniskt eller i pappersformat bevaras på ett säkert sätt. NN har inte lämnat in någon kopia av uppdragsgivarens identitetshandling. Underlåtenheten att kopiera och bevara dokumentationen av identitetshandlingen strider mot uttryckliga bestämmelser i penningtvättsföreskrifterna. Förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en erinran för att han inte har kopierat och bevarat uppdragsgivarens identitetshandlingar.