AMASTEN STÖRRE, LÖNSAMMARE OCH MER RENODLAT Delårsrapport Q1 2016 David Dahlgren, VD
AMASTEN I KORTHET Affärsidé: Bostäder i bästa läge 22% Mellanstora orter runt regionstäder Tre regioner ger god riskspridning Uppsatta mål: 50% 4 miljarder inom tre år Notering på Nasdaqs huvudlista 2017 28%
NUVARANDE PORTFÖLJ Fastighetsvärde: 2,1 mdr Direktavkastning: 5,1% (Q1) Belåningsgrad, fast.nivå: 61% Substansvärde/stamaktie: 4,07kr Andel bostäder: 61% (66% inkl äldreboende, LSS mm) Region Antal fastigheter* Uthyrbar yta Antal lägenheter Uthyrning inkl, garantier% Summa 181 271 414 2 721 95% * Antal registrerade fastigheter. Utgörs av 70 förvaltningsobjekt
FÖRSTA KVARTELET 2016 I SAMMANFATTNING Förvärv i Härnösand (140 mkr) Avyttringar för renodling (41 mkr) Fortsatt kostnadsfokus lyfter Q1 Q1 dyraste kvartalet för alla bostadsbolag Finansiering för fortsatt expansion och förädling Förberedelse för större renovering & uthyrning
FÖRVÄRV Q1 - HÄRNÖSAND 7 bostadsfastigheter i bästa läge Kompletterar befintligt bestånd 230 lägenheter för 140 mkr 19 000 kvm Drygt 6% direktavkastning 82% bostäder 2% vakans Bra tekniskt skick Ökade skalfördelar i region Norr Fördubbling av antalet lägenheter Egen personal och lokalt kunnande
AVYTTRINGAR FÖR RENODLING Tre avyttringar sedan årsskiftet Skärblacka: 11,5 mkr (6% över värdering) Landskrona: 9,4 mkr (motsvarar värdering) Perstorp Perstorp: 20 mkr (motsvarar värdering) Försäljningsmotiv Skärblacka Små förvaltningsobjekt För liten närvaro på orten Liten geografisk koppling till övrigt bestånd Begränsad uppsida i enskilda objekten Landskrona Möter inte avkastningskraven
FÖRSTA KVARTALET I KORTHET Hyresintäkter, mkr Driftsöverskott, mkr 56 26 53 + 6 % 24 + 8% Q4 Q1 Q4 Q1 2015 2016 2015 2016 Förvaltningsresultat, mkr 8 Fastighetsvärde, mkr 2 134 6 1 973 + 33 % + 8 % Q4 Q1 2015 2016 Q4 Q1 2015 2016
KOSTNADSFOKUS & INVESTERINGAR GER EFFEKT Hyresintäkter per kvm. SEK Driftskostnader per kvm, SEK 809 883 511 452 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2015 2016 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2015 2016 Överskottsgrad, % Överskottsgraden ökar pga: 37% 46% Tydligt kostnadsfokus Driftsförbättrande investeringar Hyreshöjande renoveringar Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2015 2016 Förvärv med bra hyresnivåer Omförhandling av hyror
FÖRVALTNINGSRESULTAT FÖRBÄTTRAS ÖVER TID Förvaltningsresultat före skatt, tsek 3595 8078 23% Central administration, andel av hyresintäkter, % 14% 17% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2015 2016 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2015 2016 Administrativa kostnadsbasen minskar som andel av hyrorna Kapacitet för att fortsätta växa med befintlig central funktion Ökat driftsöverskott och värdetillväxt genom stark organisation
SUBSTANSVÄRDE OCH EK-AVKASTNING Avkastningsmål 10-12% på EK Avkastning EK Q1 2016: 9,6% Hänförligt till: 60% värdeförändring 40% förvaltningsresultat Substansvärdet ökar stadigt 4,07 kr/stamaktie Ökade 4% under Q1 2016 Värdeökningar i beståndet om 1% Avkastning på eget kapital, % 9,6% 6,7% Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2015 2016 3,58 10,4% Substansvärde & aktiekurs, kr 4,07 2,85 2,96 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2015 2016 Substansvärde Aktiekurs
STRUKTURELL BRIST PÅ HYRESRÄTTER BESTÅR Mellanstora orter ger högre direktavkastning till begränsad risk 83% av kommunerna har lägenhetsbrist <1% vakans hos allmännyttan i Amastens orter Lägenhetsbrist minskar vakansrisken Amastens hyror 16 % under allmännyttans Källa: Boverket
LÖNSAMMA RENOVERINGAR I AMASTENS ORTER God hyresökningspotential även i mindre orter Förbättrade utomhusmiljöer Olofström Stor efterfrågan på modernare lägenheter Successiva renoveringar när hyresgäst flyttar Renovera resterande tomma lägenheter 2016 Även öka åtgärderna i kommersiella lokaler Balans mellan värdetillväxt och förvaltningsresultat Sjunkande avkastningskrav även i mindre orter Nyrenoverad lägenhet i Olofström Värdehöjande investeringar mer lönsamma Standardhöjningar Skalfördelar Renoverade lägenheter i Olofström ger 950-1250 kr/kvm/år
GODA FÖRVÄRVSMÖJLIGHETER FRAMÖVER Naturlig motpart för lokala säljare Allt fler diskussioner off-market Avyttringar i kommunala bostadsbolag ökar framöver Bevisad förvärvsmodell underlättar förvärvsfinansiering Aktier som delbetalning i förvärv som ökar VPA efter utspädning
AMASTEN UNDER 2016 OCH FRAMÅT Fortsatt expansion Intensifiera värdehöjande renoveringar Fortsatt tillväxt till rätt avkastning Rustade för att bli dubbelt så stora Renodla portföljen Nasdaq Stockholm 2017 Goda marknadsutsikter och förvärvsmöjligheter Diversifierad fastighetsaktie Unik exponering relativt andra fastighetsbolag
FRÅGOR? Följ oss på www.amasten.se www.facebook.com/amastenholdingab www.instagram.com/amastenholdingab
APPENDIX
RAPPORTEN I KORTHET Nyckeltal i urval, mkr Jan - mar 2016 Jan - mar 2015 Jan dec 2015 Jan - dec 2014 Hyresintäkter 56,2 37,6 169,1 88,4 Driftöverskott 25,6 13,8 79,3 38,9 Finansnetto 8,0 4,8 22,2 19,7 Periodens resultat 18,0 8,9 66,4 38,9 Redovisat värde, kr/kvm 7 861 6968 7 848 6 910 Belåningsgrad fastigheter, % 61 58 60 59 Uthyrning inkl garantier, % 95 97 96 98
RAPPORTEN I KORTHET Nyckeltal i urval Jan - mar 2016 Jan - mar 2015 Jan dec 2015 Jan - dec 2014 Direktavkastning, % 5,1 4,3 5,20 4,90 Substansvärde/stamaktie, kr 4,07 3,58 3,92 3,51 Eget kapital/stamaktie, kr 3,76 3,40 3,67 3,35 Fastighetsvärde, mkr 2 133 1 296 1 973 1 286 Resultat per stamaktie, kr 0,09 0,05 0,44 0,53 Utestående aktier 149 459 005 98 843 303 148 316 148 98 843 303 Genomsnittlig räntekostnad, % 2,52 2,45 2,70 3,43
UPPDATERAD INTJÄNINGSFÖRMÅGA Härnösand Inkluderar förvärv i Härnösand om 140 mkr Exkluderar försäljning av Skärblacka om 11,5 mkr Landskrona om 9,4 mkr Perstorp om 20 mkr
FINANSIELL STÄLLNING 2016-03-31 Balansräkning Fastighetsvärde 2,13 mdr Det samlade EK uppgår till 761 200 mkr i preferenskapital 61 % belåningsgrad på fastighetsnivå 35 % soliditet Genomsnittlig räntekostnad 2,53 % (2,23) för kvartalet Räntebindningstid 1 år Kreditbindningstid 2,3 år Genomsnittlig räntekostnad 2,5% 2,50% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2014 2015 2016 Genomsnittlig räntekostnad Lån efter kreditbindningstid, andel % 57% 33% 10% 0-1 år 1-5 år Efter 5 år
FORTSATT GODA RÄNTEUTSIKTER Reporäntans utveckling och Riksbankens ränteprognoser % 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,67 0,00-0,50-1,00 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Reporänta, utfall Räntebindning: 1 år Riksbankens prognoser Kreditbindning: 2,3 år
AMASTENS AKTIER Stamaktie (2016-03-31) Noterad på First North Antal utestående aktier: 149 459 005 Substansvärde per stamaktie: 4,07 kr Bland de10 största ägarna finns: Balder Kvalitena Länsförsäkringar Danske Capital SEK 3,1 3 2,9 2,8 2,7 2,6 Stängningskurser 2,5 01-jan 15-jan 29-jan 12-feb 26-feb 11-mar 25-mar Preferensaktien (2016-03-31) Noterad på First North Antal utestående aktier: 800 000 Utdelning om 5 kr/aktie per kvartal (20 kr/år) Dåvarande kurs om 270 kr gav årlig utdelning om 7.4% Antal aktieägare: 14 364 SEK Stängningskurser 280 270 260 250 240 230 220 210 200 01-jan 15-jan 29-jan 12-feb 26-feb 11-mar 25-mar
STYRELSE Rickard Backlund STYRELSEORDFÖRANDE SEDAN 2014 FÖDD 1950 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING VD i Cityhold Property AB UTBILDNING Civilingenjör Väg och Vatten ÖVRIGT Rickard har sedan tidigare en lång erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen där han för närvarande är VD i Cityhold Properties AB samt Senior Advisor i IPD. Han är även styrelseordförande och rådgivare i fastighetsbolaget NP3 och VD för Grön Bostad AB. Christian Hahne STYRELSELEDAMOT SEDAN 2014 FÖDD 1945 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Vice VD i Erik Selin Fastigheter AB UTBILDNING Universitetsstudier i juridik och ekonomi ÖVRIGT Lång erfarenhet inom bygg- och fastighetsbranschen bl.a. som VD för Newsec Corporate Finance. Arbetande styrelseordförande i Fastighets AB Centur, Alnova Balkongssystem AB, World Fuel Secure Systems AB, Fastighets AB Bryggeriet m.fl. bolag. Han är även styrelseledamot i NP3 Fastigheter AB. Gert Persson STYRELSELEDAMOT SEDAN 2013 FÖDD 1950 UTBILDNING Auktoriserad Fastighetsmäklare ANDRA UPPDRAG Bland annat ordförande i AB Valvet 1, Bjälklaget Fastighets AB, Gråkulla Fastighet i Helsingborg AB, Treetage i Helsingborg AB, Treetage i Landskrona AB, Valvet Mäklarfirma AB. BAKGRUND Gert Persson är fastighetsmäklare sedan 1974 och driver ett eget företag inom mäkleri, förvaltning och ägare till olika fastighetsbolag. Han är verksam och delägare till Valvet Mäklarfirma AB sedan 1991. Elisabeth Norman Styrelseledamot sedan 2015 FÖDD 1961 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Entreprenör inom fastighetsbranschen UTBILDNING Fil Kand Uppsala Universitet ÖVRIGT Engagerad i ett flertal styrelser varav noterade NP3 Fastigheter. Övriga uppdrag knutna till det statliga riskkapitalfonden Inlandsinnovations portföljbolag. Tidigare bland annat fastighetschef på TV4 samt partner/vd för RSD & ShoppingCentre Development. Veronica Sjödin Styrelseledamot sedan 2013 FÖDD 1960 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Administrativ chef UTBILDNING Gymnasieekonom, Lärarutbildning, utbildningar inom Fastighetsägarna Syd ÖVRIGT Privat fastighetsägare och fastighetsförvaltare 1995-2007. Styrelseledamot i HSB Nordvästra Skåne. Intresseledamot i hyresnämnden 2005-2010. Styrelseledamot i Fastighetsägarna Syd 2004-2008. Elias Georgladis Styrelseledamot sedan 2016 FÖDD 1978 HUVUDSAKLIG SYSSELSÄTTNING Entreprenör inom fastighet samt byggbranschen UTBILDNING Gymnasieutbildning ÖVRIGT Lång erfarenhet inom bygg samt VD i Sterner stenhus som är bland de större putsföretagen i Sverige. Erfarenhet inom fastigheter, förvaltning och ombyggnationer på egna fastigheter
LEDNING David Dahlgren VD ANSTÄLLD 2014 FÖDD 1973 Martin Sersé CFO ANSTÄLLD 2015 FÖDD 1972 UTBILDNING Ek Mag från Stockholms Universitet, huvudinriktning Nationalekonomi och Finansiering BAKGRUND De senaste sju åren har han varit Norden-VD på Tavistock Group. Fastighetsportföljen på Tavistock omfattade som mest 211 fastigheter i Skandinavien med ett fastighetsvärde på 6,5 miljarder kronor och bestod av kontors-, industri- och handelsfastigheter. Delar av beståndet var noterat på Londonbörsen. Dessförinnan arbetade David som investeringsrådgivare på Aberdeen Property Investors under drygt tre år. Han började sin karriär i finansbranschen 1998. UTBILDNING Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm, juristlinjen vid Stockholms universitet BAKGRUND Kommer närmast från egen konsultverksamhet och har dessförinnan varit VD och CFO för den nordiska verksamheten i CBRE Global Investors vars fastighetsinvesteringar i Norden omfattar ett fastighetsvärde om cirka 10 mdr kronor. Martin har en gedigen karriär inom fastigheter samt finansiering och tidigare även arbetat på SEB, Leimdörfer, Sveafastigheter och Aareal Bank. Olof Pergament FÖRVALTNINGSCHEF ANSTÄLLD 1 sep 2014 FÖDD 1981 Per Jönsson REDOVISNINGSANSVARIG ANSTÄLLD 2013 FÖDD 1978 UTBILDNING KTH Civ.ing. Samhällsbyggnad, Bygg- och Fastighetsekonomi BAKGRUND Kommer närmast från AFA Fastigheter där han varit fastighetschef för bostadsportföljen. Dessförinnan har han bl. a. arbetat på ByggVesta och Aberdeen Asset Management. UTBILDNING Ekonom från Högskolan Kristianstad och Lunds universitet BAKGRUND Har tidigare arbetat som ekonom inom SEM System gruppen i Helsingborg. Var dessförinnan ekonomichef på S & H Teknik AB.
ÄGARSTRUKTUR De största aktieägarna Siffror från 2016-03-31 Innehav Andel av Stamaktier Preferensaktier Totalt Kapital Röster Sterner Stenhus Fastigheter AB 25 053 528-25 053 528 16,7% 16,8% Melitho AB 12 500 000-12 500 000 8,3% 8,4% Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 10 172 836 23 659 10 196 495 6,8% 6,8% Fastighets AB Balder 10 000 000-10 000 000 6,7% 6,7% Möller & Partners 8 698 045-8 698 045 5,8% 5,8% Immobilien Nordic AB 7 692 308-7 692 308 5,1% 5,1% Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 4 739 244 129 478 4 868 722 3,2% 3,2% Nordnet Pensionsförsäkring AB 3 761 760 47 490 3 809 250 2,5% 2,5% Danske Capital Sverige AB 3 730 000 76 000 3 806 000 2,5% 2,5% Client Long 3 015 237-3 015 237 2,0% 2,0% Möllerholm Förädling och Förvärv. AB 2 207 966-2 207 966 1,5% 1,5% Möller & Partners AB 2 090 876-2 090 876 1,4% 1,4% Pension, Dancia 2 090 322-2 090 322 1,4% 1,4% Elgudden Invest AB 2 076 241-2 076 241 1,4% 1,4% Jensen Invest AB 2 000 000 20 000 2 020 000 1,3% 1,3% M2 Capital Management AB 1 900 000-1 900 000 1,3% 1,3% Summa 101 728 363 296 627 102 024 990 67,9% 68,0% Övriga 47 730 642 503 373 48 234 015 32,1% 32,0% Amasten totalt 149 459 005 800 000 150 259 005 100,0% 100,0%
AMASTEN EN UNIK NISCH Stockholmsbörsen dominerad av kommersiella fastigheter i de tre storstäderna Amasten Börsen Geografi 15% 27% 85% 73% Övriga Sverige Storstäder Övriga Sverige Storstäder 9% Sektor 31% 69% 91% Bostäder Kommersiellt Bostäder Kommersiellt Källa: Remium och Amasten Amsten erbjuder riskspridning mot andra fastighetsbolag Bostäder med högre direktavkastning Kompletterande geografi Låg vakansrisk
FOKUS PÅ STARKA MELLANSTORA ORTER NÄRA REGION- OCH HÖGSKOLESTÄDER Finspång: Siemens 2 800 anställda Olofström: Volvo Cars 2 000 anställda Gasturbin, modell SGT-750 (Tillverkas i Finspång) Karlskoga: Saab Dynamics 1 000 anställda Härnösand: Com Hem 500 anställda Automation och yrkeskunnande behåller avancerad produktion i Sverige
BOSTADSHYROR EFTER REGIONER Bostadshyror 2014 & genomsnittlig hyrestillväxt 2004-2014 1400 3,0% 1200 2,5% 1000 2,0% 800 1,5% 600 400 1,0% 200 0,5% 0 Stockholm Göteborg Kommuner med > 75k inv Kommuner med < 75k inv Sverige 0,0% Bostadshyra 2014 Genomsnittlig hyrestillväxt 2004-2014
LÅGA VAKANSER I ALLMÄNNYTTAN Vakansgrad i allmännyttans flerbostadshus september 2015 Genomsnittlig vakansgrad i allmännyttans flerbostadshus om <1,0% i Amastens beståndsorter Vakansgrad Riket: < 1 % Vakansgrad Stockholms län: ca 0,5% 9 av 15 orter har vakansgrad som är 0,5% eller lägre Vakansgrad i Allmännyttan Källa: SCB.se
DEMOGRAFI EFTER REGION Befolkningsutveckling 2000-2015 1,24 1,23 1,17 1,11 1,09 2000 2003 2006 2009 2012 2015 Amastens orter Sverige Sverige exkl Sthlm, Gbg, Malmö Stockholm Göteborg Malmö Befolkningsutvecklingen i Amastens orter sammanfaller exakt med Sveriges utanför storstäderna Sysselsättningsgrad 2008-2014 75,9% 72,9% 74,1% 75,1% 75,1% 75,1% 75,1% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Amastens orter Sverige Sverige exkl Sthlm, Gbg, Malmö Stockholm Göteborg Malmö Amastens orter växer med bibehållen stark sysselsättning
Index BOSTADSHYRESUTVECKLING EFTER REGION 135 Hyresutveckling och konsumentprisindex 130 125 120 115 110 105 100 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Riket Stor-Göteborg Kommuner med < 75000 inv (exkl Stor-Stockholm och Stor-Göteborg) Stor-Stockholm Kommuner med > 75000 inv (exkl Stor-Stockholm och Stor-Göteborg) KPI
AFFÄRSMODELL HÖG INITIALDIREKTAVKASTNING OCH TILLVÄXTPOTENTIAL Förvärv i orter med högre direktavkastning 5-7 % Historiskt hög real tillväxt i bostadshyror på orterna Rivningarna från början av 2000-talet har gjort att hyror kunnat stiga snabbare från lägre nivåer Högre yield i portföljen men samtidigt stark hyrestillväxt Lägre absolut hyresnivå gör hyresgästerna och hyresgästföreningen mindre känsliga för hyreshöjningar
AMASTENS SUBSTANSVÄRDESRABATT 1,80 Stamaktiekurs/Substansvärde* 1,00 21% 0,79 1,11 0,97 1,22 1,21 - Amasten Balder D. Carnegie & Co Heba Victoria Park Wallenstam * Stamaktiekurs per 2015-12-31 över senaste rapporterade substansvärde (september 2015). Högst substansrabatt bland förvaltande fastighetsbolag med bostadsfokus Bedömt förvaltningsresultat per stamaktie: 0,30 kr Enligt Intjäningsförmåga publicerad i Q3-rapport
AMASTENS PREFERENSAKTIE Yield 10,00% 9,2% 9,5% 7,50% 6,2% 6,8% 6,5% 6,5% 7,0% 7,0% 7,3% 7,2% 7,5% 8,1% 8,2% 8,5% 8,4% 5,4% 5,00% 2,50% 0,00% Högst utdelningsränta på preferensaktien bland förvaltande fastighetsbolag med bostadsfokus
VARA HYRESVÄRDEN MAN VILL BO HOS Bra bemötande Snabb och professionell felanmälan och hjälp Regelbunden och tillgänglig information Bra fastigheter och personal God lägenhetsstandard för orten Lyfta svaga fastigheter med rätt potential Yrkesstolt personal som gör det där lilla extra Socialt ansvarstagande Bereda plats för människor med omsorgsbehov Miljöbesparande investeringar
MELLANSTORA ORTER KONTRA STORSTADEN Större städer Komplex förvaltning Större konkurrens Högre direktavkastning gynnsamt i det låga ränteläget Mer timing-beroende Mellanstora orter Enklare stadsmiljö Lägre kostnadsbild Högre direktavkastning gynnsamt i låga ränteläget Solna 22 augusti 2014
AMASTEN Följ oss på www.amasten.se www.facebook.com/amastenholdingab www.instagram.com/amastenholdingab