Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens kontrollskyldighet och god fastighetsmäklarsed. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att kontrollera förfoganderätten över ett förmedlingsobjekt samt mäklarens skyldighet att agera när oklarheter beträffande ägarförhållandena framkommer. Även fråga om lämpligheten i att låta en utomstående person nyttja mäklarens e-postkonto. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet Fastighetsmäklaren NN har haft i uppdrag att förmedla en bostadsrätt. I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot mäklaren för att han har vidtagit förmedlingsåtgärder utan att varken ha kontrollerat vem som hade rätt att förfoga över lägenheten eller ha ett uppdrag från den rättmätige ägaren. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt ett yttrande och en kopia av uppdragsavtalet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) NN har till sitt yttrande bifogat uppdragsavtalet, fullmakter, kopior av identitetshandlingar, ett optionsavtal, två överlåtelseavtal, en rättsutredning, mäklarbilden avseende den aktuella lägenheten samt ett utdrag från booli.se som utvisar att objektet har tagits bort från hans webbplats. Anmälan Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Fastighetsmäklaren NN har försökt att förmedla en bostadsrättslägenhet på uppdrag av NN. NN var emellertid varken medlem i bostadsrättsföreningen eller ägare av lägenheten. Bostadsrättsinnehavaren har inte lämnat något förmedlingsuppdrag till honom. Inte förrän efter flera påtalanden från henne och bostadsrättsföreningen avbröts försäljningsprocessen. Hon förvärvade bostadsrätten i juli 2010. Bostadsrätten var en gåva från hennes make NN. Hon upptogs som medlem i bostadsrättsföreningen samtidigt som NN beviljades utträde. Enligt ett äktenskapsförord utgör lägenheten hennes enskilda egendom. Senare har ett optionsavtal och ett köpeavtal dykt upp som innehåller felaktiga påståenden om att hon har sålt lägenheten till bolaget B, i vilket NN är verkställande direktör. Ytterligare en handling har upprättats som utvisar att hon har begärt utträde ur föreningen, vilket är felaktigt. Hon har gjort en polisanmälan gällande urkundsförfalskning och bedrägeri. Detta har påtalats för NN, som inte tagit frågan på allvar. I stället har han överlämnat överlåtelseavtalet, med bolaget B som förvärvare, samt optionsavtalet tillsammans med den felaktiga utträdesbegäran till bostadsrättsföreningen i samband med att han fick förmedlingsuppdraget från
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) NN. Det finns flera oklarheter i hennes påstådda överlåtelse till NN, bland annat att flera datum i handlingarna verkar ha skrivits i efterhand. Hon har inte heller fått någon avräkningsnota och det har inte gjorts någon deklaration avseende den så kallade försäljningen. Detta kan inte tolkas på annat sätt än att hon aldrig har haft någon avsikt att sälja lägenheten. Huruvida NN haft någon del i detta är enligt anmälaren oklart, men enligt henne utgör dessa förhållanden viktig information. Därtill har NN låtit MM (NN:s företrädare) nyttja hans e-postkonto på mäklarföretaget i samband med en skrivelse till hennes advokat. MM har i ett sammanhang gentemot bostadsrättsföreningen uttryckt sig som representant för mäklarföretaget. Bostadsrättsföreningens representanter reagerade på att de inlämnade dokumenten såg konstiga ut vad gäller bland annat överstrykningar och märkliga dateringar, något som NN tydligen inte hade reflekterat över. Inte heller reagerade han på att köparen i överlåtelseavtalet var en juridisk person, vilket är märkligt med tanke på att en juridisk person i vissa fall kan vägras medlemskap i en bostadsrättsförening. Han borde ha funderat över varför lägenheten först överläts till ett aktiebolag, som sedan i sin tur överlät lägenheten till NN. NN meddelade till sist att hans uppdrag som mäklare i denna försäljning var avslutat. Han hade två månader därefter fortfarande inte lämnat tillbaka de lägenhetsnycklar han haft i sin besittning. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett följande. Han bestrider samtliga påståenden om att han har handlagt det förmedlingsuppdrag som han fått från NN på ett felaktigt sätt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Han fick uppdraget i september 2012. Uppdragsavtalet var även godkänt av anmälaren via en generalfullmakt som var utställd på personen MM. När han åtog sig uppdraget blev han även ombedd av NN att ombesörja överlåtelsen mellan anmälaren samt bolaget B och NN via ett upprättat optionsavtal. Han ville ha full dokumentation om överlåtelsen, vilket han enligt sin egen uppfattning även fick. I samband med att lägenheten överläts till anmälaren tecknades ett optionsavtal med bolaget B, eller den som bolaget B skulle sätta i sitt ställe, som optionstagare. Bolaget B kunde således sätta en fysisk person i sitt ställe att köpa lägenheten. Han kontrollerade denna lösning med optionsavtal med en advokat som gjorde en rättsutredning kring lösningen. Av utredningen framgår bland annat att ett optionsavtal för en bostadsrätt är giltigt. För det fall optionsavtalet skulle ifrågasättas hade det även tecknats ett överlåtelseavtal. Såvitt han kunde se fanns det inga fel i avtalen. Det fanns ingen anledning för honom att ifrågasätta handlingarna. Den mäklarbild han fick från bostadsrättsföreningens förvaltare visade att anmälaren var ägare av lägenheten. Det framgick även vilka panter som belastade lägenheten. Han lade ut lägenheten till försäljning onsdagen den 17 oktober och visade den på söndagen den 21 oktober 2012. På fredagskvällen fick han ett mejl från anmälaren, via hennes advokat, som lät meddela att hon motsatte sig försäljningen. Eftersom han tog del av mejlet först på måndagen var denna information okänd för honom vid söndagsvisningen. På måndagen den 21 oktober 2012 blev han kontaktad av bostadsrättsföreningen som lät meddela att NN inte godkändes som medlem i föreningen. Han släckte då omedelbart marknadsföringen av lägenheten på internet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) och måndagsvisningen ställdes in. Han stod själv utanför porten och meddelade spekulanterna att det fanns oklarheter kring ägandeförhållandena och att visningen var inställd. Han informerade även spekulanterna från söndagsvisningen om oklarheterna och att lägenheten inte längre var till salu. Under söndagsvisningen var MM närvarande och det var även denne som öppnade dörren till lägenheten. Han själv har aldrig haft någon egen nyckel till lägenheten. Även på måndagen var MM närvarande, eftersom bostadsrättsföreningens styrelse ville komma in för en inspektion av ventilationen. Samtliga närvarande fick informationen om att måndagsvisningen av lägenheten hade ställts in på grund av oklarheterna i ägarfrågan. I syfte att hitta en lösning kontaktade han både anmälarens advokat och hennes ombud i anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen. Han förstod att de inte var intresserade av en lösning. Då meddelande han NN och anmälarens advokat att han inte längre arbetade med försäljningen. Han medger att han lät MM skicka ett e- postmeddelande från hans mejlkonto för att svara anmälarens advokat. Det fanns inga oklarheter om att MM var avsändare. MM har inget med mäklarföretaget att göra och det finns inget anställnings- eller konsultförhållande. MM har inte representerat mäklarföretaget. Vid en senare kontakt med MM och NN och har han förstått att nya handlingar har lämnats till bostadsrättsföreningen för att få överlåtelsen godkänd. MM har även informerat honom om att NN:s avsikt är att inleda en juridisk process för att bevisa att han är rätt ägare till lägenheten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 17 andra stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) följer att om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska fastighetmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I god fastighetsmäklarsed ligger ett krav på ett professionellt och affärsmässigt agerande. Mäklaren ska vinnlägga sig om att mäklarföretaget, eller företagets resurser, inte utnyttjas på ett olämpligt sätt. NN har redogjort för omständigheterna kring det e- postmeddelande som en utomstående person har skickat från hans e-postkonto på mäklarföretaget. Han har även redogjort för sin kontroll av förfoganderätten över lägenheten. Enligt hans egna uppgifter har han avslutat sina förmedlingsåtgärder så snart han fick kännedom om att anmälaren motsatte sig försäljningen. Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte otvetydigt kan fastställas att han har brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Ärendet ska därför avskrivas.