V 150818 datum 2016-06-23 diarienummer SBK-2015-827 ÄDp 5487 SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING Ändring av detaljplan för fastigheten BÖLJAN 5, Möllevången i Stadsområde Innerstaden i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att inom befintlig byggnad inreda vindsvåningen för bostadsändamål samt att uppföra takkupor. SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET Detaljplanen medger att inom befintligt flerfamiljshus i fyra våningar, inreda vindsvåningen för ytterligare bostäder. Förslaget möjliggöra tre lägenheter bestående av tvårumslägenheter i storleken 55 kvm 60 kvm. Fastigheten består av hyresrätter. Avsikten är att även de nytillkomna lägenheterna ska upplåtas med hyresrätt. Detaljplanen kan dock inte reglera upplåtelseform. Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser och denna planbeskrivning. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7 plan- och bygglagen. Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens granskningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten. Avsikten är att detaljplanen ska antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27 plan- och bygglagen. 1 (8)
PLANDATA Planområdet omfattar fastigheten Böljan 5 som utgör del av kvarteret Böljan. Hela kvarteret består av totalt sex fastigheter. Planområdet ligger utmed Ystadsgatan, vid Möllevången, i Stadsområdet Innerstaden. Planområdet är totalt 825 kvm. Fastigheten är i privat ägo. BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Detaljplanen berör område av kulturhistorisk särskilt värdefulla miljöer samt berörs av riksintresset för kulturmiljövård. Bedömningen har gjorts att planförslaget inte riskerar att påtagligt skada riksintresset. ÖVERSIKTSPLAN Översiktsplanen anger markanvändningen blandad stadsbebyggelse för aktuellt område. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Området är tidigare planlagt. För området gäller Pl 77, laga kraft 7 mars 1930 medger kvartersområde för slutet byggnadssätt i fyravåningar med en takfotshöjd på 15 meter. Dock får byggnadsnämnden vid särskilda fall medge takfotshöjden 16 meter. Vindsvåning får inte inredas för bostadsändamål. Till Pl 77 finns ett tillägg Pl 78, laga kraft 20 september 1930 omfattas av att gemensam gård och får inte bebyggas över gårdens plan. Detaljplanen upprättas som ett tillägg till Pl 77. Planhandlingarna till gällande detaljplan, Pl 77 ska läsas tillsammans med detta tillägg. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN BEFINTLIG BEBYGGELSE Planområdet utgör del av ett slutet kvarter. Byggnaden är i fyra våningar och är placerad utmed Ystadsgatan samt har en centrerad vinkelbyggnad mot gården. Byggnaden har sadeltak och fasad i ljus puts ut mot gatan och rött tegel in mot gården. Centrerat på fasaden utmed Ystadsgatan finns en frontespis vars högsta punkt ligger i höjd med taknocken. Takkupor finns uppförda på tre av de sex byggnaderna inom samma kvarter. I samtliga fall både ut mot gatan och in mot gården. 2 (8)
KULTURMILJÖ VÄRDEFULL BEBYGGELSEMILJÖER Planområdet ligger i en tydligt sammanhängande bebyggelsemiljö bestående av sluten kvartersstad med stora sammanhängande innergårdar. Bebyggelsen är genomgående i fyra våningar med i huvudsak med fasader i tegel eller puts samt sadeltak. KOLLEKTIVTRAFIK Planområdet ligger centralt, i ett område med mycket god kollektivtrafikförsörjning. I nära anslutning till planområdet finns det tillgång till stadsbuss-, regionbuss- och tågtrafik. Närmsta busshållsplatsen finns i korningen Ystadsgatan och Nobelvägen cirka 100 meter öster om planområdet. Till Citytunnelstationen Triangeln är det cirka 750 meter och till busstationen Södervärn är det cirka 500 meter. Södervärn trafikeras av både stadsbussar och regionbussar. TRAFIK Planområdet ligger i ett centralt läge i Malmö, omgivet av ett välutvecklat väg- och cykelnät som medför god framkomlighet för cyklister. Ystadsgatan utgörs av befintligt huvudcykelnät och har separat cykelväg. TEKNISK INFRASTRUKTUR Teknisk infrastruktur finns. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Planområdet ligger i de centrala delarna av Malmö med hög tillgång till både kommunal- och kommersiell service. PLANFÖRSLAG Planförslaget möjliggör att vind kan inredas för bostadsändamål (B 1 ). Byggnadens befintliga totalhöjd och takvinkel regleras med planbestämmelser. Bestämmelse om våningsantal utgår. Takkuporna ska utformas så att de inte upplevs dominerande i takfallet. Kuporna ska bidra till en god helhetsverkan, vilket avspeglas i kupans storlek, proportioner, gestaltning, placering, material och kulör. Kuporna ska följa fasadens fönsterordning eller sprida sig jämt över taket. Kuporna ska placeras indraget från takfoten, maximalt 3 (8)
0,5 meter, för att inte störa fasadens balans eller bli för framträdande från gatan. Grundregeln är att takkuporna ska vara till för att få in ljus i lägenheten inte för att öka rumsytan. En planbestämmelse har införts på plankartan som reglerar utförandet av kupor (f). Planförslaget innebär att fler lägenheter skapas i centrala Malmö inom ett område med god kollektivtrafikförsörjning och med potential för en hög täthet. GRÖNSTRUKTUR GRÖNYTOR, PLANTERING OCH YTOR FÖR LEK PÅ KVARTERSMARK När ombyggnad sker som innebär att fler lägenheter tillskapas inom befintlig byggnads vindsvåning krävs extra stor omsorg av utemiljöns innehåll och utformning. För lägenheter på vindsvåning är gårdsmiljön extra viktigt.gårdsmiljön ska möjliggöra vistelse men även yta för andra funktioner såsom till exempel cykelparkering. Bostadsgården ska utformas med plats för sittplats, lekyta, grönska, cykelparkeringen och avfallshantering. 4 (8)
YSTADSGATAN Bostadsgården ska utformas med plats för sittyta, lekyta, grönska, cykelparkeringen och avfallshantering. TRAFIK PARKERING Utgångsläget är att parkering ska ske inom den egna fastigheten och kommunens parkeringspolicy ska tillämpas. Inom fastigheten kan parkeringsbehovet inte tillgodoses. Parkering ska därför lösas med parkeringsavtal med annan fastighet. Ett parkringsavtal kommer att tecknas med fastigheten Nötskrikan 16, Möllevångsgatan 32. De tre planerade lägenheterna är mindre lägenheter på två rum och kök. Planområdet är centralt beläget med god tillgång till både kollektivtrafik och ett välutvecklat gång- och cykelnät. I bygglovsskedet kommer den exakta p-normen att fastställas, där eventuella mobility manangementåtgärder kommer att behöva fastställas, beroende på p-norm. Inom fastigheten, på innergården, finns befintlig cykelparkering. Ytan kan utökas till fler cykelparkeringsplatser. ANGÖRING Fastigheten angörs från Ystadsgatan. TEKNISK FÖRSÖRJNING Det finns befintlig teknisk försörjning att ansluta avseende uppvärmning, va och elektricitet. AVFALLSHANTERING Inom fastigheten finnsplats för avfallshantering, källsortering, på fastighetens innergård. Vid behov kan antalet kärl utökas, alternativt kärlstorleken öka eller öka tömningsfrekvensen. Generellt ställs följande krav för utformning av hämtställen för avfall: markplan, dragvägen för avfallsfordon får aldrig överstiga 50 meter och lutningen ska inte vara mer an 1:12. Planeringen av avfallshantering inom fastigheten ska ske i samråd med VA Syd avfallsavdelning. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Planområdet är beläget inom insatstiden 10 minuter för räddningstjänsten. Det måste dock säkerställas att utrymning av bostäderna kan ske från gata, vilket innebär att samtliga lägenheter måste vända sig ut mot gata och avstånd mellan takkant och fönsters underkant inte får överstiga 0,5 meter. Samtliga fönster ska vara lätt öppningsbara av räddningstjänsten och placerade så att avståndet mellan fönstrets överkant och golvet inte understiger 1 meter. Trapphus ska förses med anordning för brandgasventilation enligt BBR 5:732. Observera att om brandgasventilering ska ske via fönster på varje våningsplan ska fönster även finnas på trapphusets översta våningsplan. 5 (8)
Används istället rökluckor i toppen av trapphuset ska dessa vara manöverbara från markplanet och väl skyltade. Enligt dagens byggregler, avsnitt 5:534 i BBR21, ska dörr till trapphus utföras i lägst brandtekniskt klass EI30-Sm. Vid ändring av vind till bostäder ställas krav på att samtliga dörrar i trapphuset ska vara utförda i brandteknisk klass EI30-Sm. För ytterligare vägledning inför kommande bygglov hänvisas till Räddningstjänsten Syds "Generellt remissvar angående bygglov för inredning av vind till bostad" Byggherre ska redovisa att åtkomligheten för räddningstjänsten är säkerställd i samband med bygglovsansökan. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA-Syd. Byggherre ska redovisa att brandvattenförsörjningen är säkerställd i samband med bygglov. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med ansökan om bygglov. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 2013-05-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. TRAFIKBULLER Malmö Stads tillämpning av trafikbuller ska användas. I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. De åtgärder som kan komma att behöva beaktas är att lägenheterna skall utformas så att minst hälften av bostadsrummen lokaliseras mot sk ljuddämpad sida. För lägenheterna som ej kan göras genomgående mot gård, behöver takfönster utformas med bulleravskärmande åtgärder utanför fönster till samtliga bostadsrum i dessa lägenheter. Uteplatser: Gemensam uteplats bedöms kunna ordnas på den kringbyggda gården utan att bulleravskärmande åtgärder erfordras. Detta ska dock beräknas i bullerutredningen. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER STADSBILD OCH KULTURMILJÖ Ett tillskott med ytterligare lägenheter på vindsvåningen inom befintligt bostadshus behöver i sig inte medföra någon påverkan på stadsmiljön eller kulturmiljön. Att uppföra takkupor innebär lägenhetslösningar som är att betrakta som mer attraktiva och funktionella. Ur riskhänseende, tillträde för räddningstjänsten, är kupor också en önskvärd lösning. För att minimera en negativ påverkan på kulturmiljövärdet ska kupor utmed gata endast utgöras av kupor som kan bidra till en god helhetsverkan, vilket har att göra med kupans storlek, proportioner, gestaltning, placering, material och kulör. Inom aktuell 6 (8)
fastighet finns en centrerad frontespis ut mot Ystadsgatan. En planbestämmelse har införts på plankartan som reglerar placering och gestaltning av takkupor. OMGIVNINGSBULLER Trafikbuller Nedanstående riktvärden för buller vid bostäder från spårtrafik och vägar anges i förordningen om trafikbuller vid bostadsbyggnader (SFS 2015:216): 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad. Om värdet 55 db(a) ekvivalentnivå överskrids bör minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 55dB(A) inte överskrids vid fasad och där 70 db(a) maximal ljudnivå inte överskrids nattetid. För en bostad som är högst 35 kvm stor gäller istället att 35 db(a) ekvivalentnivå inte bör överskridas. 50 db(a) ekvivalent samt 70 db(a) maximal ljudnivå vid en uteplats. Om detta överskrids bör nivån inte överskridas med mer än 10 db(a) maximal ljudnivå mer än fem gånger per timme dagtid. Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 db(a). Om detta krav inte kan uppnås kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av boningsrummen i varje bostad är högst 50 db(a) ekvivalent och högst 70 db(a) maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett rum vara vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent trafikbullernivå som inte överstiger 50 db(a). Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på uteplats ska alltid innehållas. Dessa riktvärden görs bindande i detaljplanen och sammanfattas i Tabell Ljudkrav. En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att ljudkraven ska klaras. Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på uteplats ska alltid innehållas. Dessa riktvärden görs bindande i plankartan under Störningsskydd trafikbuller. TRAFIKKONSEKVENSER Utvecklingen av kollektivtrafikens stomlinjenät för buss är ett prioriterat utvecklingsmål i Malmö. Området kollektivtrafikförsörjning kommer därmed att utvecklas och förbättras. Ett tillskott med tre mindre lägenheter bedöms endas medföra en marginell påverkan på befintlig trafiksituation och bedöms inte medföra några konsekvenser för trafiken. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Fastighet Böljan 5 Inom fastigheten utökas byggrätten genom att vindsvåningen får inredas för bostadsändamål. När vind ersätts med bostadsyta ska det inom fastigheten tillskapas yta för förråd, parkering (cykel/bil) samt en omsorgsfull gestaltning av gården som möjliggöra vistelse, lek med mera. I övrigt medför detaljplanen inga ytterligare konsekvenser. 7 (8)
SAMHÄLLSKONSEKVENSER BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen. Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen genom att detaljplanen medger fler lägenheter i ett område som är utpekat som område som kan förtätas. ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av Susanne Klint arkitekt SAR/MSA, Tyréns AB, på uppdrag av stadsbyggnadskontoret. Josephine Nellerup Planchef Annika Arvidsson Planhandläggare 8 (8)