Detaljplan för Del av BOGESUND 1:171 Lilla Skottek i Ulricehamn Ulricehamns kommun Västra Götalands län Enkelt planförfarande enl 5 kap 28 PBL Upprättad den 10 dec 2007 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET ANTAGANDEHANDLING
ANTAGANDEHANDLING 2007-12-10 Dnr: 2006.1658 Detaljplan för del av BOGESUND 1:171 m fl Lilla Skottek i Ulricehamn Ulricehamns kommun Västra Götalands län Enkelt planförfarande enligt 5 kap 28 PBL PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplaneförslaget hör följande handlingar: plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 planbeskrivning med illustration genomförandebeskrivning särskilt utlåtande PLANENS SYFTE Att möjliggöra bostadsbebyggelse. PLANDATA Läge och areal Fastigheten Bogesund 1:171 är belägen i södra delen av Ulricehamn, öster om Marbäcksvägen och väster om Tre rosors väg och ca 85 meter från sjön Åsundens strand. Planområdets areal är ca 1,6 ha. Markägoförhållanden Fastigheten Bogesund 1:171, är i kommunal ägo. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Översiktsplanen för Ulricehamns kommun, Översiktsplan 2001, antogs av kommunfullmäktige den 21 februari 2002. I planen anges bland annat att en ny fördjupning ska tas fram över Ulricehamn. I utställningsförslaget till fördjupning av översiktsplanen för Ulricehamns stad från år 2007 03-01 framgår att området är lämpligt för bostäder. 2(6)
Idag gäller kommundelsplanen för Ulricehamn Timmele, som antogs av kommunfullmäktige den 18 december 1975. Gällande detaljplaner För planområdet finns ingen detaljplan. Däremot gränsar planförslaget i norr till en detaljplan som antogs 1995-06-07, kallad Fridhemsplanen. Se utdrag ur detaljplanen här bredvid. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Riksintressen Planområdet ligger inte inom område av riksintresse. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Mark och vegetation Området består idag av fyra delar. Områdets sydvästra del utgörs av ängsmark på väg att förbuskas. Den nordvästra delen avgränsas mot ängsmarken av en stenmur. Norr om denna växer olika typer av lövskog, framförallt al. Detta område sparas som naturmark. Naturmarken ska bestå av vuxna träd där även döda träd accepteras. Behöver träd tas ned på grund av risk för att de kan orsaka skada på egendom kan dessa läggas kvar i skogen som "faunadepå". Området bör skötas genom röjning av sly. Om luckor skapas i skogen kan man lämpligen låta yngre träd komma upp för att klara föryngringen av alarna. Den nordöstra delen av området utgörs av en äng. Den sydöstra delen utgörs av unga lövträd, framförallt björk och ek. Hela området sluttar mot väster, ner mot sjön Åsunden. I planen avsätts ett större område till natur, som ansluter till intilliggande naturområden. Bilden visar vy över sjön Åsunden från blivande lokalgata i riktning mot väster. På området finns ett antal stenmurar, som enligt förslaget får utgöra tomtgränser och därmed bevaras. Området väster om den nya lokalgatan får större tomter med enplanshus, alternativt i etage eller souterräng. Dessa hus ansluter till övrig bebyggelse utmed Marbäcksvägen, med huvudsakligen solitära hus byggda anpassade till platsen. Som bullerskydd mot Marbäcksvägen bör en jordvall eller bullerplank uppföras. 3(6)
Området öster om lokalgatan får något mindre tomter med lite högre hus, tätt ställda, och kan därmed utgöra ett bullerskydd mot Tre Rosors väg, vilket förbättrar utomhusmiljön i hela området. Dessa hus bör utföras med uteplatser mot väster. Skola och buss Närmaste förskola ligger c:a 800 m från bostadsområdet. Grundskolor, klass 1 6 och 7 9, samt gymnasiet finns inom ett avstånd på 1,7 2,2 km. Gång- och cykelvägarna är väl utbyggda via Tre rosors väg till skolorna. Mellan dessa och bilvägarna finns ett flera meter brett grönområde, utom de sista 100 meter innan skolan för klass 7 9, där gång- och cykelvägen går på den breddade trottoaren. Även mellan skolan för klass 7 9 och skolan för klass 1 6 vid Stenbocksgatan går gång- och cykelvägen på breddad trottoar. Närmaste busshållplats ligger c:a 300 m från det nya planområdet, vid Skottek. Grundkarta och illustration Grundkarta Illustration med 9 fastigheter Geotekniska förhållanden Markundersökningar har ännu inte utförts. Radon Jordlagren inom Ulricehamn klassas som normalriskområde där lokal högradonmark kan förekomma. Nya byggnader inom området bör utföras med en radonskyddande konstruktion. Gator och trafik Till planområdet kommer man från Tre Rosors väg. Ny lokalgata, av typ återvändsgata, anläggs i området. Tre Rosors väg är en genomfartsgata som förbinder tätortens perifera delar från söder till nordost i en vid båge. Cykelbanor finns utmed Tre rosors väg, Marbäcksvägen samt på den f.d. järnvägsbanken för Jönköpingsbanan. 4(6)
Lek Det finns stora områden med naturmark i Fridhemsplanen som kan inbjuda till spontan lek. Utfart och staket Det är infört ett utfartsförbud mot Tre rosors väg och det krävs bygglov för att sätta upp staket, mur, eller ha häck som är högre än 0,80 m. Teknisk försörjning Vatten- och spillvattenanslutningar liksom el och bredband erhålls genom anslutning till befintliga ledningssystem vid området. Dag- och dräneringsvatten från området ansluts till befintligt system eller infiltreras lokalt. STÖRNINGAR Buller En trafikmätning gjordes 2004-2005. Då framfördes c:a 1650 fordon / dygn på Tre rosors väg. En vägbullerutredning gjordes i Ulricehamn år 2004. I den visas det på en beräknad bullernivån år 2010 vid Tre Rosors väg, c:a 55 m från vägens mitt, på en ekvivalent ljudnivå på c:a 60 db(a) utomhus. Maxnivån var 72 db(a). I beräkningen utgår man från 3400 fordon / dygn. För att klara den ekvivalenta och maximala ljudnivån inomhus rekommenderas vid nybyggnad, att utsatta fasader förses med fönster med god ljudisolering, samt att uteplatser orienteras åt väster. Dessa bör även förses med bullerskydd som avskärmning mot Tre rosors väg. En bullerutredning utfördes 2005 på Marbäcksvägen. Den visar att man klarar nuvarande bullernormer utan bullerskyddande åtgärder. Även kommande bullernivågränser (rapport 2004:35) uppfylls. I beräkningen utgår man från en trafikmängd om 5000 fordon/dygn där andelen tung trafik uppgår till 13%. Med tanke på att det utmed Tre rosors väg och Marbäcksvägen är tillåtet med en hastighet av 70 km/h, kan trafiken upplevas störande för de boende närmast vägen. Att sätta upp ett plank eller dylikt som bullerdämpande åtgärd vid uteplatser mot Tre rosors väg kan rekommenderas. Man bör även tänka på ljudnivån när man bygger de nya husen och använda sådan byggnadsteknik och sådant material som krävs för att ljudnivån inomhus inte överstiger gällande riktvärden för bostäder. Med tanke på att trafiken ökar på grund av inflyttning till området, borde hastigheten på Tre Rosors väg och Marbäcksvägen sänkas från 70 km/tim till 50 km/tim. Detta skulle också vara positivt med hänsyn till buller. MILJÖKVALITETSNORMER I dagsläget finns miljökvalitetsnormer för en rad ämnen; kvävedioxid, svaveldioxid, bly, kolmonoxid, bensen, ozon samt partiklar. Ingen av dessa normer förväntas överskridas i Ulricehamn. De mätningar som är gjorda visar att kvävedioxid och bensen är de ämnen som vi har de högsta halterna av jämfört med normen. 5(6)
Ulricehamns kommun följer upp detta med mätningar och beräkningar. Hur de ligger till när det gäller små partiklar, PM 10, och ozon är i dag oklart varför mätningar och beräkningar kan komma att krävas. Skulle en miljökvalitetsnorm överskridas är man skyldig att upprätta en åtgärdsplan för att komma till rätta med problemen. Ytterligare bostäder inom detaljplanen påverkar inte dessa förhållanden nämnvärt. MILJÖBEDÖMNING Det bedöms att planen inte ger betydande miljöpåverkan och därför inte måste miljöbedömas. KONSEKVENSBESKRIVNING Planens genomförande innebär att gården Lilla Skottek blir en del av en samlad villabebyggelse. Det innebär också att gränsen mellan stad och land mer tydligt utgörs av Tre Rosors väg, vilket är en fördel ur stadsgestaltningsperspektiv. Genom upprättande av detaljplan upphävs strandskyddet för planområdet. Då väg 157 och cykelbana på f.d. järnvägsbank skär av detaljplaneområdet från Åsunden blir allmänhetens tillträde till sjön oförändrat, Denna plan överensstämmer med översiktsplanen. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vunnit laga kraft. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Gunilla Pettersson, stadsarkitekt Mikael Zsiga, mark- och exploateringsansvarig Ann Stockzelius, planingenjör Robert Käll, Arkitekt, planförfattare Mari Karlsson Miljö- och samhällsbyggnadschef 6(6)
2007-12-10 Dnr: 2006.1658 Detaljplan för del av Sid 1(3) BOGESUND 1:171 m fl Lilla Skottek i Ulricehamn Ulricehamns kommun Västra Götalands län Enkelt planförfarande enligt 5 kap 28 PBL SÄRSKILT UTLÅTANDE Detaljplan för BOGESUND 1:171 m fl har varit föremål för samråd enligt 5 kap 28 PBL under tiden 8 nov 6 dec 2007. Handlingar och underrättelse har sänts till berörda sakägare, kommunala och statliga myndigheter och organ. Handlingarna har under samrådstiden varit tillgängliga för påseende i stadshuset, biblioteket, miljö- och samhällsbyggnadskontoret Höjdgatan 3, samt på kommunens hemsida www.ulricehamn.se. Under samrådstiden har 8 skrivelser inkommit till miljö- och samhällsbyggnadskontoret. Yttrandena sammanfattas och kommenteras nedan. KOMMUNALA NÄMNDER, STYRELSER OCH BOLAG 1. Ulricehamns energi AB Bef. servisledningar till Lilla Skottek går genom område kvartersmark. Dessa behöver säkras med ett u-område. Under teknisk försörjning behöver det stå "Vatten- och spillvattenledningar liksom el och bredband erhålls genom anslutning till befintliga ledningssystem vid området". Enligt genomförandebeskrivningen kommer exploatören ta ansvar för utbyggnaden av allmän plats vilket Ulricehamns energi förutsätter att gatubelysningen ska komma att utföras enligt gängse standard. Vad gäller va kommer genensamhetsanläggning att behöva bildas för området som även innebär avtal gentemot kommunen om att få ligga med ledningar i allmän plats. Kommentar: Beaktas.
2(3) STATLIGA VERK OCH MYNDIGHETER 2. Länsstyrelsen Enligt nu kända förhållanden kommer ett antagande inte att prövas av länsstyrelsen. Länsstyrelsen befarar inte att riksintressen enligt miljöbalken påtagligt kommer att skadas, att mellankommunal samordning blir olämplig, att miljökvalitetsnormer enligt miljöbalken inte iakttas, eller att det som föreslås blir olämpligt med avseende på hälsa eller säkerhet. Området omfattas av strandskydd. För att häva strandskyddet krävs särskilda skäl- En ansökan bör behandlas av Länsstyrelsen senast i samband med antagandet av planen. Kommentar: En ansökan om upphävande av strandskyddet har lämnats in till länsstyrelsen. 3. Vägverket En bullerutredning bör göras för att kunna besluta om lämpliga åtgärder och lämplig lokalisering av sovrum, uteplatser mm. Planbestämmelser bör införas om bullervall, samt fasad och fönsterkonstruktioner. Frågan om hastighetssänkning från 70 km/tim till 50 km/tim på Marbäcksvägen bör problematiseras. Kommentar: Beaktas. 4. Lantmäteriet Plankartan saknar rutnät. För att kunna ansluta den nya lokalgatan till Tre Rosors väg behöver planområdet utökas något. För att tillförsäkra UEAB ägande- och nyttjanderätten till befintliga ledningar bildas lämpligen ledningsrätt kombinerat med ett frigörande av den fasta egendomen. Servitut för utfart till förmån för Bogesund 1:302 kan upphävas genom fastighetsreglering. Kommentar: Kompletteringar på plankartan och i handlingarna kommer att utföras. 5. Polismyndigheten Förutser en ökad trafikmängd på Tre Rosors väg. På grund av detta rekommenderar de att hastigheten sänks från 70 km/tim till 50 km/tim på Tre Rosors väg ända från Marbäcksväge / lv 157 till nuvarande 50 km/tim gräns.
3(3) ÖVRIGA 6. Telia Sonera Inget att erinra. 7. Bogesund 1:302, Lennart och Lillemor Asp Vill att lokalgatan placeras så långt norr ut som möjligt. De anser att koncentrationen av hus är allt för stor på den sydliga delen utmed Tre Rosors väg och vill att parhusen ska slopas. De har haft stora problem med regnvatten som runnit in på tomten från Tre Rosors väg. Detta ska beaktas i samband med att lokalgatan byggs. Kommentar: Gatans sträckning blir svår att ändra på p g a topografin. Efter besiktning av stenmur i östra delen av området konstaterades att den är så raserad att den inte kan utgöra en gräns mellan fastigheter. Detta innebär att de båda parhusen kan breda ut sig över ett större område mot norr, vilket innebär en luftigare lösning. Problemet med regnvattnet beaktas. 8. Nylyckan 3, Lennart och Ingela Holm Motsätter sig placering av hus för områdets nordöstra del, norr om befintlig stenmur. En lekplats på området vore bättre. De vill också försäkra sig om att framtida hus går i harmoni med de närliggande fastigheterna Kommentar: På grund av närhet till trafikerade genomfartsvägar anses inte området lämplig för en lekplats. Framtida hustyper beaktas i samband med bygglovsansökningar. Målsättningen är att ansluta till det befintliga bebyggelsemönstret med unika hus på stora tomter. Husen ska vara arkitektritade och anpassade till områdets karaktär. MILJÖ OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Ann Stockzelius Planingenjör
ANTAGANDEHANDLING 2007-12-10 Dnr: 2006.1628 1 (4) Detaljplan för Bogesund 1:171 m fl Lilla Skottek i Ulricehamn, Ulricehamns kommun, Västra Götalands län GENOMFÖRANDEBESKRIVNING INLEDNING Genomförandebeskrivningen redovisar de organisatoriska, fastighetsrättsliga, ekonomiska och tekniska åtgärder som behöver vidtas för att genomföra detaljplanen. Beskrivningen skall redovisa vem som vidtar åtgärderna och när de skall vidtas. ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Planförslaget går ut på samrådsremiss under fjärde kvartalet 2007. Planen bör kunna antas i miljö- och byggnämnden efter enkelt planförfarande. Antagande beräknas kunna ske i början av år 2008 med laga kraft senast i slutet av första kvartalet 2008. Genomförande av planen inleds under våren 2008. Genomförandetid Planens genomförandetid är femton år från den dag detaljplanen vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger skälig tid för utbyggnad av planområdet. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren ej längre garanterad byggrätt. Kommunen kan då ändra eller upphäva planen.
2(4) Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad samt framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Ansvarsfördelning Ansvaret för att genomföra planen fördelas enligt följande: Kommunen - allmän plats Ulricehamns Energi AB - det allmänna va-ledningsnätet utanför kvartersmark - eventuell utbyggnad av optofiber - elförsörjning - fjärrvärme Fastighetsägaren kvartersmark TeliaSonera - egen byggrätt samt övriga anläggningar på - teleförsörjning Exploateringsavtal Innan planen tas upp till antagande skall exploateringsavtal upprättas mellan kommunen och planområdets exploatör. Genom avtalet kommer exploatören att få ta ansvar för utbyggnaden av allmän plats. En förutsättning för avtalet är att exploatören även träffar avtal med Ulricehamns Energi AB om anslutning till vatten och avlopp, el, eventuell optofiber och eventuell fjärrvärme. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Markförsörjning Berörda fastighetsägare framgår av till planen bifogad fastighetsägarförteckning. Planområdet berör bara en kommunalt ägd fastighet. Allmän platsmark och kvartersmark Allmän platsmark utgörs av delar av Bogesund 1:171. Kvartersmark utgörs av delar av Bogesund 1:171.
3(4) Fastighetsbildning Fastighetsreglering Kvartersmarken skall delas upp i nya fastigheter genom avstyckning från den exploateringsfastighet som bildas. Allmän platsmark skall föras till en kommunal fastighet. Servitut Servitut för VA-ledning skall upplåtas på del av fastighet som kommer att utgöra kvartersmark. Servitutets utbredning markeras med u i planbestämmelserna. Ledningsrätt Rätt till utrymme för VA-ledning skall upplåtas på kvartersmark till förmån för Ulricehamns Energi AB. Rätten skall regleras genom ledningsrätt. Utbredning markeras med u i planbestämmelserna. Gemensamhetsamhetsanläggning En gemensamhetsanläggning behöver bildas för området som innebär avtal gentemot kommunen om att få ligga med ledningar i allmän plats. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Kommunens kostnader för planen och dess genomförande består av tidigare kostnader för inköp av mark och planering. Intäkterna består av försäljning av mark till och uttag av plankostnader från exploatören. Exploatörens kostnader för planen och dess genomförande består av kostnader för: - planering och projektering m.m, - kostnader för inköp av mark, - kostnader för utbyggnad av allmän plats, - kostnader för anslutning av VA och - kostnader för utbyggnad av kvartersmark enligt plan. Intäkterna består av försäljning av friliggande småhus. UEAB får intäkter för anslutningar till va-nätet enligt gällande taxa vid byggnation på kvartersmarken. På lång sikt får kommunen förvaltningskostnader för allmän plats i form av ny gata med tillhörande anordningar.
4(4) Gatukostnader Ingen utdebitering av gatukostnader kommer att krävas eftersom exploatören svarar för utbyggnaden av allmän plats. TEKNISKA FRÅGOR Dokumentation och kontroll Exploatören skall bygga ut lokalgatan enligt de anvisningar som kommunen ger. När utbyggnaden slutförts i sin helhet och relationshandlingar överlämnats genomförs slutbesiktning. Kommunen övertar ansvaret för anordningarna på allmän platsmark när samtliga anmärkningar som framkommer vid slutbesiktningen besiktigats och godkänts av kommunen. Tekniska utredningar Före byggnation på kvartersmark skall stabilitets- och grundläggningsförhållandena utredas i varje enskilt fall. GENOMFÖRANDEBESKRIVNINGENS RÄTTSVERKAN Genomförandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte och blir därigenom vägledande vid genomförandet av detaljplanen. Ulricehamn den 29 oktober 2007 Mikael Zsiga Mark- och exploateringsansvarig Maria Karlsson Miljö- och samhällsbyggnadschef
2008-01-08 Dnr. 2006.1628 LAGA KRAFT Detaljplan för BOGESUND 1:171 m fl Lilla Skottek. Detaljplanen för BOGESUND 1:171 m fl Lilla Skottek i Ulricehamn har antagits av Miljö- och byggnämnden 2007-12-11 156. Länsstyrelsen har den 19 december 2007 beslutat, enl 12 kap 2 PBL, att inte pröva kommunens antagandebeslut gällande rubricerad detaljplan. Inga överklagande har inkommit till länsstyrelsens rättsenhet under besvärstiden. Rubricerad detaljplan har därmed vunnit laga kraft den 7 januari 2008. Ann Stockzelius Planingenjör 2.07-12-11