ÅRSREDOVISNING 2009
Innehållsförteckning VD har ordet 3 Verksamhetsberättelse 4-11 Förvaltningsberättelse 12-17 Alla tiders boende! Resultaträkning 18 Balansräkning 19-20 Kassaflödesanalys 21 Bokslutskommentarer 22 Noter 23-26 Revisionsberättelse 27 Styrelse och företagsledning 28 Detaljerade mål 29 Flerårsöversikt 30 Lägenhetsförteckning 31 Våra fastigheter 32-33 Sloalyckan har fått en egen rondell s Foto: Bildmakar n i Falkenberg, Anna Bengtsson, Gerhard Andersson Bengt Björnehammar och V-TAB Falkenberg AB Layout & tryck: V-TAB Falkenberg AB 2010-2 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2008 2005 2009
VD har ordet VD har ordet 2009 går till historien som det resultatmässigt bästa året i FaBo:s historia. Inte nog med detta, vi lyckas också förbättra övriga uppsatta mål. Det är alltså med stolthet som vi kan presentera årsredovisningen. Vid förra årsskiftet levde vi mitt i en finanskris som ingen visste vart den skulle ta vägen. Det rådde stor osäkerhet om ränteutveckling, finansieringsmöjligheter och hur efterfrågan på bostäder skulle utvecklas. Hyresförhandlingarna under hösten skedde också under stor osäkerhet. Genom att konsekvent följa vår uppsatta finanspolicy har vi lyckats mycket väl med både finansiering och räntekostnaderna. Den extremt låga räntan har medfört att vi nått ett mycket bra resultat, 18 miljoner före skatt och bokslutsdispositioner. Vid hyresförhandlingarna var vi överens om att satsa mer på planerat underhåll om räntan blev lägre än kalkylerat. Så har också skett, och framförallt har energibesparande åtgärder prioriterats. Flera värmecentraler har moderniserats och gamla oljeeldade anläggningar har konverterats till pelletspannor. I våra lägenheter satsar vi på utbyte av vitvaror, en åtgärd som förutom bättre standard även ger miljöeffekter. Satsningen på energibesparande åtgärder har ett dubbelt syfte. Utfasning av äldre oljeeldade pannanläggningar och effektiviseringar ger minskade koldioxidutsläpp. Med ständigt stigande energipriser är det också av ekonomiska skäl oerhört viktigt att minska energianvändningen. Vårt mål att årligen minska användningen med två procent till 2016 hålls fortfarande. Hösten 2002 beslöt FaBo:s styrelse att förvärva fastigheten Växthuset 18, som då hade varit en flyktingförläggning. Efter planläggning, ytterligare markförvärv, om- och nybyggnationer är nu en ny stadsdel, Hertings Gård, i det närmaste färdig. De sista höghusen var inflyttningsklara i början av 2010 och totalt finns nu 150 lägenheter, 4 förskoleavdelningar, ett privat gymnasium och kontorslokaler för ca 80 personer i området. De nybyggda husen, som byggts som lågenergihus, har rönt stor uppmärksamhet. Sedan det första huset stod klart har vi haft drygt 70 studiebesök. Efterfrågan på lägenheterna har varit stor och den sista etappen var uthyrd långt innan färdigställandet. Den stora efterfrågan på lägenheter gör att vi nu går vidare med nästa större projekt, kv Drivbänken. Detaljplanen för den gamla skoltomten blev klar i januari, och ombyggnad av den äldsta skolbyggnaden påbörjas under våren. Hösten 2010 börjar byggandet av drygt 40 nya lägenheter i en första etapp, som också kommer att innehålla ett antal trygghetsbostäder. Under året har även en del mindre projekt startats eller kommit närmare en möjlig start. I Fegen pågår byggnation av fyra lägenheter, i Ullared finns en ny detaljplan som möjliggör tolv nya lägenheter och i Glommen har ett ramavtal upprättats som möjliggör nya lägenheter efter att planarbetet är klart. Slutligen vill jag tacka styrelse, medarbetare, kunder och övriga för ett mycket bra år. Thomas Brynås - 3 -
Verksamhetsberättelse Ägardirektiv, strategi och affärsidé Falkenbergs Bostads AB:s ägardirektiv gäller sedan 2007. Ändamålet för verksamheten är att bolaget skall, inom Falkenbergs kommun, äga, bebygga och förvalta fastigheter. I ägardirektiven fastslås att bolaget på affärsmässiga grunder skall främja bostadsförsörjningen i kommunen och vara ett instrument för en social bostadspolitik. Utbudet av bostäder skall vara varierat och hyresgästerna skall ges stort inflytande över sitt boende. Vid ny- och ombyggnationer skall ny byggnadsteknik utnyttjas. Bolaget skall verka för att integrera alla grupper av samhällsmedborgare och verka för ett mångkulturellt samhälle. Bolaget skall redovisa ett överskott efter skatt som lägst motsvarar 4,8 procent av det egna kapitalet. Soliditeten skall inte understiga 10 procent. Vår vision FaBo alla tiders boende. Visionen skall uppnås genom fokusering på våra tre framgångsfaktorer: FaBo ger möjlighet till ett individuellt utformat boende med god service. FaBo tar miljöansvar och leder utvecklingen inom boende, förvaltning och byggnation. FaBo har en helhetssyn på boendet för alla kundkategorier. Vår affärsidé FaBo är ett bostads- och serviceföretag som verkar inom Falkenbergs kommun. Företaget hyr ut bostäder och lokaler i egna fastigheter. Enligt särskilt uppdrag utför vi förvaltning och städning av andras fastigheter. Kvalitet, service och miljömedvetenhet skall känneteckna FaBo:s verksamhet. Målstyrning FaBo har fyra övergripande mål. Nöjd kund För att få nöjdare kunder skall FaBo med hjälp av årliga kundenkäter säkerställa att Nöjdkundindex (NKI) uppgår till 4,4 år 2013. Vid 2009 års mätning blev betyget 4,02. Nöjd medarbetare För att få nöjda medarbetare skall FaBo med hjälp av årliga medarbetarenkäter säkerställa att Nöjd medarbetare index (NMI) uppgår till 8,5 år 2012. Resultatet av 2009 års mätning blev ett starkt NMI på 8,3. God ekonomi För att förbättra FaBo:s ekonomi skall de detaljerade målen finansiering, lönsamhet, soliditet och resultat vara indikatorer för uppföljning av målet. Minskad miljöpåverkan Användning av energi och renvatten skall vara indikatorer för avläsning av målet. Till varje övergripande mål hör flera detaljerade mål, se redovisning sid 29. Utveckling, handlingsplaner Visionen, affärsidén, ägardirektiven och de övergripande målen skall styra den långsiktiga utvecklingen av företaget. I samband med budgetarbetet görs en verksamhetsplan för det kommande året. Utifrån dessa dokument tas handlingsplaner fram för bostadsområden och arbetslag. Verksamhetsstyrning FaBo har ett integrerat verksamhetssystem för kvalitet, miljö och arbetsmiljö som är certifierat enligt ISO 9001, ISO 14001 och AFS 2001:1. Verksamhetssystemet omfattar hela verksamheten. - 24 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2008 2009
Systemet är uppbyggt av en ledningsprocess, fyra huvudprocesser samt sju stödprocesser. Ägardirektiv Kundbehov > Ledningsprocess > > Ledningsprocess Huvudprocesser Kundservice Stödprocesser > > Personal, IT, Marknad, Dokument Ekonomi, Inköp, Energi Processerna beskriver hur verksamheten i FaBo är strukturerad för att skapa ett enhetligt arbetssätt och rutiner för hela verksamheten. Organisation och personal Nöjd ägare Övergripande mål Måluppfyllelse för nöjda medarbetare Det övergripande målet Nöjd medarbetare mäts årligen i en enkät och ger ett Nöjd medarbetarindex (NMI). Resultatet för 2009 blev ytterligare en förbättring av NMI från 8,0 till 8,3 på en tiogradig skala. Resultatet är mycket bra och överträffar målet att inte understiga 8,0. Ett nytt mål är att nå 8,5 senast 2012. Enkäten mäter även detaljerade mål för Nöjd medarbetare och även dessa mål uppnås eller överträffas. Hälsomål FaBo har tidigare haft två hälsomål. Det ena målet var att halvera sjukfrånvaron från 2002 års nivå på 7% av ordinarie arbetstid till 3,5% 2008. Det målet uppfylldes under 2008 då sjukfrånvaron sjönk till 3,1%. Något nytt mål är inte satt när det gäller sjukfrånvaron men den fortsätter att sjunka och är nu nere på 2,6%. En noterbar skillnad mot tidigare år är att andelen långtidssjuka minskat betydligt. > Fastighetsförädling Fastighetsservice Fastighetsförädling Fastighetsservice bra eller bra på jobbet ska vara 100%. I enkäten för 2009 blev resultatet 93%. Ett mycket bra resultat som säkert bidrar till den låga sjukfrånvaron. I likhet med Falkenbergs kommun infördes under hösten förbud mot rökning under arbetstid. Organisationens utveckling I vår ansträngning att ytterligare förbättra vårt kundbetyg har vi under hösten planerat för en förändring av vår bovärds- och uthyrningsorganisation. I huvudsak handlar det om att bli bättre på att ta emot anmälan om fel och brister i våra lägenheter och åtgärda dessa. I nästan två år har projektledning för ny- och ombyggnation till stor del utförts genom konsult. Med tanke på mängden av planerade byggnationer har FaBo återigen valt att under hösten anställa en projektledare. Vid årsskiftet upphörde ytterligare en del av städverksamheten och efter nyår finns endast ett fåtal uppdrag kvar. Gemensam värdegrund Under våren avslutades en översyn av företagets gemensamma värdegrund. Den tidigare, som formulerade sig för drygt tio år sedan, håller fortfarande bra och endast mindre justeringar har gjorts. Utöver att vi ska arbeta för en hållbar utveckling i ett ekonomiskt, miljömässigt och socialt perspektiv där alla människor har lika värde, handlar värderingarna i hög grad om hur vi ska bete oss mot våra kunder och arbetskamrater. Det andra målet, som fortfarande gäller, är att andelen personal som tycker att man trivs mycket - 5 -
Verksamhetsberättelse Kompetensutveckling Kompetensutveckling innebär att man ökar sin förmåga att klara av olika krav som ställs i en viss situation inom en viss verksamhet. Följande punkter beskriver FaBo:s definition av kompetens: Kunskap - att ha faktakunskaper och praktisk kunskap. Exempelvis kunskap om metoder, dataprogram, föreskrifter, olika redskap. Förmåga - hur man kan få de olika delarna att samverka. Förmåga att använda de andra kompetenserna, att praktiskt omsätta dem i handling. Förmågan att ha relationer till andra människor, kunskap om hur man fungerar med andra människor, kunna ge och ta kritik. Exempel kan vara förmågor som att analysera, reflektera, föra resonemang kring det praktiska arbetet, handlingsförmåga och vilja till förändring. Vilja - personligt förhållningssätt. Detta handlar om de personliga egenskaperna. En grundförutsättning är att man är intresserad av uppgiften. Andra exempel kan vara attityder, värderingar, ansvarskänsla, kreativitet, förmåga att ta initiativ och se möjligheter. Förståelse - att ha insikter om uppdraget. Att vara insatt i uppdraget, genom att känna till verksamhetsidén, målen och hur man skall gå tillväga för att uppnå dem i en organisation. Exempelvis kunskaper om visioner, mål och organisation. FaBo ska ha medarbetare med rätt kompetens på varje befattning. Det innebär att företagets målsättning är att samtliga medarbetare ska uppfylla alla punkter i den ovanstående definitionen av kompetens på den befattning man verkar. Ett sätt att nå det målet är att ständigt utveckla sin kompetens. Ett annat sätt kan vara att byta till arbetsuppgifter man passar bättre för eller är mer intresserad av. Eftersom förutsättningarna för verksamheten hela tiden förändras krävs ständig kompetensutveckling. Under året genomfördes därför ett flertal utbildningar som riktade sig till både grupper och individer. Stora pensionsavgångar Andelen medarbetare som är över 55 år är ungefär 50%. Det innebär att hälften av personalen väntas gå i pension inom tio år. Eftersom tidpunkten för pension numera är mellan 61 och 67 år är det svårt att veta exakt när pensionsavgångarna sker. Fler väljer också att minska sin arbetstid när pensionen närmar sig. För att hantera de här frågorna fastställde styrelsen under året riktlinjer för pension. Framtiden Få slutar sin anställning på FaBo av andra skäl än pension. Det innebär att mycket kompetens och erfarenhet försvinner men ger också möjlighet till att rekrytera personal med kompetens som kanske saknas idag eller behövs i framtiden. Organisationsutveckling handlar i hög grad om att anpassa sig till nya tiders krav och förväntningar. En osäkerhet finns naturligtvis när det gäller tillgången till arbetskraft när konjunkturen vänder och konkurrensen mellan olika arbetsgivare ökar. Kundservice Utveckling för bättre boende Under 2009 har det tyvärr riktats en del massmedial uppmärksamhet mot några av våra bostadsområden. Uppmärksamheten har handlat om bilbränder, skottlossning och sociala oroligheter på i första hand Falkagård och Sloalyckan. Självklart har de händelserna skapat en känsla av otrygghet för våra hyresgäster, en känsla som FaBo har tagit på fullaste allvar. FaBo har tillsammans med parkförvaltningen tagit ner mängder av träd och buskar för att öppna upp kring husen. Även strålkastare med rörelsedetektorer har satts upp på vissa utsatta platser. Med - 6 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
facit i hand kan vi konstatera att flertalet av de personerna som orsakat problemen, inte har varit våra hyresgäster, utan gäng av ungdomar som kommit från andra delar av Falkenberg. Den nya aktivitetsbanan på Falkagård är ett bra exempel på en av de satsningar som bolaget gör för att skapa attraktivare bostadsområden och mötesplatser. Rent och snyggt skapar trygghet Sedan många år arbetar FaBo med att det ska vara helt, rent och snyggt i alla bostadsområden. De som bor hos FaBo ska med stolthet kunna säga Vilket fint område jag bor i. För att göra det extra trevligt runt entréerna sätter FaBo, på många områden, ut krukor med blommor. Bostadssocialt arbete FaBo arbetar med bostadssocialt engagemang, bland annat genom nätverksbyggande, skapande av mötesplatser och ett utbrett samarbete med föreningar. För att hjälpa hyresgäster som av någon anledning fått problem med att betala sin hyra har vi också hyresrådgivning. FaBo bedriver ett brett utvecklingsarbete för att kunna erbjuda kunderna bättre boende och bättre service. Många arrangemang har genomförts tillsammans med de boende och föreningar i området bl.a. områdesdagar och utflykter med våra äldre hyresgäster. FaBo:s medarbetare har också fortsatt med hembesök för att visa sitt engagemang och skapa en relation till kunderna. Att skapa mötesplatser och att bryta ned barriärer som finns i vissa av våra bostadsområden, är viktiga åtgärder i arbetet med att öka integrationen och bryta utanförskapet. Hyresgästenkäten Hyresgästenkäten 2009 hade i vissa delar en ny utformning och dessutom en ny bedömningsskala som gör att den inte är direkt jämförbar med tidigare års enkäter. Allmänt kan man säga att årets enkät visar att FaBo är ett mycket bra företag och vi får 4,02 i betyg på en femgradig skala när det gäller total kundnöjdhet. En liten dipp jämfört med förra året hittar vi när det gäller frågorna om lägenhetens skick vid inflyttning och hur lätt det är att få tag på bovärden. När det gäller information till kunderna så får FaBo betyget 4,2 vilket måste anses vara ett mycket bra betyg, med tanke på hur svårt det är att nå ut med just information. Analyserna av kundenkäten är nu ett av FaBo:s viktigaste instrument för att vidareutveckla den nära kundservicen. Det finns fortfarande flera områden som FaBo, tillsammans med samtliga medarbetare, behöver utveckla vidare. Fokusgruppsundersökning I oktober månad lät FaBo göra en fokusgruppsundersökning med två grupper, där ett tjugotal personer i olika åldrar fick diskutera hur de skulle vilja ha sitt framtida boende. Resultatet av undersökningen är tänkt att vägas in i samband med att man planerar nyproduktion. Några synpunkter som kom fram i undersökningen var att: Alla i de båda grupperna säger att de uppskattar Falkenberg och avser att bo kvar. De upplever Falkenberg och bostadsområdena som trygga. De hade uppfattat en del oro den senaste tiden men det är bara något som har påverkat den upplevda tryggheten marginellt. Deltagarna känner väl till och tänker positivt om FaBo vilket tyder på att FaBo är ett starkt varumärke. Deltagarna var allmänt positivt inställda till hyresrätten som boendeform inte sämre klang än bostadsrätt. Dock uttryckte flera önskemål om mer flexibilitet i tillval och utformning. En majoritet vill bo marknära eller med hiss. Alla vill bo centralt med närhet till service och annat utbud. - 7 -
Verksamhetsberättelse När det gäller köket fanns det många olika synpunkter. Kluvet om öppna planlösningar med integrerade kök och vardagsrum. Några gillade det sociala i öppenheten, andra ville absolut ha det separat. Några som efterfrågade treor ville ha kök separat. Alla dömde ut ugn under spis. De vill ha bra arbetsytor och ugn, mikro m.m. i arbetshöjd. Även i frågan om badrum/wc skilde sig deltagarnas uppfattning. Många som bodde två ville ha två wc och efterfrågade därför även 3 rum och kök med en gästtoalett. Få efterfrågade badkar. Samtliga ville ha stora balkonger eller altaner, gärna inglasade. De ska kunna användas som ett eget rum under sommarhalvåret. Fastighetsservice Service till våra hyresgäster FaBo:s bovärdar arbetar mot målet att alltid ge våra hyresgäster en bra service. Mottot är att ligga steget före kunden. FaBo har en teknisk beredskap på kvälls- och nattetid året runt som en resurs för att kunna åtgärda akuta allvarliga fel, om sådana uppstår. Som ett verktyg för att skapa en bra dialog och nöjdare hyresgäster ordnas det bomöten i de olika områdena där hyresgästerna bereds möjlighet att påverka sitt boende. Utemiljö Som ett led i arbetet med att skapa en tryggare och grönare utemiljö har FaBo bl.a. genomfört ett större belysningsprojekt i kvarteret Sloalyckan. Under hösten har det även byggts farthinder bestående av en rondell i den västra infarten och andra typer av farthinder i de övriga infarterna för att öka säkerheten och minska genomfart av mopeder och cyklar inom bostadsområdet. Av trygghetsskäl har även utebelysningen kompletterats på andra bostadsområden bl.a. på Ginstvägen i Skogstorp. Nya uteplatser, lekredskap och upprustning av rabatter har utförts på ett flertal av våra fastigheter. Underhåll Under året har det utförts ett stort antal underhållsarbeten. Bland annat har det genomförts ett större fönsterbyte på Trädgården 16, flera värmecentraler har bytts från oljepannor till värmekällor med förnyelsebar energi och en kartläggning har gjorts av radonhalten i FaBo:s fastigheter. FaBo:s styrelse har gett ett ökat anslag till underhållsåtgärder under året. Dessa pengar har bland annat använts till att utföra utvändiga målningsarbeten på ett flertal fastigheter, att utföra renovering av avloppsstammar, byte av vitvaror som är utav årsmodell äldre än 1993 och att tillgodose det ökade underhållet i lägenheterna. Miljöredovisning VD ansvarar för miljöfrågornas organisation och för företagspolicyn. Inom ledningsgruppen har fastighetschefen ansvaret för att miljöperspektivet beaktas och hanteras med tillräcklig kompetens. En speciell samordnare övervakar ledningssystemet så att det fungerar tillfredställande och att alla rutiner är uppdaterade. Det är viktigt att miljöfrågorna integreras i det dagliga arbetet. Ansvaret för att så sker åligger respektive chef eller arbetsledare. FaBo arbetar aktivt för att bygga framtidens hållbara samhälle. Företagets främsta miljöpåverkan är den energi som används för uppvärmning och varmvatten. Renvattenanvändningen är en annan stor miljöpåverkan. FaBo:s detaljerade miljömål, som är upprättade från det övergripande målet om resurshushållning, är följande: Energianvändningen i det befintliga beståndet skall minska med 2% per år med 2007 års nivå som utgångsnivå. Mål 2016 är en energianvändning på max 123,4 kwh/m 2. I nyproduktionen skall den totala energianvändningen (exkl hushållsel) vara maximalt 90 kwh/m 2. Renvattenanvändningen skall minska med 1% per år med 2002 års nivå som utgångsnivå. Mål 2009 är en användning på 1 461 l/m 2. Målstyrningen redovisas på sidan 29. - 8 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
Energi FaBo har ett ständigt pågående arbete med att minska miljöpåverkande utsläpp och en stor del av detta innebär att minska förbrukningen utav värme, fastighetsel och vatten i fastigheterna. Under året har det gjorts ett antal större åtgärder för att minska dessa förbrukningar. Äldre gaspannor har bytts ut till nya moderna pannor av kondenserande typ. Som ersättning för äldre oljeanläggningar har tre stycken pelletspannor och en jordvärmepump installerats. I samband med några pannbyten har även äldre kulvertar byts ut och injusteringar av befintliga värmesystem har utförts. FaBo bygger och utvecklar Färdigställda byggnader Hjorten 2 I december var det inflyttning i det hus som brandskadades i juni 2008. Hela huset är ombyggt som ett lågenergihus med luftburen tillskottsvärme. För att ytterligare minska energianvändningen så produceras varmvattnet till stor del med solfångare. Fördelning av energislag för uppvärmning Olja 4% El 35% Gas 18% Fjärrvärme 42% Energianvändningen 2009 Energianvändning 2008 2009 Utfall Värmeanvändning i kwh/m 2 123,6 118,9-4,53% Fastighetsel i kwh/m 2 27,4 28,1 2,55% Total energianvändning i kwh/m 2 151,0 147,0-2,65% Vattenförbrukning i l/m 2 1580,6 1501,0-5,30% Det finns 16 lägenheter i det nya huset och för ökad tillgänglighet finns det hiss i varje trapphus. Lägenheterna håller en hög standard, där entrén har klinkergolv och i övriga rum ligger ekparkett. Badrummet har klinker med komfortgolvvärme och kakel på väggarna. Dessutom är samtliga balkonger inglasade. I lägenheterna finns kabel-tv och bredband. En S-Box har installerats i varje lägenhet. Där mäts och presenteras varje lägenhetsförbrukning av vatten och el. I S-Boxens display kan även hyresgästerna se väderprognos, informationsfilmer, samhällsinformation och skicka och ta emot meddelande från FaBo. Den totala minskningen av energianvändningen för FaBo:s fastigheter är 554 000 kwh. Detta är resultatet av ett kontinuerligt arbete för att minska energianvändning, samt minska FaBo:s miljöbelastning. Detta sker genom att varje anläggning har en ansvarig person som bevakar att värmesystem och ventilationsanläggningar fungerar på bästa sätt. Dessutom finns det personal centralt som följer upp energianvändningen varje månad. Förråden ligger numera i två separata byggnader i marknivå. - 9 -
Verksamhetsberättelse Stenfalken FaBo har uppfört en fritidsgård med aktivitetsbana som Falkenbergs kommun hyr. Fritidsgården invigdes i september. Byggnaden är uppförd som en lågenergibyggnad där en värmepump producerar varmvatten och tillskottsvärme. Eldstaden 6 I september stod Falkenbergs ishall färdig. Ishallen hyrs av Falkenbergs kommun. Den är 3415 m 2 stor och består bland annat av en rink på 60x30 meter, läktare för 200 personer och omklädningsrum. Förutom omklädningsrum för isverksamheten finns det sex stycken omklädningsrum för fotbollsplanerna på Kristineslättsområdet. balkonger inglasade. I lägenheterna finns kabel-tv och bredbandsanslutning för de hyresgäster som så önskar. Det installeras en S-Box i varje lägenhet. Dessa två byggnader är den sista etappen som utförs på Hertings Gård. Projektet påbörjades 2006 och innehåller gymnasium, förskola, kontor och 152 lägenheter. Krispeln 6 I början av 2010 skall Falkenbergs nya evenemangshall, Falkhallen, vara inflyttningsklar. Hallen ligger i centrala Falkenberg jämte Gymnasieskolan och är 7 828 m 2. Hela anläggningen kommer att hyras av Falkenbergs kommun. Falkhallen kommer att nyttjas för Gymnasieskolans idrotts- och estetutbildning under dagtid och övrig tid kommer den användas till idrottsträning, sportevenemang, teater, konserter, dans, utställningar, föredrag och andra evenemang. Byggnader under produktion Hertings Gård Det pågår produktion av 54 lägenheter i två stycken åttavåningshus. Byggnaderna uppförs som lågenergihus med en beräknad energiförbrukning på max 45 kwh/m 2 som uppfyller ställda krav på passivhus. Därmed saknar lägenheterna traditionellt uppvärmningssystem. Inflyttning kommer att ske i mitten och slutet av februari 2010. Lägenheterna i åttavåningshusen håller en hög standard. Badrum och entré har klinkergolv med komfortgolvvärme. På resterande golv i lägenheterna ligger det ekparkett. Badrummen är helkaklade på väggarna. Varje lägenhet utrustas med egen tvättmaskin och torktumlare. Dessutom är samtliga Kommande byggnationer Det är fortsatt stor efterfrågan på lägenheter i Falkenbergs kommun vilket gör att FaBo satsar på nya spännande projekt. - 10 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
Drivbänken, etapp 1 Lokaler för kontor och utbildning har projekterats i gamla Möllevägsskolan. Byggnationen har påbörjats och beräknas vara klar under december 2010. Drivbänken, 120 nya lägenheter På kvarteret Drivbänken planerar FaBo att bygga ca 120 nya lägenheter och parkeringsdäck i olika etapper. Fastigheten ligger centralt och ger många möjligheter till ett nytt attraktivt bostadsområde. Vissa av lägenheterna kommer att hyras ut som trygghetsboende för äldre. Etapp 4 Omfattar nybyggnad av ca 36 stycken lägenheter i lamellhus. Arbetet med projektering är planerad att påbörjas under hösten 2011. Lägenheterna kan då stå klara våren 2014. Ullared, 3 nya lägenheter Detaljplan för byggnation av 12 stycken lägenheter på Björkvägen i Ullared är klar. Här kommer FaBo:s framtagna koncepthus att användas. I första etappen byggs ett hus med tre stycken lägenheter. Byggstarten är beräknad till hösten 2010. Fegen, 4 nya lägenheter FaBo:s tredje projekt med kooperativ hyresrätt har projekterats i Fegen. Föreningen består av en byggnad med två lägenheter med vardera två respektive tre rum och kök. Även här kommer FaBo:s koncepthus att användas. Inflyttningen är beräknad till andra halvan i juni 2010. Passaren, 24 nya lägenheter På kvarteret Passaren planerar FaBo 24 nya lägenheter. Fastigheten ligger centralt, i en lugn omgivning. Etapp 2 Omfattar nybyggnad av 42 stycken lägenheter i tre punkthus. Husen skall byggas som sk. lågenergihus, utan traditionellt uppvärmningssystem. Arbetet med projektering påbörjas under februari 2010 och beräknas vara klar juni 2010. De första lägenheterna beräknas stå klara under våren 2012. Etapp 3 Omfattar nybyggnad av 42 stycken lägenheter i lamellhus. Arbetet med projektering är tilltänkt att påbörjas under våren 2011. Lägenheterna blir inflyttningsklara under våren 2013. Parkeringsdäck Omfattar parkeringsanläggning i 2 plan för ca 100 bilplatser. Projektering av denna anläggning avses starta under hösten 2010 och byggnation kommer att pågå parallellt med bostäderna. - 11 -
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Falkenbergs Bostads AB (FaBo), org. nr. 556095-1245, får härmed avge årsredovisning för verksamhetsåret 2009. Ägarförhållanden FaBo är ett helägt dotterbolag till Falkenbergs Stadshus AB, som i sin tur ägs av Falkenbergs kommun. Verksamhet Bolaget, som är ett allmännyttigt bostadsföretag, har till föremål för sin verksamhet att inom Falkenbergs kommun förvärva, äga, bebygga och förvalta fastigheter. Falkenbergs Bostads AB äger totalt 2 353 lägenheter i Falkenbergs kommun. Dessutom finns 166 servicelägenheter som blockuthyrs. Lägenheterna finns förutom i centralorten i 12 mindre orter. Sedan 1993 har FaBo en stor uppdragsverksamhet innefattande drift och skötsel av kommunens fastigheter. Det ägda beståndet uppgår till ca 198 000 m 2 bostäder och lokaler. Den förvaltade ytan omfattar ca 188 000 m 2 lokaler. FaBo:s omsättning uppgick till 216,1 mkr (200,4 mkr) och medelantalet anställda var 91,1 (93,5) personer. Vi redovisar uthyrningen av de ägda fastigheterna och uppdragsverksamheten som två rörelsegrenar. Viktiga händelser under året Slutförandet av sista etappen på Hertings Gård. 54 lägenheter är inflyttningsklara i februari 2010. Återuppbyggnad av brandskadat hus på Hjortsberg, 16 lägenheter. De från kommunen övertagna projekten ishall och evenemangshall har slutförts. Ishallen stod klar i september och Falkhallen i januari 2010. Försäljning av Gymnasieskolan till Falkenbergs kommun. Nya detaljplaner för bostäder har blivit klara för kv Passaren, kv Drivbänken och i Ullared. Förhandlingar om 2010 års hyror. Den genomsnittliga hyreshöjningen blir 1,62 procent fr o m 1 januari 2010. Inlösen av pensionsskulden mot försäkringslösning. Ny elleverantör har upphandlats och avtalet med HBV/Bergen Energi lösts. Väsentliga händelser efter balansdagen Den 1 mars 2010 säljer FaBo det vindkraftverk i Ventosumparken som ägts sedan 1998. Försäljningen kommer att innebära en reavinst på ca 3,3 mkr. Ekonomi Resultat Årets resultat uppgår till 18,0 mkr (10,5 mkr) före bokslutsdispositioner och skatt. Intäkterna ökade 2009 med 15,7 mkr till 216,1 mkr. Hyresintäkterna uppgår till 186,1 mkr, en ökning med 15,5 mkr. Hyreshöjningen för bostäder blev 2009 drygt tre procent, och innebar intäktsökningar med ca 4 mkr. 4,7 mkr avser nya bostäder på Hertings Gård och 5,5 mkr avser ishallen och Gymnasiet. Resterande är indexreglerade lokalhyreshöjningar. Driftkostnaderna för de ägda fastigheterna ökar med 7,3 mkr. Största kostnadsökningen avser energi som ökar med 4 mkr p.g.a. kraftigt ökade energipriser och ägandet av Gymnasieskolan under fyra månader. Även kostnaderna för vatten och renhållning ökar snabbt. Utökningen av beståndet med 50 nya lägenheter påverkar också. För de förvaltade fastigheterna minskar driftkostnaderna med 0,4 mkr. Främsta anledningen är att Gymnasieskolan varit en ägd fastighet under en del av året. I ägardirektiv fr o m 2007 fastslås att FaBo skall - 12 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
generera ett överskott som lägst motsvarar 4,8 procent av det egna kapitalet. 2009 uppgår överskottet till 7,35 procent (4,9 procent). FaBo har valt att inte upplösa de icke tvingande periodiseringsfonderna, men heller inte att sätta av till en ny fond i årets bokslut. Planerat underhåll Kostnaden för planerat underhåll uppgår till 31,7 mkr, vilket är 6,8 mkr mer än föregående år. I hyresförhandlingarna om 2009 års hyror fanns en överenskommelse om ökade underhållsåtgärder om ränteutvecklingen inte blev den förväntade. Då räntorna blev lägre än förväntat har underhållet ökat. Underhållet per kvadratmeter är det högsta någonsin, se diagram. Minskningen 2008 och 2007 kan förklaras av att ytorna ökat genom nyproduktion. Planerat underhåll per kvm 140 kr 143 kr 131 kr 126 kr 160 kr 2005 2006 2007 2008 2009 Värmecentraler och kulvertar har moderniserats för 6,3 mkr, bland annat i kv Lagmannen och Linsen. På en del mindre fastigheter på landsbygden har oljepannor bytts mot pelletsanläggningar. En satsning på utbyte av vitvaror har skett som ett led i uppgörelsen med hyresgästföreningen. Det hyresgäststyrda underhållet (HLU) har ökat med drygt 1 mkr. Investeringar Utbyggnaden av Hertings Gård har fortsatt och den sista etappen med 54 lägenheter är klar i månadsskiftet februari-mars 2010. Det 2008 brandskadade - 13 -
Förvaltningsberättelse huset i kv Hjorten har återuppförts som lågenergihus och med ytterligare två lägenheter samt hiss. Inflyttning skedde i december 2009. På Falkagård har en fritidsgård uppförts som kommunen hyr och i anslutning till denna har FaBo med boinflytandemedel uppfört en näridrottsplats. Soliditet 15.0% 16,4% 16,8% 14,5% 14,4% De förra året övertagna projekten ishall och Falkhall har byggts klara och invigning var i september respektive januari 2010. Pågående projekt uppgår till 262 mkr (230 mkr). Merparten är de nästan klara projekten Hertings Gård och Falkhallen. Finansiering För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument. Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är fastställda i den finanspolicy som styrelsen reviderat under året. Räntebindning och kapitalbindning frikopplas från varandra för de enskilda lånen. Detta ger möjligheter att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden. För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kreditavtal med bolagets långivare. En rimlig och väl avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen uppnås genom användandet av ränteswapar. Utestående ränteswapavtal uppgår till 350 mkr (370 mkr). Ett swapavtal på 50 mkr har förfallit och ett nytt på 30 mkr har tecknats. Per bokslutsdagen uppgår marknadsvärdet i ränteswapavtalen till -13,2 mkr (-22,6 mkr). Undervärdet representerar den kostnad som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle motsvarande undervärde (s k ränteskillnadsersättning) uppstå om långa räntebindningar valts istället. Undervärdet elimineras löpande om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m. respektive slutförfallo- 2005 2006 2007 2008 2009 Genomsnittsränta 4,18% 2005 3,95% 3,20% 3,09% 2,36% 2006 2007 2008 2009 datum. Under verksamhetsåret har inga avtal avslutats i förtid. Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen uppgår till 2,44 år (3,0 år) och den genomsnittliga räntan 2009-12-31 uppgår till 2,41% (2,48%). Företagets genomsnittliga räntekostnad 2009 motsvarar 2,36%. Räntebärande skulder till externa långivare uppgår till 892,5 mkr (740,5 mkr), dessutom finns en skuldrevers till Falkenbergs kommun på 118,3 mkr (175,9 mkr) avseende fastighetsaffärer som genomfördes i slutet av 2008. De finansiella kostnaderna uppgår netto till 21,2 mkr (30,7 mkr). Soliditeten minskar från 14,5 till 14,4 procent till följd av nyinvesteringar och ökad upplåning. I ägardirektiven fastslås att soliditeten inte skall understiga 10 procent. - 14 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
Fastighetsbeståndet I april 2008 gjordes en extern värdering av FaBo:s fastighetsbestånd. Värderingen utfördes av Newsec och gav till resultat att FaBo:s fastigheter vid värderingstillfället hade ett marknadsvärde på drygt 1,5 miljarder kronor. Egna värderingar med Datscha visar att värdet är ungefär detsamma vid årsskiftet 2009-10. Byggnationer, försäljningar På Hertings Gård har i det närmaste den sista etappen slutförts och i februari-mars 2010 sker inflyttning i ytterligare 54 lägenheter. Området är därefter färdigbyggt och innehåller totalt 150 lägenheter. Det hus som brandskadades sommaren 2008 på Hjorten 2 har återuppbyggts och i december var det inflyttning för 16 nya lägenheter. I kv Passaren i centrum har två fastigheter med fem lägenheter tömts och kommer att rivas. Totalt har således elva nya lägenheter tillkommit netto under året. I september invigdes ishallen, ett projekt som FaBo övertog i slutet av 2008 och därefter slutförde. Även kommunens nya evenemangshall, Falkhallen, som övertogs samtidigt blev i stort sett klar och invigdes i januari 2010. I december 2008 förvärvade FaBo Falkenbergs Gymnasieskola från kommunen. Avsikten var att FaBo skulle förvärva flertalet av de kommunala fastigheter som ingår i förvaltningsavtalet. Så kommer dock inte att ske och i april såldes Gymnasieskolan tillbaka till kommunen. Köp I Ullared har ett markområde intill vår bebyggelse på Björkvägen planlagts och FaBo har förvärvat marken som totalt ger möjlighet till tolv nya lägenheter. Två småhustomter har köpts i Fegen, där fyra lägenheter skall byggas under 2010. Ett ramavtal avseende exploatering av en fastighet i Glommen där planläggning pågår, har upprättats med kommunen. - 15 -
Förvaltningsberättelse Marknad Behovet av lägenheter i Falkenberg är fortfarande stort. De flesta lägenheter som blir lediga i centralorten har över 100 ansökningar, i vissa fall över 200 intressenter. På de mindre orterna har Migrationsverket under hösten sagt upp ett tiotal lägenheter. Vissa av dessa har varit svåra att hyra ut. Vid årsskiftet fanns en tom lägenhet i beståndet. Flyttningsfrekvensen är fortfarande låg ur vårt perspektiv och uppgick 2009 till 17,4 procent. På lokalsidan har stora förändringar skett under året. Två av tre våningar på den gamla Möllevägsskolan är uthyrda och en ombyggnad projekteras och skall vara klar i slutet av 2010. Försäkringskassans lokal i centrum är uppsagd och även här kommer att ske ombyggnationer under det kommande året. En genomgång av våra större lokalkontrakt (årshyra över 100 tkr) visar att knappt 40 procent av avtalen har en avtalstid som överstiger fem år. Flyttningsfrekvens 18,2% 18,0% 15,8% 17,3% 17,4% Framtidsutsikter Årets resultat är mycket bra och förväntas tack vare de låga räntenivåerna kunna upprepas 2010. Därefter lär räntan återvända till en mer normal nivå och resultaten därmed också bli sämre. I den förvaltningsplan som lagts fram visar FaBo ett budgeterat resultat år två och tre på 10-12 mkr per år före bokslutsdispositioner och skatt. Fortsatt hög efterfrågan på bostäder och i stort sett inga vakanser ger anledning att se ljust på intäktssidan. Vändningen nedåt på räntemarknaden och därmed ett bättre rörelseresultat har gjort det möjligt för företaget att öka det planerade underhållet. Energianvändningen fortsätter att minska, trots detta ökar energikostnaden. Kraftigt ökade kostnader under 2009 innebär att energin nu svarar för nästan 38 procent av driftkostnaderna för ägda fastigheter. Prisutvecklingen lär fortsätta varför det blir än viktigare att arbeta med energibesparande åtgärder. FaBo har antagit SABO:s energiutmaning, som innebär att minska energianvändningen från 2007 års nivå med 20 procent till 2016. Detta innebär en årlig minskning med 2 procent, 2009 blev minskningen 2,25 procent. 2005 2006 2007 2008 Riskanalys, lokalkontrakt procent Vakansgrad av hyresintäkter som förfaller respektive år 0,8% 27% 0,4% 21% 17% 2001 2002 0,1% 2003 0,1% 12% 2004 8% 2010 2011 2012 2013-15 2016-18 2009 0,1% 15% 2005 2019-w Avtalet om förvaltning av kommunens fastigheter gäller t o m 30 juni 2010. Ett nytt skötselavtal diskuteras med Stadsbyggnadskontoret och beslut skall tas under våren. Miljöpåverkan FaBo har ett miljöledningssystem som uppfyller kraven enlig SS-EN ISO 14001:2004. FaBo äger ett vindkraftverk som omfattas av tillstånds- och anmälningsplikt enligt miljöbalken. Tillståndet avser ljud och reflexer som kan störa omgivningen. Driften av verket sköts dock av driftbolaget Ventosum AB, där FaBo är delägare. Ventosum ansvarar för att erforderliga tillstånd söks. - 16 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
Organisationsanslutningar Bolaget är anslutet till FASTIGO (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) och HBV (Husbyggnadsvaror HBV förening u p a). Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till 875 523 tkr inkl vindkraftverket. Försäkringar Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade utan angivande av belopp. Fordon och inventarier är försäkrade till betryggande belopp. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Lämnat koncernbidrag Avgår skatt på koncernbidrag Erhållet aktieägartillskott Årets resultat Summa Styrelsen föreslår att i ny räkning balanseras 29 160 808 kr -18 464 000 kr 4 856 032 kr 11 946 000 kr 26 810 730 kr 54 309 570 kr 54 309 570 kr Stefan Rodevåg lämnade Falkenbergs FF 2007 men är nu tillbaka i FF efter att ha spelat två säsonger i allsvenskan med Örebro SK. Förra året flyttade Stefan och hans fru Victoria in i de nybyggda höghusen på Hertings Gård. - 17 -
Resultaträkning 2009-12-31 (tkr) (tkr) 2009 2008 Nettoomsättning Not 1 Hyresintäkter o. dyl. Not 2 186 108 170 627 Aktiverat arbete för egen räkning 101 0 Intäkter uppdragsverksamhet Not 3 29 853 29 771 Summa rörelsens intäkter 216 063 200 398 Verksamhetskostnader Driftkostnader, ägda fastigheter Not 4-79 402-72 151 Underhåll, ägda fastigheter Not 5-31 710-24 914 Driftkostnader uppdragsverksamhet Not 4-24 925-25 382 Fastighetsskatt -3 496-2 898 Avskrivningar Not 6-26 676-24 155 Summa verksamhetskostnader -166 209-149 500 Bruttoresultat 49 853 50 898 Central administration och försäljning Not 7-11 788-11 333 Avskrivningar Not 6-79 -79 Rörelseresultat Not 8-15 37 986 39 486 Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 16 244 551 Räntebidrag 1 021 1 221 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 17-21 203-30 709 Resultat efter finansiella poster 18 047 10 549 Bokslutsdispositioner Not 18 18 268 1 503 Skatt på årets resultat Not 19-9 505-4 185 Årets resultat efter skatt 26 811 7 867-18 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
Balansräkning 2009-12-31 (tkr) TILLGÅNGAR 2009-12-31 2008-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 20 1 011 496 938 210 Inventarier, dataprogram och fordon Not 21 6 767 6 058 Pågående ny- och ombyggnader Not 22 262 252 230 032 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 23 121 121 Andra långfristiga fordringar Not 24 1 687 1 492 Summa anläggningstillgångar 1 282 324 1 175 912 Omsättningstillgångar Varulager m.m. Lager 686 645 Fordringar Hyres- och kundfordringar 1 462 1 247 Övriga fordringar Not 25 7 469 20 355 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 26 3 967 4 814 Kortfristiga placeringar Kassa och bank Kassa och bank 1 035 167 Summa omsättningstillgångar 14 620 27 229 Summa tillgångar 1 296 945 1 203 141-19 -
Balansräkning 2009-12-31 (tkr) EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 2009-12-31 2008-12-31 Eget kapital Not 27 Aktiekapital, (100 000 aktier) 100 000 100 000 Reservfond 25 000 25 000 Summa bundet eget kapital 125 000 125 000 Balanserad vinst eller förlust 27 499 21 294 Årets resultat 26 811 7 867 Summa fritt eget kapital 54 310 29 161 Summa eget kapital 179 310 154 161 Obeskattade reserver Not 28 10 317 28 585 Avsättningar Avsättningar till pensioner 0 10 055 Avsättningar för skatter 17 618 12 981 Övriga avsättningar 9 370 9 370 Summa avsättningar 26 988 32 406 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 29 47 500 47 500 Skulder till Falkenbergs kommun Not 29 963 348 868 888 Summa långfristiga skulder 1 010 848 916 388 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 29 0 0 Leverantörsskulder 15 924 14 891 Skulder till moderföretag 8 601 4 729 Skulder till koncernföretag 1 743 1 373 Övriga skulder 1 613 2 274 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 30 19 874 19 417 Skuld Falkenbergs kommun (koncernkonto) 21 727 28 917 Summa skulder 69 482 71 601 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 1 269 945 1 203 141 Ställda panter m.m. (fastighetsinteckningar) 0 0 Ansvarsförbindelser Not 31 507 498-20 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
Kassaflödesanalys (tkr) DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 2009 2008 Resultat efter finansiella poster 18 047 10 550 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. 16 495 24 983 34 542 35 533 Betald skatt 333-214 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 34 875 35 319 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av varulager -41 108 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 13 172 145 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -8 639-1 101 Kassaflöde från den löpande verksamheten 39 367 34 471 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -190 070-279 980 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 57 306 Investeringar i finansiella tillgångar -195-176 Kassaflöde från investeringsverksamheten -132 959-280 156 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 94 460 245 718 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 94 460 245 718 Årets kassaflöde 868 33 Likvida medel vid årets början 167 134 Likvida medel vid årets slut 1 035 167 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m. m. Av- och nedskrivningar av tillgångar 26 755 24 232 Rearesultat försäljning av anläggningstillgångar -205 Avsättningar till pensioner -10 055 751 16 495 24 983 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 1 035 167 Tillgodohavande på koncernkonto 1 035 167-21 -
Bokslutskommentarer Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänt Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen, Bokföringsnämndens allmänna råd samt Redovisningsrådets uttalande om koncernbidrag och aktieägartillskott. Resultaträkningen är funktionsindelad och anpassad till praxis inom fastighetsbranschen. Intäkter Intäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i enlighet med balansräkningsmetoden, innebärande att uppskjuten skatt beräknas för balansdagens samtliga identifierade temporära skillnader mellan å ena sidan tillgångarnas eller skuldernas skattemässiga värden och å andra sidan deras redovisade värden. Fordringar Fordringar upptas till det lägsta av nominellt värde och det belopp varmed de beräknas inflyta. Varulager Varulagret värderas enligt lägsta värdets princip och först in först ut (FIFO) metoden. Detta innebär att varulagret tas upp till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt FIFO-metoden och verkligt värde. Skulder Skulder och avsättningar har upptagits till anskaffningsvärdet där ej annat anges. Leasing Alla leasingavtal redovisas som nyttjanderättsavtal och leasingavgifter fördelas linjärt över leasingperioden. Avskrivningsprinciper Dataprogram har skrivits av enligt plan med 33,3 procent och inventarier (maskiner, bilar, kontorsinventarier och byggnadsinventarier) med 20 procent. Inventarier på annans fastighet, vindkraftverket, har skrivits av med 5 procent. Avskrivningar på ovan nämnda anläggningstillgångars anskaffningsvärden har skett med maximala belopp enligt skattelagstiftningen. Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivning enligt plan har redovisats som bokslutsdispositioner i resultaträkningen och som obeskattade reserver i balansräkningen. Bostadsbyggnader har skrivits av med 2 procent, specialbyggnader (serviceboenden) med 3 procent och markanläggningar med 5 procent. Anslutningsavgifter skrivs planenligt av med samma procentsats som den byggnadskategori de tillhör. Hantering av brandskadad byggnad Sommaren 2008 brandskadades en av byggnaderna på bolagets fastighet Hjorten 2, Ängsstigen 7. Vid bokslutet 2008-12-31 togs försäkringsersättningen för den brandskadade byggnaden upp som intäkt med 17 266 tkr. Avsättning gjordes till ersättningsfond med samma belopp. Under 2009 har byggnaden återuppförts och inflyttning ägde rum 2009-12-01. Eftersom vissa utvändiga byggnationer inte var färdigställda vid inflyttning ligger projektet kvar som pågående nyanläggning vid bokslutet 2009-12-31. Avskrivning kommer att inledas 2010-01-01. Utöver 17 266 tkr har bolaget investerat 4 585 tkr bl. a. för att göra byggnaden till ett passivhus. Vid bokslutet 2009-12-31 har ersättningsfonden tagits i anspråk och redovisas som intäkt bland bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Eftersom skattemässiga anskaffningsvärden inte påverkas av erhållen försäkringsersättning har bolaget beaktat uppskjuten skatt med 4 541 tkr på den ökade skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden. För att underlätta jämförbarheten mellan åren har föregående års extraordinära intäkter och kostnader flyttats till bokslutsdispositioner, se vidare not 18. Kortfristiga placeringar och Kassa och bank Tillgodohavandet på bankkontot redovisas som kortfristig placering eftersom detta är ett s k koncernkonto med Falkenbergs kommun som innehavare. Principer för fördelning av kostnader mellan funktioner Personalkostnaderna fördelas schablonmässigt mellan funktionerna Uppdragsverksamhet, Ägda fastigheter, Lokal administration samt Central administration och försäljning. Schablonen utgår från en bedömning av andelen arbetstimmar som totalt under året läggs på respektive funktion. Även vissa andra gemensamma kostnader fördelas på motsvarande sätt. Definition av begreppet Central administration Under begreppet Central administration redovisas kostnader för bolagsstämma, bolagsstyrelse, revisorer, vd, redovisning, gemensam personal- och lönehantering, övergripande ekonomisk planering och utvecklingsfrågor. Personalkostnader, avskrivningar av inventarier och dataprogram, liksom för kontorslokaler som används i den centrala administrativa verksamheten redovisas här. Definition av begreppet Försäljningskostnader Som Försäljningskostnader redovisas kostnader med syfte att sprida information om företaget eller att få nya kunder. Det innebär att kostnader för marknadsföring, reklam och PR, sponsring och uthyrningsverksamhet ingår. Till Försäljningskostnader hänförs även kostnader för faktureringsoch kravverksamhet. Personalkostnader, avskrivningar av inventarier och dataprogram, liksom kostnader för kontorslokaler som används för dessa ändamål redovisas här. Definition av begreppet Lokal administration Benämningen Lokal administration i not 4 har ingen geografisk anspelning och Lokal administration kan utföras centralt i företaget eller på ett områdeskontor. Med Lokal administration avses administrativa kostnader som belöper på arbetet inom drift och underhåll, inklusive service till kunderna. Begreppet omfattar således kostnader för områdeskontoren, felanmälan, allmän kundservice, bovärdslöner samt ledning i det praktiska förvaltningsarbetet. - 22 - Falkenbergs Bostads AB - Årsredovisning 2009
Noter (tkr) 2009 2008 Not 2 Hyresintäkter o. dyl. Totalhyror Bostäder 137 904 129 460 Lokaler 42 838 35 671 Garage, P-platser, övriga objekt 3 395 3 407 Summa totalhyror 184 137 168 538 Hyresbortfall och rabatter Bostäder -232-60 Lokaler -468-498 Garage, P-platser -267-301 Rabatter för bostäder -1 397-1 228 Summa hyresbortfall och rabatter -2 364-2 087 Övriga intäkter Ersättning vindkraftverk 761 933 Ersättning från hyresgäster 2 646 2 463 Övrig ersättningar 928 780 Summa övriga intäkter 4 335 4 176 Summa hyresintäkter o. dyl. 186 108 170 627 Not 3 Intäkter uppdragsverksamhet Förvaltningsersättning 25 065 25 152 Underhåll av kommunens fastigheter 671 377 Städavtal, tvättersättningar 2 105 2 041 Verksamhetsservice 1 009 899 Administrativa ersättningar, konsultuppdrag, övrigt 1 063 1 302 Summa uppdragsersättningar 29 853 29 771 Uppdragsersättningarna är till 97,8% (2008, 97,2%) ersättningar från Falkenbergs Kommun. Not 4 Driftkostnader för uppdragsverksamhet och för ägda fastigheter 2009 2008 Under denna not delas driftkostnaderna upp på dels dem som är hänförliga till uppdragsverksamheten och dels dem som hänförs till ägda fastigheter. Uppdragsverksamhet Taxor Vatten 1 649 1 4465 Renhållning 1 594 1 4830 Summa taxor 3 243 2 9295 Skötsel Reparationer 3 632 4 305 Fastighetsmaterial 1 477 1 069 Köpta tjänster 1 266 1 477 Fastighetsskötsel, personal 10 499 10 510 Summa skötsel 16 874 17 361 2009 2008 Övriga kostnader Lokal administration 2 015 2 736 Städkostnader 1 560 1 788 Utbildning, extern 53 103 Bevakning, larm 383 310 Plan. underh. kommunen 671 118 Övrigt 126 38 Summa övriga kostnader 4 808 5 092 Summa driftkostnader, uppdragsverksamhet 24 925 25 382 Ägda fastigheter Taxor Vatten 6 745 6 146 Energi 30 042 26 196 Renhållning 4 194 3 532 Summa taxor 40 981 35 874 Skötsel Reparationer 8 920 7 026 Fastighetsmaterial 1 723 1 522 Köpta tjänster 1 861 1 550 Fastighetsskötsel, personal 15 597 14 308 Summa skötsel 28 103 24 406 Övriga kostnader Lokal adm bovärdar 7 870 8 831 Utbildning, extern 152 265 Försäkring 782 784 Hyresgästmedel 803 878 Kabel TV 310 306 Bevakning, larm 329 376 Övrigt 73 431 Summa övriga kostnader 10 318 11 871 Summa driftkostnader, ägda fastigheter 79 402 72 151 Företagets leasingkostnader för bilar uppgår till 560 618 Not 5 Underhållskostnader 2009 2008 Underhåll bostäder 9 416 6 438 Underhåll lokaler 1 136 358 Tillval bostäder 239 321 Gemensamt underhåll 20 919 17 797 Summa underhållskostnader 31 710 24 914-23 -