Detaljplan för del av Nipan 17 m.fl. inom stadsdelen centrala stan, Skellefteå kommun, Västerbottens län 2019-08-30
Detaljplan för del av Nipan 17 m.fl. inom stadsdelen Karlgård, Skellefteå kommun, Västerbottens län. Samhällsbyggnad, fysisk planering, plan aug 2019. HANDLINGAR Planen omfattar följande handlingar: Plankarta Miljökonsekvensbeskrivning Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Granskningsutlåtande PLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att skapa förutsättningar för en förtätning av två nya flerbostadshus i fyra våningar, inom del av kvarteret Nipan i centrala Skellefteå. PLANDATA Läge Planområdet ligger på södra sidan om Skellefteälven och avgränsas av Bockholmsvägen i söder och Skellefteälven samt befintliga bostäder i norr och i öster. Väster om planområdet gränsar Brogatan och befintliga flerbostadshus i form av hyresrätter som ägs och förvaltas av Skebo. CENTRALA STAN SKELLEFTEÄLVEN KARLGÅRD SÖRBÖLE Översiktsbild som visar planområdets ungefärliga läge. 1
Areal Planområdet omfattar cirka 3 700 kvadratmeter. Markägarförhållanden Planområdet består av två stycken fastigheter; Sörböle 4:116 samt del av Nipan 17. Fastigheten Nipan 17 ägs av Skebo och Sörböle 4:116 ägs av Skellefteå kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Översiktsplan Aktuellt planområde omfattas av Fördjupad översiktsplan för Centrala stan, Skellefteå kommun, som antogs 2016-09-09. Planområdet ingår i stadsdelen centrala stan som har pekats ut som primärt utvecklingsområde för bebyggelse och verksamheter. Området i och kring planområdet har en sådan karaktär där de flesta byggnader i form av bostadshus är indragna från gatan. Det är främst utmed Brogatan och Bockholmsvägen som byggnaderna är placerade längs med gatan. Dessa gator fungerar som viktiga stråk och genom att förtäta med byggnader och aktiva fasader mot gatan kan ett levande gatuliv stimuleras. Bockholmsvägen har även utvecklats till ett attraktivt, funktionellt stråk för gång- och cykel som binder ihop Campus med Södertorg och Parkbron och vidare till Centrum. Markanvändningen avses inte ändras då gällande stadsplan som omfattar planområdet redan i nuläget tillåter bostäder. En mer flexibel användning av marken avses regleras i aktuell detaljplan för att möjliggöra förtätning av bostäder. Planförslaget är därmed förenligt med markanvändningen som förelås i den fördjupade översiktsplanen. Detaljplan För aktuellt planområde gäller del av Förslag till ändring och utvidgning av stadsplan för centrala kommundelen Sörböle, som faställdes 1974-12-30. I stadsplanen regleras bostadsändamål, fristående eller kopplade hus (BÖ) för del av fastigheten Nipan 17 och del av Sörböle 4:116, i maximalt två våningar. I fastighetens västra och södra del, är marken reglerad med prickmark (marken får inte bebyggas). 2
Urklipp från gällande stadsplan där planområdets ungefärliga läge har markerats med rödstreckad linje. Program Planområdet omfattas inte av något planprogram i nuläget. Det pågår dock upprättande av ett nytt planprogram för hela kvarteret Nipan där målsättningen med programmet är att möjliggöra utveckligen av området med en större exploatering och tätare bebyggelse med integrearde funktioner. Programområdet ska utvecklas med hänsyn till ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet. Stadsdelen ska vara trygg och levande och skapa bättre förutsättningar för gång-, cykeloch kollektivtrafik. Strandskydd Strandskyddet är idag upphävt i befintliga planer, men återinträder när en ny plan upprättas. Planområdet omfattas därmed av strandskyddet och detta behöver upphävas för att planen ska kunna genomföras. Enligt 7 kap. 18 krävs särskilda skäl för att upphäva strandskydd. Kommunala beslut 2018-12-13 gav Bygg- och miljönämnden samhällsbyggnad i uppdrag att upprätta en ny detaljplan för aktuellt planområde. MILJÖKONSEKVENSER En undersökning av planens miljöpåverkan, enligt plan- och bygglagen och miljöbalken, har gjorts av Samhällsbyggnad, Skellefteå kommun. Ställningstagande Planens begränsade omfattning och innehåll på redan exploaterad mark innebär att ett genomförande inte kan antas medföra någon betydande miljöpåverkan. En strategisk miljöbedömning med tillhöranade miljökonsekvensbeskrivning bedöms därför inte behöva genomföras. Beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla under tiden 30 aug 13 sept 2019. 3
Länsstyrelsen har den 30 aug 2019 tagit del av kommunens ställningstagande och delar kommunens bedömning att planen inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Marken inom planområdet är plan, men ligger något högre än Brogatan varvid det i väster finns en slänt ned mot gatan, i nordöst är slänten brant men flackar ut mot söder. Marknivåer inom den plana ytan ligger kring +13,6 medan en marknivå på +11,2 längst i nordost har uppmätts. Omkring 30 % av planområdet är hårdgjort och består av två stycken flerfamiljshus och en fristående villa med tillhörande parkeringsytor. Den norra delen av planområdet består av öppna gräsytor och enstaka träd finns placerade närmast Bockholmsvägen samt intill befintliga byggnader (se bilder nedan). Bilder som visar mark- och vegetation inom aktuellt planområde. Källa: Skellefteå kommun, plan. Geotekniska förhållanden En översiktlig geoteknisk utredning har genomförts inom planområdet i december 2018. Utredningen visar att jorden inom planområdet i huvudsak består av cirka 2 meter sand överlagrande mycket lös finsand till cirka 4 meter djup där sedan lös sulfidsilt påträffats till cirka 14 meter djup. Sulfidsilten underlagras av medelfast förmodad friktionsjord till minst 16 meter djup under markytan motsvarande nivå -3 där viktsonderingar stoppat. Hejarsonderingar i västra delen av fastigheten samt norr om fastigheten har stoppat på nivåer mellan cirka -7 och -9. Grundvattennivån har 2012 och 2016 observerats i provtagningshål väster om planområdet för planerad byggnad på nivåer mellan +9,8 och +11,5 motsvarande cirka 2-3,6 meter under befintlig markyta. 4
Underliggande sediment av lös sulfidsilt med stor mäktighet innebär sättningar för tillskottslaster från exempelvis byggnader. För att minska sättningspåverkan från byggnader kan grundläggning utföras med olika typer av förstärkningsåtgärder så som exempelvis kompensationsgrundläggning med källare, pålgrundläggning eller eventuellt förbelastning med överlast. Primärt föreslås grundläggning utföras med stoppslagna pålar av betong eller stål. Förorenad mark Inga verksamheter har förekommit inom planområdet. Marken bedöms därför inte vara påverkad av föroreningar och ingen markteknisk utredning avses utföras. Radon Planområdet ligger inom lågriskområde för radon. Risk för skred/höga vattenstånd En förutsättning för att planen går att genomföra är att de geotekniska förutsättningarna med bland annat risk för skred hanteras på ett tillfredställande sätt. Sveriges geologiska undersökning, SGU, visar i kartan ovan förutsättningar för skred i finkornig jordart att planområdet ligger inom aktsamhetsområde, varav den gula ytan är efterarbetad lutningsanalys. Med tanke på att planområdet redan är bebyggt sedan tidigare bedöms planförslaget inte innebära någon ökad risk för ras och skred, om de grundläggningsprinciper som angetts i den geotekniska utredningen följs. Översvämnigsrisk Skellefteälven är kraftigt reglerad genom vattenkraftsproduktionen och har under de senaste 40-50 åren endast haft höga flöden ett fåtal gånger. Kombinationen med fyllda regleringsdammar och kraftiga regn under en längre period har då varit orsaken. Höga flöden orsakade av intensiv vår-/fjällflod är likaså mycket ovanliga. Planområdet ligger utanför område för översvämningsrisk (100-årsflöde) för Skellefteälven. Fornlämningar Det finns inte några kända fornlämningar inom aktuellt planområde eller i närheten. 5
Bebyggelseområden Bostäder Planområdet ligger söder om Skellefteälven mellan Brogatan och Bockholmsvägen. Här finns det idag tre befintliga bostadshus, två flerfamiljshus och en friliggande villa. Samtliga med tillhörande förråd, garage, parkering och trädgårdar. Planområdet gränsar i väster till två stycken nyetablerade hyreshus som ägs av Skebo och innehåller både studentlägenheter och vanliga hyreslägenheter i tre våningar. Nordväst om planområdet finns ytterligare två flerbostadshus i sju våningar. Öster och söder om planområdet finns ytterligare flerbostadshus i två våningar. Befintliga bostadshus inom aktuellt planområde, två flerfamiljshus och en villa. Närliggande flerbostadshus i väster och i nordväst om planområdet. (Bilder: Skellefteå kommun, plan) Arbetsplatser övrig bebyggelse Det finns inte några verksamheter eller arbetsplatser inom planområdet. Närmaste verksamheter ligger längs med Bockholmsvägen och Brogatan, i Skellefteå centrum norr om planområdet, Anderstorp/Hammarängens handelsområde i sydost och Campus i öster har ytterligare arbetsplatser. Offentlig service och kommersiell service Planområdet gränsar till söder torg där det finns ett konditori, en inredningsbutik och en reklamfirma. Handelsområdet söder (Hammarängen/Anderstorp) cirka 1 kilometer sydöst om planområdet, som tillhandahåller matvarubutik, elektronik, möbler, byggmaterial etc. 6
Tillgänglighet Marken inom planområdet är plan, vilket ger goda förutsättningar för tillgängligheten inom planområdet. Vid iordningsställande av marken vid bostadsbebyggelsen ska en god tillgänglighet för tillkommande bebyggelse beaktas och hanteras. Byggnadskultur och gestaltning Detaljplanen visar att planområdet ska präglas av en stadsmässig karaktär. Bebyggelsen ska vara vänd mot Bockholmsvägen i enlighet med närliggande bebyggelse och även enligt den fördjupade översiktsplanens riktlinjer för området. Detta säkras med utformningsbestämmelse vad gäller entréer. Även sockelhöjd regleras. Inom planområdet tillåts bostäder (B) i fyra våningsplan, vilket harmoniserar, tar hänsyn till och skapar ett möte med Skebos befintliga bostadshus på tre våningar, direkt väster om planområdet. Genom föreslagen förtätning säkerställer detaljplanen att ny bebyggelse uppfyller den fördjupade översiktsplanens intentioner som syftar till att utveckla centrumnära stadsdelar med en tätare och högre bebyggelsestruktur. Planens genomförande förutsätter att befintlig bebyggelse rivs. Ny bebyggelse inom planområdet regleras med en största exploatering om 4 400 kvm bruttoarea, vilket möjliggör cirka 60 lägenheter. Längs med Bockholmsvägen, i södra delen av planområdet föreslås det att cykelparkering med skärmtak ska tillskapas. En generell bestämmelse om att skärmtak för cykelparkering ska placeras så de inte skymmer sikt vid utfarten regleras på plankartan med hänsyn till trafiksäkerheten. Högsta tillåtna nockhöjd för flerbostadshusen regleras till 15 meter. Fyra våningar innebär att skuggeffekten ökar jämfört med nu rådande situation, men då inga bostäder norr om planområdet har sin gårdsmiljö mot söder anses det vara en acceptabel förändring. Planillustration som visar möjlig utformning av mark och bebyggelse inom planområdet. (Källa: Link Arkitektur) 7
Vy från sydost som visar möjlig utformning av mark och bebyggelse inom planområdet. (Källa: Link Arkitektur) Friytor Lek och rekreation Det finns förustättningar för att skapa lek- och vistelseytor inom planområdet i anslutning till den planerade bebyggelsen och den innergård som bildas. Friytor har prioritet före cykelskjul och andra byggnader för de boende. Vattenområden Inga vattenområden förekommer inom planområdet och det finns inte några risker för översvämningar eller höga vattenstånd från Skellefteälven då marknivåerna inom planområdet ligger över de marknivåer som anses vara riskfyllda. Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik Angöring till planområdet med bil sker idag från Bockholmsvägen via två stycken in- och utfarter. Planförslaget bedöms kunna innebära en viss trafikökning på omkringliggande gator. Bedömningen är dock att trafikökningen kommer att vara måttlig med en liten påverkan på närliggande bebyggelse samt när det gäller trafiksäkerhet och framkomlighet längs gatunätet. Någon ombyggnation av befintliga gator bedöms inte vara nödvändiga. På plankartan säkerställs del av Bockholmsvägen med bestämmelsen (GATA) samt utfartsförbud inom de delar av planområdet som inte ligger inom område för gemensamhetsanläggning. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats (Parkbron) för lokaltrafik ligger längs med Bockholmsvägen direkt söder om planområdet. 8
Från Skellefteå busstation, som ligger cirka 800 meter norr om planområdet, går långfärdsbussar. Kommunens busstation i centrum är en nod för länstrafikens busslinjenät och samtliga större byar i Skellefteå kommun har sin bussanslutning dit. Parkering, utfarter, varumottagning Idag finns det ungefär 15 stycken parkeringsplatser inom planområdet. Nuvarande antal bedöms vara fullt tillräckligt för dagens situation. Parkeringsnormen är under omarbetande, och kommer att justeras markant vad gäller verksamheter, men mer marginellt vad gäller bostäder. Givet de goda förutsättningarna för hållbara sätt att resa (resa kollektivt, cykla, gå) kan antalet bilplatser dessutom minskas något. Cykelparkering ska anordnas inom planområdet, under skärmtak intill Bockholmsvägen. Med anledning av det centrala läget bedöms parkeringstalet kunna hållas nere till ca 0,7 parkeringar per lägenhet. Med 60 lägenheter skulle det innebära ca 40 platser, vilket förutsätts kunna ordnas av fastighetsägaren (inom eller utom fastigheten). Parkeringsplats för personer med funktionsvariationer ska kunna ordnas inom 25 meters gångavstånd från en tillgänglig och användbar entré till bostadshusen. Störningar Intitala bedömningar ger vid handen att det finns viss risk för överskridanden av riktvärden för buller från Bockholmsvägen. Relevanta planbestämmelser har därför införts på plankartan (möjlighet till tyst sida etc). Några kända luftmiljöproblem finns idag inte i området, och den lilla trafikökning planen innebär bedöms inte påverka detta. Planområdet bedöms i övrigt inte påverkas av några störningar. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet ligger inom verksamhetsområdet för vatten, dagvatten och spillvatten. För området gäller de för kommunen antagna allmänna bestämmelser för användande av Skellefteå kommuns allmänna vatten- och avloppsanläggning ABVA. Anslutning till vatten och avlopp ska ske till det kommunala vatten- och avloppsnätet. Kommunalt vatten och avlopp finns i anslutning till planområdet. Eventuella tryckhöjande åtgärder inom respektive fastighet ansvaras och bekostas av fastighetsägaren. Renvatten Anslutning av renvatten ska ske till förbindelsepunkt som anvisas vid nybyggnadskartans upprättande. Möjlighet till räddningsinsatser Om åtkomlighet genom gatunätet eller motsvarande saknas ska särskild räddningsväg som ger god framkomlighet anordnas. Dessutom ska uppställningsplatser för räddningstjänstens fordon 9
anordnas. Avståndet mellan uppställningsplatserna och byggnaders eller anläggningars angreppspunkter ska understiga 50 meter. Sprinkler Önskemål om sprinkler kan framföras till Skellefteå kommun (samhällsbyggnad, vatten- och avfallsavdelningen) i samband med VA-anmälan. Sprinkleranslutning bedöms från fall till fall. VA-huvudmannen har ingen skyldighet att ansluta en sprinkleranläggning. Spillvatten Anslutning av spillvatten med hushållskaraktär ska ske till förbindelsepunkt som anvisas vid nybyggnadskartans upprättande. För de delar som inte kan avledas med självfall till förbindelsepunkt ska pumpning ske inom fastigheten. Spillvatten som ansluts som kan komma att innehålla exempelvis olja eller fett ska förses med avskiljare enligt Skellefteå kommuns anvisningar och Boverkets byggregler. Dagvatten Dagvatten ska enligt kommunens dagvattenstrategi i första hand omhändertas lokalt. Ytor inom fastigheten ska ge möjlighet till LOD (lokalt omhändertagande av dagvatten) och ha en fördröjande påverkan på avrinning. Dagvatten från vägar och parkeringsytor m.m., ska avledas på sådant sätt att en partikelavskiljning uppnås. Exploatören ska komma in med förslag på dagvattenlösningar för att förbättra dagvattensituationen inom fastigheten och för att sörja för att man tar hand om dagvattnet på egen fastighet eller på annat sätt som följer dagvattenstrategin. Eventuell anslutning av dagvatten till det kommunala ledningsnätet sker i nybyggnadskartan och anvisad förbindelsepunkt. För dagvatten som inte kan avledas med självfall, till kommunen anvisat läge, ska pumpning ske inom fastigheten. Dagvatten som kan komma att innehålla exempelvis olja eller fett ska förses med avskiljare. Dagvatten får inte innehålla föroreningar som kan vara till skada för människors hälsa och miljö. Värme Planområdet kan anslutas till befintligt fjärrvärmenät. El och fiber Fastigheten kan anslutas till det allmänna el- och fibernätet. Fjärrvärme Planområdet kan anslutas till befintligt fjärrvärmenät. Avfall Avfall skall sorteras enligt den kommunala renhållningsordningen. Avfallsutrymmen skall utformas enligt den kommunala renhållningsordningen och dess anvisningar för ny- eller ombyggnad av avfallsutrymmen. Avsikten är att renhållningsfordon ska stå på gatan medan avfall hämtas från soprum. Angöring av renhållningsfordon ska kunna ske på ett tryggt sätt och markbeläggning ska vara anpassad for fordonens belastning. Skellefteå kommun, verksamhet avfall, ska ges möjlighet att yttra sig på föreslagen lösning innan bygglov fastställs för att på detta sätt kunna säkerställa tillgänglighet samt arbetsmiljö för renhållningen. Hanteringen kräver vidare utredning från byggherre tillsammans med Avfall. 10
Strandskydd Syftet med strandskyddet är att trygga allmänhetens tillgång till strandområdena genom allemansrätten samt bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djur- och växtlivet. Strandskyddet återinträder automatiskt när underliggand detaljplan ersätts av en ny detaljplan, varför en ny prövning att upphäva strandskyddet måste göras. Planområdet ligger inom strandskyddat område. Motivering till upphävande av strandskyddet Strandskyddet upphävs för kvartersmarken med hänvisning till de särskilda skälen nedan. Som särskilt skäl enligt 7 kap 18 c d miljöbalken framhålls följande: Planområdet har redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området. Begreppet angelägna allmänna intressen avser i första hand ingrepp som motiveras av hänsyn till naturvårds- och miljöintressen samt totalförsvaret, men även ingrepp grundade på samhällets behov av mark för ändamål såsom genomförande av olika typer av infrastrukturprojekt, åtgärder som tillgodoser kommunens behov av tätortsutveckling med mera anses utgöra angelägna allmänna intressen (Regeringens proposition 2008/09:119). För att det ska vara fråga om ett angeläget allmänt intresse bör den planerade åtgärden långsiktigt ge fördelar för samhället och inte kunna skapas någon annanstans i stadsdelen. I Skellefteås fall handlar det om tätortsutveckling. För Skellefteås framtid är det avgörande att kunna leverera många centralt belägna bostäder innan de bostadssökande väljer att flytta till kommuner med starkare dragningskraft. 11
DETALJPLANENS GENOMFÖRANDE Planförfarande Detaljplanen upprättas med utökat förfarande. Tidplan Samråd: tredje kvartalet 2019 Granskning: fjärde kvartalet 2019 Antagande: fjärde kvartalet 2019 Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från det datum planen vunnit laga kraft. Efter genomförandetidens utgång fortsätter detaljplanen att gälla tills den ändras eller upphävs. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Det finns inte någon allmän plats inom planområdet. Skebo är fastighetsägare för Nipan 17. Avtal Planavtal Planavtal tecknat. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning mm Fastighetsbildning ska ske i enlighet med detaljplanen. Tidigare kvartersmark i gata regleras till gatumark. Eventuell väg för infart och avfallshantering inom kvartersmark för nya byggnader ska utföras som gemensamhetsanläggning. Ekonomiska frågor Planekonomi Planen bekostas av exploatören. Tekniska frågor Tekniska utredningar Geotekniksk utredning Dagvattenutredning 12
SAMRÅD Detaljplanen upprättas i samråd med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten, kommunala förvaltningar, samt berörda fastighetsägare i området. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Sociala konsekvenser Kommunen har planeringsmål om byggnation av ett antal bostäder varje år. Planförslaget skapar möjlighet till ett bättre markutnyttjande och möjliggör, i enlighet med dessa mål, ytterligare nya bostäder. Detta gäller om de byggrätter och de angivna exploateringstalen utnyttjas fullt ut i enlighet med planförslaget och kommande planprogram. En blandning av upplåtelseformer med både bostadsrätter och hyresrätter, bostadstyper och bostadsstorlekar i ett område bidrar positivt till social hållbarhet. Det möjliggör för fler möten mellan olika grupper av befolkningen samtidigt som fler unga har möjlighet att studera i Skellefteå eller flytta hit i arbetsrelaterat syfte. Planförslaget möjliggör för fler boende per fastighet i närheten av utpekade strategiska stråk. Genom att tillskapa flerbostadshus i ett traditionellt villaområde skapas en effektivare markanvändning och förutsättningar för varierande boendeformer vilket är positivt ur social hållbarhetssynpunkt. En konsekvens av ett större invånarantal ges nya förutsättningar för ett mer aktivt liv utanför hemmet. Ett bättre kundunderlag möjliggör etableringar av fler verksamheter. Barnperspektiv Barnperspektivet har en central roll i detaljplanen genom en stark koppling till trafiksäkerhet och framkomlighet. Barnens fysiska närmiljö har stor betydelse för deras liv och utveckling. Aktuell detaljplan ger kvaliteter i form av goda förutsättningar för en trafiksäker utomhuslek utanför den egna bostaden, på innergården. För mindre barn ges också möjlighet till bostadsnära lekplats, längs Villagatan. För lite äldre barn och ungdomar finns Sörböleskolans lek- och idrottsytor och närområdets grön- och rekreationsområden för sociala möten och spontana aktiviteter. Närheten till busshållplats, gång- och cykelvägar som förbinder planområdet med såväl centrum, skola som fritidsanläggningar, andra bostadsområden, service och kollektivtrafik ger äldre barn och ungdomar förutsättningar för rörlighet i samhället, överbryggar barnens barriärer och underlättar sociala möten utanför hemmet. Längs med Bockholmsvägen finns både busshållplats samt gång- och cykelväg som kopplas samman med närliggande bostadsområden, centrum etc. Planens genomförande anses inte innebära en negativ förändring för barn och unga i jämförelse med hur situationen ser ut idag. Trygghet Detaljplanen medger fler bostäder i området vilket i sin tur innebär att fler personer kommer att röra sig i området. Folkliv kan ses som en förutsättning för en ökad upplevd trygghet i stadsrummet. Byggnationen kommer således inte enbart öka tryggheten inom planområdet utan också skapa underlag för ett tryggare stadsliv i omkringliggande områden. 13
MEDVERKANDE TJÄNSTEPERSONER I upprättandet av detaljplanen har samhällsbyggnad och kommunledningskontoret, Skellefteå kommun deltagit. Samhällsbyggnad Fysisk planering, plan Harriet Wistemar Kommunarkitekt Enar Nordvik Arkitekt Lisa Andersson planingenjör 14