Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om omsorgsplikt och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren agerat i enlighet med sin omsorgsplikt och upplysningsskyldighet när mäklaren inte informerat köparna om att poolen på den förmedlade fastigheten var föremål för tvist Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en av köparna av en fastighet riktat kritik mot dig. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har du yttrat dig över anmälan. Du har gett in objektsbeskrivningen, frågelistan, ett beslut från kommunen daterat 2017-09-14 och en mejlkonversation. Anmälan Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Anmälaren köpte fastigheten den 22 september 2017 och flyttade in den 13 december samma år. Den 18 januari 2018 blev anmälaren och hennes man informerade av ägaren till grannfastigheten, att det sedan ca 6 månader POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) tillbaka förelåg en civilrättslig tvist mellan honom och de tidigare ägarna (säljarna) av fastigheten. Tvisten avsåg poolen på anmälarens tomt, vilken bland annat ska ha orsakat rörelser i grannens mark. Anmälarens mark och själva poolen ska också ha blivit påverkade. Anmälaren var innan konversationen med grannen omedveten om tvisten och poolens påverkningar på de båda fastigheterna. Samma dag som de fick kännedom om tvisten, mejlade de en reklamation till dig och säljarna. Anmälaren hade innan köpet velat bli informerad av dig angående eventuella tvister med koppling till fastigheten, eftersom det är hennes nyinköpta fastighet som tvisten rör. Hon och hennes make förlitade sig på att du skulle ge dem relevant information om fastigheten. Hon anser att du har undanhållit väsentlig information och därmed brustit i din omsorgsplikt som fastighetsmäklare. Du har också, genom att undanhålla informationen, agerat partiskt till säljarnas fördel. Du har således inte tillvaratagit köparnas intresse i lika stor utsträckning som du har tillvaratagit säljarnas. Ditt påstående att du som fastighetsmäklare inte kunde diskutera tvisten med köparna med anledning av tystnadsplikt gentemot säljarna saknar grund. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande, Du anser att du inte har agerat i strid med dina skyldigheter som fastighetsmäklare. Den 12 september 2017 gjorde ägaren till grannfastigheten dig uppmärksam på att säljarnas nyligen anlagda pool hade blivit föremål för en dispyt mellan honom och säljarna. Du hade dessförinnan inte fått några indikationer, vare sig från säljarna eller från någon annan källa, på att en tvist förelåg. Du informerade säljarna om att du inte ville hålla några visningar av förmedlingsobjektet förrän dispyten hade lösts. Dispyten innefattade att ägaren av grannfastigheten hade anmält säljarnas uppförande av en altan, en nedsänkt pool och ett plank till kommunen, med anledning av att dessa objekt skulle ligga för nära tomtgränsen. Kommunen avskrev ärendet den 14 september 2017 då bygglovsplikt inte förelåg samt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) att byggnadsverket inte kunde anses medföra någon olägenhet. Visningarna av förmedlingsobjektet hölls den 17 och 18 september samma år. Du har medgett att du hade viss kännedom om situationen gällande poolen, men att du ansåg att den vara utagerad i och med att kommunen avskrivit ärendet. Ägaren av grannfastigheten har inte heller för avsikt att rikta något anspråk mot köparna med anledning av poolen, utan kommer istället att driva en civilrättslig process mot säljarna. Ur ett ekonomiskt perspektiv kommer tvisten inte att påverka köparna eftersom fastigheten som sådan inte på något sätt riskerar att påverkas av den tidigare konflikten. Säljarna har dessutom bett dig att hantera situationen på ett diskret sätt eftersom dispyten är löst. Dessa omständigheter har bidragit till att du valt att inte informera vare sig spekulanter eller köparna om dispyten. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Frågelistan I frågelistan anges att det inte finns några fel eller brister på fastigheten eller annat som kan tänkas vara av betydelse för köparen. Mejlkonversationen mellan ägaren till grannfastigheten och kommunen I en skrivelse ställd till kommun från ägare till grannfastigheten framgår bland annat följande. Hej, vi bor på [ ]. Vi har plötsligt blivit varse att våra grannar på [ ] börjar gräva för en pool. Vi har inte blivit informerade om detta av grannarna. Man behöver tydligen inte det när det idag inte verkar finnas regler för poolbyggen. Utan någon föraning dyker det upp en grävmaskin och börjar gräva en 2,5 m djup grop 2 m från vår husgrund och 0,5 m
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) från tomtgräns. Detta har idag medfört sättningar på vår egendom, marken har flyttat sig i sidled och lämnat tomrum i marken runt plintar till altan som har sjunkit 30 mm till idagsamt att plintar till förråd har ändrat läge och lutar fritt mot granntomt. Tidigare fanns en slänt mellan tomterna. Vi har idag fått ett vertikalt 30 cm tomtavslut ned till den utgrävda granntomten. Både uteplats och plank avslutas mot vår tomt gräns. Jag har för mig att det står 4,5 m för båda åtgärderna i era regler, kan jag ha fel? Är det rimligt att få bygga ett trädäck direkt mot tomtgräns och schakta ut 30 cm under vår tomt höjd och lämna en vertikal kant som kommer att falla samman ner på trädäcket när massorna torkar. [ ] Felaktigt utförd dränering av poolen får till följd att våra jordmassor kommer att över tid infiltrera in till dräneringsgruset eftersom det saknas vertikal markduk som ska hålla massorna på plats. Det medför att marken kommer att fortsätta sjunka tills dräneringsgruset är mättat. Vem ansvarar för dessa skador som är till följd av brist på regler. Vem ansvarar i framtiden för att ev sponta eller påla för att marken eller t.o.m grunden inte skall fortsätta röra sig? [ ] Som jag uppfattar våra grannar så tänker inte de göra något åt det som händer på våran tomt. Vi har informerat dem om vad som hänt med inte fått någon respons alls. [ ] Avskrivningsbeslutet från kommunen En begäran om att upprätta ett klagomålsärende inkom till kommunen den 1 augusti 2017. Kommunen beslutade att avskriva ärendet den 14 september 2017 med anledning av att bygglovsplikt inte förelåg samt att byggnadsverket inte kunde anses medföra någon sådan olägenhet som avses i 2 kap. 9 plan- och bygglagen. Enligt 2 kap. 9 plan- och bygglagen ska planläggning av mark- och vattenområden samt lokalisering, planering och utformning av byggnadsverk, skyltar och ljusanordningar enligt denna lag får inte ske så att den avsedda användningen eller byggnadsverket, skylten eller ljusanordningen kan medföra en sådan påverkan på grundvattnet eller omgivningen i övrigt som innebär fara för människors hälsa eller säkerhet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) eller betydande olägenhet på annat sätt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Av 8 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena uttalas att en fastighetsmäklare så långt som möjligt ska inta en neutral roll som opartisk mellanman vid förmedling av kontakterna mellan köpare och säljare samt i övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra (prop. 1994/95:14 s. 41). Fastighetsmäklarens upplysningsskyldighet Av 16 första stycket första meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet ska tolkas mot bakgrund av mäklarens allmänna omsorgsplikt. Genom utredningen är det klarlagt att du innan visningarna av förmedlingsobjektet blev upplyst om att det förelåg en tvist mellan säljarna och ägaren av grannfastigheten. Det är inte fastställt att du vid den tidpunkten även kände till detaljerna som framgår av grannens mailkonversation med kommunen, men att du i vart fall har varit medveten om att konflikten gällde poolen på den fastighet som du hade att förmedla från säljarna. Det är också utrett att, även om kommunen avskrev grannens
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) anmälan, grannen alltjämt avsåg att civilrättsligt driva sitt ärende mot säljarna, varför dispyten gällande poolen inte kan sägas vara löst. Att grannen förklarat sig sakna avsikt att ställa några krav på köparen, kan inte anses utgöra en garanti för att sådana anspråk inte kommer att göras gällande i framtiden. Informationen om en sådan pågående tvist som den i ärendet aktuella, kan antas ha en sådan betydelse för en köpare att uppgiften ska förmedlas till köparen i god tid innan överlåtelseavtalet ingås. Din underlåtenhet att göra detta innebär enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, att du har tagit säljarnas parti på bekostnad av köparen. Ditt agerande strider mot god fastighetsmäklarsed, både med stöd av fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt och den särskilda rådgivningsoch upplysningsskyldigheten. Förseelsen är varningsgrundande.