Dnr. 0958/12 Markanvisningsutlysning September 2013 "Stenungsund, det goda kustnära samhället med framtidstro och utveckling" Bostäder i Stora Höga/Getskär, Stenungsunds kommun
Innehållsförteckning 1. Inledning 1 1.1 Bakgrund 1 1.2 Syfte 1 1.3 Områdets läge och användning idag 1 2. Förutsättningar för markanvisningen 2 2.1 Detaljplan 2 2.2 Marken 2 2.3 Omgivningen 3 2.4 Bebyggelsen 3 2.5 Trafik 4 2.6 Vatten och avlopp 4 2.7 Övrigt 5 2.8 Referensbilder 6 3. Intresseanmälan 7 3.1 Material kommunen tillhandahåller 7 3.2 Uppgifter i intresseanmälan 7 3.3 Kommunens kontaktperson 8 3.4 Adressering intresseanmälan 8 3.5 Sista dag för ingivande av intresseanmälan 8 4. Handläggning av intresseanmälningar 9 4.1 Bedömningskriterier 9 4.2 Tillvägagångssätt 10 4.3 Preliminär tidsplan 10 Bilagor 11 1. Detaljplan Getskär-Valeberget 11 2. Geoteknisk undersökning 11 3. Trafikutredning 11 4. Bullerutredning 11 1
1. Inledning 1.1 Bakgrund Stenungsunds kommuns kommunfullmäktige har 1990-06-20 antagit detaljplan för Getskär-Valeberget. Av detaljplanen framgår att det aktuella området ska användas för bostäder. Av bostadsförsörjningsprogrammet framgår att andelen hyresrätter bör vara 60 % av lägenheterna i området och att byggande i flera våningar bör övervägas. Mark- och exploateringsenheten i Stenungsunds kommun har 2012-05-07 fått i uppdrag, efter beslut i Stenungsunds kommuns kommunstyrelse, att initiera en markanvisningsutlysning gällande del av fastigheten Höga 2:124. Av kommunstyrelsens beslut framgår den aktuella fastigheten ska bebyggas med lägenheter i byggnader om två våningar i blandade upplåtelseformer, varav en del hyresrätter. Tilldelningen ska enligt beslutet ske utifrån utvärderingskriterierna kvalitet, utformning och erbjudet markpris. Vidare framgår av beslutet att tilldelningen ska koordineras med färdigställandet av skolan i Spekeröd. Detaljplanearbetet för skolan i Spekeröd pågår och beräknas vinna laga kraft oktober 2013. 1.2 Syfte Syftet med markanvisningen är att få Getskärsområdets utvecklingsmöjligheter analyserade och mångsidigt belysta inför den planerade exploateringen och få fram förslag på utformning av attraktiva bostäder som tar tillvara områdets potential och kvaliteter. Syftet med inbjudan är att få underlag till att: Välja ut en eller flera exploatörer att samarbeta med gällande utvecklingen av bostadsområdet Upprätta exploateringsavtal mellan Stenungsunds kommun och vald exploatör/exploatörer, vilket ska reglera bl a erforderliga marköverlåtelser, ansvar för utbyggnad såväl inom som utanför området, fastighetsbildningsåtgärder m.m. 1.3 Områdets läge och användning idag Det aktuella området är beläget i Stora Höga-Getskär cirka 9 km från centrala Stenungsund och cirka 2,5 km till motorväg E6. Området ligger i nära anslutning till havet med både badplats och småbåtshamn. Getskär präglas av en relativt hög exploateringsgrad vad gäller villafastigheter. Av befolkningsstatistik för Stora Höga framgår att det finns totalt 1 040 upplåtelser för
bostäder i området. Av dessa utgör 33 hyresrätter, 123 bostadsrätter och resterande utgörs av äganderätter. Ett stort behov av bostäder med blandade upplåtelseformer finns. Sedan ett flertal år tillbaka har kommunen utarrenderat aktuell mark till Getskärs Husvagnsförening. Det går för närvarande inte att uttala sig om när avflyttning är genomförd. 2. Förutsättningar för markanvisningen 2.1 Detaljplan Markanvisningen utgår från antagen detaljplan för Getskär-Valeberget, se bilaga 1. Området är planlagt för bostäder, max två våningsplan samt har största sammanlagda byggnadsarea på ca 6000 kvadratmeter. Inom området finns ett u-område som ska beaktas vid exploatering och ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. 2.2 Marken Området för markanvisningsutlysningen uppgår till ca 53 000 kvm, se bild 1. Exploateringsområdet är uppdelat i område 1 och 2. Exploatören har möjlighet att lämna intresseanmälan på område 1, området 2 och/eller område 1 och 2. Den definitiva utformningen av områdena kan komma att justeras utifrån en dialog med tilltänkta exploatörer. Bild 1 Redovisar områdets preliminära uppdelning, viktiga kopplingar för trafik och gång- och cykelstråk, förskolans tänkta parkering o.s.v.
En geoteknisk undersökning har utförts, se bilaga 2. 2.3 Omgivningen Naturliga kopplingar mellan bostadsområdet Getskär och närmsta omgivningen samt Stora Höga centrum är avgörande för områdets kvaliteter. Förslaget ska ta ett tydligt grepp på området och visa en huvudstruktur med markanvändning, byggnadsvolymer, parkering, gång- och cykelstråk och grönytor. I gestaltningen av Getskär ska byggnader, stråk och grönstruktur formas till en helhet. 2.4 Bebyggelsen 2.4.1 Bostäder och gestaltning Getskärsområdet ska innehålla bostäder med goda bostadskvaliteter som tillvaratar områdets unika läge och förutsättningar. Exempel på kvaliteter för bostäderna är funktionella planlösningar som ger god möblerbarhet samt skyddade uteplatser och rumsbildningar i som ger trygghet, luft och ljus. Byggnaderna ska samtidigt ha en hög utnyttjandegrad för boendet och en god teknisk och ekonomisk utformning för långsiktigt förvaltande. Bebyggelsen bör vävas ihop med omgivande bebyggelse så att en flytande och sammanhängande rumslig helhet uppnås. Detta kräver ingående studier av såväl placering av byggnader och entréer som av markbehandling och gång- och cykelstråk. Förslagen ska visa hur hög boendekvalitet kan förenas med resurssnål produktion och rimliga boendekostnader. Byggnaderna ska ha hög arkitektonisk kvalitet med material anpassade till ett långsiktigt bra förvaltande såväl exteriört som inom den egna lägenheten. Bostäderna bör byggas med goda, miljövänliga material ur livscykelperspektiv, lika mycket för miljön som för människors hälsa och välbefinnande. Byggnaderna får utföras med olika karaktärer, det ska dock kännas att de samspelar med varandra. 2.4.2 Bostäder/innehåll och lägenhetsfördelning I enlighet med vad som anges ovan ska den aktuella fastigheten bebyggas med lägenheter i byggnader om två våningar i blandade upplåtelseformer varav en del hyresrätter. Det finns i denna utlysning inget precist krav på antalet bostadslägenheter. Det ingår i uppgiften att göra en bedömning av vad som är möjligt på denna plats. Möjlig exploateringsgrad, enligt detaljplanen, är i området är ca 160 lägenheter, en byggnadsareal på ca 6000 kvadratmeter, men med hänsyn till trafiksituationen, parkeringsytor m.m. så är det, enligt kommunens bedömning, rimligt att hålla nere exploateringen något. 2.4.3 Lägenhetsfördelning Enligt kommunens preliminära bedömning bör lämplig lägenhetsfördelning vara: Äganderätt/bostadsrättsdelen: 20 % tvåor, 45 % treor, 35 % fyror varav några femmor. Hyresrättsdelen: 10-15 % ettor, 35-40 % tvåor, 30 % treor, 20 % fyror varav några femmor.
2.5 Trafik Stenungsunds kommun har låtit göra en trafikutredning som ska ligga till grund för tillfartsvägar till området, se bilaga 3. Utgångspunkten för markanvisningen är att området ska trafikförsörjas via Nolgärdesvägen. Detta ska ses mot bakgrund av att denna väg har varit tillfartsväg för campingen samt att det är den närmsta tillfarten. Nolgärdesvägen kommer att breddas genom att den befintliga parkeringen vid förskolan tas bort. Förskolans behov av parkeringsyta samt lastzon ska tillvaratas inom exploateringsområdet. Omfattning är ca 20 parkeringsplatser och måste placeras i nära anslutning till förskolan. Förslag till lösning redovisas i bild 1 ovan. Exploatören bekostar de åtgärder som kan kommas krävas med anledning av exploateringen. Gång- och cykelnätet ska vara lätt tillgängligt och ska ses i sin helhet genom att kopplas samman i hela området. Bild 1 redovisar viktiga kopplingar vad gäller gång- och cykelväg, i form av röda cirklar med bokstäver, inom det aktuella området. En bullerutredning har utförts för Nolgärdesvägen, se bilaga 4. Inom Getskär-Valebergets område har gatumark som huvudregel upplåtits till samfällighetsföreningar att förvalta. Exploatör i området ansvarar för iordningställande av gator inom kvartersmark. Exploatören ansvarar även för att gemensamhetsanläggning ska upprättas för drift och underhåll av gatorna. Parkeringsutrymme ska anordnas, för ny bebyggelse, inom exploateringsområdet på kvartersmark, 0,7 st/lgh samt 0,2 st för besökande. Cykelparkering ska finnas i området. 2.6 Vatten och avlopp Det aktuella området ingår i det kommunala verksamhetsområdet för vatten och avlopp. Tomterna ska anslutas till kommunalt vatten och avlopp. Anslutningsavgift betalas av exploatören i enlighet med vid anslutningstillfället gällande taxa. I området finns befintliga ledningar, utanför u-området, vilka ska beaktas vid exploatering, se bild 2 nedan. Det är möjligt att flytta ledningarna till det befintliga u- området, en eventuell flytt av ledningarna ansvarar och bekostar exploatören. En vatten- och avloppsutredning, inkl dagvatten, kan komma att vara nödvändig med anledning av exploateringen.
Bild 2 redovisar de ledningar som idag ligger utanför det i detaljplanen befintliga u-område, som ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. 2.7 Övrigt Om ytterligare utredningar krävs, under eller efter exploatering, ansvarar och bekostar exploatören för dessa. Denna markanvisningsutlysning befriar inte exploatörer från skyldigheten att söka bygglov eller sådant annat tillstånd som enligt lag eller annan författning kan krävas. Mark för hyresrätter kommer att säljas med tilläggsköpeskilling, för det fall hyresrätterna inom en 10-års period omvandlas till bostadsrätter eller äganderätter. Tilläggsköpeskillingen motsvarar mellanskillnaden i markvärde för hyresrätter respektive bostadsrätter.
2.8 Referensbilder
3. Intresseanmälan Intresseanmälan kan lämnas in för område 1, område 2 eller område 1 och 2. En ofullständig intresseanmälan riskerar att inte tas med i våra bedömningar. Intresseanmälan ska lämnas som fysiska pappershandlingar samt digitalt på ett usbminne. Är det något speciellt vi vill få in, t ex kartor i A3 eller så? OBS! Även om företaget tidigare gett in intresseanmälan ska en förnyad inkomma för att kunna beaktas vid utvärderingen. Detta ska ses mot bakgrund av de förutsättningar som redogjorts för i denna markanvisningsutlysning samt med hänsyn till det beslutsunderlag kommunen behöver ha för sin utvärdering. 3.1 Material kommunen tillhandahåller Digitalt kartunderlag i dwg-format (tillhandhålls på hemsidan) Detaljplan för Getskär-Valeberget, se bilaga 1 Geoteknisk utredning, se bilaga 2 Trafikutredning skiss, daterad 2012-06-21, se bilaga 3 Bullerutredning, se bilaga 4 Olika bildmaterial, se bild 1 och 2 3.2 Uppgifter i intresseanmälan Kontaktuppgifter till en person Exploatörens organisation och erfarenheten av liknande exploateringar. Redogörelse för ägande och förvaltning av hyresrätterna Referensobjekt Kreditupplysning med utdrag rating Beskrivning av förslaget och dess bärande idéer utifrån de krav och förutsättningar i enlighet med denna inbjudan och tillhörande bilagor. Redovisa antal lägenheter, angivande av cirkaytor BOA och BTA och antal p-platser. Visa förslag på eventuell lämplig etappindelning. Situationsplan i skala 1:500 för hela området, som visar områdets struktur med byggnader, markanvändning, gång o cykelvägar, trafik, grönytor m.m. Planer i skala 1:200, representativa våningsplan/trapphusenheter. Några möblerade typlägenheter representativa för husen/entréplan/uterum Representativa fasader och sektioner i skala 1:200, 1:500. Tre perspektiv punkter i marknivå samt ett perspektiv från flygfotonivå Typfasader/detaljer av betydelse för förslaget i valfri skala. Redovisning av färg och materialval. Lägenhetsfördelning/andel hyresrätter Pris per kvmbta för hyresrätter respektive bostadsrätter/ äganderätter
3.3 Kommunens kontaktperson Andreas Wingfors Mark- och exploateringsingenjör Telefon: 0303-73 26 65 Mail: andreas.wingfors@stenungsund.se 3.4 Adressering intresseanmälan Per post: Med ett tillslutet kuvert märkt Markanvisning Getskär Att. Andreas Wingfors Stenungsunds kommun Mark- och exploateringsenheten 444 82 Stenungsund Per e-post: andreas.wingfors@stenungsund.se 3.5 Sista dag för ingivande av intresseanmälan Intresseanmälan ska ha inkommit till Stenungsunds kommun senast den 8 november 2013. Intresseanmälan som inkommer efter denna dag riskerar att inte tas med i våra bedömningar.
4. Handläggning av intresseanmälningar Efter tiden för markanvisningsutlysning löpt ut bereder Stenungsunds kommun ärendet genom att utvärdera intresseanmälningarna utifrån nedan angivna kriterier. 4.1 Bedömningskriterier Tilldelningen ska ske utifrån utvärderingskriterierna kvalitet, utformning och erbjudet markpris Bedömningen sker utifrån de i detta dokumentets uppställda krav på intresseanmälans innehåll i avsnitt 3.2 och förutsättningar under avsnitt 2.1-2.8. 4.1.1 Företaget Intressentens erfarenhet och kompetens för långsiktighet och genomförbarhet av exploateringen Intressentens ekonomiska stabilitet (minst kreditklass 4 enligt UC:s kreditvärderingssystem eller motsvarande) Organisation för förvaltning och ägande av de obligatoriska hyresrätterna (förutsättningar för långsiktig förvaltning av hyresrätter) 4.1.2 Kvalitet och utformning Förenlighet med intentionerna i gällande detaljplan Attraktiv gestaltning utifrån krav och förutsättningar i den befintliga miljön och kvaliteter i området (se avsnitt 2.3 och 2.4). Utformning av gator och gång- och cykelväg inom området, samt kopplingar till befintligt gång- och cykelnät (utvärderas utifrån förutsättningarna i avsnitt 2.4 och 2.5). Bebyggelsens/exploateringens verkan för en hållbar utveckling (utvärderas utifrån förutsättningarna i avsnitt 2.3 och 2.4). Bostadsutbud och lägenhetsfördelning (utvärderas utifrån bostadsförsörjningsprogrammets intentioner, kommunstyrelsens beslut samt utifrån avsnitt 2.4) 4.1.3 Erbjudet markpris Anbud kr/kvm BTA, fördelat på upplåtelseform (hyresrätt/ bostadsrätt/äganderätt)
4.2 Tillvägagångssätt Markanvisningsutlysningen publiceras på vår hemsida (www.stenungsund.se) samt i ST-tidningen och i GP. Efter att tiden för markanvisningsutlysningen löpt ut bereder Stenungsunds kommun inkomna förslag. Bedömningen görs av plan- och byggchef Jan Rehnberg, planarkitekt Jan Schuman och mark- och exploateringsingenjör Andreas Wingfors, utifrån de i denna markanvisningsutlysning uppställda bedömningskriterier, se rubrik Bedömningskriterier. Intressenter kan under beredningen komma att kallas för muntlig redovisning och visning av referensobjekt. Beredningen avslutas med en tjänsteskrivelse med förslag till beslut om marktilldelning och en tjänsteskrivelse med förslag till godkännande av upprättat exploateringsavtal som kommunstyrelsen respektive kommunfullmäktige i Stenungsunds kommun har att ta ställning till. 4.3 Preliminär tidsplan Annonsering 6 september 2013 Inlämning av intresseanmälan 8 november 2013 Tjänstemannaberedning 8 november 2013 - januari 2014 Samhällsbyggandsutskottet februari 2014 Kommunstyrelsen mars 2014 Kommunfullmäktige april 2014
Bilagor 1. Detaljplan Getskär-Valeberget 2. Geoteknisk undersökning 3. Trafikutredning 4. Bullerutredning