STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 1(12) Beräkning av vägningstal för räntekostnad i KPI För beslut I denna pm presenteras ett förslag till ny vägningstalsberäkning för räntekostnadsindex i KPI. Förslaget utgör en enklare och mer transparent metod jämfört med nuvarande beräkning. Enheten föreslår följaktligen att den nya metoden börjar tillämpas i KPI från och med vägningstalsberäkningen inför 2011. 1. Bakgrund Nämnden för konsumentprisindex beslutade vid sitt sammanträde 2009-12- 17 att justera metoden för beräkning av räntekostnadsindex, som är en del av index för boendekostnaderna i egnahem. Däremot togs inget beslut om hur beräkningen för hur vägningstalet bör beräknas. Metodjusteringen har tilllämpats på konsumentprisindex (KPI) fr.o.m. index för januari 2010 med den tidigare beräkningen för vägningstalet som grund. Syftet med detta pm är således att bidra med ett underlag för beslut gällande hur vägningstalet för räntor i egnahemsposten ska beräknas för 2011 och framåt. 1.1 Tidigare beräkningssätt för index Index för egnahem i KPI består av åtta delindex varav ett är räntekostnadsindex. Räntekostnadsindex avser att mäta hur räntekostnaden förändras över tiden på det totala belopp som bostaden anskaffats för, oavsett i vilken utsträckning som bostaden belånas. Räntekostnaden i KPI påverkas över tiden dels av förändringar av de belopp som krävs för att finansiera boendet, dels av förändringar i räntesatserna. Beräkningen består därför av två delar: ett index för räntesatsen och ett index för kapitalbeloppet (även kallat kapital-
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 2(12) stocken). Det senare syftar till att mäta utvecklingen över tid av husens genomsnittliga anskaffningspris och har beräknats genom att följa observerade faktiska förvärvspriser. Nya hus införlivades i beräkningen genom att man i den aktuella perioden summerade förvärvspriserna över samtliga egnahem. Samma sak gjordes i basperioden, med skillnaden att priset för de som är nybyggda sedan prisbasperioden (den period med vilken aktuell prisnivå närmast jämförs med), justerades ned med utvecklingen i byggnadsprisindex mellan bas- och jämförelseperiod. 1.1.1 Problem med det tidigare beräkningssättet för index Bristerna med den dåvarande metoden var bland annat följande: a) Förändringar av hur länge hushållen ägt sina fastigheter fick en direkt inverkan på indexutvecklingen. b) Nybyggnation fick inte ett korrekt genomslag på index. c) Ingen hänsyn togs till kvalitetsförändringar. Problem a) Syftet med KPI är att det ska visa kostnadsförändringen vid en oförändrad nytta. Det skattar man i en operationaliserad index genom att mäta kostnadsförändringen på en oförändrad varukorg, dvs. man bortser från de förändringar av kostnaden som är en följd av att konsumenter ändrat sitt beteende. Det tidigare beräkningssättet för kapitalstocken på basis av FastKPI uppfyllde inte detta helt på grund av följande: Effekten på index av förändringar i innehavstiden är att en utveckling mot längre innehavstider i husstocken tenderar att minska indexets ökningstakt vid långsiktigt stigande bostadspriser, medan en utveckling mot kortare innehavstider tenderar att öka indexets ökningstakt vid långsiktigt stigande bostadspriser. Detta innebar att förändringar i konsumtionsvalet fick en direkt inverkan på index vilket inte är adekvat för vad KPI ska visa.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 3(12) Problem b) Finansieringsbehovet för ett nybyggt hus jämfördes med finansieringsbehovet för nya hus i basperioden. Detta är omotiverat inkonsekvent med behandlingen av ägarbyten för befintliga hus. De nya husen fyller samma funktion som de befintliga husen (givet samma kvalitet) i stocken och ska därför jämföras med de kostnader konsumenterna har för dessa, som i många fall anskaffades långt tillbaka (vanligtvis till ett betydligt lägre pris). Detta gjordes också för befintliga egna hem som bytt ägare. För nybyggda egna hem blev resultatet att den dåvarande metoden missade den största delen av den kostnadsökning som drabbade konsumenterna till följd av högre räntekostnader i förhållande till jämförbara egna hem i stocken. Problem c) Dåvarande beräkningssätt byggde på databasen FastKPI innehållande transaktionspriser. Databasen saknade dock information om kvalitetsfaktorer. En effekt blev att en situation med ökande kvalitet på de i stocken befintliga husen genererade en för hög förändring av index, dvs. man justerade inte för värdet av t.ex. om- och tillbyggnad. 2. Justering av räntekostnadsindex En justering av räntekostnadsindex i egnahemsposten beslutades av nämnden 2009-12-17. Databasen med transaktionspriser (FastKPI) ersattes av fastighetsprisindex, men grundsyftet, att beskriva utvecklingen över tid av husens genomsnittliga anskaffningspriser, är dock fortfarande det samma. I den nuvarande beräkningen följs utvecklingen för den i basperioden rådande mixen av innehavstider, vilket innebär att förändringar i innehavstid inte kommer att påverka index. Fastighetsprisindex avser prisutvecklingen på omsatta hus, nybyggda hus innefattas inte. Trots detta är dock modellen väl tillämplig på hela husstock-
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 4(12) en. Detta eftersom jämförelser sker över en längre period och i ett sådant tidsperspektiv är utvecklingen av fastighetsprisindex och prisutvecklingen på nybyggda hus väl överensstämmande. Ytterligare en fördel med användningen av fastighetsprisindex är att det finns en inbyggd kvalitetsjustering, som i princip bygger på metodiken SPAR (Sale Price over Appraisal Ratio), där taxeringsvärden används för att konstanthålla kvaliteten över tiden. 2.1 Den nya metoden Delindexet för räntekostnaden som använts sedan januari 2010 avviker från den formel som presenterades i beslutsunderlaget till nämndemötet i december 2009, se Ribe 2009. Räntekostnaden består av produkten av två delindex för räntesatserna (RS) och anskaffningspriserna (KS):. Formeln för utvecklingen av KS föreslagen i Ribe 2009 återges nedan, Här betecknar antalet hus år t som är förvärvade av nuvarande ägare under år j, och betecknar husprisindex för månad m år j med ett givet indexbasår. Den använda formeln är något justerad vilket innebär att index för KS istället beräknas enligt följande formel: Här anges en löpande numrering av kvartal där betecknar antalet hus under kalenderår i-2 förvärvade av den nuvarande ägaren under kvartalet
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 5(12) B-j, fastighetsprisindex för kvartal q-j och m månad. B är det fjärde kvartalet för år i-2. Vidare är k antalet kvartal tillbaka som indexet beräknas på. k kan variera beroende på utseendet av innehavsstrukturen. Indexeringen j avser kvartal. Det bör påpekas att den tillgängliga statistiken för innehavstiden är på årsbasis varvid utgörs av årsvärden som hålls konstanta över ett kalenderår. Syftet med indexet är att beskriva utvecklingen av husens genomsnittliga anskaffningspriser över tiden. För att presentera en månatlig utveckling baserat på det ovan beskrivna underlaget används den senaste tolvmånadersförändringen som delas upp på tolv månadsförändringar. Anledningen till att formel (3) används istället för formel (2) är att den verbala framställning som gjordes på nämndemötet i december bättre stämmer överens med formel (3) än med formel (2). Formel (3) svarar på frågan: Vilken kostnad har husägaren som köpte sitt hus i kvartal q-j jämfört med den husägaren som köpte sitt hus året innan? Formel (3) visar på det sättet det förändrade finansieringsbehov som uppstår då fastighetspriserna förändras. Vägningstalet för räntekostnadsindex anger summan av viktbasårets upplupna räntekostnader på hushållens egnahemskapital till anskaffningspris. Detta vägningstal beräknades för 2010 på den tidigare metodens underlag. 3. Nuvarande beräkning av vägningstal för ränteposten Den nuvarande beräkningen av vägningstalet för räntekostnader i KPI bygger på den ovan nämnda databasen (FastKPI). Via den levereras totalt anskaffningsvärde för kapitalstocken. Till detta läggs en separat beräkning för nedlagt kapital för om- och tillbyggnader, underlaget bygger på siffror från HEK:en (hushållens ekonomi). Detta multipliceras med den genomsnittliga räntesatsen för vägningstalsåret t-2. Avslutningsvis kompletteras med nyttjandevärde för fritidshusen.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 6(12) = Vägningstal för ränteposten år t KS = Det totala anskaffningsvärdet för kapitalstocken, enligt FastKPI AKS = Antalet småhus enligt FastKPI K = Nedlagt kapital på om och tillbyggnad S = Totalt antal småhus A = Andel av totalt antal småhus som har privat ägande som upplåtelseform = genomsnittlig räntesatsen för år t-2 B = Räntekostnadens andel av den totala nyttjandekostnaden för småhus NF = Totalt nyttjandevärde för fritidshus med eget ägande som upplåtelseform Det finns flera problem med ovanstående formel. Det första är beroendet av FastKPI-databasen, vars svagheter diskuterats tidigare. Vidare kräver beräkningen för vägningstalet underlag från många olika källor. I praktiken vållar detta problem då olika underlag som åsyftar samma ändamål ej nödvändigtvis genererar samma resultat. 4. Nytt vägningstal för ränteposten Problemen med nuvarande beräkning av vägningstalet för ränteposten föranleder frågan om det finns alternativa underlag för beräkningen. I Ribe 2009 föreslås därför en förändrad konstruktion av vägningstalsberäkningen för räntepostens år-till-månadslänk (år t med viktbasår t 2). Underlaget för vägningstalet ska utgöras av storleken på egnahemsägarnas räntekostnader (både eget och lånat kapital). I förslaget föreslås en estimation där det totala taxeringsvärdet för husen år t 2 multipliceras med den genomsnittliga räntesatsen för år t 2, samt med en faktor som skriver tillbaka beloppet till anskaffningspris:
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 7(12) Förslaget grundas på att kapitalstocksindex beräknas enligt formel (2) men formeln är även applicerbar vid användandet av formel (3). Faktorn 4/3 är tänkt att räkna upp taxeringsvärdet år t 2 till i princip marknadsnivå år t 5. Sedan räknar formeln om sistnämnda värde till anskaffningsvärden i enlighet med rådande mix av anskaffningstider för befintliga hus. 4.1 Underlag Före ovanstående lösning för beräkningen av vägningstalet kan testas behövs en genomgång av den taxeringsvärdesstatistik som SCB framställer och som kommer att utgöra underlag i det här förslaget till ny vägningstalsberäkning. En allmän resp. förenklad fastighetstaxering av småhusenheter sker vart sjätte år. Detta innebär att vart tredje år får alla småhusfastigheter ett nytt taxeringsvärde (via allmän eller förenklad fastighetstaxering) som ska motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde två år före fastighetstaxeringen. För de två åren då ingen allmän eller förenklad fastighetstaxering sker görs endast en särskild taxering för fastigheter som är nybildade eller förändrade. För simuleringsberäkningen som genomförs i följande avsnitt har totalt taxeringsvärde för typkod 220 (småhus, helårsbostad för 1-2 familjer) samt 221 (fritidshus) använts i sin helhet. Idealt bör en viss nedjustering av dessa belopp ske för att rensa bort de objekt som har bostads- resp. hyresrätt som upplåtelseform. Enligt ansvariga för taxeringsstatistiken har man nyligen specificerat en modell för att genomföra den här typen av rensning och detta underlag kommer att kunna tas fram till den beräkning som eventuellt ska implementeras i KPI. De gör dock bedömningen att dessa båda typkoder innefattar en mycket låg andel av dessa upplåtelseformer. Å andra sidan bör eventuellt mindre belopp från andra typkoder inkluderas. Dessa finjusteringar bedöms ha en relativt liten effekt på det totala beloppet, varvid
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 8(12) ingen sådan specialberäkning har gjorts för nedanstående simuleringsberäkningar. Nedanstående diagram presenterar totalt taxeringsvärde för ovan nämnda typkoder under de senaste tolv åren. I diagrammet framgår att relativt stora hopp inträffar vart tredje år när det genomförs en fastighetstaxering. Diagram 1. Totalt taxeringsvärde, miljarder kr Förklaringen till den kraftiga ökningen av taxeringsvärdena ligger i utvecklingen av fastighetspriserna som presenteras i diagrammet nedan.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 9(12) Diagram 2. Fastighetsprisindex 1981=100. 4.2 Operativ formel Vägningstalsberäkningen enligt formel (4) behöver korrigeras för att ta hänsyn till omständigheten att taxeringsvärden bara förändras vart tredje år. För att göra detta kan en framskrivning med fastighetsprisindex ske från den period som marknadsvärdena i det aktuella årets taxeringsvärden egentligen avser ( ) till t-2. Sedan måste tillbakaskrivingen för att få fram anskaffningsvärden ske från t-2. En sådan lösning genererar nedanstående formel: Ovanstående formel förenklas till:
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 10(12) Räntekomponenten i KPI avser visa hur hushållens räntekostnader beräknad på de nuvarande ägarnas totalt nedlagda kapital (till anskaffningspris) förändras. Ovanstående uttryck missar därför en viktig detalj. Marknadsvärdena som tas fram via taxeringsvärdena kommer inte att visa hur mycket kapital egnahemsägarna har lagt ner i sina bostäder. Detta eftersom en del av kapitalet har försvunnit genom förslitning under innehavsperioden. Därför måste en korrigering införas i beräkningen som lägger tillbaka värdet av kapitalförslitningen. Detta kan göras genom att anta en fast andel kapital som förslits varje år. I beräkningen av avskrivningsposten har kapitalförslitningen beräknats till 1,38 procent per år. Andelen förslitning betecknas med F i uttrycket nedan. 4.3 Utfall Diagrammet nedan visar nuvarande vägningstal för ränteposten jämfört med utfallet när formel (5), (7) och (8) används.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 11(12) Diagram 3. Vägningstal för ränteposten (promille) I diagrammet framgår vilken effekt de olika modifieringarna av grundformeln får. Avståndet mellan formel (5) och (7) visar korrigeringen för att skriva fram marknadsvärdet till aktuell vägningstalsperiod. Den här effekten blir olika stor beroende på hur långt från vägningstalsperioden som marknadsvärdet ligger. Avståendet mellan (7) och (8) visar effekten av att ta hänsyn till kapitalförslitningen. Resultatet visar att formel (8) ger det vägningstal som närmast överensstämmer med den nuvarande beräkningsmetoden. Skillnaderna framgår något tydligare i nedanstående tabell där den procentuella differensen mellan nuvarande metod och de olika alternativen presenteras. Tabell 1. Procentuell differens mellan nuvarande metod och alternativen V-tal År Avser Formel (5) Formel (7) Formel (8) Taxeringar 2005 2003-20,8-13,6-0,9 2003: Allmän tax 2006 2004-26,0-13,7-0,7 2007 2005-32,1-14,8-2,2 2008 2006-22,3-15,0-2,6 2006: Förenklad tax 2009 2007-28,4-13,8-1,4 2010 2008-31,7-10,3 2,2
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI 12(12) 5. Slutsats Kapitalstocksberäkningen i egnahemsposten förändrades inför 2010 års beräkningar bland annat med anledning av den undermåliga transparens som finns i FastKPI databasen. Underlag från databasen används dock fortfarande i beräkningen av vägningstalen. I denna pm presenteras hur ett vägningstal kan beräknas genom att använda det befintliga underlaget för kapitalstocksberäkningen kombinerat med det totala taxeringsvärdet samt en faktor som tar hänsyn till kapitalförslitningen. Uttrycket i formel (8) utgör en enklare och mer transparent metod jämfört med nuvarande beräkning. Enheten föreslår följaktligen att den nya metoden börjar tillämpas i KPI från och med vägningstalsberäkningen inför 2011. Referenser Ribe, Martin, 2009. Förslag till korrigerad beräningsmetod för kapitalstocksindex i posten för räntekostnader på egna hem, Pm till Nämnden för Konsumentprisindex.