Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige.

Årsredovisning 2013

BroGripen AB är moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades 1994. De största dotterbolagen är BroGripen Öst AB, bildat 1994, och BroGripen Syd AB, bildat 2003. äger och förvaltar attraktivt belägna bostadsfastigheter i Danderyd, Enköping, Helsingborg, Lidingö, Mariefred, Norrköping, Solna, Stockholm, Strängnäs, Trelleborg, Ystad och Ängelholm. Fastighetsbeståndet bestod per 31 december 2013 av 96 fastigheter med 4 500 hyresobjekt varav ca 3000 är bostäder. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till 230 000 kvm, varav bostadslägenheter i attraktiva lägen svarade för drygt 90 procent. Förvaltningen av fastigheterna sker från våra kontor i Helsingborg, Ystad och Stockholm. Den övergripande affärsmässiga och finansiella styrningen sker från koncernens huvudkontor i Stockholm. Företagets affärsidé är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige. Omslagsbild: Fastigheten Kvadraten 86, Trelleborg

Vd har ordet 5 Året som gått 6 Strategisk inriktning 7 Flerårsöversikt 9 Finansiell strategi 10 Fastighetsmarknaden 12 Fastighetsöversikt 14 Verksamheten 17 Fastighetsförteckning 18 Förvaltningsberättelse 22 Resultaträkning 24 Balansräkning 25 Kassaflödesanalys 27 Tilläggsupplysningar 28 Noter 30 Revisionsberättelse 37 Styrelse och ledning 38 Definitioner 39

4

Vd har ordet År 2013 var avkastningsmässigt ett mycket bra år för fastigheter och speciellt för bostadsfastigheter. Bostadsfastigheter var även i år, enligt Svensk Fastighetsindex, det fastighetsslag som gav den bästa totalavkastningen med en totalavkastning om 7,5 %. Bostadsfastigheter är generellt en trygg investering där utbredd bostadsbrist på många bostadsinvesteringsorter ger en låg vakansrisk. Fastighetsmarknaden Det var fortsatt svenska institutoner och etablerade fastighetsbolag som stod för större delen av transaktionsvolymen under året. Utländska investerare fortsatte att vara aktiva, speciell inom kontors-och handelssegmenten, men kom dock bara upp i historiskt låga 14 % av transaktionsvolymen. En betydande andel av 2013 års transaktioner överstigande 100 miljoner kronor gjordes i fastigheter utanför bästa läge. En ökad riskvilja, bättre tillgång till finansiering och låga vakansrisker gjorde att mer fokus under det gångna året hamnade på investeringar i något sämre lägen jämfört med tidigare år. Institutioner fortsatte under 2013 att vara aktiva på köparsidan. En annan trend som höll i sig var att aktörer på fastighetsmarknaden ställde ut obligationer som en del av sin finansiering. Vidare fortsatte stora aktörer att göra investeringar för att höja standarden i sina lägenheter och på så sätt kunna öka hyresnivån och därmed värdet på fastigheterna. Förvärv och avyttringar BroGripen förvärvade under 2013 sex fastigheter, fem belägna i Ängelholm och en i Trelleborg. Den totala uthyrningsbara arean för nyförvärven uppgick till knappt 26 000 kvm, vilka bidrog till att förstärka våra positioner på dessa orter samt totalt sett även vår position i Skåneregionen. Vidare avyttrades under året en fastighet. Denna var belägen i Stockholms innerstad och omfattade 16 lägenheter med en sammanlagd area om ca 1 000 kvm. värdeförändringar över resultaträkningen. Avkastningsvärdet överstiger idag det bokförda värdet med 1,1 mdkr. Den synliga soliditeten uppgick vid årsskiftet till 14,9% (12,9%) med en justerad soliditet på 36,7% (34,9%). Belåningsgraden uttryckt som skuldsättning i förhållande till fastigheternas totala marknadsvärde uppgick vid årets slut till 53,2% (53,7%). I balansräkningen hade koncernen vid årets utgång fastigheter med en sammanlagd hyresarea om ca 230 000 kvm (205 000) fördelat på 4500 (4200) hyresobjekt. Framtidsutsikter/Affärsverksamhet Den starka efterfrågan på bostadslägenheter i de regioner där våra fastigheter är belägna kvarstår. Det förekommer inga vakanser i bostadsbeståndet och efterfrågan på våra lägenheter bedöms vara fortsatt mycket stark. Bolaget letar fortsatt efter bra investeringsmöjligheter i tillväxtkommuner med goda framtidsutsikter. Jag vill slutligen tacka våra duktiga medarbetare, finansiärer samt övriga samarbetspartners för ytterligare ett framgångsrikt år. Resultatutveckling BroGripen består av flera regionala bolag med verksamhet på tolv orter. Årets resultat före skatt för koncernen uppgick till 89,1 mnkr (20,9) med ett driftresultat uppgående till 96 mnkr (100). Marknadsvärdet på koncernens sammanlagda fastighetsbestånd enligt interna värderingar bedöms till strax under 3 mdkr, där årets värdeförändring på det totala fastighetsbeståndet vid utgången av året uppgick till 116 mnkr (83). Värdeförändringen på fastighetsbeståndet ingår inte i det redovisade resultatet, vilket innebär en skillnad mot exempelvis börsnoterade fastighetsbolag som redovisar Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef 5

Året som gått - Resultatet efter skatt uppgick till 85,1 mnkr (18,0). - Driftnettot uppgick till 95,6 mnkr (99,9). - Direktavkastningen var 5,6 % (6,5). - Hyresintäkterna uppgick till 220,2 mnkr (198,9). - En fastighet, vilken var belägen i Stockholms innerstad, har avyttrats under året. - Totalt har sex fastigheter förvärvats under året. Fem av dessa är belägna i Ängelholm och den sjätte i Trelleborg. Förvärven skedde genom bolagsaffärer. - Den uthyrningsbara arean uppgick vid årets slut till ca 230 000 kvm (205 000). Nyckeltal koncernen 2013 2012 Fastighetsrelaterade nyckeltal Uthyrningsbar area, kvm 230 100 205 096 Hyresintäkter, mnkr 220,2 198,9 Direktavkastning, % 5,6 6,5 Totalt bokfört värde fastigheter, mnkr 1 880 1 604 Bokfört värde per kvm, kr 8 171 7 816 Totalt marknadsvärde fastigheter, mnkr 2 984 2 616 Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 Skuldsättningsgrad, ggr 5,2 6,1 Belåningsgrad, % 53,2 53,7 Soliditet, % 14,9 12,9 Justerad soliditet, % 36,8 34,9 Avkastning eget kapital, % 33,1 8,8 Avkastning totalt kapital, % 7,2 4,3 Kassaflöde, mnkr -82,3 140,5 Se definitioner på sida 39. 6

Strategisk inriktning Vision BroGripen AB ska ha bäst aktuell kännedom om bostadsfastighetsmarknaden på de orter där vi är aktiva, samt där vi önskar bli aktiva, för att därmed effektivt kunna agera och genomföra fastighetsaffärer som ger en långsiktigt hög totalavkastning. Övergripande mål Bolaget ska utveckla och värna om goda relationer med sina intressenter. Bolagets fastighetsbestånd ska till lägst 90 % bestå av bostäder. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen eller ökad långsiktig lönsamhet. Bolagets tillväxt ska ske med bibehållen finansiell stabilitet. Bolaget ska ha bäst kunskap om de lokala bostadsfastighetsmarknader där företaget är verksamt. Operativa mål Bolagets fastighetsinnehav ska vara geografiskt koncentrerat till mellersta och södra Sverige. Bolagets förvaltning ska hålla en hög standard. Bolagets fastighetsbestånd ska hålla en god teknisk standard. Bolagets identitet ska tydligt kommuniceras till omvärld och intressenter. Bolagets justerade soliditet ska långsiktigt överstiga 30 %. Ränterisken i bolagets låneportfölj ska hanteras med derivatinstrument eller lån med bunden ränta och låneportföljen ska ha ett ränteskydd om lägst 70 %. Strategi Bolaget ska genom en tydlig affärsorientering, nytänkande och samhällsengagemang nå uppsatta operativa och övergripande mål. Bolaget ska genom en expansiv förvärvsstrategi, kombinerad med perioder av konsolidering, säkerställa att koncernens totalavkastning ökar varje år. 7

Flerårsöversikt Flerårsöversikten redovisar i sammanfattning nyckeltal och diagram för BroGripens utveckling. Som synes nedan är bolaget mycket välmående med stabila nyckeltal sedan flera år tillbaka. Nyckeltal koncernen BroGripen 2009-2013 1301-1312 1201-1212 1101-1112 1001-1012 0901-0912 Uthyrningsbar area, kvm 230 100 205 096 191 918 176 236 197 863 Hyresintäkter, mnkr 220 199 181 184 193 Direktavkastning, % 5,6 6,5 6,2 5,8 6,3 Totalt bokfört värde fastigheter, mnkr 1 880 1 604 1 479 1 346 1 488 Bokfört värde per kvm, kr 8 171 7 816 7 785 7 178 7 043 Total marknadsvärde fastigheter, mnkr 2 981 2 616 2 405 2 134 2 345 Medelantal anställda 14 12 12 14 15 Resultat efter finansiella poster, mnkr 89,1 20,9 19,9 370,5 115,9 Balansomslutning, mnkr 2 069,2 1 791,8 1 538,3 1 812,1 1 812,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,5 1,4 1,4 Skuldsättningsgrad, ggr 5,2 6,1 4,8 1,8 3,9 Belåningsgrad, % 53,2 53,7 48,1 50,6 55,2 Soliditet, % 14,9 12,9 15,8 33,3 17,9 Justerad soliditet, % 36,8 34,9 37,6 45,5 35,6 Avkastning eget kapital, % 33,1 8,8 4,7 79,9 37,2 Avkastning totalt kapital, % 7,2 4,3 3,7 22,5 9,3 Utveckling omsättning och resultat 1) 1995-2013, mnkr Utveckling antal kvm 1995-2013 2) 1) Varav år 1995-2001 avser koncernen BroGripen Öst AB 2) Varav år 1995-2001 avser koncernen BroGripen Öst AB 9

Finansiell strategi Fastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där den största kostnaden ofta är räntan på lånen. Förändringar i marknadsräntorna kan resultera i stora utslag på bolagets resultat. Bolaget har därför som mål att aktivt arbeta med att säkra den kort- och långsiktiga kapitalförsörjningen i hela koncernen samt att minimera risker och tillse upprätthållandet av en flexibel finansieringsstruktur. Låneportföljen Finansieringen av bolaget sker genom att bolagets tillgångar (fastigheter) pantsätts och lån upptas i bank. Fastigheternas belåningsgrad uppgår i dagsläget till 53,2 % av marknadsvärdet (enligt senaste värdering). Under 2013 har 197 mnkr i nya lån i samband med förvärv upptagits samtidigt som det har amorterats 14 mnkr på den totala låneportföljen. Således har koncernens totala lånevolym ökat till 1 589 mnkr (1 406). Den genomsnittliga räntan på lånen (inkl. derivat) var vid utgången av året 3,2 % (3,7). Låneportföljen har under året förändrats enligt följande: Lånestock per den 1 januari 2013 Upptagande av lån Amortering Utgående nettoskuld 1 406 mnkr 197 mnkr -14 mnkr 1 589 mnkr Låneportföljen består dels av lån med rörlig ränta och kort kapitalbindningstid, som vid lånens utbetalningstillfällen varit 1-2 år, dels av bundna lån som vid utbetalningsdagen haft löptider upp till 5 år. Bindningstiderna för lånen framgår av nedanstående tabell. Rörligt Förfall 1-5 år Totalt 1 154 mnkr 435 mnkr 1 589 mnkr Bolaget har historiskt eftersträvat att låneportföljen huvudsakligen skall utgöras av lån med rörliga räntevillkor, samtidigt som ränterisken hanteras med hjälp av olika derivatinstrument. Detta kan likställas med en fast låneränta. Fördelen är att låneportföljen blir mer flexibel och en aktiv handel kan bedrivas med derivatinstrumenten för att få den struktur i portföljen som vid varje tidpunkt är mest lämplig utifrån företagets marknadsförväntningar. Vid årsskiftet var ca 65 % av portföljen räntesäkrad genom derivat respektive bundna lån. Detta begränsar kostnadseffekterna vid eventuella förändringar i det allmänna ränteläget. Vid utgången av året fanns i portföljen ränteswappar omfattande totalt 600 mnkr med räntevillkor i intervallet 2,04 3,89 %. Typ Nom. belopp Ränta Löptid Swap 50 000 000 2,51 % 1404 Swap 50 000 000 2,78 % 1407 Swap 50 000 000 2,55 % 1502 Swap 50 000 000 2,78 % 1504 Swap 50 000 000 2,35 % 1505 Swap 50 000 000 2,19 % 1505 Swap 50 000 000 2,58 % 1608 Swap 50 000 000 2,32 % 1608 Swap 50 000 000 2,13 % 1609 Swap 100 000 000 3,89 % 1611 Swap 50 000 000 2,04 % 1611 Totalt: 600 000 000 De swappar som innehas omvandlar kostnaden för rörlig ränta till en fast räntekostnad för innehavaren under det antal år som swappen löper, oavsett förändringar i den korta räntan under löptiden. Finansiella kostnader Kostnader för lånat kapital är den enskilt största utgiftsposten i koncernen. År 2013 uppgick koncernens finansiella kostnader till 49,2 mnkr (50,9). Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgraden är ett ekonomiskt nyckeltal som används för att mäta vilken förmåga ett företag har att täcka sina finansiella kostnader. Bolaget hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,7 ggr (1,8). 10

Känslighetsanalys En höjning av räntan tas upp som grund för höjda hyror i hyresförhandlingar, men en viss fördröjning kan förekomma. Nedan visas effekterna på 2013 års resultat vid förändringar av räntenivån i procentenheter respektive procentuella förändringar av hyresnivå och fastighetskostnader. Denna analys tar ej in derivatens effekt på kostnadsförändringar vid ränteförändringar. Förändring Resultateffekt Helår, mnkr Låneräntan +/- 1 procentenhet 15,8 Hyresnivå +/- 1 procent 2,2 Fastighetskostnad +/- 1 procent 1,2 Effekterna är beräknade på helårsbasis. ett fastighetsbolag med stora övervärden, ej redovisade i balansräkningen, i förhållande till de bokförda värdena är det mer intressant att studera den justerade soliditeten som tar hänsyn till fastigheternas verkliga värde. Vid årsskiftet uppgick den synliga soliditeten i koncernen till 14,9 % (12,9) och den justerade soliditeten uppgick till 36,8 % (34,9). Överskottslikviditet Vid överskottslikviditet specialinlånas medlen. Likviditet De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 90,2 mnkr (172,5). Soliditet Soliditet är ett mått som brukar användas för att mäta den finansiella risken i ett bolag. Rörelserisken i ett bolag med bostadsfastigheter är låg, varför en relativt låg soliditetsnivå kan accepteras under förutsättning att den övriga kontrollen och riskhanteringen är god. Det finns två mått på soliditet, den synliga soliditeten och den justerade soliditeten. I 11

Fastighetsmarknaden En osäkerhet gällande den globala konjunkturen speglade det gångna året. De finansiella problemen i Europa innebar fortsatt hög arbetslöshet, låg tillväxt och deflationsrisk. Sverige klarade sig, under rådande omständigheter, relativt bra även om export- och industrisektorn hade det motigt. Fastigheter fortsatte att attrahera kapital. De betraktades generellt som en lågrisktillgång och fortsatte under det gångna året att öka i popularitet med fortsatt högt prisläge. Trender på marknaden Trots ett ekonomiskt läge som präglades av låg tillväxt (svenskt BNP steg med 1,6 % från 2012) och avmattning så uppvisade svensk fastighetsmarknad en stark motståndskraft och fastigheter fortsatte att attrahera kapital. I ett försök att öka inflationen sänkte Riksbanken i slutet av året styrräntan till 0,75 procent vilket resulterade i lägre upplåningskostnader för bankerna, samtidigt som det skapade ett gynnsamt klimat i en kapitalintensiv bransch såsom fastighetsbranschen. Gällande det penningpolitiska läget är det Riksbankens uppfattning att reporäntan kommer att ligga kvar på låga nivåer under hela 2014 för att på så sätt ge stöd åt konjunkturen samtidigt som det ska bidra till en högre inflationstakt. Riksbankens bedömning är att den rådande expansiva penningpolitiken behöver kvarhållas till dess att den ekonomiska återhämtningen står på fastare mark och inflationstakten har uppnått mer eftertraktade nivåer. I anknytning till Riksbankens reporänta är det också intressant att titta närmare på låneräntorna på marknaden, där en bra indikator kan vara att titta närmare på de långa räntorna. För att få en indikation på hur den långa räntan rörde sig under året kan således den femåriga swapräntan med fördel användas. Årets lägsta nivåer för denna ränta uppvisades i början på året där räntan startade på en nivå nära 1,5 %. Under första halvan av året pendlade räntan mellan 1,5 % 2,0 % och bröt vid halvårskiftet igenom nivån 2,0 % och nådde sedan toppen under september månad med en notering på 2,58 %, innan en nedgång inleddes. Även om majoriteten av aktörerna på fastighetsmarknaden bedömer att räntorna kommer att stiga något de kommande åren så synes fastighetsmarknaden i Sverige stå väl förberedd för att även fortsättningsvis kunna leverera en bra avkastning. Antalet kommuner som uppvisar brist på bostäder växer, och enligt boverket så uppger 80 procent av svenska kommuner att det råder brist på hyreslägenheter. Bostadsdominerade hyreshus är överlag hett eftertraktade på den svenska fastighetsmarknaden, och i synnerhet på orter med god tillväxt. Prisutvecklingen på den privata bostadsmarknaden har varit stark på flertalet delmarknader, där även vakansgraden i stort sett varit obefintlig. Befolkningstillväxt i kombination med ett för litet tillskott av nya bostäder har resulterat i en stark underliggande efterfrågan med bostadsbrist och en positiv prisutveckling på fastighetsmarknaden som följd. De största och mest aktiva investerarna under 2013 var, precis som fjol, svenska institutioner och välkonsoliderade fastig- Fastighetsindex Carnegie Real Estate Index (CREX) SEK Femårig swapränta, 2013 900 3,0 800 2,5 2,0 700 1,5 600 Januari Februari Mars April Maj Juni Juli Augusti September Oktober November December 1,0 12

hetsbolag. Transaktionsvolymen uppgick till ca 91 mdkr vilket är i nivå med årstakten sedan 2010. Men även om volymen på transaktionerna 2013 legat i nivå med 2010-2012 så har objekten som det investerats i förändrats under 2013. Under det gångna året har intresset för investeringar i fastighetssegment utanför bästa läge ökat. Investeringar i regionsstäder samt tillväxtstäder har ökat i popularitet tillsammans med kontor i närförortslägen. Investeringar inom CBD-segmentet i storstäderna har minskat jämfört med tidigare år då mycket fokus legat på kontor och bostäder i bästa läge. Direktavkastningskraven för fastigheter utanför A-lägen började under året att pressas nedåt, en trend som förväntas fortsätta även under nästkommande år. Totalavkastningen på svenska fastighetsinvesteringar var under året 6,8 % enligt Svenskt Fastighetsindex. Av totalavkastningen bestod 1,9 % av värdeförändringar och 4,9 % av direktavkastning. För bostadsfastigheter var totalavkastningen 7,5 % varav värdeförändringar stod för 3,5 % och direktavkastning för 4,0 %. Noterbart är att för bostadsfastigheter var totalavkastningen i snitt 9,6 % under de senaste tio åren, vilket var högst bland alla fastighetsklasser. Brogripens investeringsorter BroGripen eftersträvar att genomföra investeringar på orter där bostadsmarknaden är stark. Risken för vakanser i beståndet skall vara låg och bostadsläget skall vara uppskattat av hyresgästerna. Det är viktigt att utsikterna för befolkningstillväxt är goda och att efterfrågan på bostäder kan antas öka. På samtliga orter där BroGripen är aktiva föreligger en positiv befolkningsutveckling och detta tillsammans med hyresregleringen leder till att efterfrågan överstiger tillgången på bra lägenheter. BroGripens fastigheter är även utspridda rent geografiskt vilket tillsammans med ovanstående leder till en låg riskprofil i beståndet. I nedanstående tabell framgår befolkningsutveckling och prisnivåer på villor och bostadsrätter på de orter där BroGripen idag är etablerat. På många orter översteg det pris bostadsrättsföreningar är beredda att betala för fastigheter per kvm det pris investerare är beredda att betala för samma fastigheter. Detta förväntas gälla även i framtiden, vilket ger möjligheter till bostadsrättsombildningar med goda vinster som följd. Statistik, befolkningsutveckling samt snittpriser/kvm Kommun Befolkning Befolknings- Snittpris villa, Snittpris 31/12 2013, tkr 1) utveckling kr/kvm 3) bostadsrätt, 2013, % 2) kr/kvm 3) Riket 9 644 864 0,92% 18 697 28 600 Danderyd 32 222 0,82% 49 492 42 860 Enköping 40 656 0,76% 18 043 14 257 Helsingborg 132 989 0,74% 20 603 14 188 Lidingö 45 178 1,67% 51 849 37 919 Norrköping 133 749 1,23% 18 474 14 860 Solna 72 740 2,03% 51 311 41 092 Stockholm 897 700 1,87% 43 214 52 784 Strängnäs 33 389 0,96% 17 205 14 825 Trelleborg 42 837 0,54% 16 564 9 150 Ystad 28 623 0,23% 18 099 11 885 Ängelholm 39 866 0,31% 17 665 19 860 Källor; 1) SCB, 2) Bearbetat material SCB, 3) www.maklarstatistik.se (15 juli 2014) 13

Fastighetsöversikt På balansdagen hade koncernen ett fastighetsbestånd med en total uthyrningsbar area om 230 000 kvm (205 000) fördelat på 96 fastigheter. Det totala bokförda värdet uppgick till ca 1 880 mnkr (1 604) och det sammanlagda hyresvärdet uppgick till ca 220 mnkr (199). Investeringar och försäljningar Under 2013 förvärvades 6 (6) fastigheter samtidigt som det såldes 1 (0) fastighet. De förvärvade fastigheterna ligger i Ängelholm och Trelleborg medan den avyttrade fastigheten var belägen i Stockholms innerstad. Bolagets förvärvade fastigheter i Ängelholm och Trelleborg är centralt belägna på respektive ort och är ett bra och naturligt tillskott i fastighetsportföljen då vi sedan tidigare är verksamma på båda förvärvsorterna. Förvärvet av de 6 fastigheterna skedde genom bolagsaffärer och bidrar till att stärka våra positioner i Skåneregionen. Förändringar av det totala marknadsvärdet i koncernen, mnkr: Ingående värde 2013-01-01 2 616 Förvärv 2013 289 Interna värden sålda fastigheter -41 Årets värdeförändring 117 Värde vid årets utgång 2 981 Marknadsvärde per verksamhetsort enligt senaste värdering, mnkr 600 500 mnkr Årets värdeförändring kan framförallt förklaras av sänkta avkastningskrav för bostäder samt högre driftnetto på fastigheterna. BroGripen genomförde per 2013-12-31 interna marknadsvärderingar av koncernens fastighetsbestånd. Det totala marknadsvärdet för koncernen uppgick till 2 981 mnkr, varav beståndet i Skåne svarade för 1 653 mnkr och Storstockholm och Mellansverige för 1 328 mnkr. Utgångspunkten då bolaget utför internvärderingar är fastigheternas intjäningsförmåga samt marknadens förräntningskrav. Värderingen utfördes med hjälp av kassaflödesmetod med en kalkylperiod om fem år. Driftskostnaderna baserades på schablonmässiga antaganden med hänsyn tagen till typ av fastighet, geografiskt läge, teknisk standard samt byggnadskonstruktion. För underhållsinsatser utöver normalt slitage belastades även värderingskalkylen med en kostnad för periodiskt underhåll. För varje fastighetsvärdering användes olika avkastningskrav beroende på fastighetens geografiska läge samt dess driftsrisk. Då fastighetsbeståndet endast omfattar bostadsfastigheter blev den bedömda driftsrisken låg, då efterfrågan på bostäder i de flesta regioner var och är betydligt högre än utbudet. Följande genomsnittliga direktavkastningskrav har använts vid värderingen: Stockholms innerstad, bostäder 2,9 % Storstockholm exkl. innerstad, bostäder 3,3 % Mellansverige, bostäder 4,9 % Skåne, bostäder 4,9 % 400 300 200 100 0 Ystad Helsingborg Lidingö Ängelholm Trelleborg Stockholm Norrköping Enköping Solna Strängnäs Mariefred Övrigt För att bedöma den interna värderingens validitet utfördes externa värderingar. Dessa omfattade 16 fastigheter motsvarande 38 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter baserades på geografiskt läge, typ av fastighet, teknisk standard och byggnadskonstruktion. Då skillnaden mellan de externa och interna värderingarna låg inom en felmarginal på +/- 5 % bedömdes de interna värderingarna som säkerställda. De externa värderingarna utfördes av DTZ. 14

Övervärden Vid marknadsvärderingar uppskattas fastigheternas förvaltningsvärde. Det finns dock en alternativ marknad, även om den marknaden svalnat något med det ökade ränteläget, där bostadsrättsföreningar är köpare och där värdet på fastigheterna kan vara upp till 50 % högre beroende på ort och läge. De fastigheter som bedöms kunna avyttras på denna alternativa marknad med betydligt högre övervärden är fastigheter belägna i Helsingborg och Stockholm med närförorter. Det totala värdet på dessa orter enligt marknadsvärderingen var 1 123 mnkr medan värdet för samma fastigheter vid försäljning till bostadsrättsföreningar alltså ligger betydligt högre. Hyresintäkter och driftsöverskott s samlade hyresintäkter uppgick år 2013 till 220 mnkr (199), vilket är en ökning med knappt 11 % i jämförelse med 2012. Fastighetskostnaderna uppgick till 125 mnkr (99) och driftnettot slutade på 96 mnkr (100). Vakansgrad Den totala vakansgraden uppgick under året till ca 0,6 % av det totala hyresvärdet. Vakanserna utgjordes till största delen av evakueringsvakans samt till en mindre del av vissa enklare lokaler i källarplan etc. 15

16

Verksamheten BroGripen äger och förvaltar fastigheter i Mellansverige och i Skåne. Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd förvaltningspersonal vid bolagets kontor i Stockholm, Helsingborg och Ystad, medan den dagliga fastighetsskötseln utförs av lokalt anlitade entreprenörer. Förvaltningen Förvaltningen av bolagets fastigheter sker genom anställd personal i Stockholm, Helsingborg och Ystad. Fyra personer är anställda vid kontoret i Stockholm och arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Mellansverige. Från kontoren i Helsingborg och Ystad utgår totalt fyra personer vilka arbetar med förvaltning och uthyrning av bolagets fastigheter i Skåne. Fastighetsskötsel, städning, reparationer och underhåll sköts av lokalt anlitade entreprenörer Investeringar Under 2013 förvärvade bolaget sex fastigheter i Skåne. De förvärvade fastigheterna är centralt belägna i Ängelholm och Trelleborg. Förvärvet av dessa fastigheter skedde genom bolagsaffärer. Vidare ansåg bolagsledningen att det rådande prisläget i Stockholm var gynnsamt för fastighetsförsäljning, varför en fastighet i Stockholms innerstad under det gångna året avyttrades till en bostadsrättsförening. Bolaget letar annars aktivt efter nya förvärvsmöjligheter då bolaget är inne i en expansionsfas. Samhällsengagemang Det finns ett stort intresse från bolagets sida av att vara engagerad i utvecklingen av de orter där bolaget har sina fastigheter. Bl.a. stödjer BroGripen basketungdom i Skåne och är titelsponsor för BroGripen Änglacupen i Ängelholm. Avtal finns med Äli-Basket som arrangerar cupen. Detta arrangemang erbjuder ungdomar i Skåne att träffas och spela basket. I Ystad, där vi är en av de större hyresvärdarna, har vi valt att fortsätta stötta den lokala ideella fotbollsföreningen Öja FF som bedriver en bred barn- och ungdomsverksamhet som vi är stolta över att kunna bidra till. I Ängelholm sponsrar vi Rögle BK vad gäller juniorishockey. BroGripen är också sponsor av tennisklubben SALK i Stockholm. SALK är en av de äldsta och största klubbarna i landet med drygt 1 900 medlemmar. Klubben satsar på att vara Sveriges bästa tennisklubb, bland annat genom att själva utbilda framtidens toppspelare. Framtid I de regioner BroGripen är verksamt fortsätter efterfrågan på bostäder att vara hög till följd av en positiv inflyttning. Märkbart är även stora investeringar i t.ex. infrastrukturen. Bolaget räknar därför med fortsatt full uthyrning av sina bostäder i framtiden. 17

Fastighetsförteckning per 2013-12-31 Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år AREA, KVM ANTAL Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr LIDINGÖ Vaktmästaren 7 Holavedsvägen 5-39 1972 18 056 435 18 491 1 802 20 293 250 9 266 525 259 778 Lidingö totalt: 18 056 435 18 491 1 802 20 293 250 9 266 525 259 778 SOLNA Haga 4:38 Olof af Acrels väg 4 1940 726 126 852 0 852 9 2 0 11 12 574 Haga 4:40 Olof af Acrels väg 6 1940 587 242 829 0 829 6 3 0 9 10 483 Haga 4:41 Olof af Acrels väg 7 1959 2 609 158 2 767 0 2 767 81 10 0 91 52 348 Nyckeln 2 Tottvägen 4 A-B 1910 /1989 1 091 65 1 156 0 1 156 19 2 1 22 20 119 Solna totalt: 5 013 591 5 604 0 5 604 115 17 1 133 95 524 STOCKHOLM Högklippan 2 Kinnekullevägen 26-30 1936/1986 881 10 892 0 892 19 2 0 21 16 627 Loket 15 Torsgatan 29 1927 1 510 249 1 759 0 1 759 22 3 0 25 37 884 Loket 29 Vulcanusgatan 13 1928 975 82 1 057 0 1 057 23 5 0 28 29 933 Roslagsbanan 6 Valhallavägen 57 1932 1 822 423 2 245 0 2 245 27 5 0 32 45 343 Stockholm totalt: 5188 765 5 953 0 5 953 91 15 0 106 129 787 DANDERYD Lill-Kalmar 6 Kolgavägen 6 A-B 1952 364 62 426 0 426 8 3 0 11 5 437 Lill-Kalmar 7 Kolgavägen 8 A-C 1950 425 92 517 0 517 9 2 0 11 6 560 Lill-Kalmar 8 Kolgavägen 10 A-B 1950 428 23 451 0 451 8 1 0 9 5 888 Lill-Kalmar 9 Kolgavägen 12 A-B 1952 428 85 513 0 513 8 1 0 9 6 642 Danderyd totalt: 1 645 262 1 907 0 1 907 33 7 0 40 24 527 MALUNG Västra Sälen 1:36 Isvägen 13 2001 0 233 233 0 233 0 1 0 1 2 604 Malung totalt: 0 233 233 0 233 0 1 0 1 2 604 ENKÖPING Centrum 5:4 Västra Ringgatan 33, Källgatan 15 1947/1970 699 201 900 0 900 10 4 3 17 7 208 Centrum 23:10 Kungsgatan 19, Torggatan 22 1957/1965 1 171 1 607 2 778 0 2 778 15 5 0 20 20 029 Centrum 9:2 Ågatan 16, Östra Ringgatan 36 1987 1 564 145 1 709 0 1 709 22 2 16 40 16 826 Centrum 16:1 Kyrkogatan 22, Torggatan 29 1904/1985 863 755 1 618 0 1 618 8 2 3 13 12 062 Centrum 25.2 Kyrkogatan 16 1901/1970 584 240 824 0 824 7 2 5 14 7 001 Centrum 7:2 Kungsgatan 35 1920/1985 822 309 1 131 0 1 131 7 3 0 10 7 847 Centrum 15.1 Västra Ringgatan 26 1920/1987 879 336 1 215 72 1 287 11 4 6 21 9 939 Centrum 21.2 Kryddgårdsgatan 15 1988 848 0 848 0 848 11 0 0 11 8 108 Centrum 32:7 Kryddgårdsgatan 7 A-C 1950/1980 1 147 35 1 182 0 1 182 16 3 0 19 10 381 Enköping totalt: 8 577 3 628 12 205 72 12 277 107 25 33 165 99 401 STRÄNGNÄS Fiskaren 4 Norra Strandvägen 35 1989 788 47 835 63 898 9 2 4 15 9 482 Fiskaren 5 Norra Strandvägen 33 1902/1986 827 0 827 0 827 11 0 8 19 9 281 Fanjunkaren 6 Rådmansgatan 1 1929/1958 620 0 620 0 620 10 0 0 10 5 707 Bokbindaren 5 Hospitalsgatan 15 1917/1939 2 965 197 3 162 0 3 162 47 5 16 68 22 106 Byggmästaren 3 Tingstugatan 16 1988 629 270 899 0 899 7 2 0 9 7 137 Kungsträdgården 19 Trädgårdsgatan 31 1947/1982 738 60 798 0 798 9 2 10 21 8 012 Kungsträdgården 27 Brinkska Vägen 2A 1950 980 54 1 034 0 1 034 16 2 3 21 9 540 Lilljan 4 Trädgårdsgatan 21 1929/2011 340 594 934 0 924 5 3 9 17 8 440 Lilljan 6 Nicandergatan 6 1960 1004 695 1 699 0 1 699 12 9 5 26 14 009 Åkern 14 Nicandergatan 11A 1966 1771 93 1 864 0 1 864 18 7 13 38 17 000 Åkern 15 Nicandergatan 9A 1968 4 143 223 4 366 0 4 366 61 8 33 102 41 816 Strängnäs totalt: 14 806 2 233 17 038 63 17 101 205 40 101 346 152 530 18

AREA, KVM ANTAL Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr NORRKÖPING Torvan 2, inkl Tegen 4 Skogvaktaregatan 20 1964 4 457 20 4 477 0 4 477 70 1 52 123 31 033 Stormhatten 3 Hagagatan 24 1945/1989 1 556 12 1 568 0 1 568 22 1 5 28 12 130 Lybeck 12 Styrmansgatan 4 1934/1989 1 629 193 1 822 0 1 822 21 5 0 26 15 406 Sju Kullar 3 Dalgången 16 1940/1989 658 0 658 20 678 9 0 1 10 5 437 Åkerkroken 1 Lagergrensgatan 8 1943/1986 873 62 935 0 935 12 1 6 19 7 854 Stadsgränsen 16 Trozelligatan 43 1940/1984 1 037 0 1 037 0 1 037 12 0 0 12 8 355 Rådmannen 3 Albreksvägen 105 1945/1988 1 354 0 1 354 0 1 354 30 0 13 43 10 343 Borgmästaren 6 Albreksvägen 113 1945/1986 1 226 255 1 481 0 1 481 16 4 12 32 10 627 Storken 7 Vinkelgatan 27 1927/1959 1 360 147 1 506 0 1 506 24 1 0 25 12 582 Kajan 9 Lötgatan 19 1938 432 12 444 0 444 6 1 0 7 3 986 Mesen 8 Ljunggatan 14 1961 567 65 632 0 632 8 1 8 17 5 502 Mesen 17 Ljunggatan 16 1961 566 65 631 0 631 8 1 6 15 5 637 Norrköping totalt 15 715 831 16 546 20 16 566 238 16 103 357 128 892 MARIEFRED Ekhovsgärdet 1 Nyponvägen 72, 74, 76, 1972-1973 2 975 15 2 990 0 2 990 45 1 0 46 22 425 Ekhovsgärdet 2 Ärnäsvägen 21C-E, 25A-B 1973-1974 3 529 15 3 544 0 3 544 53 1 78 132 26 923 Ekhovsgärdet 3 Nyponvägen 66A-C, 70A-B 1978-1979 2 487 51 2 538 0 2 538 30 5 0 35 19 506 Ekhovsgärdet 4 Nyponvägen 62A-B, 68A-B 1978-1980 2 034 9 2 043 0 2 043 24 1 0 25 15 924 Ekhovsgärdet 5 Nyponvägen 60A-C, 64A-B 1980 2 318 235 2 553 0 2 553 28 7 115 150 19 004 Skönsta 1 Skogsborgsvägen 15 1989 1 557 5 1 562 0 1 562 16 1 16 33 13 114 Mariefred totalt: 14 900 330 15 230 0 15 230 196 16 209 421 116 896 YSTAD Klintehus 1 Västerportstorg 1 1849/1989 1 564 0 1 564 0 1 564 15 0 0 15 13 880 Edvinshem 2:41 Klintehusgatan 3 1985 /2001 3 322 89 3 411 0 3 411 39 10 35 84 33 800 Hvita Briggen 2 Västerleden 3-33, 45-75 1991 6 627 16 6 643 0 6 643 90 1 0 91 70 692 Christina 13 Klostergatan 5 1947/1992 1 142 67 1 209 0 1 209 22 1 25 48 11 356 Änkehuset 1 Blekegatan 27 1943/1985 2 127 0 2 127 0 2 127 37 0 9 46 20 120 Boken 3 Oskarsgatan 7 1959/1980 1 667 93 1 760 15 1 775 27 4 15 46 15 394 Carl 1 Besökaregränd 2-4, St.Österg. 36-38 1929/1988 1 318 799 2 117 0 2 117 17 7 0 24 16 911 Carl 4 Besökaregränd 6-8, Nattmanstorg 1-3, 1986 3 892 27 3 919 0 3 919 49 2 0 51 39 200 Stallg.3-11 Cedern 9 Regementsgatan 9 1929/1970 1 398 0 1 398 0 1 398 15 0 0 15 12 163 Christina 10 Klostergatan 7 1929/1988 1 065 0 1 065 0 1 065 12 0 0 12 10 327 Christina 12 Klostergatan 9, Sladdergatan 1 1948/1988 1 154 0 1 154 0 1 154 21 0 0 21 11 520 Karna 7 Långg.10-12, Stortorget 14-15, 1929/1988 5 384 1 244 6 628 0 6 628 62 13 0 75 64 402 Teatergränd 1 Magnus 46 Apgränd 2, St.Österg.14, Trångsund 5 1934/1975 3 711 937 4 648 0 4 648 42 19 0 61 42 521 Ystad totalt: 34 371 3 272 37 643 15 37 658 448 57 84 589 362 286 HELSINGBORG Navaren 1 & 2 Norra Stenbocksgatan 11 A-C, 9 A-C 1943, 1946 2 598 38 2 636 0 2 636 44 2 4 50 39 984 Vädermöllan Södra 3 Rosenbergsgatan 5-13 1957 3 865 451 4 316 0 4 316 57 1 11 69 49 899 Ollonborren 10 Bjäreg. 16, Sjöcronag. 7, Tranemansg. 1 1930/1960 2 323 85 2 408 0 2 408 37 5 42 18 365 Nyckelpigan 24 Bjäregatan 17, Tranemansg. 3-9 1930 3 774 232 4 006 0 4 006 68 7 0 75 29 111 Syrsan 12 Apotekaregatan 6-14 1944/1983 2 229 334 2 563 0 2 563 33 11 20 64 18 695 Eneborg 6 Övre Eneborgsv. 22, Sjöcronaplatsen 1 1958 2 024 127 2 151 0 2 151 24 1 3 28 14 365 Sälen 3 Handelsmansg. 5-7, Malmög. 8-10, Viskg. 2 1945 8 928 380 9 308 0 9 308 175 7 52 234 69 283 19

Fastighetsförteckning, forts. AREA, KVM ANTAL Fastighetsbeteckning Adress Bygg-/ ombyggn. år Bostäder Lokaler Totalt Garage Totalt Bostäder Lokaler Garage & P-plats Totalt Taxering, tkr HELSINGBORG, Forts. Hammaren 14 Hjälmshultsgatan 5 A-B 1931/ 1986 1 226 0 1 226 0 1 226 20 0 0 20 18 600 Hammaren 21 Föreningsgatan 32 1937 945 58 1 003 0 1 003 16 4 18 38 12 904 Hammaren 26 Hjälmshultsgatan 13 1940/ 1 030 65 1 095 0 1 095 17 1 0 18 15 512 2000-03 Humlan 14 Södra Stenbocksg. 103 1939/ 830 0 830 0 830 16 0 0 16 6 026 1983-84 Humlan 17 Apotekaregatan 2, 4 1951/ 1989 1 362 0 1 362 0 1 362 22 0 8 30 11 476 Humlan 18 Södra Stenbocksg. 105 1939/ 872 81 953 0 953 17 4 0 21 6 901 1983-84 Humlan 20 Malmögatan 2 1956 0 547 547 0 547 0 1 0 1 1 704 Humlan 21 Södra Stenbocksg. 101 1939/1983-930 9 939 0 939 16 1 0 17 6 950 84 Helsingborg totalt: 32 936 2 407 35 343 0 35 343 562 45 116 723 319 775 ÄNGELHOLM Tegelbruket 9 Tegelbruksgatan 1,2,4 1969 11 551 773 12 324 0 12 324 156 9 117 282 68 829 Piggvaren 12 Errarpsvägen 20 1956 614 150 764 0 764 8 1 8 17 3 566 Piggvaren 13 Errarpsvägen 22 1956 503 0 503 0 503 8 0 13 21 3 153 Uven 19 Sandvångsgatan 20-22, 24, Bruksg. 30-38, 1948 3 464 77 3 541 0 3 541 54 7 0 61 23 214 Kristian II.s väg 15 A-B Vråken 6 Nytorgsgatan 22,24, Bruksg. 20-26, 1934 3 909 233 4 142 0 4 142 64 18 0 82 26 949 Sandvångsgatan 17, 19-21,23 Tofsmesen 10 Gasverksgatan 29-31 1947 2 136 113 2 249 0 2 249 34 4 21 59 14 326 Hyacinten 1 Plogvägen 4A 1965 4 139 12 4 151 0 4 151 66 0 0 66 23 483 Hyacinten 2 Eklundagatan 11A 1965 4 839 13 4 852 0 4 852 60 0 0 60 28 048 Korpen 11 Järnvägsgatan 4 1951 5 768 923 6 691 0 6 691 80 20 0 100 35 033 Tegelbruket 3 Tegelbruksgatan 6A 1962 4 135 30 4 165 0 4 165 56 0 0 56 23 756 Storken 13 Kristian II:s Väg 1A 1964 3 207 20 3 227 0 3 227 54 0 0 54 18 600 Ängelholm totalt: 44 265 2 344 46 609 0 46 609 640 59 159 858 281 261 TRELLEBORG Hälleflundran 2 Stavstensvägen 86 A-H, 88 A-D, 90 A-R 1993 5 189 0 5 189 0 5 189 64 0 61 125 43 400 Innerstaden 4:34 Nygatan 70,72, Östergatan 23 A-R 1997 5 854 3 389 9 243 0 9 243 87 4 38 129 79 143 Kvadraten 86 Flockergatan 1 1929/1985 1 916 712 2 628 0 2 628 22 4 0 26 21 101 Trelleborg totalt: 12 959 4 101 17 060 0 17 060 173 8 99 280 143 644 KONCERNEN TOTALT 208 430 21 431 229 861 1 972 231 833 3 058 315 1 171 4 544 2 116 905 20

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för BroGripen AB, org nr 556633-2127, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2013-01-01 2013-12-31. Verksamhet s gemensamma inriktning är att förvärva och utveckla bostadsfastigheter i attraktiva områden i StorStockholm, mellersta Sverige och Skåne. Organisation BroGripen AB, med säte i Stockholm, är ett helägt dotterbolag till SSF International S.à.r.l. (org nr B88900), med säte i Luxemburg. BroGripen AB är moderbolag i koncernen där BroGripen Fastigheter AB - med dotterbolagen BroGripen Öst AB (org nr 556500-0725) och BroGripen Syd AB (org nr 556640-9818) - BroGripen Invest AB (org nr 556688-2972) och BroGripen S2 AB (org.nr 556645-0283) ingår. BroGripen Öst AB bildades 1994 och verkar inom StorStockholm samt mellersta Sverige. Bolaget äger dotterbolagen BroGripen Innerstan AB, BroGripen Ladugårdsgärde AB, BroGripen Lidingö AB, BroGripen Danderyd AB, BroGripen Norrköping AB, BroGripen Loket 29 AB, BroGripen Enköping HB, BroGripen Mariefred AB, BroGripen Högklippan AB, BroGripen OA7 AB, BroGripen Vaktmästaren AB, BroGripen Fiskaren AB, BroGripen Nyckeln AB, BroGripen S1AB, BroGripen L2 AB samt BroGripen HBKB Minoritet AB. Dotterbolaget BroGripen Verkstadsklubben AB har avyttrats under året. BroGripen Syd AB bildades 2003 och verkar i Skåne. Bolaget äger dotterbolagen BroGripen Ystad Väst AB, BroGripen Förvaltning AB, BroGripen NPO AB, BroGripen Syrsan AB, BroGripen Ängelholm AB, BroGripen Trelleborg AB, BroGripen Ystad Centrum AB, BroGripen Kärnan KB, BroGripen Ängelholm Centrum AB, BroGripen K86 AB, BroGripen Hyacinten AB, BroGripen Kvadraten AB samt Isatnaf AB. BroGripen Invest AB bildades 2005. Bolaget äger dotterbolaget BroGripen Aviation AB. s huvudkontor ligger i centrala Stockholm och i hela koncernen arbetade totalt 14 heltidstjänster med den löpande förvaltningen av bolagen och fastigheterna. Den dagliga skötseln av fastigheterna skedde genom egen personal och lokalt anlitade entreprenörer. Resultat och omsättning s resultat före skatt uppgick till 89,1 mnkr (20,9) och årets resultat blev 85,1 mnkr (18,0). Nettoomsättningen uppgick till 220,2 mnkr (198,9) och driftskostnaderna (drift, underhåll och fastighetsskatt) uppgick till 124,6 mnkr (99,0). Rörelseresultatet belastades med avskrivningar enligt plan uppgående till 20,5 mnkr (19,3). Flerårsöversikt 2013 2012 2011 2010 2009 Tkr Rörelseresultat 134 417 68 006 58 438 403 603 161 397 Årets resultat 85 114 18 049 40 522 363 342 110 073 Balansomslutning 2 069 175 1 791 778 1 538 329 1 812 078 1 812 095 Moderbolaget Rörelseresultat -12 197-11 267-11 137-10 454-9 711 Årets resultat 56 503 1 184 592 25 362 404 736 73 356 Balansomslutning 1 313 151 1 404 644 111 562 471 168 349 635 Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet i koncernen omfattade vid räkenskapsårets utgång totalt 96 (91) fastigheter med en uthyrningsbar area om totalt ca 230 tkvm (205). s bokförda värde för fastigheterna uppgick till 1.880 mnkr (1.604) och marknadsvärdet för fastigheterna uppgick till 2.981 mnkr (2.616) enligt interna värderingar. För att säkerställa värderingarna av fastighetsbeståndet, har externa värderingar inhämtats från auktoriserade fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 16 fastigheter. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, lägen samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att de interna värderingarna ligger inom ett normalt osäkerhetsintervall på +/- 5%. Innehavet av fastigheter är koncentrerat till orter som bedöms ha en god utvecklingspotential i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne. Fastighetsbeståndets fördelning ligger i linje med koncernens affärsinriktning och är som följer i procent av den uthyrningsbara arean: 22

Andelen bostäder 91 % Andelen lokaler 8 % Övrigt 1 % Förvärv och avyttringar har under året förvärvat 6 (6) fastigheter med sammanlagt 338 lägenheter och sålt 1 (0) fastighet med ett rearesultat på 73,4 mnkr. De förvärvade fastigheterna ligger i Ängelholm och i Trelleborg och förvärvades i bolagsaffärer. Underhåll och investeringar i befintliga fastigheter Förutom sedvanligt löpande underhåll har planerade underhållsåtgärder och investeringar genomförts både i Stockholmsområdet och i Skåne för att kunna erbjuda bostäder och lokaler som efterfrågas av marknaden. Finansiell ställning Räntekostnaderna uppgick till ca 49,2 mnkr (50,9) och koncernens totala lånevolym per 2013-12-31 uppgick till 1.589 mnkr (1.406). Den genomsnittliga räntan på lånen vid utgången av året var 3,2 procent (3,7) och räntetäckningsgraden var 1,7 (1,8). Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt 600 mnkr (750) med räntevillkor i intervallet 2,04-3,89 %. Av dessa ränteswappar löper 100 mnkr ut under 2014, 200 mnkr under 2015 samt 300 mnkr under 2016. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -10,7 (-24,5) mnkr. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. räntetäckningsgrad, ränteskydd, soliditet samt justerad soliditet. Styrelsens arbete Under året har styrelsen haft åtta protokollförda möten. Arbetet inom styrelsen följer en särskild ordning där möten alltid hålls i anslutning till presentation av väsentlig ekonomisk information från bolaget. Dessutom ägnas särskild tid åt förvärvsfrågor och andra strategiska frågor. Ett möte, i samband med beslut om kommande års budget, har reserverats för långsiktig planering och diskussion. Vid ett styrelsemöte deltar som regel bolagets revisorer med rapport från granskning och planering inför kommande år. Risker i verksamheten Den risk bolaget ska hantera är, förutom vad vi kallar affärsrisken, den finansiella risken. Affärsrisken är risken för att tänkt affärsplan för varje fastighet och hela beståndet totalt inte håller. Det kan bero på både lägre driftnetto än kalkylerat med lägre kassaflöden som följd, men även på att marknadsvärden sjunker på fastigheterna. Affärsrisken har dock minimerats genom val av just bostadsfastigheter som investeringsobjekt, samt investering i ett väl sammansatt bestånd med fastigheter på mycket bra lägen med geografiskt spridning och efterfrågeöverskott på de marknader där vi är aktiva p.g.a. hyresregleringen och respektive orts attraktivitet. Finansiell risk är för oss risken för brist på kapital i verksamheten samt risk för att verksamhen ska påverkas av kraftigt höjda räntekostnader. Vi samarbetar med väl ansedda banker som vi har haft ett mycket bra samarbete med. Vi har därför, som en finansiellt stark låntagare, vad gäller de delar av låneportföljen som löper med rörlig ränta, valt att använda oss av korta kapitalbindningstider till förmån för lägre räntemarginaler. Detta skulle kunna innebära att en relativt stor del av låneportföljen måste refinansieras under kort tid ifall en långivare väljer att avbryta samarbetet med oss. Ungefär 1/3 av låneportföljen består av bundna lån. Bolaget hanterar ränterisken som följer av upplåning med rörlig ränta på stora delar av portföljen med ränteskydd i form av swappar. Detta tillsammans med den låga upplåningen i koncernen med belåning i förhållande till totalt marknadsvärde på fastigheter på ca 53 % innebär att bolagets exponering för ränterisk är relativt liten. Framtidsutsikter s resultattillväxt har de senaste åren varit fortsatt god och verksamheten har kunnat fortlöpa under god kontroll. Bolagets relativt låga belåningsgrad och attraktiva fastighetsbestånd med låg riskprofil gör att det finns potential för ytterligare utveckling framöver, både volym- och resultatmässigt. Händelser efter räkenskapsårets slut De under 2013 förvärvade bolagen i Ängelholm, med sammanlagt fem fastigheter, har i det andra kvartalet 2014 absorberats av sina moderbolag. har i det första kvartalet förvärvat en swap på 50 mnkr med 5 års löptid till ränta 1,92 procent. Vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserat resultat 1 168 169 914 Årets resultat 56 502 827 1 224 672 741 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att årets vinstmedel disponeras enligt följande: i ny räkning balanseras 1 144 672 741 till moderbolaget utdelas 80 000 000 1 224 672 741 Beträffande moderbolagets och koncernens resultat, ställning, finansiering samt kapitalanvändning hänvisas till följande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalys med tillhörande uppgifter. 23

Resultaträkning RESULTATRÄKNING Moderbolaget Belopp i kr Not 2013 2012 2013 2012 Nettoomsättning 1 220 196 745 198 869 359 - - Driftskostnader 2-124 598 192-99 006 995 - - Driftresultat 95 598 553 99 862 364 - - Avskrivning, byggnader 7-14 173 218-12 999 020 - - Avskrivning, flygplan 8-6 306 411-6 306 411 - - Bruttoresultat 75 118 924 80 556 933 - - Central administration och marknadsföring 3-14 577 320-12 731 595-12 197 243-11 267 028 Övriga rörelseintäkter 478 903 180 576-1 300 Övriga rörelsekostnader - - - - Resultat fastighetsförsäljning 73 396 230 - - - Rörelseresultat 134 416 737 68 005 914-12 197 243-11 265 728 Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 3 - - 60 983 839 1 189 097 225 Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 3 824 860 3 833 787 4 185 733 5 359 376 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-49 158 925-50 916 088-424 227-58 490-45 334 065-47 082 301 64 745 345 1 194 398 112 Resultat efter finansiella poster 89 082 672 20 923 613 52 548 102 1 183 132 384 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag - - 2 749 780 - Förändring av periodiseringsfond - - - 321 822 Resultat före skatt 89 082 672 20 923 613 55 297 882 1 183 454 206 Skatt 6-3 968 995-2 874 761 1 204 945 1 138 043 Årets resultat 85 113 677 18 048 852 56 502 827 1 184 592 249 24

Balansräkning BALANSRÄKNING Moderbolaget Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 7 1 494 243 655 1 245 187 949 - - Mark 7 385 641 499 351 061 784 - - Pågående arbeten 322 844 7 269 592 - - Maskiner och inventarier 8 523 374 6 994 205 17 318 27 751 1 880 731 372 1 610 513 530 17 318 27 751 Finansiella anläggningstillgångar 9 Aktier och andelar i koncernföretag 10 - - 1 189 199 747 1 199 099 747 Andelar bostadsrättsföreningar 1 762 957 1 762 957 - - Långfristiga fordringar hos koncernföretag - - 31 191 322 31 191 322 Uppskjuten skattefordran - - 2 426 214 1 221 269 Övriga finansiella anläggningstillgångar 12, 13 2 000 000 2 000 000-3 762 957 3 762 957 1 222 817 283 1 231 512 338 Summa anläggningstillgångar 1 884 494 329 1 614 276 487 1 222 834 601 1 231 540 089 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 14 407 801 436 - - Skattefordran - - 327 811 231 376 Övriga kortfristiga fordringar 91 212 584 1 101 549 788 580 670 900 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 3 229 114 3 106 755 219 885 775 479 94 456 105 5 009 740 1 336 276 1 677 755 Kassa och bank 90 224 796 172 492 109 88 979 964 171 425 988 Summa omsättningstillgångar 184 680 901 177 501 849 90 316 240 173 103 743 SUMMA TILLGÅNGAR 2 069 175 230 1 791 778 336 1 313 150 841 1 404 643 832 25

Balansräkning forts. Moderbolaget Belopp i kr Not 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital 11 Bundet eget kapital Aktiekapital 3 000 000 3 000 000 3 000 000 3 000 000 Bundna reserver 7 794 706 800 150 20 000 20 000 Summa bundet eget kapital 10 794 706 3 800 150 3 020 000 3 020 000 Fritt eget kapital Balanserat resultat 212 002 897 209 199 703 1 168 169 914 1 577 665 Årets resultat 85 113 677 18 048 852 56 502 827 1 184 592 249 Summa fritt eget kapital 297 116 574 227 248 555 1 224 672 741 1 186 169 914 Summa eget kapital 307 911 280 231 048 705 1 227 692 741 1 189 189 914 Avsättningar Avsättningar 12 46 917 313 28 918 625 - - Summa avsättningar 46 917 313 28 918 625 - - Skulder 14 Långfristiga skulder Skuld till kreditinstitut 15 435 334 286 439 359 418 - - Skuld till koncernföretag 1 096 365 1 096 365 Summa långfristiga skulder 435 334 286 439 359 418 1 096 365 1 096 365 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 1 153 439 868 966 840 590 - - Leverantörsskulder 19 931 260 13 733 863 1 023 068 628 209 Skulder till koncernföretag - - 81 390 884 212 230 463 Skatteskulder 188 519 1 079 860 - - Övriga kortfristiga skulder 78 061 361 78 833 985 235 703 168 376 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 27 391 343 31 963 290 1 712 080 1 330 505 Summa kortfristiga skulder 1 279 012 351 1 092 451 588 84 361 735 214 357 553 Summa skulder 1 714 346 637 1 531 811 006 85 458 100 215 453 918 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 069 175 230 1 791 778 336 1 313 150 841 1 404 643 832 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter 17 1 671 480 170 1 476 667 786 Inga Inga Ansvarsförbindelser 17 Inga Inga Inga Inga 26

Kassaflödesanalys KASSAFLÖDESANALYS Moderbolaget Belopp i kr Not 2013 2012 2013 2012 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 89 082 672 20 923 613 52 548 102 1 183 132 384 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 18-60 495 824 25 341 704-60 921 691-1 189 723 680 Kassaflödet från den löpande verksamheten före 28 586 848 46 265 317-8 373 589-6 591 296 förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring i rörelsekapital Ökning (-) resp minskning (+) av fordringar 1 149 655 6 182 484-837 366 1 642 462 Ökning (+) resp minskning (-) av skulder 3 141 328 6 152 225 55 235 069 175 976 696 Kassaflöde från den löpande verksamheten 32 877 831 58 600 026-64 446 024 171 027 862 Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar -279 330 641-138 327 931 - - Försäljning av materiella anläggningstillgångar -388 649 - - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -279 719 290-138 327 931 - - Finansieringsverksamheten Ökning (+) resp minskning (-) av skulder till kreditinst 182 574 146 250 230 910 - - Lämnad utdelning -18 000 000-30 000 000-18 000 000-30 000 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 164 574 146 220 230 910-18 000 000-30 000 000 Årets kassaflöde -82 267 313 140 503 005-82 446 024 141 027 862 Likvida medel vid årets början 19 172 492 109 31 989 104 171 425 988 30 398 126 Likvida medel vid årets slut 19 90 224 796 172 492 109 88 979 964 171 425 988 27

Tilläggsupplysningar Allmänna upplysningar Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Redovisning av intäkter och kostnader Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyreskontrakt. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. I bruttohyra ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader t ex fastighetsskatt och mediakostnader. Interna hyror och kostnader. Koncerninterna hyror och kostnader är marknadsmässiga och redovisas i sin helhet där dessa uppstår. Administrationskostnader. Administrationskostnaderna är uppdelade på fastighetsförvaltningens administrationskostnader, som ingår i förvaltningsresultatet, samt centrala administrationskostnader, som ingår i rörelseresultatet. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdag. Koncernredovisning Koncernbokslutet omfattar moderbolaget och de företag över vilka moderbolaget har, direkt eller indirekt, bestämmande inflytande. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att övertagna tillgångar och skulder värderats till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Övervärden enligt upprättad förvärvsanalys skrivs av enligt reglerna för respektive tillgångsslag. Obeskattade reserver har uppdelats på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Substansförvärv. Vid rena substansförvärv av fastigheter satta på bolag där den initiala transaktionen inte ger upphov till någon effekt på betald skatt och redovisat resultat redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan skattemässiga restvärden och koncernvärden. Inga skillnader föreligger mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper. Inga koncerninterna transaktioner har skett, dock debiteras viss intern hyra för lokaler, se vidare not 1. Koncernbidrag Koncernbidrag redovisas i sin helhet över resultaträkningen i år. Föregående år redovisades endast skattedelen över resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Anskaffningsvärdet utgörs av förvärvspris, lagfartskostnader och värdehöjande förbättringsåtgärder. Ombyggnadskostnader av underhållskaraktär belastar resultatet. Redovisat värde för materiella anläggningstillgångar prövas beträffande eventuellt nedskrivningsbehov när händelser eller ändrade förutsättningar indikerar att det redovisade värdet eventuellt inte kommer att kunna återvinnas. Om det finns sådana indikationer och om det redovisade värdet överstiger det förväntade återvinningsbara beloppet, skrivs tillgångarna ned till det återvinningsbara beloppet. Det återvinningsbara beloppet för materiella anläggningstillgångar motsvarar det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nettoförsäljningsvärdet fastställs genom jämförelse med försäljningar av likartade objekt. Nyttjandevärdet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida kassaflödena enligt en diskonteringsfaktor före skatt, som avspeglar marknadens aktuella uppskattning av tidsvärdet och de risker som förknippas med tillgången. För tillgångar som inte till övervägande del genererar oberoende kassainflöden fastställs det återvinningsbara beloppet för den kassagenererande enhet till vilken tillgången hör. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. s samtliga fastigheter är klassificerade som förvaltningsfastigheter och omfattar posterna byggnader och mark i balansräkningen. Fastigheternas verkliga värde på balansdagen baseras på en intern värdering, information om denna lämnas i not 7. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. 28

Avskrivningar Avskrivningar har gjorts med 1 % på byggnadernas anskaffningsvärde, med 20 % på maskiner och inventariers anskaffningsvärde och 5 % på markanläggningarnas anskaffningsvärde. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta föreligger ej på balansdagen. Finansiella instrument använder derivat av finansiella instrument för att reducera delar av ränteriskerna. Upplåning till rörlig ränta växlas till fasträntelån genom ränteswapkontrakt. De finansiella instrumenten redovisas såväl initialt som löpande till sina ursprungliga anskaffningsvärden. Skatt Skatter redovisas i resultaträkningen. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserat på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 29

Noter Belopp i kr Not 1, Nettoomsättning Stockholm/ Stockholm/ Mälardalen Mälardalen Skåne Skåne 2013 2012 2013 2012 Hyresintäkter bostäder 87 130 025 72 074 333 105 813 581 100 575 950 Hyresintäkter lokaler 6 870 276 6 654 745 8 445 306 7 802 183 Övriga hyresintäkter 9 636 478 9 192 370 2 056 603 2 084 774 Övriga intäkter 100 027 235 972 144 449 249 032 Totalt 103 736 806 88 157 420 116 459 939 110 711 939 Koncerninterna hyresintäkter uppgår till mindre än 0,5 % av totala hyresintäkter, i övrigt förekommer inga koncerninterna köp eller försäljningar. Då koncern endast har bostadsfastigheter i attraktiva lägen är vakansgraden mycket låg. Dock förekommer vakanser i samband med renoveringar. Not 2, Driftkostnader Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Drift 75 697 855 70 239 738 - - Underhåll 44 570 676 24 323 595 - - Fastighetsskatt 4 329 661 4 443 662 - - Totalt 124 598 192 99 006 995 - - Not 3, Central administration och resultat från andelar i koncernföretag Personal och löner Moderbolaget Medelantalet anställda 2013 2012 2013 2012 Män 7 6 4 3 Kvinnor 7 6 2 2 14 12 6 5 Personalkostnader Styrelse och VD Löner och ersättningar 1 411 524 1 432 088 1 348 524 1 372 088 Sociala kostnader 520 222 449 962 480 632 431 110 Pensionskostnader 316 248 320 853 316 248 320 853 Övriga anställda Löner och ersättningar 6 639 210 5 052 539 1 594 265 1 570 701 Sociala kostnader 2 133 151 1 726 693 570 978 620 500 Pensionskostnader 604 781 454 655 208 644 204 039 Pensionsförpliktelser, koncernen Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse och verkställande direktör. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. VD har sex månadslöner vid uppsägning från bolagets sida. Pensionsförpliktelser, moderbolaget Inga pensionsförpliktelser finns för tidigare eller nuvarande styrelse. VD:s pensionskostnad följer en premiebestämd plan. Moderbolaget Könsfördelning styrelse/företagsledning 2013 2012 2013 2012 Män 3 3 3 3 Kvinnor - - - - Revisionskostnader Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Revisionsuppdrag 725 000 720 000 725 000 720 000 725 000 720 000 725 000 720 000 30

Not 3, Central administration, forts Resultat från andelar i koncernföretag Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Utdelning från dotterbolag - - 60 983 839 39 194 223 Resultat försäljning av dotterbolag - - 1 149 903 002 Resultat från andelar i koncernföretag - - 60 983 839 1 189 097 225 Not 4, Räntekostnader och liknande resultatposter Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Räntekostnader, externa 3 824 860 3 833 787 2 613 169 3 782 480 Räntekostnader, koncerninterna - - 1 572 564 1 576 896 Totalt 3 824 860 3 833 787 4 185 733 5 359 376 Not 5, Ränteintäkter och liknande resultatposter Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Ränteintäkter, externa 49 158 925 50 916 088 369 407 - Ränteintäkter, koncerninterna - - 54 820 58 490 Totalt 49 158 925 50 916 088 424 227 58 490 Not 6, Skatt Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Aktuell skatt -243 242 156 694 - -83 226 Förändring av uppskjuten skattefordran -1 918 337-13 214 800 - - Skatt lämnade/erhållna koncernbidrag -171 914-79 792 - - Uppskjuten skatt -1 635 502 10 263 137 1 204 945 1 221 269 Redovisad skattekostnad -3 968 995-2 874 761 1 204 945 1 138 043 Not 7, Byggnader och mark Byggnad 2013 2012 Ingående anskaffningsvärde 1 345 271 845 1 245 640 351 Årets anskaffningar 285 991 447 99 631 494 Omklassificeringar - - Försäljningar under året -11 459 847 - Utgående anskaffningsvärde 1 619 803 445 1 345 271 845 Ingående avskrivningar -125 648 747-113 122 600 Årets avskrivningar -13 697 019-12 526 147 Årets förvärvade avskrivningar -15 273 946 - Försäljning under året 742 830 - Utgående avskrivningar -153 876 882-125 648 747 Ingående uppskrivningar 45 432 327 45 432 327 Årets anskaffningar 3 206 565 - Utgående uppskrivning 48 638 892 45 432 327 Ingående avskrivning uppskrivning -6 437 476-5 983 153 Årets avskrivning uppskrivning -454 324-454 323 Utgående avskrivning uppskrivning -6 891 800-6 437 476 Ingående nedskrivningar -13 430 000-13 430 000 Utgående nedskrivning -13 430 000-13 430 000 Summa bokfört värde byggnad 1 494 243 655 1 245 187 949 31

Not 7, Byggnader och mark, forts. Mark 2013 2012 Ingående anskaffningsvärde 350 620 325 318 937 525 Inköp under året 33 469 716 31 682 800 Försäljningar under året -3 399 660 - Utgående anskaffningsvärde 380 690 381 350 620 325 Ingående uppskrivningar 222 000 222 000 Årets uppskrivning 4 493 435 - Utgående uppskrivningar 4 715 435 222 000 Markanläggningar 2013 2012 Ingående anskaffningsvärde 370 987 370 987 Årets anskaffningar 60 990 - Utgående anskaffningsvärde 431 977 370 987 Ingående avskrivningar -151 528-132 978 Årets avskrivningar -21 875-18 550 Årets anskaffningar -22 891 - Utgående avskrivningar -196 294-151 528 Summa bokfört värde mark 385 641 499 351 061 784 Utgående planenligt restvärde 1 879 885 154 1 596 249 733 Skattemässigt restvärde 1 094 613 383 979 717 517 Information om verkligt värde på förvaltningsfastigheter Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde Verkligt värde 2013 2012 2013 2012 Stockholm / Mellansverige 837 212 486 1 545 881 000 837 159 275 1 495 181 000 Skåne 1 042 672 668 1 434 900 000 759 090 458 1 121 100 000 Förvaltningsfastigheter 1 879 885 154 2 980 781 000 1 596 249 733 2 616 281 000 Värdering av fastighetsbeståndet har skett genom att varje enskild fastighets marknadsvärde bedömts. Bedömningen har skett på basis av en avkastningsvärdering. Driftsöverskottet baseras på marknadsanpassade hyresintäkter. Intäkterna har reducerats för en bedömd långsiktig hyresvakans om 0,25 % för bostäder samt 5-25 % för garage och lokaler. Avdrag har gjorts med historiska faktiska genomsnittliga driftskostnader samt schablonmässigt underhåll Avkastningskraven som används vid värderingen varierar mellan olika regioner och olika delområden inom regionerna. Hänsyn har även tagits till olika fastighetstyper, teknisk standard och byggnadskontruktion. Vid värderingen har följande uppgifter använts: Hyresintäkter Driftsnetto Direktavkastningskrav mnkr mnkr % Stockholm / Mellansverige 98 56 2,25-5,50 Skåne 139 81 4,25-5,15 Förvaltningsfastigheter 237 137 För att säkerställa värderingen har externa värderingar inhämtats från ett auktoriserat fastighetsvärderingsföretag. De externa värderingarna omfattar 16 fastigheter och motsvarar 38 % av det internt bedömda marknadsvärdet. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från att de valda objekten skall representera olika orter, läge samt teknisk och byggnadsmässig standard. Vid en jämförelse mellan de interna och externa värderingarna kan det konstateras att BroGripens värderingar ligger inom en normal osäkerhet om +/- 5%. Not 8, Maskiner och inventarier Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Ingående anskaffningsvärde 37 145 970 37 145 970 3 668 751 3 668 751 Utgående anskaffningsvärde 37 145 970 37 145 970 3 668 751 3 668 751 Ingående avskrivningar -30 151 765-23 675 658-3 641 000-3 629 820 Årets avskrivningar -6 470 831-6 476 107-10 433-11 180 Utgående avskrivningar -36 622 596-30 151 765-3 651 433-3 641 000 Utgående planenligt restvärde 523 374 6 994 205 17 318 27 751 32

Not 9, Finansiella anläggningstillgångar Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Ingående saldo 3 762 957 3 762 957 1 231 512 338 79 191 702 Tillkommande under året - - 1 204 945 1 152 320 636 Nedskrivning av aktier i dotterbolag - - -9 900 000 - Utgående saldo 3 762 957 3 762 957 1 222 817 283 1 231 512 338 Not 10, Aktier och andelar i dotterbolag Antal aktier Bokfört värde Eget kapital Årets resultat Företag/org nr/säte st tkr BroGripen Fastigheter AB 1 000 100 1 176 645-19 303 556858-0921, Stockholm BroGripen Invest AB 556688-2972, Stockholm 100 000 100 100 - BroGripen S2 AB 556645-0283, Stockholm 10 000 1 189 000 1 000 - Totalt 111 000 1 189 200 1 177 745-19 303 Svenska dotterföretag ägda av dotterbolag Org nr Säte Eget kapital Årets resultat BroGripen Fastigheter AB BroGripen Öst AB 556500-0725 Stockholm 103 335 86 773 BroGripen Syd AB 556640-9818 Stockholm 193 104 12 855 BroGripen Öst AB BroGripen Ladugårdsgärde AB 556526-4198 Stockholm 224 104 BroGripen Lidingö AB 556481-5750 Stockholm 152-7 171 BroGripen Innerstan AB 556540-5916 Stockholm 1 105 921 BroGripen Nyckeln AB 556796-8820 Stockholm 101 - BroGripen Danderyd AB 556688-0844 Stockholm 248 148 BroGripen Norrköping AB 556716-7670 Stockholm 432 332 BroGripen Loket 29 AB 556702-6108 Stockholm 7 398-44 BroGripen OA7 AB 556749-3910 Stockholm 100 - BroGripen Roslagsbanan AB 556736-8419 Stockholm 100 - BroGripen Vaktmästaren AB 556736-8385 Stockholm 100 - BroGripen Högklippan AB 556730-7474 Stockholm 100 - BroGripen Fiskaren AB 556736-8393 Stockholm 100 - BroGripen S1AB 556595-4467 Stockholm 36 593 36 493 BroGripen Mariefred AB 556911-4357 Stockholm 46 37 BroGripen L2 AB 556858-0897 Stockholm 1 201 1 101 BroGripen HBKB Minoritet AB 556876-1927 Stockholm 49 - BroGripen Enköping HB 969604-8934 Stockholm - 1 899 BroGripen Mariefred AB Fastighets AB Skogsälvan 556904-5882 Stockholm 50 - BroGripen L2 AB BroGripen Strängnäs AB 556118-1891 Stockholm 14 126 189 BroGripen HBKB Minoritet AB BroGripen Enköping HB 969604-8934 Stockholm - - BroGripen Kärnan KB 957200-2955 Stockholm - - BroGripen Syd AB BroGripen Ystad Väst AB 556627-1705 Stockholm 979 859 BroGripen Förvaltning AB 556633-0766 Stockholm 100 - BroGripen NPO AB 556605-0893 Stockholm 277 157 BroGripen Syrsan AB 556604-9549 Stockholm 335 215 BroGripen Ängelholm AB 556659-6267 Stockholm 1 240 673 BroGripen Ystad Centrum AB 556251-1773 Stockholm 2 679 1 361 BroGripen Trelleborg AB 556684-7116 Stockholm 794 694 Isatnaf AB 556785-8013 Stockholm 100 - BroGripen Kärnan KB 957200-2955 Stockholm - 4 704 BroGripen Kvadraten AB 556916-8940 Stockholm 44-6 BroGripen K86 AB 556762-2377 Stockholm 615 509 BroGripen Ängelholm Centrum AB 556945-0090 Stockholm 101 51 BroGripen Hyacinten AB 556945-0108 Stockholm 46-4 BroGripen Ängelholm Centrum AB BroGripen Ängelholm Centrum Förvaltning AB 556714-0164 Stockholm 15 995-4 875 33

BroGripen Hyacinten AB BroGripen Hyacinten Förvaltning AB 556056-3859 Stockholm 2 498-7 866 BroGripen Förvaltning AB BroGripen Förvaltningsbyrå 1 AB 556633-1970 Stockholm 107 - BroGripen Förvaltningsbyrå 1 AB BroGripen Aviation HB 969756-9185 Stockholm BroGripen Aviation 1 KB 967515-4459 Stockholm BroGripen Invest AB BroGripen Aviation AB 556769-5860 Stockholm 154 - BroGripen Aviation 1 KB 967515-4459 Stockholm BroGripen Aviation AB BroGripen Aviation HB 969756-9185 Stockholm Not 11, Eget kapital s egna kapital Bundna Fria Aktiekapital reserver reserver Belopp vid årets ingång 3 000 000 800 150 227 248 555 Uppskrivningsfond 6 994 556 Utdelning -18 000 000 Lämnade koncernbidrag 3 531 208 Skatteeffekt koncernbidrag -776 866 Årets resultat 85 113 677 Belopp vid årets utgång 3 000 000 7 794 706 297 116 574 Moderbolagets egna kapital Fritt eget Aktiekapital Reservfond kapital Belopp vid årets ingång 3 000 000 20 000 1 186 169 914 Utdelning -18 000 000 Årets resultat 56 502 827 Belopp vid årets utgång 3 000 000 20 000 1 224 672 741 Aktiekapital fördelat på 30 000 aktier. Not 12, Avsättningar Moderbolaget Uppskjuten skattefordran/skuld 2013 2012 2013 2012 Obeskattade reserver -81 080 - - - Taxerade underskott 17 744 968 20 268 257 2 426 214 1 221 269 Skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde. -62 312 701-49 186 882 - - Summa -44 648 813-28 918 625 2 426 214 1 221 269 Avsättning för fasadrenovering -2 268 500 - - - Summa avsättningar -46 917 313-28 918 625 2 426 214 1 221 269 Totalt i koncernen finns outnyttjade underskottsavdrag uppgående till 82,3 (92,1) mnkr som har använts som underlag för redovisning av uppskjuten skattefordran, vilken har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden ovan. Not 13, Kortfristiga placeringar En konvertibel skuldförbindelse i Brogripen Syd AB om nominellt två miljoner tecknades under 2008. Lånet konverterades till aktier 2010, konvertering skedde till en kurs om 200 kr. Not 14, Fördelning av räntebärande och icke räntebärande skulder Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Räntebärande skulder, externa 1 588 774 154 1 406 200 008 - - Räntebärande skulder, koncerninterna 1 096 365 1 096 365 Icke räntebärande skulder 125 572 483 125 610 998 84 361 735 214 357 553 Totalt 1 714 346 637 1 531 811 006 85 458 100 215 453 918 34

Not 15, Skulder till kreditinstitut Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Förfallotidpunkt, inom 1-5 år från balansdagen 435 334 286 439 359 418 - - Övriga skulder 1 153 439 868 966 840 590 - - Totalt 1 588 774 154 1 406 200 008 - - 29,9 procent av koncernens lån har bunden ränta. Den genomsnittliga räntan på lånen och derivaten vid utgången av året var 3,2 procent (3,7) Vid utgången av året innehades ränteswappar i koncernen om totalt 600 mnkr (750) med räntevillkor i intervallet 2,04-3,89 %. Av dessa swappar löper 100 mnkr under 2014, 200 mnkr under 2015 samt 300 mnkr under 2016. Marknadsvärdet av dessa swappar var på balansdagen -10,7 (-24,5) mnkr. I koncernen finns åtaganden mot kreditinstitut avseende bl.a. belåningsgrad, räntetäckningsgrad, ränteskydd, samt justerad soliditet. Not 16, Periodiseringsposter Moderbolaget Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013 2012 2013 2012 Föräkringspremie 1 479 275 1 220 237 - - Upplupna inkomsträntor 1 175 420 382 140-382 140 Övriga poster 574 419 1 504 378 219 885 393 339 Totalt 3 229 114 3 106 755 219 885 775 479 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 1 537 257 3 825 759 - - Förutbetalda hyror 13 076 801 13 570 486 - - Upplupna semesterlöner 1 159 908 931 886 667 780 425 420 Upplupna sociala avgifter 360 239 478 711 209 816 261 005 Upplupen el och värme 2 750 869 3 207 295 - - Upplupet underhåll 4 221 132 780 891 - - Upplupen revisionskostnad 435 000 435 455 725 000 435 455 Upplupna pantbrevskostnader - 5 099 043 - - Övriga poster 3 850 137 3 633 764 109 484 208 625 Totalt 27 391 343 31 963 290 1 712 080 1 330 505 Not 17, Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Moderbolaget Ställda säkerheter 2013 2012 2013 2012 Fastighetsinteckningar för egna skulder till kreditinstitut 1 671 054 786 1 476 667 786 - - Fastighetsinteckningar för dotterbolags skulder till kreditinstitut - - Nettotillgångar i dotterbolag ställda som säkerhet 425 384 - - - Säkerheter totalt 1 671 480 170 1 476 667 786 - - Not 18, Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Avskrivningar 20 644 049 19 475 127 10 433 11 180 Förändring ränteskuld/fordran -2 069 816 1 379 191 382 140-388 810 Realisationsresultat -73 396 230 - - -1 149 903 002 Utdelning - - -60 983 839-39 194 223 Skatt -5 673 827 4 487 386-330 425-248 825 Totalt -60 495 824 25 341 704-60 921 691-1 189 723 680 Not 19, Tilläggsupplysning kassaflödesanalyser - Likvida medel Likvida medel avser behållning på bank och kassa Stockholm 2014-06-17 Joakim Cederlöf Ordförande Öjvind Norberg Per Ola Lindqvist VD Vår revisionsberättelse har avgivits 2014-06-18 Ernst &Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 35

Revisionsberättelse Till årsstämman i BroGripen AB, Organisationsnummer 556633-2127. Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för BroGripen AB för räkenskapsåret 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 22-35. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncern redovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för BroGripen AB för 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 18 juni 2014 Ernst & Young AB Mikael Ikonen Auktoriserad revisor 37

Styrelse & ledning Joakim Cederlöf Ordförande Född 1953. Styrelseledamot sedan 2001. Verksam som advokat och delägare vid Landahl Öhman Advokatbyrå, Stockholm. Öjvind Norberg Ledamot Född 1951. Styrelseledamot sedan 1996. Andra styrelseuppdrag: ordf. Equity Holding AB, ordf. stiftelsen Gällöfsta Utbildningscentrum, ordf. Icehotel AB, ordf. POLAB, ordf. Team-Builder AB, styrelseledamot Hexicon AB, styrelseledamot Professionell Ägarstyrning AB. Per Ola Lindqvist Vd och koncernchef Född 1967. Revisor Mikael Ikonen Auktoriserad revisor Ernst & Young, Stockholm. 38 40