Granskningshandling Dnr PU 46/12 Stadsbyggnadsförvaltningen Magnus Björned 031-315 14 44 magnus.bjorned@molndal.se Detaljplan för del av Växthuset 2, Frölundagatan 114 m.fl. (Pedagogen Park) (standardförfarande) Mölndals stad Västra Götalands län Kontor, skola och centrumändamål Upprättad 2015-09-15 Planbeskrivning 1
Innehåll HANDLINGAR... 4 PLANENS SYFTE, BAKGRUND OCH HUVUDDRAG... 4 Syfte... 4 Bakgrund... 4 Huvuddrag... 4 BEHOVSBEDÖMNING... 5 PLANDATA... 5 Läge... 5 Areal och markägoförhållanden... 6 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 6 Riksintressen... 6 Översiktliga planer... 6 Detaljplaner... 6 FÖRUTSÄTTNINGAR... 7 Mark och vegetation... 7 Geotekniska förhållanden... 7 Förorenad mark... 7 Radon... 7 Fornlämningar och kulturhistoria... 7 Bebyggelse... 7 Service... 8 Trafik och parkering... 8 Teknisk försörjning... 9 Övrigt... 10 FÖRÄNDRINGAR... 10 Bebyggelse... 10 Service... 12 Trafik och parkering... 12 Teknisk försörjning... 13 KONSEKVENSER... 13 Social konsekvensanalys... 13 2
Ekologisk konsekvensanalys... 13 Ekonomisk konsekvensanalys... 14 Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. MB... 14 ADMINISTRATIVA FRÅGOR... 14 GENOMFÖRANDE... 14 Organisatoriska frågor... 14 Fastighetsrättsliga frågor... 15 Tekniska frågor... 16 Ekonomiska frågor... 16 MEDVERKANDE... 17 INFORMATION... 17 3
HANDLINGAR Detaljplanen består av: Plankarta i skala 1:1000 med tillhörande bestämmelser Till detaljplanen hör: Grundkarta i skala 1:1000 Planbeskrivning (denna handling) Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning Geoteknisk utredning (2015-09-10) PLANENS SYFTE, BAKGRUND OCH HUVUD- DRAG Syfte Idag bedrivs kontors-, skol- och centrumverksamheter i Pedagogen Park med ett tillfälligt bygglov som går ut våren 2016. Syftet med detaljplanen är därför att säkerställa ovan nämnda användningsområden och göra dem permanenta. Bakgrund Under 1970-talet planlades stora markområden mellan Frölundagatan och Bifrostområdet med syftet att skapa utrymme för skolverksamhet. Pedagogen, intill Frölundagatan, blev säte för lärarutbildningen vid Göteborg Universitet, men verksamheten upphörde 2006 då den flyttades till centrala Göteborg. Aspelin Ramm Fastigheter AB förvärvade 2010 Pedagogen av Akademiska hus och har omvandlat byggnaderna till att bl.a. innehålla friskolor, kontor, bank och restauranger kallat Pedagogen Park med stöd av tillfälliga bygglov. Pedagogen Park kommer senare att ingå i ett mer omfattande planarbete (PU 32/15) men då det tidsbegränsande bygglovet går ut våren 2016 behöver en planändring av befintlig byggnad genomföras som ett första steg. Huvuddrag Befintlig markanvändning som tillåts via tillfälligt bygglov säkerställs genom en planändring. Detaljplanen berör endast befintliga byggnader, befintlig passage mellan husen samt fyra befintliga ljusgårdar. 4
BEHOVSBEDÖMNING Planändringen innebär ingen betydande miljöpåverkan då det endast är befintliga byggnader och bebyggd mark som berörs och där ingen ny mark tas i anspråk. Avstämning har gjorts med Länsstyrelsen 21 maj 2015 som godkänt bedömningen. PLANDATA Läge Planområdet är beläget i den västra delen av Mölndal cirka två kilometer väster om Mölndals innerstad. Planområdet omfattar endast befintliga byggnader kallat Pedagogen Park, befintlig passage mellan husen samt fyra mindre ljusgårdar (se bild nedan). Byggnaderna angränsar i huvudsak till parkeringsytor, skolgård samt gångbanor. Ortofoto med plangräns. 5
Areal och markägoförhållanden Planområdet omfattar cirka 19 000 m 2. Fastigheten ägs av Aspelin Ramm Fastigheter AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen Detaljplaneområdet omfattas inte av några riksintressen. Översiktliga planer En ändring av detaljplanen går i linje med kommunens översiktsplan från 2006 där marken anges som verksamheter. I den fördjupade översiktsplanen Fässbergsdalen antagen 2012 anges den framtida markanvändningen för Pedagogen och dess närområde till skola, kontor, bostäder och verksamheter. Detaljplan För området gäller detaljplan (ursprungligen stadsplan) SPL7070. Markområdet som ärendet berör är reglerat som A (allmänt ändamål) samt med en maximalt tillåten byggnadshöjd över nollplanet. Genomförandetiden har gått ut. Utklipp från gällande stadsplan över aktuellt planområde. 6
FÖRUTSÄTTNINGAR Mark och vegetation Detaljplanen berör befintliga byggnader med en total byggnadsarea på cirka 16 000 kvm, en passage mellan befintliga byggnader i planområdet samt fyra mindre ljusgårdar. Marken sluttar cirka fem meter från norr mot sydost vilket innebär att byggnaderna delvis är uppförda i souterräng. Planområdet består i huvudsak av hårdgjorda ytor men delar av taket är utformat som vegetationstak. Geotekniska förhållanden De geotekniska förutsättningarna inom området är väl kända. Aktuellt område har före byggnation utgjorts av åker och ängsmark som sluttade mot en större bäck som numera är kulverterad längs Bifrostgatan. Jordlagren består huvudsakligen av lera vars mäktighet varierar mellan ca 20 m inom områdets västra centrala del till mer än 40 m inom större delen av området. Leran underlagras av fast lagrat friktionsmaterial med en största mäktighet av ca 2 m. Ingen ökad markbeslastning kommer ske. För mer information, se bilagd Teknisk PM Geoeteknik inför detaljplan (2015-09-10). Förorenad mark Det finns inga markföroreningar i planområdet. Radon Enligt den översiktliga radonkartan för Mölndals stad utgör planområdet ett lågriskområde för radon. Fornlämningar och kulturhistoria Planområdet innehåller inga kända fornlämningar och inte heller någon bebyggelse av stort kulturhistoriskt värde. Bebyggelse Befintlig bebyggelse har en total byggnadsarea på cirka 16 000 kvm och skiftar mellan två-fyra våningar. Bebyggelsen är delvis uppbyggd i souterräng. Plan ett är sammanbyggd medan plan två till fyra är uppdelat i två huskroppar med en passage emellan med parkkaraktär (se bilder nedan). För vardera huskropp finns två mindre gårdar som bidrar till ljusinsläpp i byggnaderna. Fasaden består i huvudsak av plåt och mar- 7
moroc-skivor i orangerött och vita kulörer. Cirka 4500 kvm av taket är såkallade gröna tak, med andra ord klätt med vegetation. Byggnaderna innehåller idag kontor, skolverksamhet (privat regi), restauranger, två idrottshallar, teknikrum med mera. Flertalet entréer finns i olika väderstreck. Bilder över byggnaderna, gången mellan husen och sedumtaket (källa: Aspelin Ramm) Service I byggnaden finns idag skolverksamhet samt restaurangverksamhet. Trafik och parkering Bil Planområdet nås idag med bil från Frölundagatan och Bifrostgatan. Cykel Intill Pedagogen Park finns det cirka 190 cykelparkeringar. Längs Frölundagatan och Bifrostgatan löper ett huvudstråk för cyklister i båda riktningarna. Parkering Antalet parkeringsplatser vid Pedagogen Park bedöms idag täcka behovet då det i anslutning till byggnaden idag (utanför planområdet) finns ca 8
585 parkeringsplatser. Av dessa är nio stycken handikapparkeringsplatser som är placerade direkt öster och söder om byggnaden. Utöver detta finns parkering avsedda för elbilar med laddstationer. Antalet parkeringsplatser ska uppfylla stadens parkeringsnorm, vilket den gör i dagsläget. Kollektivtrafik Tillgängligheten med kollektivtrafik är god. Från hållplats Jolen norra avgår linje 751 (mot Frölunda Mölnlycke) och linje 753 (mot Heden Mölndal centrum). Varu- och godsmottagning Varumottagning sker i nuläget till byggnadens västra del och godsmottagning sker till byggnadens södra del med angöring från Frölundagatan. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Kommunalt ledningsnät för vatten och avlopp finns väl utbyggt i och i anslutning till planområdet. Spillvatten Anslutning till spillvattenledning sker söder om befintlig byggnad. Avledningen av spillvatten sker till Gryab i Göteborg. Dagvatten Dagvatten från tak och hårdgjorda ytor ska fördröjas inom den egna fastigheten. Befintligt sedumtak bidrar till en förbättrad dagvattenhantering då området i övrigt består av stora mängder hårdgjorda ytor. Brandposter Två brandposter finns i direkt anslutning till byggnaden. El och tele Ledningsnät för elkraft liksom för tele finns utbyggt i anslutning till planområdet. Avfall Det finns en sorterinsgplan för Pedagogen Park där sortering av mat/komposterbart avfall, plast, metallförpackningar, glas och övrigt 9
brännbart avfall slängs på någon av de två anvisade återvinningsplatserna inom fastigheten. Papper/wellpapp samt lysrör/batterier/kontorselektronik hämtas på plats enligt avtal. Fjärrvärme/Fjärrkyla Byggnaden är ansluten till fjärrvärmenätet. Övrigt Räddningstjänst Insatstiden till aktuellt område är under tio minuter. FÖRÄNDRINGAR Planförslaget innebär att de verksamheter som idag har ett tillfälligt bygglov säkerställs. I sak innebär det att skol-, kontors- och centrumandamål kommer att tillåtas permanent. Bebyggelse Ändringen av detaljplanen innebär inte någon ökad byggrätt utan säkerställer befintliga förhållanden genom att reglera befintlig byggnads placering samt markanvändningen till skol-, kontors- och centrumändamål. Gällande bestämmelsen centrumändamål går det att etablera olika typer av verksamheter i både större och mindre lokaler, vilket kan ge en variation i utbud och hyresnivå men huvudsyftet är att komplettera kontorsverksamheten med tillhörande lämplig service. Gällande utformningen av byggnaderna kommer befintliga höjder att regleras och även gälla i fortsättningen. Planbestämmelser införs som säkerställer befintlig passage mellan husen samt minsta antal entréer för att bidra till att skapa en trygg och attraktiv stadsdel som är det långsiktiga målet för området. Vegetation Drygt 4500 kvm av byggnadens tak är utformat som vegetationstak vilket bidrar till en minskad energiförbrukning avseende uppvärmning av byggnaden samt att det bidrar till en bättre dagvattenhantering. Befintliga ljusgårdar med enklare vegetation bör bevaras. En planbestämmelse införs gällande minsta andel vegetaionstak för att bidra till en stärkt ekologisk hållbarhet gällande exempelvis uppvärmning och dagvattenhantering. 10
Tillgänglighet Eventuell förändringar gällande markbeläggning ska ge god tillgänglighet för så väl rörelsehindrade som personer med nedsatt syn. Tillgänglighet skall uppnås i enlighet med PBL och bevakas i samband med ansökan om bygglov och bygganmälan. Skyltning Det finns ett skyltprogram (BN 889/12) framtaget för Pedagogen Park som redovisar var skyltar får uppföras. Skyltlov söks hos stadens bygglovsavdelning. Beskrivning av planbestämmelser För att säkerställa planens intentioner och bebyggelsens gestaltningsmässiga ambitioner beskrivs syftet med några av planbestämmelserna nedan: C 1 Centrumändamål, maximal bruttoarea är 3000m 2 varav max 200m 2 är tillåtet för dagligvaruhandel Syftet med planbestämmelsen är att begränsa andelen handel och centrumfunktioner då centrumändamålets huvudsyfte är att ha en kompletterande funktion för kontoren och skolverksamheten i byggnanden. Idag finns restauranger, bank, eventsal, samlingslokaler för kyrkan med mera som fyller denna funktion. Andra funktioner som kan tänkas vara lämpliga på platsen är bland annat café, bageri, frisör m.m. För att förhindra att byggnadnen inte kan bli ett köpcentrum eller en livsmedelsbutik införs begränsningen på 3000m 2 i plankartan. Av dessa 3000m 2 får max 200m 2 vara dagligvaruhandel som exemplevis en kiosk. Minst sex entréer ska finnas per huskropp utöver utgångar mot innergårdarna/ljusgårdarna En tydlig kontakt mellan ute och inne ger förutsättningar för en trygg, attraktiv och livfull stadsdel. Flertalet entréer i fasadliv påverkar karaktären och bidrar till den mänskliga skalan och den variationsrikedom som eftersträvas i en stadsdel med blandade funktioner som är det långsiktiga målet med området. Planområdet är uppdelat i två huskroppar vilket innebär att minst tolv entréer kommer finnas i fortsättningen, ett mål som uppfylls redan idag. Minst 25 % av taktäckning ska utformas med vegetationstak Planbestämmelsen införs för att säkerställa det befintliga vegetationstaket som finns på byggnaden idag som bland annat bidrar till en förbätt- 11
rad dagvattenhantering. Andelen vegetationstak kan med fördel överstiga 25 %. Skärmtak får uppföras (planbestämmelse v 1 ) På angivna platser får skärmtak skjuta ut över fasadliv för att exemeplvis ha skyddande effekt mot regn. Utöver angiven maximal nockhöjd får teknikrum till en höjd av tre meter uppföras (planbestämmelse v 2 ) På byggnadens tak finns idag flertalet teknikrum, hisschakt och ljusinsläpp med mera som säkerställs i plankartan. Service Säkerställandet av nuvarande markanvändning inom Pedagogen Park innebär att det långsiktigt kommer skapas möjlighet för barnomsorg och till viss del kommersiell service som exempelvis restauranger. Trafik och parkering Inga åtgärder planeras i gatunätet. Kollektivtrafik Inga förändringar planeras i nuläget. Området har god tillgång till kollektivtrafik idag med hållplats Jolen norra med bussförbindelser till Frölunda, Heden och Mölndals centrum. Parkering I dagsläget finns 585 parkeringsplatser inom fastigheten som är tillgänglig för de som vistas i Pedagogen Park. Ändrad markanvändning kräver inte en utökning av parkeringsplatser då antalet parkeringsplatser uppfyller kraven för dagens verksamheter enligt stadens parkeringsnorm. Cykelparkering Om nya cykelparkeringar tillkommer ska dessa i första hand placeras inomhus eller väderskyddat inom fastigheten. Varu- och godsmottagning Inga förändringar planeras. 12
Teknisk försörjning Spillvatten Inga åtgärder planeras. Dagvatten Dagvatten från tak och hårdgjorda ytor ska fördröjas inom den egna fastigheten. En planbestämmelse införs att minst 25 % av taket ska utformas med vegetationstak. Brandposter Inga nya åtgärder planeras i nuläget. Avfall Inga förändringar planeras i nuläget. KONSEKVENSER Sociala konsekvenser En social konsekvensanalys är ett sätt att arbeta med den sociala dimensionen i planeringsprocessen. Den sociala hållbarheten inkluderar värden som jämlikhet, trygghet, integration, demokrati, arbetstillfällen och rättvisa. Målet är ett långsiktigt stabilt och dynamiskt samhälle där grundläggande mänskliga behov uppfylls och där alla känner sig välkomna. Inom planområdet kommer det finnas skolverksamheter vilket innebär att flertalet barn kommer röra sig inom området. I byggnaden finns även eventsalar som är möjliga att hyra och samlingslokaler för Svenska kyrkan. I byggnaden finns även en bank. Till området finns väl utbyggda gång- och cykelbanor samt närhet till busshållplatser vilket stärker barnens möjlighet att ta sig till området själva. Ett minsta antal entréer längs vissa fasaders bottenvåningar har inarbetats i planbestämmelserna för att undvika långa slutna fasader vilket bidrar till en ökad trygghet när man rör sig i området. Ekologiska konsekvenser Trafikalstringen till/från Pedagogen Park, och utsläppen av växthusgaser från denna, kan minimeras till följd av områdets gynnsamma läge med 13
närhet till busshållplats och ett väl utbyggt gång- och cykelstråk längs Frölundagatan och Bifrostgatan vilken skapar goda möjligheter att använda hållbara transportmedel. Byggnaden består idag av ett cirka 4500 kvm stort vegetationstak. Detta bidrar till att minska energiförbrukningen samtidigt som det leder till en bättre dagvattenhantering. Ekonomiska konsekvenser Detaljplanens flexibilitet tillåter flera olika funktioner och bedöms därmed kunna möta olika önskemål som kan finnas i området. Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. MB De förändringar som föreslås i detaljplanen innebär en från allmän synpunkt lämplig användning av markresurserna. Planen berör endast redan bebyggd mark och bedöms inte påverka några riksintressen. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Planens genomförandetid är fem år från det att den vinner laga kraft. GENOMFÖRANDE Planbeskrivningen ska redovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska samt fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandefrågorna ska förtydliga detaljplanens syfte ur genomförande-synpunkt, men har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankartan och planbestämmelserna. Detaljplanen är upprättad med standardförfarande. Detaljplanen tas fram i samarbete med Aspelin Ramm Fastigheter AB. Genomförandebeskrivningen ska klargöra ansvarsfördelningen mellan Mölndals stad och fastighetsägaren samt hur genomförandet av detaljplanen ska ske. Organisatoriska frågor Tidplan Planarbetet beräknas ske enligt följande tidplan: 14
Samråd: 3: e kvartalet 2015 Granskning: 3: e kvartalet 2015 Antagande: 4: e kvartalet 2015 Laga kraft: 4: e kvartalet 2015 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägarna har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Inom planområdet finns ingen allmän platsmark. Anläggningar inom kvartersmark Fastighetsägaren ansvarar för samtliga åtgärder inom kvartersmark samt anslutningar till allmän plats när det gäller utförande, kostnader samt framtida drift och underhåll. Avtal Ett samarbetsavtal ska tecknats mellan Mölndals stad och fastighetsägaren avseende planläggning av del av Växthuset 2, Frölundagatan 114 m.fl. (Pedagogen Park). Samarbetsavtalet mellan staden och fastighetsägaren ska vidare godkännas av kommunstyrelsen. Fastighetsrättsliga frågor Ledningsrätt, servitut och nyttjanderätt Fastighetsägaren ansvarar för att erforderliga avtal tecknas med befintliga ledningsägare inom kvartersmarken. 15
Tekniska frågor Kvartersmark Fastighetsägaren ansvarar för att kvartersmarken ansluts till befintliga gator utanför planområdet. Vatten och avlopp samt dagvatten Fastighetsägaren ansvarar för och bekostar omhändertagandet av dagvatten på fastigheten genom fördröjning och därefter avledning till kommunla dagvattenledning. Ekonomiska frågor Utgifter för staden Detaljplanen medför inga kostnader för staden inom och utanför planområdet. Inkomster för staden Detaljplanen medför inga inkomster, förutom planavgift, för staden inom och utanför planområdet. Planekonomi och finansiering Kostnaderna för framtagandet av detaljplanen regleras genom erläggande av planavgift, enligt vid var tid gällande plantaxa, och hanteras i samarbetsavtal mellan staden och fastighetsägaren. Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna Fastighetsägaren svarar för alla kostnader som föranleds av detaljplanens genomförande på kvartersmarken. Det innebär att fastighetsägaren belastas av kostnader såsom all utbyggnad inom kvartersmark, eventuell flyttning av befintliga ledningar inom kvartersmark, fastighetsbildning, mm. Fastighetsägaren får även utgifter för bland annat anslutning av va, el, tele och fjärrvärme. Fastighetsägaren bekostar vidare upprättandet av detaljplanen genom erläggande av planavgift. 16
MEDVERKANDE För Mölndals stad har följande medverkat: Magnus Björned Johan Gerremo Christina Gredenhag Peter Sipari Anna Stjernholm Stadsbyggnadsförvaltningen Stadsbyggnadsförvaltningen Stadsbyggnadsförvaltningen Tekniska förvaltningen Miljöförvaltningen För exploatören har följande medverkat: Eva Marby Lennart Karlsson Aspelin Ramm Fastigheter AB Aspelin Ramm Fastigheter AB INFORMATION Planförslagets granskningshandlingar finns tillgängligt för granskning under tiden 24 september t.o.m. 8 oktober 2015 i Mölndals stadshus entréhall och på Mölndals stads hemsida www.molndal.se/detaljplaner. Den som inte senast under granskningstiden har lämnat någon skriftlig synpunkt på förslaget kan förlora rätten att överklaga beslut att anta planen. Kenneth Fondén Planchef Magnus Björned Planarkitekt 17