Stigande efterfrågan under hösten sänkte vakansgraden ytterligare

24 L O K A L M A R K N A D Stigande efterfrågan under hösten sänkte vakansgraden ytterligare Mål och strategier Stockholmshems kommersiella lokaler ska bidra till bra service och ökad trivsel för de boende och därmed stärka bostadsområdets attraktivitet. I lägen där det är svårt för lokalinnehavare att bedriva efterfrågad närservice med större lönsamhet, prioriterar Stockholmshem att behålla beıntliga hyresgäster framför att maximera hyresnivån. I områden där efterfrågan på bostäder är större än på närservice byggs vakanta lokaler om till lägenheter. Lokalmarknaden i Stockholm Den ekonomiska utvecklingen i Stockholm var stark under 27 och tillväxten bedöms vara bättre än i övriga Sverige under 28, även om takten avtar något. Sysselsättningen ökade kraftigt, särskilt inom tjänstesektorn vilket ökade efterfrågan på kontorslokaler. Främst efterfrågas moderna, effektiva och fiexibla kontor, vilket har lett till minskade vakanser och ökade hyror för dessa lokaler men motsatt utveckling för äldre kontorsfastigheter i sämre lägen. Vakansgraden i Storstockholm är drygt tio procent och i city drygt fem procent, exklusive de stora pågående ombyggnadsprojekten i city. Stockholmshems 3 692 kommersiella lokaler står endast för nio procent av företagets omsättning men är viktiga komplement i bostadsområdena i form av närservice, handel och kommunal omsorg. Transaktioner Det starka intresset för att investera i svenska fastigheter höll i sig under 27. Omsättningen för affärer större än 1 miljoner kronor var lägre än rekordåret 26 och uppgick till 147 miljarder kronor. Omsättningen var rekordhög under det första halvåret 27, men oron på ınansmarknaden och de stigande räntenivåerna hade en något dämpande effekt under det andra halvåret. Affärerna tog något längre tid och de opportunistiska aktörerna blev färre allt eftersom ınansieringskostnaderna ökade. Aktörer som ınansierar köp med en större andel eget kapital, såsom pensionsfonder och andra institutionella investerare, fortsätter dock att förvärva. Nyproduktion Under 26 och 27 har fiera projekt påbörjats och prognoser tyder på ett fortsatt intresse för att starta nya projekt, främst drivet av den höga efterfrågan på moderna och effektiva kontorslokaler. En stor del av den pågående nyproduktionen sker nära centralstationen i city. Även utanför city pågår nybyggnad till exempel på nordvästra Kungsholmen. Butiksoch närservicelokaler i bostadsfastigheters gatuplan byggs i nya områden med stadskaraktär såsom Kungsholmen, Årstadal/Liljeholmen, Hammarby Sjöstad samt i kompletteringsfastigheter i innerstaden. Stockholmshems lokaler Stockholmshems lokalbestånd består av närmare 37 kontors-, lager-, hantverks- och butikslokaler på totalt drygt 238 (257 ) kvadratmeter och är främst ett viktigt komplement för närservice, handel och omsorg i bostadsområdena. Minskningen med 2 kvadratmeter under 27 beror på en omklassiıcering av Stiftelsen Hotellhems kategoriboende från lokaler till bostäder. STOCKHOLMSHEMS LOKALBESTÅND 27 Lokaltyp Antal Area, Gen.snittl. Vakans- Andel av m 2 hyra,kr/m 2 grad % hyr.värde % Butik 215 36 93 1 72 2,7 22 Kontor 686 81 536 1 93 6,2 5 Hantverk 165 12 367 776 6,4 6 Lager 1 741 39 396 424 6,3 1 Kommunala 48 2 79 1 126 12 Övrigt 837 48 8 19 - Totalt 3 692 238 316 933 3,9 1 Närmare 7 procent av lokalerna är mindre än 5 kvadratmeter. De fiesta stora lokalerna återınns i Söderort och Innerstaden där fiera lokaler hyrs av Stockholms stad och Landstinget. Detaljhandelsföretagen Coop och Ica är andra stora hyresgäster. Hyresintäkter Stockholmshem har de senaste åren haft en överlag positiv hyresutveckling inom lokalbeståndet. Främst tack vare minskade vakanser och ett tillskott av nya lokaler, i Hammarby Sjöstad och Liljeholmen/Årstadal ökade lokalhyresintäkterna under 27 till 188 (18) miljoner kronor. Det motsvarar 9 (9) procent LOKALHYRESINTÄCKTERNAS ANDEL AV TOTALA OMSÄTTNINGEN LOKALERNAS LÄGE HYRESKONTRAKTENS LÖPTID Andel av totalt hyresvärde HYRES- OCH VAKANSUTVECKLING Lokalhyror 9 % Bostadshyror och övriga intäkter 91 % Sydväst 27 % Västerort 1 % Innerstaden inkl Nacka och Liljeholmen 33 % Sydöst 3 % % 3 25 2 15 1 5 28 29 21 211 212- kr/m 2 % 94 1 92 9 9 8 88 7 86 6 84 5 82 4 8 3 78 2 76 1 74 22 23 24 25 26 27 Hyresnivå Vakansgrad

L O K A L M A R K N A D 25 av Stockholmshems totala omsättning. Utvecklingen av Stockholmshems lokalhyresintäkter har i genomsnitt följt konsumentprisindex (2,2 procent under 27). Uthyrning och vakanser Under främst den senare delen av året märktes en stigande efterfrågan på Stockholmshems lokalutbud. Vakansgraden i lokalbeståndet sjönk till 3,9 (4,1) procent, vilket i jämförelse med den övriga lokalmarknaden är lågt. Förklaringen är mixen av attraktiva lokaler som i de fiesta fall är komplement i bostadsområdena. Dessa påverkas inte av marknadens fiuktuationer i samma utsträckning som lokalmarknaden i stort. Totalt tecknades 384 (359) lokalkontrakt under året, varav ett 5-tal var omförhandlingar, som gav mindre höjningar av hyresnivån. Drygt hälften av lokalerna framförallt de mindre är uthyrda med ettårskontrakt, vilket innebär att en stor volym hyreskontrakt förlängs årligen. Inga större förändringar av kontrakten för de stora lokalerna ägde rum under året. Uthyrningen av lokaler sköts, i likhet med bostäder, av en specialiserad uthyrningsenhet. Stockholmshems utbud av lediga kommersiella lokaler annonseras på Stockholmshems webbplats, där en kontinuerlig utveckling av objektspresentationen sker. Marknadsföring sker även i begränsad omfattning via riktad lokalskyltning och annonser. Lokalhyresgäster De fem största hyresgästerna hyr 23 (22) procent av den totala lokalarean och svarar för F O T O : J A N I S L U K A S Föreningen Folkkulturcentrum bedriver lokal kulturversamhet i Hjorthagen. knappt 36 (34) procent av de totala lokalhyresintäkterna. Största hyresgäst är Stockholms stad som genererar 28 procent av lokalhyresintäkterna. De fiesta lokalhyresgästerna hyr dock förhållandevis små lokaler. I de mindre lokalerna bedriver hyresgästerna framförallt verksamhet som kontor, hantverk och butiker. I de större lokalerna bedrivs huvudsakligen kommunal verksamhet såsom förskolor, vård, omsorg och utbildning. En eventuell indragning av kommunal verksamhet i dessa lokaler innebär en viss riskexponering med hänsyn till den stora andelen av lokalhyresintäkterna som de utgör. De entreprenörsavtal för skötsel av garage- och bilplatser som funnits med Stockholm Parkering skrevs under året om till lokalhyresgästavtal. Dessa nya avtal som omfattar närmare 5 garage- och bilplatser gäller från den 1 januari 28. Den genomsnittliga hyrestiden varierar stort inom lokalbeståndet. Hälften av lokalhyresgästerna har hyrt sin lokal kortare än fyra år samtidigt som nästan en tredjedel av hyresgästerna hyrt sin lokal längre än tio år. DE FEM STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 27 Area Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresgäst kvm mnkr andel 27 % Stockholms stad 41 664 52,4 27,9% Ica Fastigheter 4 9 5,1 2,7% Coop Fastigheter 3 812 4,2 2,2% Bea livsmedel AB 4 95 3, 1,6% Nya Alexandra hotell 1 945 2,4 1,3% Utblick 28 Under 28 tillkommer en lokal genom nyproduktion i Hammarby Sjöstad. Intäkterna från de kommersiella lokalerna beräknas fortsätta öka med den genomsnittliga indexutvecklingen. De närmaste åren planeras endast ett marginellt tillskott av nyproducerade eller ombyggda lokaler. LOKALSTORLEK OCH HYRESVÄRDE Antal kontrakt 1 8 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 Hyresvärde, tkr 9 8 7 6 5 4 3 2 2 1 Antal kontrakt Hyresvärde <2 kvm 2-49 kvm 5-99 kvm 1-199 kvm 2-499 kvm >5 kvm HYRESKONTRAKTENS LÖPTID Hur länge Stockholmshems lokalhyresgäster har hyrt sin lokal Andel av totala antalet kontrakt, % 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5-4 5-9 1-14 15-19 2-24 25-29 >3 MARKNADSHYRA MODERNA LOKALER Hyra, kr/m 2 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 City Innerstaden Närförort Källa: Newsec 25 26 27

26 L O K A L M A R K N A D Fastigheter med ett väsentligt lokalinslag Marknadsområde/ Fastighet Lokalarea Vakans Hyresvärde Andel av totalt Lokaltyp Största hyresgäst/-er Stadsdel kvm % mnkr hyresvärde % Västerort Abrahamsberg Levnadsteckningen 1 456 1,4 33 Butiker Abrahamsbergs Mat AB Bromsten Fredrik 12 922,6 28 Kontor, fritidsgård City Mail, Stockholms stad Hässelby Gård Kvarnhagen 1 1 14 12,8 8 Kontor, hantverkslokaler Privata hyresgäster Nälsta Fästmanssoffan 1 1 472 1,9 47 Serviceboende Stockholms stad Ulvsunda Östan 4 1 94 1, 27 Kontor, butik Adex Fastighetsutveckling AB 5 84 4 4,7 Innerstaden Henriksdal, Nacka Sicklaön 78:2 2 472 2,9 5 Butiker, verkstads- & hobbylokal. Privata hyresgäster Sicklaön 78:6 4 29 2,3 1 Fritidsgård, butiker, hobbylokaler Nacka Kommun, Privat hyresgäster Hjorthagen Jakten 3 85,8 42 Kulturverksamhet, kontor Föreningen Folkkulturcentrum Rävsaxen 6 1 94 1, 36 Daghem, kontor Stockholms stad Studsaren 12 688,7 44 Restaurang, butker, kontor Restaurang Hjorten HB Kungsholmen Klamparen 9 3 75 5,7 47 Daghem, radiostation, kontor Stockholms stad, Sveiges Radio AB Jordgubben 19 611 1,2 39 Butik, restaurang Supermarket China of Sweden AB Kungliga Myntet 2 1 484 1 1,9 1 Daghem, kontor Stockholms stad Morellträdet 26 1 616 3,2 42 Kontor, utbildningslokal Svenska Missionskyrkan Utbildningscentrum Ladugårdsgärdet Svea Artilleri 3 1 144 1,3 31 Serviceboende, kontor Stockholms stad Liljeholmen Sjövik 7 2 414 4 1,7 13 Daghem, butiker Stockholms stad Norra Djurgården Körsbäret 4 464,4 29 Daghem, kontor Stockholms stad Södermalm Häckelfjäll 33 1 38 1,2 91 Daghem Mosebacke Förskolor AB Linjalen 8 7 837 1 6, 13 Hotell, daghem, kontor, hobbylokal. Nya Alexandra Hotell Monumentet 32 1 414 2, 53 Restaurang, butiker, kontor Svenska Mc Donalds AB Mullvadsberget 29 11 318 2 2,1 79 Kontor, butiker, restaurang Stockholms stad, Stockholmshem Mullvadsberget 28 69,8 56 Social verksamhet, kontor Barn & Ungdomsgruppen i Stockholm AB Skottet 1 2 49 3, 13 Butiker, daghem, kontor Ica Fastigheter Sverige AB, Stockholms stad Sparren 11 1 223 1,4 31 Daghem, kontor Söder Triaden Skolor AB Svärdet 9 1 512 1,7 8 Daghem, dagcenter Stockholms stad Vattenpasset 15 85 1,5 12 Restaurang, butiker, kontor Södertälje Grekiska Kolgrillsbar HB Vattenpasset 1 3 383 4 3,2 27 Kontor NTI-Skolan Nordens Tekn.Inst., Stiftelsen Hotellhem Södra Hammarby- Kryssningen 1 799 28 1,7 7 Daghem, kontor Stockholms stad hamnen Knallen 1 1 386 3 1,9 8 Restaurang, butiker Café Soir HB Vasastaden Kannan 16 1 957 18 2,5 29 Kontor AB Venair Ventilation Myrstacken 32 3 19 14 3,6 33 Idrottslokal, bilförsäljning, kontor Vanadis Gym, Rosenholtz verkstad AB Snickaren 4 1 31 1,1 67 Daghem, kontor Stockholms stad Östermalm Granen 6 1 71 1,5 81 Daghem Stockholms stad 61 472 3 74,4 Sydväst Aspudden Korpen 9 1 575 1,7 19 Butiker Ica Sverige AB Vadaren 1 1 239 1,2 13 Daghem, serviceboende Stockholms stad Gröndal Stapelbädden 5 1 883 3 1,4 11 Butik, kontor Privata hyresgäster Stapelbädden 7 2 51 1,9 15 Dagcenter, kontor, samlingssal Stockholms stad Midsommarkransen Berberisbusken 6 1 4 1, 61 Daghem Stockholms stad Vårlöken 14 3 412 2,8 51 Butiker, kontor Coop Sverige Fastigheter AB, Husbyggnadsvaror HBV Rågsved Nyckelaxet 1 1 32 26,7 94 Butiker, restaurang Barbacoa Kök & Bar AB Solberga Beryllen 2 849 38,6 42 Butiker, kontor Nordström och Karlsson El Lappjäxan 1 1 116,6 8 Butiker, kontor C Dahl Matkultur AB Ovanlädret 1 1 812 2 1,2 17 Butiker, kontor Milsvinden AB Topasen 2 618,4 36 Butiker, kontor Bibos Frukt & Grönt AB Västertorp Slalomsvängen 3 2 58 2,2 43 Butiker, fören.lokal, tandläkarmottagn. Mision Evangelica Int.,Folktandvården i Stockholms län AB Störtloppet 4 1 698 1,4 13 Butiker, kontor Coop Sverige Fastigheter AB Vasaloppet 1 2 263 1 1,1 1 Butiker, kontor, föreningslokaler Privata hyrsgäster 23 6 5 18,1 Sydöst Bagarmossen Kanslisten 4 1 296 1,2 92 Vårdcentral Landstingsfastigheter Rotemannen 2 1 4 9,9 9 Kontor, butiker Privata hyresgäster Stadsfogden 11 3 933 2 3,8 44 Butiker, kontor, bibliotek Ica Sverige AB, Stockholms stad Stadsfogden 12 3 649 4,2 51 Apotek, butiker, samlingssal Coop Sverige Fastigheter AB, Bagarmossen Folketshusförening Gamla Enskede Sexmännen 1 5 284 4,2 41 Butik, vård & omsorgslokaler Bea Livsmedel AB, Stockholms stad Hökarängen Cigarrlådan 8 1 292,8 8 Utbildningslokal, kontor Stiftelsen Martinskolan Kanelstången 2 1 66 1,6 56 Hälsocentral, butiker, kontor SLL Beställarkontor Kryddpepparn 4 2 24 18 2,2 29 Serviceboende, kontor Stockholms stad Morgonen 3 1 535 1 1,1 27 Samlingssal, serviceboende Hyresgästföreningen i Storstockholm Rågsikten 2 1 124 16 1, 47 Butiker, dagverksamhet Privata hyresgäster, Stockholms stad Rökstången 2 2 541 9 1,6 98 Hantverks- och ateljélokaler Janax Snickeri AB, Privata hyresgäster Johanneshov Laveringen 3 926 1, 51 Daghem, kontor Stockholms stad Skarpnäcks Gård Flygläraren 1 2 119 2,4 88 Kulturhus och fritidsgård Stockholms stad Pilvingen 1 1 69 1,5 2 Butiker, daghem Ica Sverige AB, Stockholms stad Pilvingen 2 2 152 4 2, 36 Restaurang, butiker, kontor Restaurang Acurat HB, Stockholmshem Pilvingen 3 1 576 1,6 19 Daghem, butiker, kontor Stockholms stad, Privata hyresgäster Årsta Bjuren 2 572,4 1 Butik Faily Livs AB Sävlången 1 1 273 9,9 12 Restaurang, butiker, daghem Can & Abbo Restaurang i Årsta HB, Stockholms stad 36 46 3 32,3 I tabellen undantas egna verksamhetsfastigheter och fastigheter uthyrda till Stiftelsen Hotellhem. Med väsentligt menas att lokalernas hyresvärde uppgår till minst en miljon kronor, att hyresvärdet motsvarar minst 3 procent av det totala hyresvärdet eller att lokalarean överstiger 1 kvm.

L O K A L M A R K N A D 27 Stockholmshems nya fierfamiljshus och hyresradhus i kvarteret Bäverdalen, Rågsved. (Illustration: Leif Åbjörnsson).

28 F A S T I G H E T S B E S T Å N D Nybyggen ökade antalet lägenheter till över 32 Stockholmshem ägde och förvaltade vid årets slut 32 82 lägenheter i 517 fastigheter, varav omkring 6 procent är belägna i marknadsområdena Sydväst och Sydöst. Hyresvärdet uppgår till totalt 2,1 miljarder kronor och den totala uthyrbara arean till drygt 2,4 miljoner kvadratmeter. Mål och strategier Stockholmshems fastighetsbestånd ska enligt ägardirektiv koncentreras till att i huvudsak omfatta bostäder i Stockholms stad. Detta har inneburit att lokalarean genom utförsäljningar av förskolor, servicehus och centrumanläggningar nästan halverats sedan mitten av nittiotalet. Bolaget ska även bistå hyresgäster som vill omvandla sina hyresrätter till bostadsrätter och vara en aktiv fastighetsförvaltare. Fastighetsinnehav Vid årets utgång fanns 513 (524) fastigheter med ett bokfört värde om 1 573 (9 721) miljoner kronor i Stockholmshems bestånd. Ytterligare fyra fastigheter fanns vid årsskiftet i företagets ägo, men stod inför ombildning till bostadsrätt. Försäljningsavtal var skrivna varför de inte längre ingår i det bokförda värdet. Tillträde sker i början av 28. Bostadsfastigheterna utgör 95 (94) procent av beståndet, och i dessa ınns nästan alla kommersiella lokaler. Bara 13 av fastigheterna innehas numera med tomträtt, resten är äganderätt. I 14 (14) bostadsfastigheter ınns 1 816 (1299) kategoribostäder, huvudsakligen kollektivhus, gruppboenden och pensionärslägenheter samt lägenheter som hyrs ut till Stiftelsen Hotellhems verksamhet. Under 27 påbörjades även ett arbete med att se över förvärv av fier fastigheter för Stiftelsen Hotellhems verksamhet. Hälften av Stockholmshems fastighetsbestånd består av bostäder byggda på 193-, 194- och 195-talet. Dessa är belägna strax utanför innerstaden med attraktiva lägen och hyror. Under miljonprogramsperioden 1965-1975 byggdes drygt 8 lägenheter, främst lokaliserade i ytterstaden. Nyproduktionen under 199-27 utgör cirka 5 procent av totala antalet lägenheter i beståndet och omfattar innerstadslägen som Södermalm, Ladugårdsgärdet, Norra och Södra Hammarbyhamnen samt områdena Liljeholmen, Bagarmossen, Hökarängen, Hammarbyhöjden, Bromma, Rågsved, Sätra och Skärholmen. FASTIGHETSTYP Antal Area, kvm fastigheter bostäder lokaler Bostäder 49 2 25 234 225 33 Lokaler 1-12 355 Projektfastigheter 2 - - Övrigt* 15-928 Totalt 517 2 25 234 238 316 *) Avser panncentraler, parkeringsplatser m m Uthyrbar area I och med den fortsatta nyproduktionen av bostäder ökade bostadsarean med cirka 5 kvadratmeter och uppgick vid årets slut till 2 25 234 (1 974 878) Den totala uthyrbara arean uppgick till 2 426 277 ( 2 364 225) kvadratmeter, en ökning med drygt en procent under året. Antalet hyresobjekt var vid årets slut 49 741, ett tillskott på 1 161 objekt, varav merparten är tillskott på garage och bostäder. Antal Kvm Bostäder 32 82 2 25 234 Lokaler 3 692 238 316 Garage 6 715 162 727 Bilplatser 7 252 - Summa 49 741 2 426 277 Marknadsområde Sydväst och Sydost svarar för 59 procent av bostadsarean, Västerort 18 och Innerstaden 23, varav Nacka och Liljeholmen ingår med drygt 3 procent. LÄGENHETERNA FÖRDELADE EFTER STORLEK 5 Rok eller större 3 % 4 Rok 1 % 1 Rok eller mindre 18 % BOSTÄDERNAS LÄGE Sydöst 28 % Västerort 18 % MEDELHYRA ÅLDERSKLASSER Antal lägenheter 8 7 6 5 4 Medelhyra (jan 28) 1 3 1 2 1 1 1 9 3 Rok 29 % 2 Rok eller kokvrå 4 % Innerstaden 23 % 3 2 8 7 Sydväst 31 % 1 Före 194 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2 och senare 6 5 Antal lägenheter Medelhyra

F A S T I G H E T S B E S T Å N D 29 Björnsonsgatan i Blackeberg. FASTIGHETER OCH UTHYRBAR AREA VID ÅRETS UTGÅNG Område Antal Antal Area kvm fastigh. bost. totalt 1) bost. lokaler Västerort 19 5 766 388 93 364 133 23 96 Innerstaden 2) 15 7 48 538 324 46 641 77 683 Sydväst 157 9 89 711 478 646 271 65 27 Sydost 146 8 946 625 655 554 189 71 466 Totalt 517 32 82 2 263 55 2 25 234 238 316 1) Exklusive garage 2) Inklusive Nacka och Liljeholmen Mer än hälften av Stockholmshems totala bostadsarea och bostadshyresvärde ınns i nedanstående tio stadsdelar. Stadsdel Antal Area kvm Hyresvärde bostäder bostäder mnkr Södermalm 4 22 243 494 319 Hökarängen 3 114 186 883 179 Bagarmossen 1 89 129 548 123 Solberga 1 693 12 937 95 Sätra 1 324 92 667 81 Skarpnäck 1 311 9 923 99 Aspudden 1 31 89 497 92 Gröndal 1 228 78 21 79 Västertorp 1 216 71 974 66 Rågsved 1 155 83 931 74 Summa 18 353 1 17 55 1 27 andel total 57% 57% 57% F O T O : N I N O M O N A S T R A Förändring av fastighetsbeståndet 27 Bostadsrättsombildningarna som skedde under 27 hade enbart en marginell påverkan på den totala bostadsarean, en minskning med mindre än en procent. Lokalarean minskade under året med drygt sju procent, eller 2 kvadratmeter, vilket var en följd av en omklassiıcering av Stiftelsen Hotellhems kontrakt från lokaler till bostäder. Utöver de bostadsrättsombildningar som genomfördes såldes ett projekt, i Långbro, om totalt 15 lägenheter till ett värde av 82 mnkr. En tomträttsupplåtelse erhölls i Aspudden, för fastigheten Hemgården 3. Byggstart var i december och 59 lägenheter planeras att vara klara under tredje kvartalet 29. FÖRÄNDRING FASTIGHETSBESTÅNDET Bokfört Antal värde, mnkr, fastigheter inklusive pågående projekt 26-12-31 11 14 524 Försäljning tillträde 27-148 -7 Försäljning tillträde 28-185 -4( 1 Förvärv/tomträttsupplåtelse 14 1 Ny- & ombyggnader 1 29-1( 2 Avskrivning/Nedskrivning -212-27-12-31 11 899 513 1 ) Avtal skrivna 27, ingår ej i bokfört värde. 2 ) Fastighetsreglering. Hyresintäkter och hyresbortfall Hyresintäkterna för 27 uppgick till 1 96 (1 883) miljoner kronor. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 1,8 procent och infiyttningshyrorna i upprustade smalhusområden med 2,85 procent. Bostadslägenheterna svarade för 87 (87) procent av hyresvärdet och uthyrbar area. Genomsnittshyran för bolagets fastigheter uppgick 27 till 863 (852) kronor per kvadratmeter och år inklusive permanenta hyrestillägg. Vakansgraden för bostäder, uttryckt som outhyrd area i förhållande till total bostadsarea, var oförändrad,,1 procent. Motsvarande vakansgrad för lokaler var 3,9 (4,1) procent. Merparten av outhyrda lokaler omfattar smålokaler i bostadshusen. Utöver vakanser var mindre än,5 procent av bostadsarean respektive 2, procent av lokalarean tomställd för pågående eller kommande ombyggnad. Det totala hyresbortfallet för bostäder, som omfattar vakanser, interna förhyrningar samt tomställningar för ombyggnader och reparationer utgör cirka,8 procent av hyresvärdet. Detta minskade under året med 25 procent, vilket framförallt förklaras av att ett antal större ombyggnadsprojekt som pågått sedan 26 färdigställdes och kunde återgå till uthyrning. Motsvarande hyresbortfall för lokaler var 7,2 (8,3) procent, och minskningen beror på färdigställandet av ombyggnadsprojekt av lokaler till bostäder. Utblick 28 Nyproduktionen fortsätter i samma takt som under 27, med planerad byggstart av cirka 25 lägenheter. Omvandlingen till bostadsrätter fortgår, och samtliga hittills inkomna intresseanmälningar som uppgår till ungefär en tredjedel av beståndet, beräknas kunna värderas och erbjudas till försäljning under 28. Försäljning av drygt 1 4 lägenheter belägna i Hässelby (688), Rågsved (275) och Sätra (458) till annan hyresvärd beräknas ske under våren. Fastigheterna ingår i moderbolaget Stockholms Stadshus planerade försäljning av totalt 5 2 av stadens lägenheter. Hyresförhandlingarna inför 28 resulterade i en uppgörelse om en genomsnittlig höjning på 1,95 procent, från och med den 1 april. Höjningen fördelar sig mellan,85 och 2,85 procent beroende på lägenhetsstorlek, hustyp, läge och fastigheternas ny- eller ombyggnadsår. Genomsnittshyran, inklusive permanenta tilllägg, kommer därmed att bli cirka 91 (893) kronor per kvadratmeter och år, med en variation mellan 741 (72) och 1 744 (1696) kronor per kvadratmeter och år. HYRESBORTFALL BOSTÄDER Mnkr 16 14 12 1 8 6 4 2 23 24 25 26 27 Interna förhyrningar Tomställt för ombyggnad och reparation Vakanser EKONOMISK INFORMATION PER MARKNADSOMRÅDE Ekonomi 27, mnkr Hyres- Drift- Under- Fastighets- Drift- Hyresvärde, Marknadsområde intäkter kostn. håll skatt & markavg. netto 27, mnkr Västerort 332-135 -61-1 126 341 Innerstaden inkl Liljeholmen och Nacka 515-172 -95-32 216 599 Sydväst 594-251 -111-19 213 613 Sydöst 552-226 -11-2 25 549 Totalt 1 993-784 -368-81 76 2 12 Nyckeltal 27, kr/kvm 1) Hyres- Drift- Under- Fastighets- Drift- Direktavkastn. Marknadsområde intäkter kostn. håll skatt & markavg. netto bokf värde % Västerort 854 346 155 26 327 7,9 Innerstaden inkl Liljeholmen och Nacka 1 28 343 19 64 431 5,9 Sydväst 834 353 156 27 298 8,8 Sydöst 863 353 147 31 332 7,6 Totalt 889 35 164 36 339 7,2 1) Beräknat på vägd genomsnittsarea

3 F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G Hög moderniseringstakt och stort bostadsrättsintresse Den höga förändrings- och moderniseringstakten av beståndet består. Nyproduktionen och de omfattande upprustningsprogrammen innebär en avsevärd förnyelse, samtidigt som intresset att ombilda till bostadsrätt är stort. Mål och strategier Stockholmshem har i uppdrag från ägaren att vara en aktiv fastighetsförvaltare. Förvärv, byten och försäljningar ska ske på affärsmässiga grunder för att bidra till blandade upplåtelseformer i stadsdelarna och skapa rationella förvaltningsområden. Beıntligt fastighetsinnehav ska förädlas och förändras utifrån en långsiktig förvaltning och kundnytta med syfte att skapa tillväxt i värde och avkastning. Stambyten och badrumsombyggnader i 5-talsbeståndet ska ges hög prioritet. Stockholmshem ska nyproducera 1 5 nya bostäder under 27-21 och erbjuda hyresgästerna att ombilda till bostadsrätt. Nyproduktionen ska möjliggöras genom förvärv av exploateringsfastigheter, markanvisningar från staden samt kompletteringsbebyggelse på egen mark i beıntliga områden. Investeringar Investeringarna i fastigheterna uppgick till 1 34 (1 193) mnkr, varav 75 (662) avsåg nybyggnad, 585 (43) ombyggnad/upprustning och 14 (11) mnkr fastighetsförvärv. Ombyggnad av cirka 3 lägenheter för Stiftelsen Hotellhems verksamhet i kvarteret Tjället. F O T O : J A N I S L U K A S KÖP OCH FÖRSÄLJNING INVESTERINGAR NY- OCH OMBYGGNAD INTRESSEANMÄLNINGAR BOSTADSRÄTTSOMVANDLING Mnkr 2 Mnkr 1 4 Antal lgh 15 1 5 22 23 24 25 26 27-5 -1-15 -2 Förvärv Försäljning 1 2 1 8 6 4 2 23 24 25 26 27 Nybyggnad Ombyggnad 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Innerstad Närförort Ytterstad Totalt antal lgh Antal intresseanmälda lgh

F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G 31 FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Fastighetsförvärv Fastighetsförvärven var få under året och bestod av marktillskott för nyproduktion i Hökarängen och Solberga samt tilläggsköpeskillingar för tidigare inköpta fastigheter i Liljeholmen och Södra Hammarbyhamnen. Fastighetsförsäljning Fastigheterna Träbron 2 och Gångbron 1 i Långbro såldes till JM AB efter att det konstaterats att kostnaderna för att uppföra nyproducerade hyresrätter på tomterna blev för höga. Bostadsrättsomvandling Enligt ägardirektiv från den politiska majoriteten erbjuds Stockholmshems hyresgäster att ombilda sina lägenheter till bostadsrätter. Under 27 mottogs 11 (17) intresseanmälningar för 9 239 (1 394) lägenheter. Vid årsskiftet 27/28 fanns totalt 1 633 lägenheter intresseanmälda för ombildning. Fastigheternas läge är tämligen jämnt fördelat på innerstad 34,5 procent, närförort 31,1 procent samt ytterstad 34,4 procent. Under året erbjöds 4 3 lägenheter till för- säljning och 239 av dessa ombildades för totalt 534 mnkr. Samtliga var belägna i innerstaden eller i närförort. Ett avtal om försäljning som träffades 22 efter att Allbolagen trätt i kraft har tillståndsprövats av Länsstyrelsen, Boverket, Länsrätten samt Kammarrätten och är överklagat till Regeringsrätten. Efter att tillståndsprövningen avskaffades igen den 1 juli 27 så var rättsläget vid årets utgång oklart. Köpeskillingen om totalt 23 mnkr och reavinsten om 196 mnkr har inte resultatförts. FASTIGHETSFÖRVÄRV 27 Omr Köpeskilling Kontrakts- Tillträdes- Stadsdel Fastighet nr ( 1 tkr datum datum Anm Hökarängen Stadsbudet 1 49 3 235 (* 7-4-16 7-4-23 Marktillskott för bostadsproduktion Taburetten 2, del av 5 114 (* 7-6-4 7-6-13 Marktillskott för tvättstugebyggnad Liljeholmen Sjövik 7 224 3 (** Slutreglering tilläggsköpeskilling Solberga Tigerögat 1 m fl, del av 56 1 825 (* 7-4-17 7-4-2 Marktillskott för bostadsproduktion Södra Hammarbyhamnen Kryssningen 1 41 5 435 Tilläggsköpeskilling aktier i Bostads AB Hammarbygård Totalt 13 69 *) inkl kostnader för fastighetsreglering **) 24 tkr erlagt 26 1) Områdesnummer. Se fastighetsförteckning och kartor. FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 27 Omr Antal Area, Köpeskilling, Kontrakts- Frånträdes- Stadsdel Fastighet nr lgh kvm tkr datum datum Anm Långbro Träbron 2 & Gångbron 1 221 - - 82 7-6-5 7-9-28 Exploateringsmark Västberga Smältrullen 7 26 - - 2 7-5-3 7-9-29 Mark till barnstugebyggnad på ofri grund Totalt - - 82 2 AVTAL BOSTADSRÄTTSOMBILDNING Omr Antal Area kvm Försäljningspris Kontrakts- Tillträdes- Stadsdel Fastighet nr lgh bostäder lokaler tkr kr/kvm datum datum Hammarbyhöjden Blåvingen 4 3 11 685 19 8 28 95 7-6-26 7-7-4 Södermalm Katthuvudet 27 26 3 93 1 39 37 864 7-11-26 7-12-5 Marieberg Signalisten 1 179 34 1 776 316 47 22 467 7-12-1 8-2-15 Bromma Kyrka Ålderdomshemmet 9 171 12 1 38 33 25 229 7-11-27 7-12-6 Södermalm Mandeln 2 & 4 174 114 9 884 649 33 31 33 7-12-17 8-1-1 Kungsholmen Vindruvan 15 141 12 84 23 25 24 826 7-11-29 7-12-17 Årsta Grycken 1 171 12 678 57 16 21 769 7-11-29 7-12-14 Aspudden Vallfarten 1 8 14 1 5 277 24 5 18 463 7-12-2 8-1-23 Totalt 239 17 115 1 62 534 3 28 546

32 F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G NYPRODUKTION Färdigställda projekt Under 27 färdigställdes 328 (37) nya bostadslägenheter i Aspudden, Liljeholmen/Årstadal, Midsommarkransen, Rågsved, Södra Hammarbyhamnen och Vasastan, varav 26 lägenheter i ombyggda lokaler. Projektkostnaderna för de nya bostäderna motsvarade totalt 749 (76) mnkr. Pågående nyproduktion Vid årsskiftet pågick nyproduktion av 78 (889) bostäder. Tre fjärdedelar av lägenheterna färdigställs och har infiyttning under 28, resterande under 29. Merparten av nyproduktionen är kompletteringsbebyggelse i direkt eller nära anslutning till äldre bestånd. Hälften av projekten är mindre kompletteringar med färre än 3 lägenheter. Under 28-29 uppgår projektkostnaderna till totalt 1 45 (1 736) mnkr för de vid årsskiftet 27/28 totalt 16 pågående nybyggnadsprojekten. Kompletteringsbebyggelse Stockholmshem har inventerat alla egna bostadsområden för att hitta platser för mindre kompletteringar i anslutning till beıntliga bostadsområden. Kompletteringsbebyggelse i äldre områden skapar mervärden genom ökad tillgänglighet med hiss, som ger äldre och rörelsehindrade möjlighet att bo kvar i området. Småskaliga kompletteringar innebär ofta högre byggkostnader jämfört med större projekt men har lägre projektrisk. I Stockholm, där konkurrensen om byggarbetskraft är fortsatt stor, kan småskaliga projekt även vara fördelaktiga då fier mindre byggföretag kan vara med och lämna anbud. Kompletteringsbebyggelsen svarar för 17 (25) procent av Stockholmshems planerade byggstarter åren 28-21. Markanvisningar Stockholmshem har också ansökt om ett stort antal markanvisningar hos Stockholms stad. I nuläget är tillgången på anvisad mark för liten för att Stockholmshem långsiktigt ska kunna nyproducera i den takt som krävs för att nå målet 1 5 nya lägenheter 27-21. Inför 28 har Stockholmshem därför begärt fier markanvisningar och en snabb behandling av dessa för att kunna öka nyproduktionen. Av de markanvisade projekt som ännu inte igångsatts vid årsskiftet hade Stockholmshem tilldelats mark för 427 lägenheter i fem projekt med planerade byggstarter från 28 till 21. Markanvisningarna gäller bland annat Mariehäll, Sköndal, Åkeslund och Hjorthagen. Dessa projekt upplåts, med ett fåtal undantag, med tomträtt av Stockholms stad. FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR BYGGSTARTER 24-29 KOMMANDE NYPRODUKTION 28-21 Antal lägenheter 8 7 Antal lägenheter 7 6 Projektfastigheter 17 % Kompletteringsbebyggelse 17 % 6 5 4 3 5 4 3 2 2 Markanvisningar 66 % 1 1 Före 194 194-1949 195-1959 196-1969 197-1979 198-1989 199-1999 2 och senare Urspr byggår Ny- eller ombyggn.år 24 25 26 27 28* 29* * Planerade byggstarter

F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G 33 Nyproduktion av 7 nya lägenheter på Ekebergabacken i Farsta. FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION 27 Omr Antal Projektkostn. Tillskott års- Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr hyra, mnkr Aspudden Korpen 9 8 5 12,3 Ombyggnad; lokal till lgh Liljeholmen Sjövik 7 224 96 218 21,1 Nyproduktion Midsommarkransen Akacian 1 31 3 3,2 Ombyggnad; lokal till lgh Buxbomen 1 31 3 3,2 Ombyggnad; lokal till lghr Rågsved Bäverdalen 1 22 32 46 (* 2,9 Nyproduktion Södra Hammarbyhamnen Kryssningen 1 41 155 43 22,8 Nyproduktion Svallvågen 2 219 19 42 (** 2,3 Nyproduktion Vasastan Myrstacken 32 47 8 13,3 Ombyggnad; lokal till lgh Ässjan 9 115 7 9,3 Ombyggnad; lokal till lgh Totalt 328 749 5,4 *) ytterligare 195 mnkr färdigställt 26 * ) ytterligare 343 mnkr pågår 28 Planerad nyproduktion Åren 28-21 bedöms byggstart ske för 755 lägenheter. Drygt hälften av dessa byggs i Årstadal i Liljeholmen, i före detta gasverksområdet i Hjorthagen samt i den nya stadsdelen Annedal som skapas mellan Bromma fiygfält och Solvalla. Övriga byggstarter består av mindre kompletteringsbebyggelse i beıntliga områden i närförort och ytterstad. PLANERAD NYPRODUKTION 21-212 Stadsdel Antal lgh Bedömd byggstart Henriksdal 5 21 Hjorthagen 3 21 Gröndal 5 211 Hammarby Sjöstad 5 211 Johanneshov/Årsta 5 211 Skarpnäcks gård 4 211 Årsta 2 211 Blackeberg 15 212 Farsta strand 75 212 Kristineberg 1 212 Norrmalm 1 212 Södermalm 15 212 Åkeshov 125 212 F O T O : J A N I S L U K A S PÅGÅENDE NYPRODUKTION 27-12-31 Omr Antal Projektkostn. Tillskott års- Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr hyra, mnkr Aspudden Hemgården 3 233 59 92 5, Nyproduktion Farsta Perstorp 3 11 7 12 6,3 Nyproduktion Gamla Enskede Sexmännen 1 17 56 89 4,8 Nyproduktion Hökarängen Konsolbordet 2 5 14 31 1,4 Nyproduktion Portvakten 1 49 15 3 1,4 Nyproduktion Hässelby Gård Kvarnhagen 1 63 29 56 2,5 Nyproduktion Liljeholmen Arbetsledaren 1 224 148 298 16,5 Nyproduktion Midsommarkransen Kungsängsliljan 6 42 28 55 2,6 Nyproduktion Rinkeby Kvarndrängen 1 11 3 8,2 Ombyggnad lokal till lgh Rågsved Fallbrickan 2 66 88 111 6,6 Nyproduktion Solberga Snabelskon 7 56 15 4 1,9 Nyproduktion Tigerögat 1 56 18 37 2, Nyproduktion Stureby Gamlebo 4 86 19 38 1,6 Nyproduktion Sätra Bysätra 1 85 21 41 2,2 Nyproduktion Högsätra 8 85 41 79 4,2 Nyproduktion Södra Hammarbyhamnen Svallvågen 2 219 156 343 21,1 Nyproduktion KOMMANDE NYPRODUKTION ÅR 28-21 Totalt 78 1 45 8,3 Antal Bedömd Stadsdel Fastighet lgh byggstart Aspudden Albatrossen 1 48 28 Nyproduktion Staven 13 & Kittelflickaren 5 26 29 Nyproduktion Gröndal Korvetten 24 28 Nyproduktion Hjorthagen Gasverksområdet 14 21 Nyproduktion Hökarängen Trettondagen 1 23 28 Nyproduktion Liljeholmen Sjövik 7, etapp 2 128 28 Nyproduktion Mariehäll Annedal 133 21 Nyproduktion Norra Ängby Grimsta 1:5 1 21 Nyproduktion Sköndal Stora Sköndals väg/sandåkravägen 43 29 Nyproduktion Västertorp Bjällerkransen 6 29 Nyproduktion Åkeslund Vikten 3 28 Nyproduktion Totalt 755

34 F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G UPPRUSTNING OCH OMBYGGNAD Ombyggnad av det äldre beståndet Stockholmshem har ett bostadsbestånd som till två tredjedelar består av fastigheter äldre än 35 år. Detta ställer krav på företaget att bedriva ett omfattande underhållsprogram för att fastigheterna ska motsvara moderna krav och behålla sitt reala värde. I framförallt det äldsta beståndet ınns betydande behov av ombyggnader under många år framöver, men i den takt som upprustningarna genomförs är bedömningen att inget eftersatt underhåll existerar idag eller ska behöva uppstå. Ombyggnader och upprustningar sker idag i två olika program: dels de så kallade smalhusupprustningarna av hus byggda på 193- och 194-talet och dels fastigheter i generationen senare som benämns 5-talsupprustning. Totalt rör det sig om drygt 15 lägenheter. Smalhusupprustning Med smalhus menas 8-1 meter djupa lamellhus med genomgående lägenheter byggda i slutet av 193-talet fram till slutet av 194-talet. I smalhusen görs en genomgripande men varsam ombyggnad, där lägenheterna moderniseras samtidigt som ursprungliga kvaliteter bevaras. Upprustningen omfattar byte av stammar, förbättrad ventilation, byte av elledningar, ombyggnad av badrum och kök, förbättrad ljudoch värmeisolering, fönsterrenovering samt annan utvändig och invändig upprustning. Ombyggnaden är så omfattande att hyresgästerna evakueras till fiyttbara paviljonger som placeras i bostadsområdet under upprustningstiden. Smalhusupprustningen sker i en planerad genomsnittlig takt av cirka 3 lägenheter per år. I fastigheter där det ınns intresseanmälan för ombildning till bostadsrätt startas inga ombyggnadsåtgärder innan anmälan är behandlad. Detta innebär att färre upprustningar startade 27 och kommer att starta under 28. Samtliga beräknas vara åtgärdade senast 212. 5-talsupprustning och miljonprogram Med 5-talsupprustning menas stambyte i badrum och kök, renovering av badrum samt modern standard på elinstallationer inom lägenheten. Fastigheterna är främst byggda på 195-talet men upprustningen gäller även hus byggda i slutet av 194-talet och början av 196-talet innan miljonprogrammet startade. Vid 5-talsupprustning bor hyresgästen kvar i lägenheten under tiden den åtgärdas. Upprustningstakten ska 28 utökas till att omfatta i genomsnitt cirka 7 lägenheter per år. Även här påverkas upprustningstakten av intresseanmälningar till bostadsrätt. Nästa stora etapp för upprustning blir miljonprogrammet, byggt 1965-1975. Stockholmshem har cirka 8 lägenheter från denna period och beräknar att starta ett åtgärdsprogram för denna del av beståndet inom den kommande tioårsperioden. Ett antal genomgripande åtgärder har dock redan genomförts i stor omfattning i dessa fastigheter, vilket innebär att den tekniska livslängden och aktuell boendemiljö väsentligt förbättrats och förlängts. Färdigställd upprustning Under 27 färdigställdes smalhus- och 5- talsupprustning av totalt 848 (98) lägenheter, vilket motsvarade en total kostnad på knappt 37 mnkr. Pågående upprustning I Aspudden, Hässelby Gård, Hökarängen, Solberga och Traneberg pågick upprustning av totalt 288 lägenheter. Dessutom genomförs i Stadshagen en ombyggnad av 3 dubblettlägenheter som tidigare parvis delade kök och badrum. Lägenheterna som disponeras av Stiftelsen Hotellhem för ungdomar blir nu istället enrummare med eget badrum och kokvrå. Smalhusupprustning i Traneberg. Bredband via optisk fiber Under 27 startade den stora utbyggnaden av bredband till samtliga hyresgäster i samarbete med stadens två övriga bostadsföretag, Familjebostäder och Svenska Bostäder. Optisk ıber dras till varje lägenhet, vilket möjliggör mycket höga överföringshastigheter och säker drift. Hyresgästerna väljer sedan bland ett tiotal konkurrerande leverantörer och deras telefoni-, tv- och bredbandstjänster. Utbyggnaden startade med 1 42 hushåll i Rinkeby, Bromsten, Solhem och Hässelby och genomförs av Stockholmshems dotterbolag AB Stockholmshem Fastighetsnät. Kostnaden för utbyggnaden uppgick 27 till 9 miljoner kronor. Senast 21 ska samtliga fastigheter vara anslutna. Stadsdelsförnyelse Ägardirektiv om stadsdelsförnyelse i ytterstaden gav satsningar på drygt 13 (14,3) mnkr under 27. Insatserna bestod främst av upprustning av utemiljöer och trygghetsskapande åtgärder som förbättrad gårdsbelysning. Arbetet bedrevs i samverkan med berörda stadsdelsnämnder och integrationsnämnder i till exempel Rågsved, Skärholmen och Skarpnäck. På den politiska majoritetens uppdrag fortsätter arbetet med stadsdelsförnyelse i ytterstaden under 28. F O T O : J A N I S L U K A S

F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G 35 FÄRDIGSTÄLLDA OMBYGGNADER 27 Omr Antal Projektkostn. Tillskott års- Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr hyra, mnkr Aspudden Käppen 6 32 38 39,,8 Smalhusupprustning Hässelby Gård Kvarnhagen 1 63 87 2,9,6 5-talsupprustning Prästkammaren 3 63 15 3,6,1 5-talsupprustning Hökarängen Kritpipan 1 49 36 8,6,3 5-talsupprustning Långpipan 1 49 8 1,9,1 5-talsupprustning Långpipan 3 49 24 5,8,2 5-talsupprustning Långpipan 4 49 24 5,8,2 5-talsupprustning Sjöskumspipan 4 49 78 18,7,6 5-talsupprustning Helgdagen 1 9 36 8,6,3 5-talsupprustning Söckendagen 1 9 66 15,8,5 5-talsupprustning Midsommarkransen Kungsängsliljan 6 42 24 5,8,2 5-talsupprustning Nässlan 11 42 47 11,3,3 5-talsupprustning Murgrönan 1 31 15 11,,4 Smalhusupprustning Akacian 1 31 48 36, 1,2 Smalhusupprustning Solberga Lappjäxan 1 56 48 11,5,3 5-talsupprustning Mockasinen 1 56 2 4,8,1 5-talsupprustning Mockasinen 2 56 32 7,7,2 5-talsupprustning Ridstöveln 1 56 3 7,2,2 5-talsupprustning Snabelskon 3 56 6 1,4 (* 5-talsupprustning Turmalinen 3 56 74 17,8,5 5-talsupprustning Södermalm Bergsgruvan Större 43 6 12 11,,3 Smalhusupprustning Bergsgruvan Större 49 6 32 3,,7 Smalhusupprustning Sparren 8 22 24 57, 1,5 Smalhusupprustning Traneberg Borrmjölet 1 8 12 14,,3 Smalhusupprustning Borrmjölet 2 8 12 14,,3 Smalhusupprustning Summa 848 369,2 1,2 *) Tillskottet understiger 5 kronor/år. F O T O : J A N I S L U K A S PÅGÅENDE OMBYGGNAD 28 Omr Antal Projektkostn. Tillskott Stadsdel Fastighet nr lgh mnkr årshyra, mnkr Aspudden Staven 13, Skoflickaren 1 & Kittelflickaren 5 32 78 81, (* 1,7 Smalhusupprustning Hässelby Gård Kvarnhagen 1 63 47 13,6,3 5-talsupprustning Hökarängen Långpipan 1 49 18 5,2,1 5-talsupprustning Långpipan 4 49 6 1,7 (** 5-talsupprustning Solberga Mockasinen 2 56 6 1,7 (** 5-talsupprustning Lappjäxan 1 57 6 17,5,4 5-talsupprustning Stadshagen Tjället 8 99 3 97, 4,1 Ombyggnad av lgh för Stiftelsen Hotellhem Traneberg Borrkärnan 1-3, Borrmaskinen 1-3 8 73 87, 1,8 Smalhusupprustning Summa 588 34,7 8,4 *)Ytterligare 39 mnkr investerat 27 **) Tillskottet understiger 5 kronor/år. F O T O : J A N I S L U K A S

36 F A S T I G H E T E R N A S V Ä R D E Marknadsvärdet ökade till drygt 33 miljarder Marknadsvärdering Stockholmshem värderade sitt fastighetsbestånd i det Internetbaserade analysverktyget Datscha, med årsskiftet 27/28 som värdetidpunkt. Värderingarna kvalitetssäkrades sedan av NAI Svefa. Fastighetsbeståndet omfattade 141 värderingsobjekt som innehåller en eller fiera registerfastigheter. Alla värderingsobjekt, som innehades per den sista december 27, värderades. Värderingsunderlag Stockholmshem ansvarade för areor, hyror, fastighetstaxeringsuppgifter, räntebidrag, investeringar samt övriga förutsättningar för byggprojekt. NAI Svefa har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav med ledning av egna ortsoch marknadsanalyser. Uppgifter om ortspriser och avkastningskrav utgjordes av lagfarna köp som inhämtades från ortsprisregister samt registrerade köp enligt kommunal förköpsprövning. I NAI Svefas analys av köp och försäljningar är bostadsrättsföreningars förvärv undantagna. Värderingsmetodik Samtliga värderingar utfördes objektsvis. Värderingarna genomfördes med erkända och accepterade värderingsmetoder, och metodiken Det sammanlagda marknadsvärdet för Stockholmshems fastigheter bedömdes till 33,6 miljarder kronor, en ökning med nästan 16 procent. Fastigheterna var bokförda till 1,6 miljarder kronor och taxeringsvärdet uppgick till 22,5 miljarder kronor. ansluter i allt väsentligt till Svenskt Fastighetsindex anvisningar och riktlinjer från oktober 27. Värdebedömningarna grundades dels på kassafiödesanalyser baserade på prognoser över framtida betalningsströmmar, dels på jämförelser med genomförda köp av liknande fastigheter inom respektive delmarknad, så kallade ortsprisanalyser. Antaganden Värderingen genomfördes med nedanstående antaganden och förutsättningar. Drift- och underhållskostnader bedömdes genom statistik och erfarenhet. Kostnaderna varierade beroende på lokaltyp och ålder. Kalkylperioden omfattar tio år. Infiationen antas bli 2, procent per år under hela kalkylperioden. Hyresutvecklingen uppgår till högst infiationen beroende på hyreskontraktens utformning för olika lokaltyper. Hyran anpassas till marknadshyran vid kontraktstidens utgång. Driftkostnadsökningar bedöms till att i normalfallet följa infiationstakten. Kalkylräntan varierar mellan 3,6 och 8, procent beroende på risk. Vakansgraden bedöms utifrån ett långsiktigt marknadsmässigt perspektiv. Det åsatta långsiktiga direktavkastningskravet för de ingående fastigheterna bedöms ligga mellan 1,6 och 6, procent. REFERENSTABELL DIREKTAVKASTNINGSKRAV BOSTÄDER OCH LOKALER Procent Östermalm 1,25-3,75 Vasastaden 1,25-3,75 Kungsholmen 1,25-3,75 Södermalm 1,25-3,75 Södra inre ytterstaden 2,25-3,6 Västra inre ytterstaden 2,25-3,6 Södra yttre ytterstaden 2,9-4,4 Västra yttre ytterstaden 2,9-4,4 Kommersiella lokaler 5,75-8, Bedömt marknadsvärde Det sammanlagda marknadsvärdet för hela beståndet, uppskattat som summan av de enskilda objektens marknadsvärden, bedömdes i värderingen till 33,6 (29,) miljarder kronor, vilket motsvarar 14 631 (12 242) kronor per kvadratmeter. MARKNADSVÄRDEN FÖRDELAT PÅ DELOMRÅDEN Stadsdel/ Marknadsvärde Andel, Kr per kvm (* delområde mnkr % Västra inre ytterstaden 1 837 5,4 17 87 Västra yttre ytterstaden 2 878 8,6 1 177 Västerort 4 715 14, 12 81 Östermalm/Vasastaden 1 939 5,8 23 81 Södermalm/Kungsholmen 9 166 27,3 24 747 Innerstaden 11 15 33,1 24 578 Södra inre ytterstaden 6 8 18,1 17 186 Södra yttre ytterstaden 1 774 32,1 1 441 Söderort 16 854 5,2 12 163 Nacka 926 2,7 13 476 Totalt 33 6 1 14 631 *) Inklusive bostads- och lokalarea i pågående projekt. FASTIGHETERNAS VÄRDE Mnkr 35 3 25 2 15 VÄRDEUTVECKLING FASTIGHETER Kr/kvm 16 14 12 1 8 6 MARKNADSVÄRDE 23-27 fördelat på delområde Kr/kvm 25 2 15 1 5 23 24 25 26 27 Marknadsvärde Bokfört värde 4 2 23 24 25 26 27 Marknadsvärde Bokfört värde Taxeringsvärde 1 5 23 24 25 26 27 Västerort Innerstaden Söderort Nacka

F A S T I G H E T E R N A S V Ä R D E 37 Nybyggd kompletteringsbebyggelse på Ekholmsvägen i Skärholmen. Känslighetsanalys För att visa hur avkastningsvärdet påverkas då vissa indata förändras gjordes en känslighetsanalys utifrån resultatet i avkastningsmetoden. Analysen utgick från,25 procents förändring av direktavkastningen och kalkylräntan. Förändringen av det totala marknadsvärdet blir då cirka 7 procent, vilket motsvarar cirka 2,3 miljarder kronor i total värdeförändring. Värdeförändring En jämförelse av marknadsvärdet de senaste fem åren visar en ökning på nästan 16 procent under 27 vilket är högre än 26 då ökningen stannade vid 9 procent. Av ökningen under året avser nästan 5 procentenheter förvärv och genomförda investeringar. Marknadsvärdet under de senaste fem åren, 23 till 27, har ökat med mellan 9,2 procent 26 och 16,7 procent 23. F O T O : J A N I S L U K A S Totalavkastning Totalavkastningen 27 för bolagets bestånd, beräknad av SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex, uppgick till 16, (7,9) procent. Direktavkastningen uppgick till 2,7 (2,7) procent och resterande del utgjorde huvudsakligen värdeförändring. För företag verksamma inom investerarmarknaden var den genomsnittliga totalavkastningen för bostäder under 27, beräknad av SFI/IPD Svenskt Fastighetsindex, i Stockholms innerstad 17,4 (13,) procent och i övriga Storstockholm 1,2 (13,7) procent. Stockholmshems fastighetsbestånd hade en totalavkastning som låg på en nivå mellan Stockholms innerstad och övriga Storstockholm. Bolaget hade en direktavkastning som stämde väl överens med investerarmarknaden. FÖRÄNDRING MARKNADSVÄRDE FÖRDELAD PÅ MARKNADSOMRÅDE Marknadsvärde, Försäljning Förvärv Investering Värdeförändring Marknadsvärde, mnkr 26-12-31 mnkr 27-12-31 Västerort 4 172-25 15 463 4 715 Innerstaden 1 55-347 9 69 1 71 12 477 Sydväst 7 638-9 2 345 1 14 8 99 Sydöst 6 699-17 3 231 583 7 499 Totalt 29 14-479 14 1 29 3 761 33 6 VÄRDEUTVECKLING 23-27*) År Marknadsvärde, mnkr Förändring, % Kr/kvm Förändring, % 23 19 99 16,7 8 916 16,9 24 23 215 16,6 1 246 14,9 25 26 571 14,5 11 569 12,9 26 29 14 9,2 12 442 7,5 27 33 6 15,8 14 631 17,6 *) Jämförelsen beaktar inte investeringar under perioden eller köpta och sålda fastigheter.

38 F A S T I G H E T E R N A S V Ä R D E Nyproducerad fastighet på Heliosgatan i Södra Hammarbyhamnen. Bokfört värde Det sammanlagda bokförda värdet på Stockholmshems färdigställda fastigheter uppgick vid årsskiftet till 1 573 (9 721) miljoner kronor, vilket motsvarade 4 58 (4 355) kronor per kvadratmeter. Utifrån den genomförda marknadsvärderingen bedömdes behovet av nedskrivning. Inga fastigheter hade marknadsvärde eller återvinningsvärde som i förhållande till det bokförda värdet föranledde behov av nedskrivning. Fastighetsbeståndets totala bokförda värde inklusive pågående projekt uppgick till 11 899 miljoner kronor, vilket motsvarade drygt 35 procent av bedömt marknadsvärde. FASTIGHETERNAS BOKFÖRDA VÄRDE FÖRDELAT PÅ MARKNADSOMRÅDEN Mnkr Kr/kvm Västerort 1 613 4 135 Innerstaden 3 929 7 31 Sydväst 2 64 3 659 Sydöst 2 427 3 85 Totalt 1 573 4 58 Övervärde Övervärde beräknas som skillnaden mellan bedömt marknadsvärde och bokfört värde. Vid årsskiftet ökade övervärdet för det samlade beståndet med 29 procent till 23,1 (17,9) miljarder kronor. F O T O : J A N I S L U K A S FASTIGHETERNAS ÖVERVÄRDE FÖRDELAT PÅ MARKNADSOMRÅDE Marknadsvärde, Bokfört värde, Övervärde, mnkr mnkr mnkr Västerort 4 715 1 613 3 12 Innerstaden 12 477 3 929 8 548 Sydväst 8 99 2 64 6 35 Sydöst 7 499 2 427 5 72 Totalt 33 6 1 573 23 27 Taxeringsvärde Taxeringsvärdet höjdes med 3,6 procent under året huvudsakligen till följd av den genomförda allmänna fastighetstaxeringen (AFT7). Taxeringsvärdet för det samlade beståndet uppgick till 22 524 (17 245) miljoner kronor vid årsskiftet, vilket motsvarade 9 951 (7 726) kronor per kvadratmeter. FASTIGHETERNAS TAXERINGSVÄRDE Mnkr Kr/kvm Västerort 3 459 8 913 Innerstaden inkl Nacka 7 792 14 474 Sydväst 5 963 8 382 Sydost 5 31 8 487 Totalt 22 524 9 951 Vid årsskiftet motsvarade det totala taxeringsvärdet 67 (59) procent av det bedömda marknadsvärdet för fastigheterna. Den genomförda allmänna fastighetstaxeringen (AFT7) har medfört en ökning av taxeringsvärdet för bolagets fastighetsbestånd med knappt 32 procent för bostäder och nästan 17 procent för lokaler. Byggnadsvärdet för bostäder steg med nästan 47 procent och markvärdet med omkring 14 procent. Motsvarande siffror för lokaler ger en ökning av byggnadsvärdet med drygt 36 procent och en sänkning av markvärdet med nästan 21 procent. Taxeringsvärdena för de enskilda fastigheterna har ökat med mellan 5 procent och drygt 55 procent. FASTIGHETERNAS TAXERINGSVÄRDE, MNKR Mark Byggnad Totalt Bostäder 8 97 12 621 2 718 Lokaler 422 1 384 1 86 Totalt 8 519 14 5 22 524 Utblick 28 Intresset att investera i bostadsfastigheter har varit stort under fiera år på 2-talet. Under senare delen av 26 och under 27 har det varit en viss avmattning avseende denna typ av investeringar. Istället har det generellt varit ett större intresse för kommersiella fastigheter och då i synnerhet fastigheter med bra teknisk standard, bra hyresgäster samt långa hyresavtal. Dock var det under 27 ett fortsatt stort intresse från bostadsrättsföreningar att förvärva bostadsfastigheter. Detta gäller främst för de större städerna och i synnerhet i Stockholm, där Stockholms stad erbjudit samtliga hyresgäster i de tre kommunägda bostadsföretagen att förvärva sina lägenheter genom att ombilda dessa till bostadsrätter. Detta intresse bedöms fortsätta under 28. Den beståndsförsäljning som initierades av Stockholms stad under 27 och som omfattar totalt 5 2 av de tre bostadsföretagens lägenheter har också rönt stort intresse bland investerare. Försäljningen beräknas vara genomförd under första halvåret 28. Den stora oron på kreditmarknaden som präglat fastighetsmarknaden under framförallt sista kvartalet 27 har i viss mån lagt sig. Bankerna har efter årsskiftet åter börjat visa visst intresse för fastighetsinvesteringar. Turbulensen har dock i huvudsak påverkat den kommersiella fastighetsmarknaden.

F A S T I G H E T E R N A S V Ä R D E 39 Stockholmshems 2-talshus vid Hammarby Allé i Södra Hammarbyhamnen. (Illustration: Leif Åbjörnsson).

4 F I N A N S I E R I N G Fortsatt hög nyproduktion ökade lånevolymen Stockholmshem hade vid årets slut lån som uppgick till 7 899 mnkr. Snitträntan i portföljen ökade med,5 procentenheter och var vid årets utgång 3,8 procent. Räntekostnaderna fortsatte att stiga och uppgick till 278 mnkr, en ökning med 9 procent. Mål och strategier Stockholmshems ınansverksamhet regleras av Stockholms stads övergripande ınansiella policy. Alla externa ınansiella affärer sker genom stadens ınansenhet och Stadens gemensamma koncernkonto för samtliga bolag och förvaltningar. Marknadsräntor Under 27 höjde Riksbanken reporäntan i fiera omgångar med totalt en procentenhet till 4 procent. Höjningarna motiverades framförallt av en fortsatt god tillväxttakt, ökad sysselsättning med högre löneavtal och en mer expansiv ınanspolitik. Under 27 beräknas BNP ha ökat med 2,8 procent och KPI med 2,2 procent. Den underliggande infiationen (KPIX) ökade med endast 1,2 procent, vilket är under Riksbankens infiationsmål på 2 procent. Den långa marknadsräntan (5-årig swap) steg från 4,25 procent i början av året till 4,8 procent vid årets slut. Det sista kvartalet präglades av oron på de ınansiella marknaderna, detta beroende på den amerikanska bolånekrisen. Till följd av detta ökade 3-månaders STIBOR med cirka,5 procentenheter, vilket medförde att hushållens och företagens lånekostnader steg. Låneportfölj Den totala lånevolymen uppgick vid årets utgång till 7 899 (6 986) mnkr, en ökning med 913 mnkr. Ökningen berodde främst på en fortsatt hög nyproduktionstakt. Internınansieringen från Stockholms stad är 1 (1) procent av lånevolymen. Belåningsgrad Belåningsgraden i förhållande till fastigheternas bokförda värde var vid årets slut 77 (72) procent, i förhållande till taxeringsvärdet 35 (41) procent och i förhållande till bedömt marknadsvärde 24 (24) procent. KAPITALSTRUKTUR Mnkr 27 26 Icke räntebärande skulder 656 746 Räntebärande skulder 8 84 7 199 Eget kapital 3 69 3 378 Summa skulder och eget kapital 12 43 11 323 Soliditet Den synliga soliditeten uppgick vid årets slut till 3 (3) procent. Den långsiktiga inriktningen är 25 procents synlig soliditet. Vid ett bedömt marknadsvärde om 33,6 (29,) miljarder kronor var den justerade soliditeten 57 (56) procent. Finansverksamhetens resultat Finansnettot försämrades med 65 mnkr under året och uppgick till -267 (-22) mnkr. Detta på grund av att årets räntekostnader ökade med 9 procent och uppgick till 278 (214) mnkr, vilket motsvarar 123 (96) kronor per kvadratmeter bostads- och lokalarea. Räntebidragen minskade till 9 (11) mnkr, motsvarande 4 (6) kronor per kvadratmeter bostadsarea. För projekt som påbörjades efter den 1 januari 27 går det inte längre att an- RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mnkr 8 7 6 5 4 3 2 % 8 7 6 5 4 3 2 RÄNTEKOSTNADER OCH RÄNTEBIDRAG Mnkr 3 25 2 15 1 1 23 24 25 26 27 1 Räntebärande skulder Skuldsättningsgrad 5 23 24 25 26 27 Räntekostnader Räntebidrag

F I N A N S I E R I N G 41 Upplåning och ränteriskhantering Sedan hösten 25 har ınansavdelningen inom stadsledningskontoret det totala ansvaret för ınansverksamheten inom kommunkoncernen. Detta innebär, förutom att all upplåning ska ske via ınansavdelningen, även att avdelningen ansvarar för Stockholmshems ränterisk enligt fastställd ınanspolicy. Stockholmshem ansvarar däremot för sitt ınansnetto. Under året beslutade Stockholms stad att lägga stadens samtliga förvaltningars och bolags lån på ett gemensamt koncernkonto. I december 27 löstes därför alla Stockholmshems långa lån hos Stockholms Stads Internbank och lades om till ett stort lån på koncernkontot i Nordea. Stockholmshem har en låneram på 8,6 mdkr och lånesaldot förändras dagligen beroende på hur de ınansiella fiödena ser ut. Stockholmshem betalar den av internbanken fastställda räntan på stadens koncernkonto. Räntan bestäms månadsvis i förskott och för december 27 bestämdes den till 3,736 procent. Räntenivån baseras på Stockholms stads egen ınansieringskostnad. Säkerheter Internınansieringen från Stockholms stad utan särskild säkerhet var 1 (1) procent. Obelånade pantbrev i eget förvar uppgick till 3 323 (3 323) mnkr vid årets utgång. söka om räntebidrag. För redan pågående projekt sänktes bidragsandelen under 27 och kommer årsvis att fortsätta minska fram till och med 211 då bidragen helt upphör. Kassaflöde och likviditet Kassafiödet från den löpande verksamheten före investeringar minskade till 269 (329) mnkr. Kassafiödet från investeringsverksamheten uppgick till -1 99 (-1 153) mnkr. Vid årets utgång uppgick likvida medel på koncernkonto På Kvistbrogatan i Rågsved byggs 88 nya lägenheter. (Datorgraık.) till -7 882 (-1 519) mnkr. Den kraftiga förändringen beror på att Stockholmshem sedan slutet av 27 har ett enda stort lån på detta koncernkonto. Utblick 28 Den globala tillväxten för 28 ser fortsatt mycket god ut. Tillväxtmotorn kommer även fortsättningsvis att vara de så kallade BRICländerna, det vill säga Brasilien, Ryssland, Indien och Kina. Tillväxten i Sverige och industriländerna bedöms bli något svagare under 28, delvis beroende på en fortsatt ınansiell oro. Detta skulle tala för en oförändrad eller sjunkande ränta. Som motvikt till detta ınns en risk för en ökad infiation, framförallt under första halvåret av 28 i Sverige. Riksbankens bedömning på två års sikt är dock att man klarar infiationsmålet på 2 procent med oförändrad reporänta eller med en ytterligare höjning med,25 procent. RÄNTEUTVECKLING BELÅNINGSGRAD % 8 % 6 5 4 3 2 1 jan-3 jul-3 jan-4 jul-4 jan-5 jul-5 jan-6 jul-6 jan-7 jul-7 jan-8 5 år swap 3 mån Stibor Reporänta 7 6 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 Belåning i förhållande till bokfört värde Belåning i förhållande till marknadsvärde

42 M I L J Ö R E D O V I S N I N G Personalutbildning och energibesparingar för minskad miljöpåverkan Mål och strategier Stockholmshem ska bedriva sin verksamhet på ett miljövänligt sätt förenligt med en hållbar utveckling. Enligt stadens ägardirektiv ska Stockholmshem följa Stockholms miljöprogram, med miljömål grupperade inom sex områden som bolaget följer i sina verksamhetsplaner: 1. Sund inomhusmiljö. 2. Hållbar energianvändning. 3. Miljöeffektiv avfallshantering. 4. Sunda produkter och metoder. 5. Miljöeffektiva transporter. 6. Vatten och avlopp. För att uppnå en systematisk och långsiktig utveckling har Stockholmshem valt att certiıera miljöarbetet enligt ISO 141. Långsiktigt miljötänkande Stockholmshems miljöledningssystem certiıerades första gången 1999 och omcertiıerades enligt den skärpta standarden ISO 141:24 under 25. Nästa tillfälle är 29. Varje år görs två interna revisioner av systemet och miljöarbetet. Sveriges tekniska forskningsinstitut, SP, genomför två externa. Årets Ett aktivt arbete för minskad energianvändning ledde till effektiviseringar och gav erfarenheter för ökade besparingar kommande år. Mätningar och åtgärder fortsatte för att möta de sänkta gränsvärdena för radon i lägenheter. Personalen utbildades ett år då klimatfrågorna fick alltmer uppmärksamhet. resultat anses vara bra för ett företag av Stockholmshems storlek med totalt 13 mindre avvikelser och 5 noteringar. Under året genomfördes fiera personalutbildningar. Al Gores ılm, En obekväm sanning, visades med ett efterföljande seminarium. En grupp anställda deltog i stadens utlysta tävling, Klimatjakten, och kom på en nionde plats av totalt cirka 5 lag från andra förvaltningar och bolag. Tävlingen innehöll både utbildningsmoment och konkreta uppdrag som att sänka energiförbrukningen på arbetsplatsen. 1. SUND INOMHUSMILJÖ Stockholmshem arbetar kontinuerligt med att sänka radonhalten i lägenheter med en radonhalt över 2 Bq/kbm, ett riktvärde som halverades 24. Åtgärderna för att sänka radonhalterna består av olika förbättringar av ventilationen. Oftast är justering av beıntlig ventilation tillräcklig. I andra fall krävs installationer av frånluftsfiäktar eller radonsugar, vilket gjordes under året i fastigheter i Sätra, Blackeberg samt Nälsta och omfattade totalt 121 lägenheter. Innan årets början fanns 197 lägenheter där ett förhöjt värde konstaterats. Åtgärder görs kontinuerligt och nya mätningar utförs under 28. Under 27 genomfördes totalt 384 mätningar varav 82 visade förhöjt värde. Stockholms miljöförvaltning har satt målet att samtliga lägenheter ska åtgärdas senast 1 mars 29, vilket är tidigare än Riksdagens mål om 22. Utöver kontroller initierade av Stockholmshem erbjuds hyresgästerna kostnadsfria radonmätningspaket via företagets webbplats. 2. HÅLLBAR ENERGIANVÄNDNING Ett omfattande program för att inventera och effektivisera energianvändningen startades under året. Tester gjordes för att optimera styrningen av bolagets undercentraler som distribuerar värme och varmvatten. Åtgärderna gav en besparing på 2 procent. Målet om cirka 3 procent nåddes därmed inte, men erfarenheterna från årets försök leder till ökade besparingar 28. Energianvändningen 27 för uppvärmning och tappvarmvatten var 21 (215) kwh/ kvm och år, vilket innebar att användningen minskade men det nya målet om motsvarande cirka 25 kwh/kvm inte nåddes. Stockholmshems beıntliga panncentraler och lokala ledningsnät drivs till huvuddelen av biobränsle. Nätet fungerar som prispressare mot fjärrvärmeleverantören och levererar toppvärmen vid kall väderlek. Detta innebär att Stockholmshem i ett antal områden bara köper fjärrvärme som är producerad av icke fossila bränslen, så kallad grön fjärrvärme. Om det blir så kallt att fjärrvärmeleverantören måste starta toppvärmeproduktion med olja startas istället Stockholmshems lokala värmeproduktion med biobränslen. Den egna värmeproduktionen med biobränslen uppgick 27 till 5,1 (7,6) procent. Den sammanlagda värmeproduktionen med biobränslen och grön fjärrvärme uppgick till 25 (3) procent av det totala värmebehovet. Målet var en tredjedel. Minskningen berodde Stockholmshems miljöpolicy i korthet Långsiktighet, god ekonomi, kunskap och ett metodiskt arbetssätt är förutsättningar för ett bra resultat och för en kontinuerlig förbättring av miljöarbetet. Vid drift och uppvärmning av fastigheterna ska energi utnyttjas effektivt och andelen fossila bränslen minskas. En god inre och yttre miljö i våra bostadsområden ska skapas genom att åtgärda miljöproblem och genom rätt val av material och metoder vid byggande, drift och underhåll. Miljökrav ska ställas på konsulter, entreprenörer och leverantörer. Hyresgästernas miljöengagemang ska stimuleras genom information, samarbete och stöd. Miljöarbetet ska kännetecknas av öppenhet, ärlighet och saklighet. Medarbetarnas miljökompetens ska utvecklas kontinuerligt. INSAMLAT FARLIGT AVFALL 27 26 25 Elektronik och brunvaror 451 ton 412 ton 376 ton Kylskåp 319 st 311 st 1 57 st Aerosoldrivna sprayer och småkemikalier 183 kg 464 st 575 st Färgrester 8 83 liter 4 975 liter 13 4 liter Lysrör, lågenergilampor och andra ljuskällor 87 196 st 72 8 st 57 2 st Bilbatterier 1 375 st 3 358 st 5 87 st Småbatterier 2 481 kg 2 48 kg 3 31 kg Oljehaltigt vatten samt slam från oljeavskiljare 22 ton 38 ton 36 ton

M I L J Ö R E D O V I S N I N G 43 Stockholmshems lokala värmeanläggningar drivs till huvuddelen av biobränslen som pelletspannan här i Västertorp. 5. MILJÖEFFEKTIVA TRANSPORTER I dag drivs majoriteten av Stockholmshems fordon med rapsolja, så kallat RME-bränsle. När företaget började köpa in miljöbilar 1995 var RME det dominerande alternativet till fossila bränslen. Dessa räknas dock inte längre som miljöbilar enligt stadens deınition, då utsläppen från bilarna visat sig innehålla för höga halter av kväveoxid. Bränslet som sådant är dock förnyelsebart. När bilarna ersätts, byts de ut mot etanoldrivna. I dagsläget ınns 78 RME-bilar, 32 etanoldrivna fordon (E85), två biogasbilar samt 11 diesel- och bensindrivna fordon. Det långsiktiga målet är att alla egna fordon ska drivas med icke fossila bränslen istället för som idag, 91 procent. Problemet är att hitta väl anpassade fordon, vilket har lett till en utdragen upphandling hos staden. En tidplan för genomförandet kommer att sättas under 28. på driftsproblem i två pelletsanläggningar. Elförbrukningen för fastighetsdrift uppgick till 2 (2) kwh/kvm och år, vilket är en låg förbrukning jämfört med genomsnittet för bostadsbolag. 3. MILJÖEFFEKTIV AVFALLSHANTERING Under 27 var bolagets mål att utöka källsorteringen till 9 procent. Målet nåddes inte, främst beroende på arbetet med ny distriktsindelning på förvaltningsavdelningen. Resultatet blev 87 (87) procent. I dessa bostadsområden ınns insamling av tidningar, glas, metall, batterier samt en elvagn för små elapparater. Av arbetsmiljöskäl kommer en del av de tyngsta fraktionerna tidningar och glas att få plats utomhus vilket innebär att fier fraktioner kan erbjudas i respektive källsorteringsrum. De senaste åren har källsortering av organiskt avfall (matrester) börjat införas i främst nyproducerade bostadsområden. Avfallet skickas till rötning för utvinning av biogas. Speciella hämtningar av farligt avfall genomfördes under året och kompletterar stadens egna hämtningar. Totalt omfattades omkring 1 lägenheter. 4. SUNDA PRODUKTER OCH METODER I både nyproduktion och fastighetsdrift används en mängd byggvaror och kemikalier. Stockholmshem är delägare i och deltar aktivt i utvecklingen av databasen Byggvarubedömningen, BVB, som innehåller cirka 4 olika miljöprövade och godkända byggvaror. Alla Stockholmshems inköp av kemiska varor måste kontrolleras och godkännas. Databasen är ett resultat av den sammanslagning av databaserna Byggd Miljö och Milab som genomfördes 27. F O T O : J A N I S L U K A S 6. VATTEN OCH AVLOPP Vattenförbrukningen 27 var 2,27 (2,32) kbm/kvm boarea och år vilket innebar att målet om 2,3 kbm/kvm nåddes. Förbrukningen är något högre än riksgenomsnittet men förklaras med att antalet boende per lägenhet är 15 procent högre i bolagets bestånd. Stockholms stads ambition är att fier lägenheter i nyproduktion ska ha individuell mätning av värme och varmvattenförbrukning. Stockholmshem har installerat individuell mätning av varmvatten i drygt 25 nybyggda lägenheter i Sätra och Mariehäll. Utvärdering pågår i dessa områden. Utblick 28 Under 28 kommer arbetet med att minska utsläpp av växthusgaser och spara energi vara ett prioriterat område. Energideklaration av fastigheterna sätts under året igång i stor skala. Fyrtio etanoldrivna verkstadsfordon köps in under året och ytterligare 4 29. En lokalt anpassad avfallsguide till nyinfiyttade kommer att tas fram och informationen på företagets webbplats utökas. En stor investering görs när 5 anläggningar får nya datoriserade system för automatisk centralstyrning av värme efter utomhustemperaturen. I takt med att Stockholmshem fortsätter bredbandsutbyggnaden under 28, möjliggörs centralstyrning också i beıntliga undercentraler. FÖRDELNING FORDONSBRÄNSLE 22-27 Antal fordon 14 12 1 8 ANDEL TILLFÖRD ENERGI FÖR UPPVÄRMNING Andel % 1 9 8 7 6 5 KOLDIOXIDUTSLÄPP Tusental kilo 8 7 6 5 4 6 4 2 22 23 24 25 26 27 RME E85 Biogas Bensin 4 3 2 1 1973 22 23 24 25 26 27 Eldningsolja Stadsgas El till värmepump Fjärrvärme Grön fjärrvärme Biobränsle 3 2 1 26 27 Transporter Köpt el Egen värmeproduktion Fjärrvärme