Detaljplaneuppdrag och ramavtal för område vid Hälsovägen i Flemingsberg

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING HANDLÄGGARE Helena Sundström helena.sundstrom@huddinge.se TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 Kommunstyrelsen 1 (5) Detaljplaneuppdrag och ramavtal för område vid Hälsovägen i Flemingsberg Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Riksbyggen ekonomisk förening för del av fastigheten Grantorp 5:3 ( Område A och B ) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 2 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. 2. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Brabo Stockholm AB för del av fastigheten Grantorp 5:3 ( Område C ) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 3 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. 3. Ramavtal mellan Huddinge kommun och Concent AB för del av fastigheten Grantorp 5:3 ( Område D ) i Flemingsberg godkänns i enlighet med bilaga 4 till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. Kommunstyrelsen beslutar för egen del 1. Detaljplaneprogram för Hälsovägen och Flemingsbergsparken godkänns. 2. Förvaltningen får i uppdrag att upprätta detaljplan för bostadsbebyggelsen i enlighet med programhandlingar och i enlighet med kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat den 2 januari 2015. Sammanfattning Detaljplaneprogrammet För Hälsovägen och Flemingsbergsparken syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Karolinska universitetssjukhuset i Huddinge och Flemingsbergs station/- blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbygd. Förslaget innebär ett tillskott av 500-700 bostäder i 6 7 våningar med lokaler i bottenplan längs Hälsovägen och med parkeringsgarage under jord, tillskott av två förskolor samt upprustning av Flemingsbergsparken. POSTADRESS Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Kommunalvägen 28 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 301 70 E-POST OCH WEBB huddinge@huddinge.se www.huddinge.se

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 2 (5) För kommunens mark inom fastigheten Grantorp 5:3, längs Hälsovägen, genomförde miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen under juni september 2014 en markanvisningstävling omfattande cirka 10 000 m² och cirka 40 000 m² BTA bostäder och lokaler fördelat på fyra delområden. Efter utvärdering av inkomna anbud har nu förslag till ramavtal tagits fram med tre olika exploatörer. Anbuden har innehållit varierad bebyggelse med totalt cirka 450 lägenheter i flerbostadshus, i huvudsak vanliga bostadslägenheter med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Avtalsförslagen reglerar försäljning av kommunens mark till exploatörerna som innebär en uppskattad intäkt på sammanlagt totalt cirka 60 miljoner kronor. Exploatörerna ska stå för del av de övergripande infrastrukturkostnaderna i Flemingsberg. Totalt uppskattas projektet ge kommunen ett överskott. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att detaljplaneprocessen pågår fram till hösten 2016. En första byggstart för bostäder bör vara möjlig första halvåret 2017. Beskrivning av ärendet Detaljplaneprogrammet syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Karolinska universitetssjukhuset i Huddinge och Flemingsbergs station/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbygd. Programområdet som är cirka 6,5 ha stort ligger i kommundelen Flemingsberg och innefattar fastigheten Grantorp 5:9 som ägs av Huge Fastigheter AB och del av Grantorp 5:3 som ägs av kommunen. Den största delen av programområdet utgörs av Flemingsbergsparken och omkringliggande grönområde. I anslutning till programområdet ligger en skola. Förslaget innebär ett tillskott av 500-700 bostäder i 6 7 våningar, eller på väl avvägda platser högre, och möjliggör lokaler i bottenplan utmed Hälsovägen och två förskolor. Parkeringsplatser föreslås i huvudsak anordnas i garage. Planprogrammet föreslår att cirka 400 bostäder byggs längs Hälsovägen samt en förskola inom kommunens fastighet Grantorp 5:3 och att bebyggelse i norra delen av programområdet bebyggs med ytterligare cirka 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Inriktningen för kommande planarbete är att pröva om området kan planläggas för flerbostadshus med lokaler i bottenplan och med parkeringsgarage under jord. Planområdet ska avgränsas till att endast omfatta den yta som är

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 3 (5) nödvändig för bostadsprojektet, inte för den del som fortsatt ska vara park. Upprustning av Flemingsbergsparken ingår dock i projektet och kommer att finansieras genom projektbudgeten. För planområdets ungefärliga omfattning, se rödmarkerat område i bilaga 6. Planuppdrag för Grantorp 5:9, ägd av Huge Fastigheter AB, gavs av kommunstyrelsen den 16 december 2013. Inriktningen är att integrera även denna del i kommande detaljplan så att det endast blir en plan för bostadsbebyggelsen. Gällande den del av marken som ägs av kommunen, inom fastigheten Grantorp 5:3, genomförde miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen under juni september 2014 en markanvisningstävling för bostadsbyggnader längs med Hälsovägen. Tävlingsområdet omfattar cirka 10 000 m² och har i programskedet bedömts rymma cirka 40 000 m² BTA bostäder och lokaler, fördelat på fyra delområden(a, B, C och D). Fyra anbud/projektförslag lämnades in och har utvärderats utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Anbuden/projektförslagen har innehållit totalt 450 lägenheter i flerbostadshus, huvudsakligen vanliga flerbostadshus med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Bostadsrätter dominerar, men även hyresrätter föreslås. För en mer utförlig beskrivning av utvärderingen av anbudstävlingen, se miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen PM, bilaga 1. Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har genom mark- och exploateringsavdelningen tagit fram ett förslag till ramavtal med tre exploatörer för Område A-D, se bilagor 2-4. Riksbyggen ekonomisk förening avser inom område A bygga cirka 90 vanliga bostadslägenheter upplåtna med bostadsrätt och inom område B bygga cirka 120 ungdomslägenheter- och seniorlägenheter upplåtna med bostadsrätt. I ramavtalet regleras en köpeskilling för marken om 2200 kr/m² ljus BTA för bostäder och 1000 kr/m² ljus BTA för lokaler. Inom område C avser Brabo Stockholm AB bygga cirka 90 vanliga bostadslägenheter upplåtna med bostadsrätt och med en i avtalet reglerad köpeskilling för marken till en lägsta nivå om 1550 kr/m² ljus BTA. Inom område D avser Concent AB uppföra cirka 150 företagslägenheter upplåtna med både bostadsrätt och hyresrätt till en avtalad köpeskilling om 2500 kr/m² BTA. Totalt beräknas kommunen för en intäkt om cirka 60 miljoner kronor för försäljning av mark inom område A D. Köpeskillingen överensstämmer med respektive exploatörs anbud. För Brabo kan dock en reglering komma att ske beroende på val av garagelösning. I ramavtalen regleras även kostnadsfördelning för byggnation och anpassning av allmänna anläggningar både inom aktuellt detaljplaneområde och inom den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg i stort. Fördelningen av övergripande infrastrukturkostnader ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt-

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 4 (5) /BTA-yta inom respektive detaljplan. Kommunen avser att bygga ut Terapivägen, anlägga ett nytt torg samt göra åtgärder i Flemingsbergsparken för en beräknad kostnad om cirka 30 miljoner kronor. Ramavtalen reglerar också att byggnation av ett gemensamt garage och hantering av vattenledningar som behöver ligga kvar med full åtkomst i garaget ska bekostas gemensamt av exploatörerna. Vidare regleras även villkor för upprättande av ett gestaltningsprogram, en kommande byggherresamordning, gemensam marknadsföring samt tidplan för genomförandet. Avtalen reglerar att exploatörerna ska följa kommunens riktlinjer för miljöanpassat byggande på kommunal mark. I samband med att detaljplanen för området norr om Hälsovägen antas ska köpe- och exploateringsavtal upprättas med respektive exploatör för att närmare reglera genomförandet av detaljplanen. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att detaljplaneprocessen pågår fram till hösten 2016. En första byggstart för bostäder bör vara möjlig första halvåret 2017. Kommunen bedöms göra ett överskott i den totala exploateringskalkylen för projektet. Ramavtalen beskrivs närmare i miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM, bilaga 1 och detaljplaneprogrammet i bilaga 5. Exploatörerna har underhand godkänt ramavtalsförslagen och underskrivna avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Förvaltningens synpunkter Kommunstyrelsens förvaltning föreslår att ramavtalen och programmet godkänns och att förvaltningen får i uppdrag att upprätta en ny detaljplan för bostadsbebyggelsen norr om Hälsovägen. Två nya förskolor och den befintliga Annerstaskolan bedöms i nuläget täcka behovet av förskole- och skolplatser i programområdet. En fördjupad bedömning av läget i Flemingsberg som helhet kommer dock att göras under våren 2015. När exploateringsavtal tecknas ska en redovisning ske av hur behovet av platser i förskola och skola kan tillgodoses. Kommunstyrelsens förvaltning vill särskilt betona vikten av att kommande detaljplan följer intentionen för Flemingsbergs centrum med en funktionsblandning och ett stadsliv med handel, kultur med mera. Karaktären av täta

KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-01-02 KS-2014/367.313 KS-2014/1684.214 KS-2014/1685.214 KS-2014/1686.214 5 (5) stadskvarter med handel i bottenplan är viktig att hålla. Eventuellt bör en utredning göras för vilken typ av handel som är lämplig. Vesna Jovic Kommundirektör Gunilla Wastesson Planeringsdirektör Bilagor Bilaga 1: Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningens PM Bilaga 2: Förslag till ramavtal mellan kommunen och Riksbyggen ekonomisk förening Bilaga 3: Förslag till ramavtal mellan kommunen och Brabo Stockholm AB Bilaga 4: Förslag till ramavtal mellan kommunen och Concent AB Bilaga 5: Programhandlingar Bilaga 6: Planområdet Beslutet delges Natur- och byggnadsnämnden Riksbyggen ekonomisk förening Brabo Stockholm AB Concent AB

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 1 (10) HANDLÄGGARE Signe Wernberg 08-535 313 75 Signe.wernberg@huddinge.se Ramavtal mellan Huddinge kommun och Riksbyggen, Brabo samt Concent för delar av fastigheten Grantorp 5:3 ( Område A-D ) längs med Hälsovägen inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun Sammanfattning För aktuell del av fastigheten Grantorp 5:3, nedan kallat Exploateringsområdet, har kommunen under 2013-2014 tagit fram ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus med hyresrätt samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Programmet och begäran om planuppdrag redovisas i ett separat ärende till kommunstyrelsen. Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen genomförde under juni september 2014 en markanvisningstävling för bostadsbyggnader längs med Hälsovägen i Flemingsberg. Tävlingsområdet omfattar cirka 10 000 kvm och har i programskedet bedömts rymma ca 40 000 BTA bostäder och lokaler, fördelat på fyra delområden(a, B, C och D). Projektet ingår i kommunens projektplan för 2013-2015. Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och fyra anbud/projektförslag lämnades in. Därefter har en utvärdering skett av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Anbuden/projektförslagen har innehållit huvudsakligen vanliga flerbostadshus med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Bostadsrätter dominerar, men även hyresrätter föreslås. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att detaljplaneprocessen pågår fram till hösten 2016. En första byggstart för bostäder bör vara möjlig första halvåret 2017. POSTADRESS Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen Mark- och exploateringsavdelningen 141 85 Huddinge BESÖKSADRESS Sjödalsvägen 29 TELEFON (VX) OCH FAX 08-535 300 00 08-535 313 80 E-POST OCH WEBB

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 2 (10) Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen har genom mark- och exploateringsavdelningen tagit fram ett förslag till ramavtal med respektive exploatör för Område A-D. I ramavtalen görs en reglering av t ex köpeskillingen, kostnadsfördelning för byggnation av allmänna anläggningar, ledning och gemensamt garage samt andra villkor för genomförandet av detaljplanen för respektive område. I avtalen regleras även villkor för upprättande av ett gestaltningsprogram, en kommande byggherresamordning, gemensam marknadsföring och tidplan för genomförandet. I samband med att detaljplanen för området norr om Hälsovägen antas ska köpe- och exploateringsavtal upprättas med respektive exploatör för att närmare reglera genomförandet av detaljplanen. Kommunen bedöms göra ett överskott i den totala exploateringskalkylen för projektet. Den sammantagna utformningen av utbyggnaderna av bostäder längs med Hälsovägen stämmer väl överens med den kravspecifikation som sattes upp inför markanvisningstävlingen. Mark- och exploateringsavdelningen föreslår att ramavtalen med respektive exploatör godkänns. Bakgrund Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram för Hälsovägen och Flemingsbergsparken där Exploateringsområdet ingår. Programmet syftar till att utveckla området mellan Flemingsbergs centrum, bostadsområdet Grantorp, Karolinska universitetssjukhuset i Huddinge och Flemingsbergs pendeltågstation/blivande resecentrum till en ny stadsdel som länkar ihop Flemingsbergs kärna och bidrar till en tätare och mer integrerad stadsbyggd. Programmet möjliggör en sammanlag bebyggelse som omfattar ca 49 000 kvm BTA motsvarande 400-600 bostäder, ca 20 lokaler och två förskolor. Den slutliga omfattningen av byggrätten och antal lägenheter beror på vad om framgår av den lagakraftvunna detaljplanen. Programförslaget lägger stor vikt vid platser för möten, lek, rekreation och promenad. Flemingsbergsparken med omkringliggande grönområde tillgängliggörs och blir mer integrerat med bebyggelsen och får tydligare entréer, stråk och platser att uppehålla sig på. Mittemot entrén till Södertörns högskola tillskapas ett nytt torg vilket ger ett utvecklat rumsligt samband mellan högskolans entré och parkens entréplats. Området ägs dels av Huddinge kommun och dels av det kommunala bostadsbolaget HUGE, som avser att uppföra student- och hyreslägenheter i programområdets östra del.

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 3 (10) HUGE Programkartan med användningen Bostäder med verksamheter i bottenvåning (gul yta) och park (grön yta). De blå stjärnorna markeras placering av två förskolor integrerade i bebyggelsen. Den röda stjärnan markerar placering av det nya torget. Pilarna markerar viktiga entréer till Flemingsbergsparken i anslutning till den nya bebyggelsen. Projektet ingår i kommunens projektplan för 2013-2015. Beskrivning av ärendet Befintliga förhållanden Exploateringsområdet är beläget norr om Hälsovägen i Flemingsberg. Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och pågående markanvändning är huvudsakligen skogspark.

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 4 (10) Exploateringsområdet ungefärligt markerat med röd begränsningslinje För exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För markanvisningsområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Markanvisningstävling och förslag till bebyggelse Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen genomförde under juni september 2014 en markanvisningstävling för Exploateringsområdet, del av planområdet. Det omfattar cirka 10 000 kvm och har i ett tidigt skede bedömts rymma ca 40 000 BTA bostäder och lokaler, fördelat på fyra delområden (A, B, C och D).

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 5 (10) Markanvisningstävlingen har gällt utbyggnation av bostäder med lokaler i bottenvåningen längs med Hälsovägen. Intressenter har fått lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Kommunen har vidare strävat efter en varierad utformning och medverkan från flera byggherrar/exploatörer. Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och fyra anbud/projektförslag lämnades in. Därefter har en utvärdering skett av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. De kriterier som angavs i markanvisningsprogrammet var: Levande stadsmiljö och mötesplatser Upplåtelseform och lägenhetsstorlek Ekologisk hållbarhet Integration i den befintliga miljön Gestaltning i bebyggelsen Flemingsbergs identitet Anbuden/projektförslagen har innehållit huvudsakligen vanliga flerbostadshus med inslag av ungdomslägenheter, seniorlägenheter och företagslägenheter. Bostadsrätter dominerar, men även hyresrätter föreslås. I bottenvåningen finns lokaler längs med Hälsovägen och mot det nya torget. Ett förslag till urval av exploatörer för olika delområden har tagits fram av en projektgrupp, ledd av mark- och exploateringsavdelningen. Styrande i urvalsprocessen har i första hand varit hur väl bidragen uppfyller uppsatta kriterier och i andra hand priset. Aktuella exploatörer får markanvisning och

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 6 (10) möjlighet att köpa aktuellt markområde. Förankring av förslaget har skett i PPU. De exploatörer som föreslagits är: Delområde Exploatör Bostadstyp Antal lgh, ca Område A Riksbyggen Vanliga lägenheter, BRF 90 Område B Riksbyggen Ungdoms- och senior lägenheter, BRF 80+40 Område C Brabo Vanliga lägenheter, BRF 90 Område D Concent Företags- och studentlägenheter, BRF/HR 150 Totalt 450 Anbuden/projektförslagen innehåller totalt ca 450 lägenheter, varav ca 180 vanliga lägenheter, ca 230 mindre ungdoms-, student eller företagslägenheter och ca 40 seniorlägenheter i flerbostadshus. Samtliga byggnader innehåller lokaler i bottenvåningen utmed Hälsovägen och mot det nya torget. Vidare innehåller projektförslagen lösningar för en öppen dagvattenhantering, förslag till ekosystemtjänster och mötesplatser. Som preliminär tidplan för bostadsutbyggnaderna längs med Hälsovägen gäller att upprätta en ny detaljplan för Exploateringsområdet under 2015 och 2016. Exploateringsavtal upprättas och skrivs fram för beslut hösten 2016. Kommunala gatuutbyggnader beräknas kunna starta under kvartal 1/ 2017 och byggstart för bostäder bör vara möjlig under första halvåret 2017. Första inflyttning bör kunna ske 2018. Det fjärde anbudet lämnades in av Magnolia Bostad AB. De lämnade ett anbud som inkluderade hela eller delar av markanvisningsområdet, dvs förslag för delområde A-D. Anledningen till att detta förlag valdes bort var för att gruppen ansåg att detta bidrag inte hade en lika tydlig idé till koncept och heller ingen identifierad målgrupp. Därmed ansåg gruppen inte att detta bidrag på konceptnivå bidrar till att stärka Flemingsbergs identitet på samma tydliga sätt som övriga bidrag. Inriktning för ny detaljplan Inriktningen för kommande detaljplanearbete är att pröva om området kan planläggas för bostäder i flerbostadshus med lokaler i bottenplan och med parkeringsgarage under jord. Planområdet ska avgränsas under planarbetet till att endast innefatta den yta som är nödvändig för detta projekt. Därmed ingår ej ny detaljplan för ex Flemingsbergsparken. Inom exploateringsområdet planeras det för en allmänt tillgänglig yta, ett torg, mellan delområde B och C, invid rondellen på Hälsovägen. Denna bildar även en ny entré in mot bakomliggande stadspark.

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 7 (10) Både Riksbyggen och Brabo har lämnat in tävlingsbidrag där våningshöjden skiljer sig från uppsatta kriterier i markanvisningstävlingen, vilka var 6-7 våningar. Efter dialog med exploatörerna anser emellertid projektgruppen att exploatörernas bidrag med ett varierat antal våningar om 5-12 våningar i vissa punkter bidrar till positivt till Flemingsberg och därmed bör studeras vidare i det kommande planarbetet. Möjliga infarter till garaget ska studeras vidare i det kommande detaljplanearbetet då hänsyn måste tas till att Hälsovägen kommer prioriteras som stråk för kollektivtrafik. Vidare måste hantering av ledningar, risk och buller studeras vidare under planarbetet. Utöver exploatering inom delområde A-D och planläggning av det nya torget kommer eventuellt även Huges intilliggande projekt med ca 80 studentlägenheter, 120 hyreslägenheter och en förskola att inkluderas i samma detaljplan. Ramavtal för detta tecknades januari 2014. En komplettering av detta avtal sker som ett separat ärende under kvartal 1 2015. Ramavtal för område A-D Mark- och exploateringsavdelningen har upprättat förslag till ramavtal mellan kommunen och respektive exploatör för Område A-D. I avtalen regleras bl.a. inriktning och kostnader för ny detaljplan, marköverlåtelser med preliminär köpeskilling, fastighetsbildning och utbyggnad av allmänna anläggningar. Avtalsförslagen biläggs bilaga 1-3. Enligt avtalsförslagen ska exploatörerna erbjudas att köpa de delar av fastigheten Grantorp 5:3 som utlägges som kvartersmark för bostadsändamål i den kommande detaljplanen. För område A och B regleras köpeskillingen i avtalet till 2 200 kr/kvm ljus BTA för bostäder och 1 000 kr/kvm ljus BTA för lokaler i enlighet med ny detaljplan. För område C finns en lägsta nivå för köpeskilling om 1 550 kr/kvm ljus BTA i avtalet. Detta på grund av den förhållandevis dyra lösningen för garage. Skulle parterna i den kommande detaljplaneprocessen finna en lösning som ger en lägre kostnad för byggnationen av parkering skall anbudssumman anpassas efter detta och regleras i exploateringsavtalet. För område D regleras köpeskillingen i avtalet till 2 500 kr/kvm BTA i enligt med ny detaljplan. Inom området finns ledningar för vatten vilka delvis sannolikt behöver ligga kvar med full åtkomst via ett gemensamt garage. Inför markanvisningstävlingen bedömdes denna lösning kosta ca 350 000

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 8 (10) kr/parkeringsplats, något exploatörerna skulle ta hänsyn till inför lämnande av anbud. Inför tecknande av ramavtal har parterna emellertid kommit överens om att kostnaden för att hantera dessa ledningar inom exploateringsområdet och byggnation av ett gemensamt garage ska i sin helhet bekostas av exploatörerna. Kostnaden för hantering av ledning delas lika mellan exploatörerna där Riksbyggen står för hälften och de övriga exploatörerna med ¼ var. Kostnaden för byggnation av garage kommer att fördelas mellan exploatörerna utifrån hur många parkeringsplatser deras byggnation genererar. Exploatörerna ska följa de riktlinjer för miljöanpassat byggande på kommunal mark som kommunfullmäktige beslutat om, Riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunägd mark i Huddinge Då projektet förutsätter en högre grad av byggherredialog och samordning än normal regleras även hantering av dessa frågor i avtalen. Bland annat kommer i den följande detaljplaneprocessen parterna gemensamt och i samarbete med kommunen upprätta ett gestaltningsprogram. Det kommer även att ske en gemensam marknadsföring av området, något exploatörerna ska avsätta medel för. I samband med att ny detaljplan antas ska exploateringsavtal upprättas mellan kommunen och exploatören för att närmare reglera frågor rörande genomförandet av detaljplanen. I övrigt innehåller avtalsförslagen sedvanliga villkor. Exploatören har underhand godkänt avtalsförslaget och ett underskrivet avtal avses föreligga vid kommunstyrelsens sammanträde. Övergripande infrastrukturkostnader Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörernas tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatörerna ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/bta-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatörerna betalar markersättning/köpeskilling för Område A-D. Exploateringsekonomi Intäkter

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 9 (10) Exploateringen förväntas inbringa en köpeskilling till kommunen om ca 60 miljoner kronor totalt för Område A-D. Köpeskillingarna ska täcka kommunens samtliga kostnader för exploateringarna till följd av markanvisningstävlingen. Kostnader Kommunen kommer att bygga ut intilliggande väg, Terapivägen, anlägga ett nytt torg samt göra åtgärder i intilliggande stadspark, Flemingsbergsparken, till en beräknad kostnad om ca 30 miljoner kr. Ledningar för vatten och avlopp, fjärrvärme, tele, el och fiberoptik anläggs och bekostas av respektive ledningsdragare och finansieras genom avgiftsuttag från exploatörerna. Exploateringsnetto Kommunen bedöms göra ett överskott om ca 30 miljoner kronor i den totala exploateringskalkylen för projektet. Förvaltningens synpunkter Den sammantagna utformningen av utbyggnaderna av bostäder längs med Hälsovägen stämmer väl överens med den kravspecifikation som sattes upp inför markanvisningstävlingen. Bland annat förutsattes att bebyggelsen skulle bli varierad, att flera exploatörer skulle finnas med och att bebyggelsen skulle bidra till Flemingsbergs identitet. Utbyggnaderna bedöms ge ett inte obetydligt överskott ur exploateringsekonomisk synpunkt. Behovet av förskola och skola till följd av de nya bostäderna bedöms av lokalplaneringsavdelningen och Barn- och ungdomsförvaltningen att tillgodoses genom byggnation av två nya förskolor längs med Hälsovägen. En är planerad inom exploateringsområdet, delområde A. Den andra är planerad inom Huges intilliggande exploatering på fastigheten Grantorp 5:3 och 5:9. Behov av ytterligare skola bedöms inte vara aktuellt i nuläget då det finns ledig kapacitet i intilliggande Annerstaskolan. Detta kommer emellertid att utredas ytterligare under våren 2015. Mark- och exploateringsavdelningen föreslår att ramavtalen med respektive exploatör godkänns. Charlotta Thureson Mark- och exploateringschef Signe Wernberg Projektledare

MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN PM DATUM DIARIENR SIDA 2 januari 2015 Dnr KS-2014/1684 Dnr KS-2014/1685 Dnr KS-2014/1686 10 (10) Bilagor 1. Förslag till ramavtal för Område A och B med Riksbyggen 2. Förslag till ramavtal för Område C med Brabo 3. Förslag till ramavtal för Område D med Concent

1 (8) Ramavtal Norr om Hälsovägen (A och B) Följande avtal om exploatering för bostäder på del av Grantorp 5:3, nedan kallat Överlåtelseområdet, inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun har ingåtts mellan Kommunen och Exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad Kommunen. Exploatören Riksbyggen ekonomisk förening106 18 Stockholm Org nr 702001-7781 Nedan kallad Exploatören. Exploateringsområdets preliminära avgränsning har markerats med grön streckad begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Exploateringsområdet utgör en del av planprogrammet, som även inkluderar Flemingsbergsparken. Överlåtelseområdets preliminära avgränsning har markerats med röd färg på bifogad karta, bilaga 1. INLEDANDE BESTÄMMELSER 1. Bakgrund Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och har för avsikt att sälja del av fastigheten till Exploatören. Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för framtagandet av en ny detaljplan för Överlåtelseområdet, samt för att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanen. För Exploateringsområdet finns det ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Planprogrammet tas upp för godkännande i samband med detta avtal. Kommunen utlyste i juni 2014 en markanvisningstävling där intressenter fick lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder inom Exploateringsområdet som var uppdelat på fyra olika delområden (A, B, C och D). Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och därefter genomfördes en utvärdering

2 (8) av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Exploatören föreslogs vinna tävlingen för delområde A och B och en förhandling kring detta ramavtal inleddes. Motsvarande förhandling kring ramavtal för delområde C och D har inletts med exploatörer för dessa delområden. 2. Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2015-03-31 - att liknande ramavtal tecknas med exploatörer för delområde C och D Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Detta avtal är inte bindande för de kommunala organen, med undantag för kommunstyrelsen, vid prövning av det planförslag som ska framläggas. 3. Anbudsförslaget Exploatören utses i och med detta avtals godkännande till vinnare av markanvisningstävlingen för Hälsovägen, delområde A och B. Detta innebär att Exploatören ensam får förhandla med Kommunen om en exploatering inom Överlåtelseområdet. Förhandlingen ska ske med utgångspunkt från det anbudsförslag som Exploatören har lämnat in i markanvisningstävlingen, se bilaga 2 för utdrag ur anbudsmaterialet. Anbudsförslaget föreslår en bebyggelse innehållande 207 lägenheter på totalt 11 826 kvm BOA samt lokaler om totalt 893 kvm LOA. Därutöver föreslås en friliggande förskola inom delområde A om ca 1 000 BTA. Huruvida denna ska vara friliggande och därmed planeras, uppföras och förvaltas av någon annan part än Exploatören eller om den ska integreras i bebyggelsen och därmed planeras och uppföras av Exploatören kommer utredas och regleras i den kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsen avser följa RiksbyggenModellen. Ur denna har Exploatören arbetat fram begreppet Flemingsbergsismen för aktuellt Överlåtelseområde. Bebyggelsen inom Överlåtelseområdet delas upp i två kvarter, ett innehållandes koncepten StegEtt och Bonum och ett innehållandes lägenheter av varierande storlek för barnfamiljen. Mellan de båda kvarteren finns en grön kil som leder in mot bakomliggande park. Byggnadshöjden varierar mellan 5-12 våningar, något som avviker från upprättat program. Bebyggelsens slutliga höjd kommer utredas och regleras i den

3 (8) kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsens entréer är i huvudsak placerade mot Hälsovägen eller det nya torget. Anbudsförlaget bidrar till en levande stadsmiljö och mötesplatser genom bland annat lokaler i bottenvåningen mot Hälsovägen och det nya torget. Vidare innehåller förslaget vertikala trädgårdar, odlingslotter, sedumtak och olika åtgärder för en biologisk mångfald. I anbudet finns ytterligare exempel på åtgärder för att bidra till att skapa en hållbar miljö inom Flemingsberg såsom t ex olika typer av mobility management åtgärder och en öppen dagvattenhantering med en regnträdgård. 4. Detaljplan För Exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För Överlåtelseområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram där Exploateringsområdet ingår. I detta föreslås en total byggnation inom Exploateringsområdet om ca 37 000 BTA som har en våningshöjd om 6-7 våningar. Parterna är överens om att en ny detaljplan ska upprättas för att pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med lokaler i bottenvåning samt förskola. Kommunen ombesörjer framtagandet av ny detaljplan för Exploateringsområdet. Exploatören ersätter Kommunen för sin andel av dess samtliga kostnader för framtagande av detaljplan för Exploateringsområdet. Kostnaderna och Exploatörens betalningsskyldighet ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal som Exploatören förbinder sig att teckna med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning. Plankostnadsavtalet ska därvid reglera ersättning för detaljplanekostnader inklusive kostnader för planprogram och detaljplanearbetets erforderliga utredningar. Då Exploatören bekostar Exploateringsområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. MARKÖVERLÅTELSER 5. Marköverlåtelser Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antages erbjudas förvärva Kommunens mark, som i den nya detaljplanen utlägges som kvartersmark för bostäder, Överlåtelseområdet. Köpeskillingen för Överlåtelseområdet ska beräknas efter 2 200 kr/kvm ljus BTA ovan mark för bostäder samt 1 000 kr/kvm ljus BTA ovan mark för lokaler enligt ny detaljplan. Vid beräkningen av ljus BTA för bostadsändamål ska inglasade balkonger, fläktrum, cykelrum och komplementsbyggnader etc. inte medräknas.

4 (8) Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från detta avtals undertecknande till köpeskillingens erläggande. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. 6. Fastighetsbildning Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för genomförandet av detta avtal och ny detaljplan så snart förutsättningar härför föreligger. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. Förrättningskostnader som innebär att områden som utlägges som allmän plats i blivande detaljplan överförs till en kommunägd fastighet betalas av Kommunen. AVGIFTER 7. Bygglovavgift Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens bygglovtaxa. Beträffande planavgift se 4. 8. Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Överlåtelseområdet betalas av Exploatören. ANLÄGGNINGAR 9. Allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörerens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatöreren ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/bta-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatören betalar köpeskilling för Område A-B, enligt 5. Kommunen bekostar utbyggnad av samtliga allmänna anläggningar i anslutning till Överlåtelseområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanen. Exempel på dessa är ombyggnation av Terapivägen och Flemingsbergsparken. I detta ingår inte eventuella kostnader för hantering av befintliga ledningar, se vidare 10. 10. Ledningar och gemensamt garage Huvudledningar för vatten, dagvatten och spillvatten genomkorsar Exploateringsområdet. Vattenledningen kommer kunna flyttas till allmän platsmark. Dag- och spillvattenledningarna måste däremot kulverteras eller vara åtkomliga, vilket t ex kan ske från garage som då måste ha

5 (8) tillräcklig fri höjd för arbetsfordon. Detta i kombination med att Kommunen önskar minimera mängden markförlagd parkering inom Exploateringsområdet gör att Kommunen undersöker möjligheten till ett gemensamt garage för samtlig exploatering inom Exploateringsområdet. Parterna ska i det fortsatta detaljplanearbetet gemensamt söka en lösning som både är ekonomiskt och praktiskt genomförbar. Exploatören ska utöver köpeskillingen angiven i 5 bekosta - dels 2/4 av merkostnaden för hanteringen av ledningar för vatten, dagvatten och spillvatten. - dels självkostnaden för att uppföra ett garage innehållandes den mängd p-platser som krävs till följd av Exploatörens exploatering på Överlåtelseområdet. Utgångspunkten är P- tal 0,5, men detta kan komma att justeras efter dialog i det kommande detaljplanearbetet. För ovan nämnda investeringar skall Exploatören därför avsätta medel motsvarande 350 000 kr per parkeringsplats för det behov som uppstår med föreslagen bebyggelse Denna summa kommer att regleras närmare i kommande exploateringsavtal, se även 19. MILJÖ- OCH ENERGI 11. Agenda 21 Kommunfullmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och ska beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom Överlåtelseområdet. 12. Avfallsplan Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom Överlåtelseområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med då gällande avfallsplan för Kommunen. 13. Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av Kommunens gällande dagvattenstrategi antagen 2013-03-04 och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Överlåtelseområdet. Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom Kommunen. 14. Miljöanpassat byggande Exploatören ska följa de krav som följer av Kommunens riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunal mark beslutade av kommunfullmäktige. Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Bostadsdelarna eller andra utrymmen där människor stadigvarande vistas ska utföras med ett klimatskal som minimerar behovet av tillförd energi för uppvärmning. Tillförd energi för uppvärmning ska endast behövas för tappvarmvatten och för

6 (8) spetsvärme under årets kallaste dagar. Bästa teknik ska även användas för att minimera energibehovet för byggnadernas drift i övrigt. Om värmekälla behövs ska det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi. Hälsoaspekter och byggmaterialens miljöbelastning Exploatören ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Inbyggda material ska dokumenteras. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Exploatören ska till Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen), i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. Uppföljning och kvalitet Exploatören ska miljöklassa projektet enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. Exploatören ska sträva efter nivå silver som lägst. GENOMFÖRANDE 15. Vegetation Vid planering och exploatering av Överlåtelseområdet ska utgångspunkten vara att Överlåtelseområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. Bebyggelsen tak föreslås kläs av sedumtak för att fördröja dagvattnet inom Överlåtelseområdet. Mellan kvarter A och B placeras ett grönt stråk i enlighet med anbudsförslaget, se bilaga 2 och 3. Utformningen regleras närmare i kommande exploateringsavtal. 16. Gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i anläggandet av bebyggelsen utmed Hälsovägen, avser parterna att upprätta ett gemensamt gestaltningsprogram för Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Överlåtelseområdet. Parterna förbinder sig att medverka i arbetet med att upprätta gestaltningsprogrammet och att ta fram erforderligt underlag. Gestaltningsprogrammet utarbetas av Exploatören i samråd med Kommunen och övriga exploatörer inom Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska godkännas av Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen) innan arbetena påbörjas. Betalning regleras genom det plankostnadsavtal som ska tecknas med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning om ersättning för detaljplanekostnader enligt 4 ovan. Partena förbinder sig att följa gestaltningsprogrammet vid projektering, upphandling och utförande av anläggningar inom Överlåtelseområdet.

7 (8) 17. Byggherresamordning Byggherresamordning kommer att ske genom en fortlöpande byggherredialog mellan Kommunen och de olika Exploatörerna inom Exploateringsområdet avseende olika frågor som t ex hållbarhet, kommunikation och näringsliv. Syftet med denna är att få en bättre samordning i projektet, finna gemensamma lösningar för genomförandet och att samarbeta för en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart samhällsbyggande. Bedömer kommunen och Exploatören att behov finns att anlita en särskild byggherresamordnare för koordinering mm skall Exploatören vara med och finansiera denna resurs. 18. Marknadsföring Exploatören ska avsätta personella och ekonomiska medel till kommunikation under plan- och genomförandefasen av byggnationen. Kommunikationsarbetet leds och samordnas av Huddinge kommun eller av någon parterna gemensamt kommer överens om. Kommunikationsaktiviteter som Exploatören är med och betalar innefattar t ex framtagande av modell, eventuell områdesprofilering, marknadsföring av området samt illustrationer. 19. Exploateringsavtal I samband med antagandet av ny detaljplan för Överlåtelseområdet ska ett exploateringsavtal tecknas mellan parterna. I detta avtal ska marköverlåtelser enligt 5 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Avtalet ska godkännas av Exploatörens företagsledning och därefter undertecknas innan avtalet behandlas av kommunstyrelsen. Då exploateringsavtalet för Överlåtelseområdet är giltigt upphör detta ramavtal att gälla i sin helhet. 20. Tidplan för genomförande I samband med inlämnande av anbud, närmare beskrivet under 3, lämnade Exploatören även en uppskattad tidplan för genomförandet under förutsättning att detaljplanen vinner laga kraft under 2016. Enligt denna skulle inflyttning kunna ske inom Överlåtelseområdet under åren 2018-2020. I exploateringsavtalet kommer detta regleras närmare. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER 21. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet utan ersättningsskyldighet till någondera part om - Kommunen inte fattar beslut om antagande om detaljplan senast 2018-01-01 - Beslut om antagande av detaljplan inte vinner laga kraft - Exploateringsavtal enligt 19 inte tecknas senast 2018-01-01 Därvid ska Exploatören svara för samtliga kostnader enligt 4 samt även för andra av Exploatören nedlagda kostnader i projektet.

8 (8) 22. Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av Kommunen. 23. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2015- - Stockholm 2015- - För Huddinge kommun För Riksbyggen ekonomisk förening.. Charlotta Thureson Giberg Mark- och explotateringschef...... Exploateringsingenjör Signe Wernberg Diarienr: KS-2014/1684

Ramavtal, Norr om Hälsovägen (A och B) Bilaga 1 Programområde = svart linje Exploateringsområde = grön streckad linje Överlåtelseområde = röd linje

StegEtt torghuset 12 vån... eller högre? Flexibel detaljplan Den täta, attraktiva staden växer på höjden, därför vill vi redan nu skapa förutsättningar för en sådan utveckling i Flemingsberg. Här vill vi ta fram en genomtänkt och flexibel detaljplan som möjliggör en framtida utveckling av staden och som kan möta ett framtida behov utan att ianspråkta parkmark eller annan värdefull grönyta. Familjekvarteret höghuset 6 vån mot parken 12 vån mot gatan... eller högre? torg parkentré Bonum hörnhuset 5 vån mot gatan Bonum parkhuset 5 vån mot parken/7 vån mot gatan Familjekvarteret gatuhuset 5-6 våningar bokaler mezzanin park-kil vertikala trädgårdar vertikala trädgårdar KAFE BEAN BONUM BAGERI GYM Kvarter B lokaler i gatuplan Bonum gemensamhetslokal i gatuplan Kvarter A bokaler i gatuplan hörnlokal 7

takterrass? stadspark Hälsovägen boulevard bokal gemensam källare förskola entréplats till parken parkpromenad kvarter A Tvärsektion genom kvarter A skala 1:400 (A3) takterrass? stadspark Hälsovägen boulevard lokal växthus parkpromenad stadspark bokal evt. källare gemensam källare entréplats till parken parkpromenad kvarter B Tvärsektion genom kvarter B skala 1:400 (A3) 13

StegEtt torghuset 12 vån Bonum parkhuset 5/7 vån Familjekvarteret 6/12 vån bostadsgård torg lokal park-kil förskola kvarter B kvarter A Längdsektion genom kvarter A och B skala 1:400 (A3) 15

* * +58 +58 +60 +54 +60 +67 +62 +71 +54 SK OG +67 SK OG SP AR SP AR K BO UL EV+50 AR D UL +47 +39 * 3. Gena stråk fångas upp och parkkilar (gröna stråk) mellan park och boulevard etableras. Parken annonseras, besökare kan hitta dit från boulevarden. K BO +47 +47 +62 +71 EV+50 AR D +47 +39 * +39 +42 +47 +47 +39 +42 4. Bebyggelsen fördelas i fyra kvarter och får framsidor mot både park och boulevard. Torg och parkkilar låter parken möta boulevard. 17

+52,5 +52 +51 +50 +49 +48 +47 +46 +47 +48 +49 +50,5 +50 +50 +50 HÄLLMARKSTORGET STENMJÖL, GRANITMURAR, TALL, LJUNG HÖRNLOKAL TAKTERRASS HÖRNLOKAL HÖRNLOKAL UTESERVERING LOKAL LOKAL LOKAL SAMLINGSLOKAL BOKAL BOKAL BOKAL PARK-KIL GRÄSKULLAR FÖRSKOLEGÅRD REGNTRÄDGÅRD /LOD SKOGSPARKTORG RHODODENDRONBACKE BÄNKAR TRÄDÄCK TRÄDÄCK SKOGSODLING SKOGSLEK GRILLPLATS UTEGYM HUVUDENTRÉ FÖRSKOLA FÖRSKOLA ANGÖRING FÖRSKOLA ANGÖRING CYKEL P CYKEL P CYKEL P ODLING ODLING ODLING VERTIKAL ODLINGSZON VERTIKAL ODLINGSZON VERTIKAL ODLINGSZON INFART GARAGE VÄXTHUS LOD BOSTADSGÅRD BOSTADSGÅRD BIKUPOR INSEKTSHOTELL FJÄRILSRESTAURANG LOD LOD 19

1 (8) Ramavtal Norr om Hälsovägen (C) Följande avtal om exploatering för bostäder på del av Grantorp 5:3, nedan kallat Överlåtelseområdet, inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun har ingåtts mellan Kommunen och Exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad Kommunen. Exploatören Brabo Stockholm AB Box 603 601 14 Norrköping Org nr 556610-1696 Nedan kallad Exploatören. Exploateringsområdets preliminära avgränsning har markerats med grön streckad begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Exploateringsområdet utgör en del av planprogrammet, som även inkluderar Flemingsbergsparken. Överlåtelseområdets preliminära avgränsning har markerats med röd färg på bifogad karta, bilaga 1. INLEDANDE BESTÄMMELSER 1. Bakgrund Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och har för avsikt att sälja del av fastigheten till Exploatören. Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för framtagandet av en ny detaljplan för Överlåtelseområdet, samt för att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanen. För Exploateringsområdet finns det ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Planprogrammet tas upp för godkännande i samband med detta avtal. Kommunen utlyste i juni 2014 en markanvisningstävling där intressenter fick lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder inom

2 (8) Exploateringsområdet som var uppdelat på fyra olika delområden (A, B, C och D). Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och därefter genomfördes en utvärdering av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Exploatören föreslogs vinna tävlingen för delområde C och en förhandling kring detta ramavtal inleddes. Motsvarande förhandling kring ramavtal för delområde A, B och D har inletts med exploatörer för dessa delområden. 2. Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2015-03-31 - att liknande ramavtal tecknas med exploatörer för delområde A, B och D Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Detta avtal är inte bindande för de kommunala organen, med undantag för kommunstyrelsen, vid prövning av det planförslag som ska framläggas. 3. Anbudsförslaget Exploatören utses i och med detta avtals godkännande till vinnare av markanvisningstävlingen för Hälsovägen, delområde C. Detta innebär att Exploatören ensam får förhandla med Kommunen om en exploatering inom Överlåtelseområdet. Förhandlingen ska ske med utgångspunkt från det anbudsförslag som Exploatören har lämnat in i markanvisningstävlingen, se bilaga 2 för utdrag ur anbudsmaterialet. Anbudsförslaget föreslår en bebyggelse innehållande 87 lägenheter på totalt 8148 kvm ljus BTA. Då anbudet är lämnat på ett något större anbudsområde än kommer Kommunen och Exploatören tillsammans utreda och reglera storleken på den slutliga byggnationen i den kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsen avser utgå från Exploatörens utarbetade koncept, BRABO aktiv, som baserar sig på den modern människans förutsättningar med fokus på intresset för träning och hälsa, men med begränsad tid. Bebyggelsen inom Överlåtelseområdet innehåller lägenheter av varierande storlek. Byggnadshöjden varierar mellan 7-10 våningar, något som avviker från upprättat program. Bebyggelsens slutliga höjd kommer utredas och regleras i den kommande detaljplaneprocessen. Bebyggelsens entréer är i huvudsak placerade mot Hälsovägen eller det nya torget.

3 (8) Brabo Aktiv konceptet förstärker Flemingsbergs varumärke genom att bidra med bostäder som främjar en aktiv och sund livsstil. Genom inbyggda funktioner så som groventréer och säkra extra förråd skapas bodendekvalitéer för den aktive som vanligtvis endast finns i ytkrävande villabebyggelse. Anbudsförlaget bidrar till en levande stadsrum genom att funktioner så som Gym/SPA, aktivitetsrum/verkstad placeras i bottenvåningen. Vidare innehåller förslaget ett utegym på den upphöjda gården och möjlighet till takboxlift i garaget. 4. Detaljplan För Exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För Överlåtelseområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram där Exploateringsområdet ingår. I detta föreslås en total byggnation inom Exploateringsområdet om ca 37 000 BTA som har en våningshöjd om 6-7 våningar. Parterna är överens om att en ny detaljplan ska upprättas för att pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med lokaler i bottenvåning samt förskola. Kommunen ombesörjer framtagandet av ny detaljplan för Exploateringsområdet. Exploatören ersätter Kommunen för sin andel av dess samtliga kostnader för framtagande av detaljplan för Exploateringsområdet. Kostnaderna och Exploatörens betalningsskyldighet ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal som Exploatören förbinder sig att teckna med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning. Plankostnadsavtalet ska därvid reglera ersättning för detaljplanekostnader inklusive kostnader för planprogram och detaljplanearbetets erforderliga utredningar. Då Exploatören bekostar Exploateringsområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. MARKÖVERLÅTELSER 5. Marköverlåtelser Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antages erbjudas förvärva Kommunens mark, som i den nya detaljplanen utlägges som kvartersmark för bostäder, Överlåtelseområdet. Köpeskillingen för Överlåtelseområdet ska beräknas enligt inlämnat anbud, dvs 1 550 kr/kvm ljus BTA ovan mark enligt ny detaljplan. Exploatören har vid lämnande av anbud utgått från att värdet för byggrätten uppgår till 2 500 kr/kvm ljus BTA men att vald parkeringslösning, 10, ger ett avdrag om 950 kr/kvm ljus BTA. Skulle parterna i den kommande detaljplaneprocessen komma fram till en annan mer ekonomiskt effektiv lösning, dvs mindre än 350 000 kr/parkeringsplats, skall köpeskillingen omförhandlas utifrån de nya förutsättningarna. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till 1 550 kr/kvm ljus BTA ovan mark. Vid beräkningen av ljus BTA för bostadsändamål ska inglasade balkonger, fläktrum, cykelrum och komplementsbyggnader etc. inte medräknas.

4 (8) Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från detta avtals undertecknande till köpeskillingens erläggande. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan. 6. Fastighetsbildning Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för genomförandet av detta avtal och ny detaljplan så snart förutsättningar härför föreligger. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. Förrättningskostnader som innebär att områden som utlägges som allmän plats i blivande detaljplan överförs till en kommunägd fastighet betalas av Kommunen. AVGIFTER 7. Bygglovavgift Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens bygglovtaxa. Beträffande planavgift se 4. 8. Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Överlåtelseområdet betalas av Exploatören. ANLÄGGNINGAR 9. Allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörerens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatöreren ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/bta-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatören betalar köpeskilling för Område C, enligt 5. Kommunen bekostar utbyggnad av samtliga allmänna anläggningar i anslutning till Överlåtelseområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanen. Exempel på dessa är ombyggnation av Terapivägen och Flemingsbergsparken. I detta ingår inte eventuella kostnader för hantering av befintliga ledningar, se vidare 10. 10. Ledningar och gemensamt garage Huvudledningar för vatten, dagvatten och spillvatten genomkorsar Exploateringsområdet. Vattenledningen kommer kunna flyttas till allmän platsmark. Dag- och spillvattenledningarna måste däremot kulverteras eller vara åtkomliga, vilket t ex kan ske från garage som då måste ha

5 (8) tillräcklig fri höjd för arbetsfordon. Detta i kombination med att Kommunen önskar minimera mängden markförlagd parkering inom Exploateringsområdet gör att Kommunen undersöker möjligheten till ett gemensamt garage för samtlig exploatering inom Exploateringsområdet. Parterna ska i det fortsatta detaljplanearbetet gemensamt söka en lösning som både är ekonomiskt och praktiskt genomförbar. Exploatören ska utöver köpeskillingen angiven i 5 bekosta - dels 1/4 av merkostnaden för hanteringen av ledningar för vatten, dagvatten och spillvatten. - dels självkostnaden för att uppföra ett garage innehållandes den mängd p-platser som krävs till följd av Exploatörens exploatering på Överlåtelseområdet. Utgångspunkten är P- tal 0,5, men detta kan komma att justeras efter dialog i det kommande detaljplanearbetet. För ovan nämnda investeringar skall Exploatören därför avsätta medel motsvarande 350 000 kr per parkeringsplats för det behov som uppstår med föreslagen bebyggelse Denna summa kommer att regleras närmare i kommande exploateringsavtal, se även 19. MILJÖ- OCH ENERGI 11. Agenda 21 Kommunfullmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och ska beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom Överlåtelseområdet. 12. Avfallsplan Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom Överlåtelseområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med då gällande avfallsplan för Kommunen. 13. Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av Kommunens gällande dagvattenstrategi antagen 2013-03-04 och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Överlåtelseområdet. Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom Kommunen. 14. Miljöanpassat byggande Exploatören ska följa de krav som följer av Kommunens riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunal mark beslutade av kommunfullmäktige. Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Bostadsdelarna eller andra utrymmen där människor stadigvarande vistas ska utföras med ett klimatskal som minimerar behovet av tillförd energi för uppvärmning. Tillförd energi för uppvärmning ska endast behövas för tappvarmvatten och för

6 (8) spetsvärme under årets kallaste dagar. Bästa teknik ska även användas för att minimera energibehovet för byggnadernas drift i övrigt. Om värmekälla behövs ska det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi. Hälsoaspekter och byggmaterialens miljöbelastning Exploatören ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Inbyggda material ska dokumenteras. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Exploatören ska till Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen), i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. Uppföljning och kvalitet Exploatören ska miljöklassa projektet enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. Exploatören ska sträva efter nivå silver som lägst. GENOMFÖRANDE 15. Vegetation Vid planering och exploatering av Överlåtelseområdet ska utgångspunkten vara att Överlåtelseområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. Bebyggelsen tak föreslås där det är lämpligt kläs av sedumtak för att fördröja dagvattnet inom Överlåtelseområdet. Utformningen regleras närmare i kommande exploateringsavtal. 16. Gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i anläggandet av bebyggelsen utmed Hälsovägen, avser parterna att upprätta ett gemensamt gestaltningsprogram för Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Överlåtelseområdet. Parterna förbinder sig att medverka i arbetet med att upprätta gestaltningsprogrammet och att ta fram erforderligt underlag. Gestaltningsprogrammet utarbetas av Exploatören i samråd med Kommunen och övriga exploatörer inom Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska godkännas av Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen) innan arbetena påbörjas. Betalning regleras genom det plankostnadsavtal som ska tecknas med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning om ersättning för detaljplanekostnader enligt 4 ovan. Partena förbinder sig att följa gestaltningsprogrammet vid projektering, upphandling och utförande av anläggningar inom Överlåtelseområdet.

7 (8) 17. Byggherresamordning Byggherresamordning kommer att ske genom en fortlöpande byggherredialog mellan Kommunen och de olika Exploatörerna inom Exploateringsområdet avseende olika frågor som t ex hållbarhet, kommunikation och näringsliv. Syftet med denna är att få en bättre samordning i projektet, finna gemensamma lösningar för genomförandet och att samarbeta för en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart samhällsbyggande. Bedömer kommunen och Exploatören att behov finns att anlita en särskild byggherresamordnare för koordinering mm skall Exploatören vara med och finansiera denna resurs. 18. Marknadsföring Exploatören ska avsätta personella och ekonomiska medel till kommunikation under plan- och genomförandefasen av byggnationen. Kommunikationsarbetet leds och samordnas av Huddinge kommun eller av någon parterna gemensamt kommer överens om. Kommunikationsaktiviteter som Exploatören är med och betalar innefattar t ex framtagande av modell, eventuell områdesprofilering, marknadsföring av området samt illustrationer. 19. Exploateringsavtal I samband med antagandet av ny detaljplan för Överlåtelseområdet ska ett exploateringsavtal tecknas mellan parterna. I detta avtal ska marköverlåtelser enligt 5 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Avtalet ska godkännas av Exploatörens företagsledning och därefter undertecknas innan avtalet behandlas av kommunstyrelsen. Då exploateringsavtalet för Överlåtelseområdet är giltigt upphör detta ramavtal att gälla i sin helhet. 20. Tidplan för genomförande I samband med inlämnande av anbud, närmare beskrivet under 3, lämnade Exploatören även en uppskattad tidplan för genomförandet under förutsättning att detaljplanen vinner laga kraft under 2016. Enligt denna skulle inflyttning kunna ske inom Överlåtelseområdet under 2019. I exploateringsavtalet kommer detta regleras närmare. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER 21. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet utan ersättningsskyldighet till någondera part om - Kommunen inte fattar beslut om antagande om detaljplan senast 2018-01-01 - Beslut om antagande av detaljplan inte vinner laga kraft - Exploateringsavtal enligt 19 inte tecknas senast 2018-01-01 Därvid ska Exploatören svara för samtliga kostnader enligt 4 samt även för andra av Exploatören nedlagda kostnader i projektet.

8 (8) 22. Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av Kommunen. 23. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2015- - Stockholm 2015- - För Huddinge kommun För Brabo Stockholm AB.. Charlotta Thureson Giberg Mark- och explotateringschef...... Exploateringsingenjör Signe Wernberg Diarienr: KS-2014/1685

Ramavtal, Norr om Hälsovägen (C) Bilaga 1 Programområde = svart linje Exploateringsområde = grön streckad linje Överlåtelseområde = röd linje

1 (8) Ramavtal Norr om Hälsovägen (D) Följande avtal om exploatering för bostäder på del av Grantorp 5:3, nedan kallat Överlåtelseområdet, inom kommundelen Flemingsberg i Huddinge kommun har ingåtts mellan Kommunen och Exploatören: Kommunen Huddinge kommun 141 85 Huddinge Org nr 212000-0068 Nedan kallad Kommunen. Exploatören Concent AB Sergels Torg 12 111 57 Stockholm Org nr 556561-8492 Nedan kallad Exploatören. Exploateringsområdets preliminära avgränsning har markerats med grön streckad begränsningslinje på bifogad karta, bilaga 1. Exploateringsområdet utgör en del av planprogrammet, som även inkluderar Flemingsbergsparken. Överlåtelseområdets preliminära avgränsning har markerats med röd färg på bifogad karta, bilaga 1. INLEDANDE BESTÄMMELSER 1. Bakgrund Kommunen äger fastigheten Grantorp 5:3 och har för avsikt att sälja del av fastigheten till Exploatören. Syftet med detta avtal är att reglera förutsättningarna för framtagandet av en ny detaljplan för Överlåtelseområdet, samt för att reglera förutsättningarna för genomförandet av detaljplanen. För Exploateringsområdet finns det ett planprogram som föreslår att Exploateringsområdet i sin helhet ska bebyggas med ca 400 bostäder i flerbostadshus samt en förskola. Planprogrammet föreslår även en bebyggelse norr om aktuellt exploateringsområde vilken skulle kunna rymma ytterligare ca 200 bostäder i flerbostadshus samt en andra förskola. Vidare föreslår planprogrammet ett nytt torg, en upprustning av bakomliggande park, Flemingsbergsparken, samt nya gångstråk. Planprogrammet tas upp för godkännande i samband med detta avtal. Kommunen utlyste i juni 2014 en markanvisningstävling där intressenter fick lämna in tävlingsbidrag med anbud på marken och konceptuella förslag på utformning av bostäder inom

2 (8) Exploateringsområdet som var uppdelat på fyra olika delområden (A, B, C och D). Markanvisningstävlingen avslutades den 30 september och därefter genomfördes en utvärdering av de inkomna bidragen utifrån i första hand konceptens innehåll utifrån de bedömningskriterier som redovisats i tävlingsprogrammet och i andra hand anbudsnivån. Ett av kriterierna för utvärderingen var att bidragen skulle bidra till Flemingsbergs identitet och en hållbar utveckling av Kunskapsstaden Flemingsberg. Exploatören föreslogs vinna tävlingen för delområde D och en förhandling kring detta ramavtal inleddes. Motsvarande förhandling kring ramavtal för delområde A, B och C har inletts med exploatörer för dessa delområden. 2. Giltighet Detta avtal blir för parterna bindande endast under förutsättning - att Huddinge kommunfullmäktige godkänner detsamma senast 2015-03-31 - att liknande ramavtal tecknas med exploatörer för delområde A, B och C Skulle ovanstående förutsättningar inte uppfyllas är avtalet förfallet i sin helhet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. Undanröjs kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta avtal efter överklagande och har avtalet dessförinnan helt eller delvis verkställts ska verkställigheten rättas i den utsträckning detta är möjligt. Oberoende av om rättelse kan ske har ingendera parten rätt till skadestånd av den andra parten med anledning av det inträffade. Detta avtal är inte bindande för de kommunala organen, med undantag för kommunstyrelsen, vid prövning av det planförslag som ska framläggas. 3. Anbudsförslaget Exploatören utses i och med detta avtals godkännande till vinnare av markanvisningstävlingen för Hälsovägen, delområde D. Detta innebär att Exploatören ensam får förhandla med Kommunen om en exploatering inom Överlåtelseområdet. Förhandlingen ska ske med utgångspunkt från det anbudsförslag som Exploatören har lämnat in i markanvisningstävlingen, se bilaga 2 för utdrag ur anbudsmaterialet. Exploatören har i markanvisningstävlingen lämnat in ett anbud som inkluderar både delområde C och D. Totalt inom detta område föreslog Exploatören en bebyggelse innehållande ca 300 lägenheter på 13 000 kvm BTA. Då kommunen endast avser tilldela delområde D till Exploatören kommer den föreslagna bebyggelsen att behöva formas om i den kommande detaljplaneprocessen. Nedan beskrivs därför anbudet endast på en konceptuell nivå. Preliminär målgrupp för bebyggelsen är företagande, studerande och forskare med koppling till Life Science och annan verksamhet knuten till Flemingsberg. Exploatören avser att tillhandahålla huvudsakligen mindre lägenheter mellan 1 och 3 rum och kök. Lägenheterna ska utformas med stor flexibilitet. I samma struktur kan små studentlägenheter samsas med såväl forskarbostäder

3 (8) som små stadsradhus med egen ingång. Upplåtelseformen kommer att bestämmas senare i processen i samband med att exploateringsavtalet, 19, tecknas. Exploatören avser bidra till Flemingsbergs varumärkesbygge genom byggnadernas arkitektur som både ska samspela med annan byggd miljö och vara sig själv. Lokaler är i huvudsak placerade i hörn. Vidare avser Exploatören inom Överlåtelseområdet att behålla bergsbranterna i stort sett intakta och i stället låta bebyggelsen klättra upp mot den bakomliggande parken. I anbudet finns även ytterligare exempel på åtgärder för att bidra till att skapa en hållbar miljö inom Flemingsberg så som förslag på en öppen dagvattenhantering. 4. Detaljplan För Exploateringsområdet gäller detaljplanerna Västra Flemingsberg III, Dp 0126K-9673, antagen 1974-08-26, Västra Flemingsberg II, Dp 0126K-9133, antagen 1972-03-27, samt Flemingsbergs station, Dp 0126K-11148, antagen 1986-06-16. För Överlåtelseområdet medger planen användningen park samt utmed viss del av Hälsovägen gatutrafik. Kommunen har under 2014 upprättat ett planprogram där Exploateringsområdet ingår. I detta föreslås en total byggnation inom Exploateringsområdet om ca 37 000 BTA som har en våningshöjd om 6-7 våningar. Parterna är överens om att en ny detaljplan ska upprättas för att pröva om Exploateringsområdet kan planläggas för bostäder med lokaler i bottenvåning samt förskola. Kommunen ombesörjer framtagandet av ny detaljplan för Exploateringsområdet. Exploatören ersätter Kommunen för sin andel av dess samtliga kostnader för framtagande av detaljplan för Exploateringsområdet. Kostnaderna och Exploatörens betalningsskyldighet ska regleras i ett särskilt plankostnadsavtal som Exploatören förbinder sig att teckna med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning. Plankostnadsavtalet ska därvid reglera ersättning för detaljplanekostnader inklusive kostnader för planprogram och detaljplanearbetets erforderliga utredningar. Då Exploatören bekostar Exploateringsområdets detaljplaneläggning genom särskilt plankostnadsavtal ska Exploatören inte erlägga någon planavgift enligt Kommunens bygglovtaxa i samband med bygglovprövning. MARKÖVERLÅTELSER 5. Marköverlåtelser Exploatören ska i samband med att ny detaljplan antages erbjudas förvärva Kommunens mark, som i den nya detaljplanen utlägges som kvartersmark för bostäder, Överlåtelseområdet. Köpeskillingen för Överlåtelseområdet ska beräknas efter 2 500 kr/kvm ljus BTA ovan mark enligt ny detaljplan. Vid beräkningen av ljus BTA för bostadsändamål ska inglasade balkonger, fläktrum, cykelrum och komplementsbyggnader etc. inte medräknas. Köpeskillingen ska omräknas med konsumentprisindex (totalindex) från detta avtals undertecknande till köpeskillingens erläggande. Köpeskillingen ska dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan.

4 (8) 6. Fastighetsbildning Kommunen ansöker om erforderlig fastighetsbildning för genomförandet av detta avtal och ny detaljplan så snart förutsättningar härför föreligger. Erforderliga förrättningsåtgärder bekostas av Exploatören. Förrättningskostnader som innebär att områden som utlägges som allmän plats i blivande detaljplan överförs till en kommunägd fastighet betalas av Kommunen. AVGIFTER 7. Bygglovavgift Exploatören ska i samband med erhållande av bygglov erlägga bygglovavgift enligt Kommunens bygglovtaxa. Beträffande planavgift se 4. 8. Anslutningsavgifter Samtliga avgifter för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc. inom Överlåtelseområdet betalas av Exploatören. ANLÄGGNINGAR 9. Allmänna anläggningar Den fördjupade översiktsplanen för Flemingsberg kommer resultera i övergripande infrastrukturombyggnader inom hela området. Exploatörerens tilltänkta bostadsprojekt medför att allmänna anläggningar behöver byggas ut och anpassas både inom aktuellt detaljplaneområde och inom det fördjupade översiktsplandeområdet i stort. Exploatöreren ska bidra till utförandet av sådana allmänna anläggningar. Fördelningen av de övergripande infrastrukturkostnaderna ska ske enligt maximalt tillåten byggrätt/bta-yta (nytta) inom respektive detaljplan. De övergripande infrastrukturkostnaderna enligt föregående stycke ska dock anses erlagda i samband med att exploatören betalar köpeskilling för Område D, enligt 5. Kommunen bekostar utbyggnad av samtliga allmänna anläggningar i anslutning till Överlåtelseområdet som erfordras för genomförandet av detaljplanen. Exempel på dessa är ombyggnation av Terapivägen och Flemingsbergsparken. I detta ingår inte eventuella kostnader för hantering av befintliga ledningar, se vidare 10. 10. Ledningar och gemensamt garage Huvudledningar för vatten, dagvatten och spillvatten genomkorsar Exploateringsområdet. Vattenledningen kommer kunna flyttas till allmän platsmark. Dag- och spillvattenledningarna måste däremot kulverteras eller vara åtkomliga, vilket t ex kan ske från garage som då måste ha tillräcklig fri höjd för arbetsfordon. Detta i kombination med att Kommunen önskar minimera mängden markförlagd parkering inom Exploateringsområdet gör att Kommunen undersöker möjligheten till ett gemensamt garage för samtlig exploatering inom Exploateringsområdet.

5 (8) Parterna ska i det fortsatta detaljplanearbetet gemensamt söka en lösning som både är ekonomiskt och praktiskt genomförbar. Exploatören ska utöver köpeskillingen angiven i 5 bekosta - dels 1/4 av merkostnaden för hanteringen av ledningar för vatten, dagvatten och spillvatten. - dels självkostnaden för att uppföra ett garage innehållandes den mängd p-platser som krävs till följd av Exploatörens exploatering på Överlåtelseområdet. Utgångspunkten är P- tal 0,5, men detta kan komma att justeras efter dialog i det kommande detaljplanearbetet. För ovan nämnda investeringar skall Exploatören därför avsätta medel motsvarande 350 000 kr per parkeringsplats för det behov som uppstår med föreslagen bebyggelse Denna summa kommer att regleras närmare i kommande exploateringsavtal, se även 19. MILJÖ- OCH ENERGI 11. Agenda 21 Kommunfullmäktige har fastställt en lokal Agenda 21 som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs inom Huddinge kommun av enskilda, företag och föreningar. Exploatören har tagit del av denna gällande Agenda 21 och ska beakta denna vid verksamhet och aktiviteter inom Överlåtelseområdet. 12. Avfallsplan Exploatören ska tillse att avfallshanteringen inom Överlåtelseområdet under byggtiden och under anläggningarnas drift i sin helhet anpassas till källsortering och återvinning i enlighet med då gällande avfallsplan för Kommunen. 13. Dagvattenstrategi Exploatören har tagit del av Kommunens gällande dagvattenstrategi antagen 2013-03-04 och ska beakta denna vid planering och utbyggnad av Överlåtelseområdet. Dokumentet ger vägledning i arbetet med dagvattenfrågor i samhällsbyggandet inom Kommunen. 14. Miljöanpassat byggande Exploatören ska följa de krav som följer av Kommunens riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunal mark beslutade av kommunfullmäktige. Energieffektivitet Varma utrymmen ska vara energieffektiva. Bostadsdelarna eller andra utrymmen där människor stadigvarande vistas ska utföras med ett klimatskal som minimerar behovet av tillförd energi för uppvärmning. Tillförd energi för uppvärmning ska endast behövas för tappvarmvatten och för spetsvärme under årets kallaste dagar. Bästa teknik ska även användas för att minimera energibehovet för byggnadernas drift i övrigt. Om värmekälla behövs ska det tillgodoses genom fjärrvärme eller med förnyelsebar energi.

6 (8) Hälsoaspekter och byggmaterialens miljöbelastning Exploatören ska säkerställa en god inomhusmiljö och att materialval och kemikalier som byggs in är bra miljöval och inte riskerar att negativt påverka människors hälsa eller miljön. Inbyggda material ska dokumenteras. Byggprocessen Byggprocessens miljöbelastning ska minimeras. Exploatören ska till Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen), i god tid innan byggnadsarbetena påbörjas, redovisa åtgärder för att begränsa negativ miljöpåverkan från byggprocessen, exempelvis transporter och hantering av schakt- och fyllnadsmassor. Uppföljning och kvalitet Exploatören ska miljöklassa projektet enligt det certifieringssystem som parterna kommer överens om i kommande exploateringsavtal enligt 19. Exploatören svarar för samtliga kostnader för certifiering samt svarar för uppföljning och redovisning gentemot Kommunen. GENOMFÖRANDE 15. Vegetation Vid planering och exploatering av Överlåtelseområdet ska utgångspunkten vara att Överlåtelseområdet ska förses med vegetation och genomsläppliga material där så är möjligt. Bebyggelsen tak föreslås där det är lämpligt kläs av sedumtak för att fördröja dagvattnet inom Överlåtelseområdet. Utformningen regleras närmare i kommande exploateringsavtal. 16. Gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i anläggandet av bebyggelsen utmed Hälsovägen, avser parterna att upprätta ett gemensamt gestaltningsprogram för Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska utgöra ett för Kommunen och Exploatören gemensamt underlag för projektering, bygglovhantering, byggande och förvaltning av anläggningar inom Överlåtelseområdet. Parterna förbinder sig att medverka i arbetet med att upprätta gestaltningsprogrammet och att ta fram erforderligt underlag. Gestaltningsprogrammet utarbetas av Exploatören i samråd med Kommunen och övriga exploatörer inom Exploateringsområdet. Gestaltningsprogrammet ska godkännas av Kommunen (mark- och exploateringsavdelningen) innan arbetena påbörjas. Betalning regleras genom det plankostnadsavtal som ska tecknas med Kommunens miljö- och samhällsbyggnadsförvaltning om ersättning för detaljplanekostnader enligt 4 ovan. Partena förbinder sig att följa gestaltningsprogrammet vid projektering, upphandling och utförande av anläggningar inom Överlåtelseområdet.

7 (8) 17. Byggherresamordning Byggherresamordning kommer att ske genom en fortlöpande byggherredialog mellan Kommunen och de olika Exploatörerna inom Exploateringsområdet avseende olika frågor som t ex hållbarhet, kommunikation och näringsliv. Syftet med denna är att få en bättre samordning i projektet, finna gemensamma lösningar för genomförandet och att samarbeta för en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart samhällsbyggande. Bedömer kommunen och Exploatören att behov finns att anlita en särskild byggherresamordnare för koordinering mm skall Exploatören vara med och finansiera denna resurs. 18. Marknadsföring Exploatören ska avsätta personella och ekonomiska medel till kommunikation under plan- och genomförandefasen av byggnationen. Kommunikationsarbetet leds och samordnas av Huddinge kommun eller av någon parterna gemensamt kommer överens om. Kommunikationsaktiviteter som Exploatören är med och betalar innefattar t ex framtagande av modell, eventuell områdesprofilering, marknadsföring av området samt illustrationer. 19. Exploateringsavtal I samband med antagandet av ny detaljplan för Överlåtelseområdet ska ett exploateringsavtal tecknas mellan parterna. I detta avtal ska marköverlåtelser enligt 5 och genomförandet av detaljplanen i övrigt regleras. Avtalet ska godkännas av Exploatörens företagsledning och därefter undertecknas innan avtalet behandlas av kommunstyrelsen. Då exploateringsavtalet för Överlåtelseområdet är giltigt upphör detta ramavtal att gälla i sin helhet. 20. Tidplan för genomförande I samband med inlämnande av anbud, närmare beskrivet under 3, lämnade Exploatören även en uppskattad tidplan för genomförandet under förutsättning att detaljplanen vinner laga kraft under 2016. Enligt denna skulle inflyttning kunna ske inom Överlåtelseområdet under 2018. I exploateringsavtalet kommer detta regleras närmare. ALLMÄNNA AVTALSBESTÄMMELSER 21. Avtalets upphörande Detta avtal upphör att gälla i sin helhet utan ersättningsskyldighet till någondera part om - Kommunen inte fattar beslut om antagande om detaljplan senast 2018-01-01 - Beslut om antagande av detaljplan inte vinner laga kraft - Exploateringsavtal enligt 19 inte tecknas senast 2018-01-01 Därvid ska Exploatören svara för samtliga kostnader enligt 4 samt även för andra av Exploatören nedlagda kostnader i projektet.

8 (8) 22. Överlåtelse Detta avtal får inte överlåtas på annan utan skriftligt godkännande av Kommunen. 23. Tvist Tvist rörande tolkning eller tillämpning av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt. Huddinge 2015- - Stockholm 2015- - För Huddinge kommun För Concent AB.. Charlotta Thureson Giberg Mark- och explotateringschef...... Exploateringsingenjör Signe Wernberg Diarienr: KS-2014/1686

Ramavtal, Norr om Hälsovägen (D) Bilaga 1 Programområde = svart linje Exploateringsområde = grön streckad linje Överlåtelseområde = röd linje