Bostadsrättslägenhet Brf Glastranan 773200-2436 Lgh 1005
2018-03-01 2 (9) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Registerbeteckning för aktuell lägenhet: Brf Glastranan Lgh 1005 Registerfastighet: Karlstad Glasberget 25 Adress: Stagnellsgatan 5, 652 23 Karlstad 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr 202100-5646), genom försäljningsteamet i Falun, box 737, 791 29 Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars månad 2018. 1.5 Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av sådan art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes 2018-03-01 av Håkan Olsson. Vid besiktningen deltog bostadsrättsinnehavaren samt personal från Kronofogdemyndigheten i Karlstad. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: Bostadsrättsföreningens årsredovisning från år 2016 Bostadsrättsföreningens stadgar Bostadsrättsföreningens registreringsbevis i Bolagsverket Utdrag ur lägenhetsregistret Ortsprissystemet Real Estate Officiellt utdrag ur fastighetsregistret
2018-03-01 3 (9) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning Värderingsobjektet är beläget på stadsdelen Herrhagen i Karlstad. Gatuadressen är Stagnellsgatan 5 / Strandvägen 18. Se karta nedan samt i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av hyreshusfastigheter, grönområdet kring gamla vattentornet samt skolan. All service finns på nära avstånd från värderingsobjektet. Allmänna kommunikationer finns i form av stadstrafik med buss och närmaste hållplats finns ca 250 norr om värderingsobjektet.
2018-03-01 4 (9) 2.2 Tomt Föreningens fastighet har en markareal av 1 261 kvadratmeter. Inom fastigheten finns ett byggnadskomplex med totalt 24 bostadsrätter utformat enligt kartbilden nedan. Fastigheten är anslutet till kommunalt vatten- och avlopp. 2.3 Byggnadsbeskrivning Byggnaden i vilken värderingsobjektet inryms omfattar sex plan ovan mark samt källare. Byggnaden uppfördes 1957 och har åsatts värdeår 1957 enligt taxeringsinformation. KORTFATTAD TEKNISK BESKRIVNING Grund Stomme Bjälklag Fasadmaterial Fönster Yttertak Värme Hissar Tvättstuga Källargrund Betong Betong Tegel 3-glas isoler Okänt, snö vid bes.tillfället Okänt vid bes.tillfället Ja Gemensam tvättstuga och torkrum finns i källaren.
2018-03-01 5 (9) Förråd Övrigt Ja, i källaren Parkering på gatan utanför i mån av plats SKICK OCH STANDARD Byggnadernas yttre och inre skick bedöms som normalt med hänsyn till ålder och bruk. 2.4 Lägenhetsbeskrivning, rumsindelning och ytskikt Lägenhetsarea: 68 kvm Källa till lägenhetsarea: Utdrag ur lgh-registret Antal rum och kök: 3 rok. Nu väggar borttagna Läge i byggnaden: Våning 2 av 6 Övrigt: RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal Badrum WC/D WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. Allrum Förråd Balkong Övrigt 1 2 1 1 1 1 Övrigt: Balkongen finns i anslutning till vardagsrummet och omfattar cirka sex kvadratmeter med utsikt åt söder. Skjutbara aluminiumfönster runtomkring. YSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Målat betongtak Trä Målat Akustikplattor Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat: Annat: Annat: Övrigt: Lägenheten n är under pågående renovering. Vägg borttagen mellan kök och vardagsrum samt hall. I taket och på golvyta finns ej åtgärdade märken av detta. Pågående renovering av wc/duschrum där nya ytskikt i form av klinkers m. golvvärme och kaklade väggar samt ny duschhörna och wc. Spotlights i taket. Samtliga ytskikt i lägenheten förutom wc behöver åtgärdas. De reparationer som hittills är utförda är fackmannamässigt utförda av föreningen.
2018-03-01 6 (9) KÖK Elspis Keramikhäll Husqvarna Inbyggd ugn Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Futurum Diskmaskin Kyl/Frys Siemens Kortare beskrivning: Släta kökssnickerier från byggåret. Delvis kakelbeklädd väggyta mellan bänkyta och överskåp. Standard: Omodernt och slitet skick. TOALETT/DUSCHRUM WC Duschplats Kakel vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsventil Torktumlare Tvättställ Badkar Plastmatta vägg Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Kortare beskrivning: Toalett/duschutrymme. Delvis renoverat. Standard: Återstår att montera tvättställ, badrumsskåp mm. 2.5 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer Exempelvis: Samtliga inre ytskikt, märken efter nedtagna väggar, färdigställande av wc/duschrum. Delar i behov av utbyte GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög KOMMANDE UNDERHÅLLSBEHOV Lågt Medel Högt
2018-03-01 7 (9) 2.6 Ekonomiska och juridiska uppgifter 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda bostadsrättslägenheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån storlek, läge, standard och månadsavgift. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Sedan januari 2015 har 6 st tre-rumslägenheter sålts inom Brf Glastranan. Den fyra senast försålda trerumslägenheterna under 2017 betingade en medelsnittlig köpeskilling om ca 1 800 000 kr. Trenden har varit ökande priser med ett genomsnitt av ca 25 000 30 000 kr/kvm på de lägenheter som såldes under 2017.
2018-03-01 8 (9) En analys av ortsprismaterial har utförts. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från 2015-01-01, bostadsrättslägenheter inom Brf Glastranan, antal rum 3. Köpeskillingarna för de 6 jämförelseobjekten varierar mellan 1 525 000 2 050 000 kronor med ett medelpris om ca 1 715 000 kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 69 kvm och ett pris per kvadratmeter om 24 872 kr. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är betydligt sämre jämförbart med det genomsnittliga jämförelseobjektet. Bedömning av marknadsvärdet för lägenheter där ej färdigställda ombyggnads- och renoveringsarbeten etc. förekommer i olika omfattning visar i normalfallet en större värderingsosäkerhet än vid marknadsvärdebedömningar av lägenheter där ovan angivna förhållanden ej förekommer. Förutom analys av de försäljningar som skett bygger analysen också på ett moment av marknadssimulering, d.v.s. hur marknaden (potentiella köpare) förväntas resonera och kalkylera. Här är bedömningen av efterfråge- och utbudssituationen av betydelse och hur det aktuella området och objektet står sig i konkurrens till andra tänkbara alternativ och vad en eventuell köpare kan tänka sig att lägga med egen tid i arbete på objektet. Området Herrhagen anses som attraktiv boendemiljö vilket ger en positiv aspekt till marknadspriset. 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Brf Glastranan Lgh 1005 vid värdetidpunkten mars månad 2018 till: 1 500 000 kronor Enmiljon Femhundratusen kronor Motsvarar ett värde/kvadratmeter om 22 058 kronor Karlstad 2018-03-01 Håkan Olsson Fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2tr, 653 40 Karlstad Telefon nr: 010 603 87 02 Epost: hakan.olsson@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret inklusive kartor Årsredovisning, stadgar och registreringsbevis Utdrag ur lägenhetsregistret Allmänna villkor för värdeutlåtande
2018-03-01 9 (9)
2018-03-01 10 (9)