Fastigheten Arvika Gunnarskogs-Berga 1:64

Transkript

1 Fastigheten Arvika Gunnarskogs-Berga 1:64

2 (9) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Fastighetsbeteckning: Gunnarskogs-Berga 1:64 Typkod: 220 Kommun: Arvika Församling: Okänd Adress: Bergatorp Oppstuga, Gunnarksog Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja Nej 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr ), genom Försäljningsenheten Falun, box 110, LULEÅ 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som underlag vid en eventuell exekutiv auktion. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är juli månad Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av sådan art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Pär Höijer, NAI Svefa. Vid besiktningen deltog fastighetsägaren. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: NAI Svefas ortsprissystem Real Estate Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Teknisk information från fastighetsägare vid besiktningstillfället

3 (9) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är lantligt beläget i byn Bergatorp cirka 7 kilometer norr om Gunnarskog i Arvika kommun. Gatuadressen är Bergatorp Oppstuga. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret och i vägbeskrivning från Eniro. Omgivningen utgörs huvudsakligen av skogsmark och glest bebyggd landsbygd. Viss service (drivmedelsstation mm) finns närmast i Gunnarskog. För övrig daglig service är det närmast till Charlottenberg som ligger cirka 18 kilometer väster om värderingsobjektet. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss. Närmaste hållplats bedöms ligga på ca 2 kilometers avstånd från värderingsobjektet. Mindre landsväg passerar strax intill värderingsobjektet. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): OMRÅDESBESKRIVNING Villor Parhus Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övrigt: Trädgård som är vildvuxen, oklippt gräs etc. 2.3 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Taxeringsinformation och fastighetsägare 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1927 Ombyggnadsår: Värdeår: 1929 Antal plan: 1,5 Antal rum och kök: 6 ROK *) Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare **) Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 85. *) Ett av sovrummen på övre plan är ett mindre rum. Biarea(m 2 ): 15 **) bedöms utgöra källardelen Värdearea(m 2 ): 88 Källa till areauppgifter: Taxeringsinformation.

4 (9) BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten (bedömt) Timmer/Trä Timmer/Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar Natursten (bedömt) Betong Annat: Mindre källare Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Treglas Puts Papp Isolerglas Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit Innanfönster Annat: Annat: 1-glas Övrigt: Mindre balkong på entrésida. Pannrum i mindre källare, brant trappa. Mindre tvättutrymme i källare, defekt tvättmaskin. Mycket enkel standard. VÄRME Vattenburet värmesystem Spis - öppen Kombipanna CTC Solvärme Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpanna Jordvärme Direktverkande el Kamin (vedkamin) Panna fast bränsle Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: CTC kombipanna 1200 från 2004 för el, olja och pellets. Pelletsbrännare defekt men oljebrännare finns. Pelletsförråd och matarskruv. Invändig oljetank på 3 kbm. Rökkanal till öppen spis behöver renoveras, dock ej eldningsförbud enligt fastighetsägaren. Direktverkande el lokalt. 2.5 Rumsindelning och ytskikt 3 RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal Badrum WC/D WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage 1 tr BV KV 1 Övrigt: Förråd på övre plan utgörs av sidovindsutrymmen. Utgång till balkong från övre hall. utbyggnadsdel.

5 (9) YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä Målat Akustikplattor Laminat Panel, målad Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Textil Annat: Annat: Övrigt: Överlag äldre och slitna ytskikt samt ej färdigställda ombyggnadsarbeten etc. Behov av totalrenovering. KÖK Elspis Siemens (2006) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl/Frys Cylinda defekt Vedspis, defekt Induktionshäll Inbyggd micro Kyl/Frys ElectroHelios -85 Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Kyl/sval Kortare beskrivning: Slitna kökssnickerier från (bedömt). Standard: Mycket enkel standard. Rostfri diskbänk med två hoar. Fläkt saknas, endast ventilationskanal i murstock. Övrigt: Ingen direkt plats för matbord. Behov av helrenovering. DUSCHRUM/WC WC Duschplats Kakel vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Vinyltapet vägg Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Kortare beskrivning: Badrum med ytskikt som bedöms vara från 1960-talet. Standard: Mycket enkel Övrigt: Behov av totalrenovering 3.1 Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Carport Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Oisolerat Byggnadsår: Okänt Byggnadsarea(m 2 ): Ca 20 kvm Grundläggning: Cementsten Stomme/Fasad: Trä Yttertak: Plåt Anslutningar: El Standard: Enkel Övrigt: Relativt normalt skick

6 (9) ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Äldre kallgarage Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Oisolerat Byggnadsår: Okänt Byggnadsarea(m 2 ): Ca 16 kvm Grundläggning: Okänt Stomme/Fasad: Trä/Träpanel Yttertak: Plåt Anslutningar: Saknas Standard: Rivningsskick Övrigt: ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Vedförråd Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Oisolerat Byggnadsår: Okänt Byggnadsarea(m 2 ): Ca 14 kvm Grundläggning: Cementsten Stomme/Fasad: Trä Yttertak: Plåt Anslutningar: Saknas Standard: Enkel Övrigt: Relativt normalt skick ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Friggebod med Förråd Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Delvis isolerat Byggnadsår: Okänt Byggnadsarea(m 2 ): Ca 12 kvm Grundläggning: Cementsten Stomme/Fasad: Trä/Träpanel Yttertak: Plåt Anslutningar: El Standard: Enkel Övrigt: Relativt normalt skick 3.2 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer Exempelvis: Övergripande behov av renovering. Utbyte ytskikt, all utrustning i kök och badrum, fönster, omdränering, skorstenar, m.m m.m. Delar i behov av utbyte Exempelvis: Behov av totalrenovering. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög KOMMANDE UNDERHÅLLSBEHOV Lågt Medel Högt

7 (9) 3.3 Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1929 Taxeringsår: 2015 Övrigt: Standardpoäng 27 I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar (pantbrev). Pantbrev på totalt kronor finns uttagna i fastigheten. Vid eventuell anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan. 3.4 Övrigt Rättigheter som berör fastigheten eller andra övriga upplysningar: Inget att notera. 4 Slutsatser 4.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,27. D.v.s. att man i genomsnitt betalat ca 1,27 x taxeringsvärdet (FFT-2015). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,6 och 1,8. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , ej strandnära och lantligt belägna småhusenheter med typkod 220 inom Eda och Arvika kommun, värdeår 1970 och äldre, boarea kvm, standardpoäng och tomtareal max kvm. Köpeskillingarna för jämförelseobjekten varierar mellan ca kronor med ett medelpris om ca kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 95 kvm, biarea om 49 kvm, värdeår 1950 och standardpoäng om 26. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är väsentligt sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet, främst på grund av låg standard och eftersatt underhåll. Värderingsobjektet i befintligt skick bedöms som mer svårsålt än normalt för delmarknaden. Det bedöms som mer intressant för fritidsändamål än som alternativ för åretruntboende. Bedömning av marknadsvärdet för småhus med stort renoveringsbehov, eller för objekt där ej färdigställda ombyggnads- och renoveringsarbeten etc. förekommer i olika omfattning, visar i normalfallet en större värderingsosäkerhet än vid marknadsvärdebedömningar av småhusfastigheter där ovan angivna förhållanden ej förekommer. Förutom analys av de försäljningar som skett bygger analysen också på ett moment av marknadssimulering, dvs hur marknaden (potentiella köpare) förväntas resonera och kalkylera. Här är bedömningen av efterfråge- och utbudssituationen av betydelse och hur det aktuella området och objektet står sig i konkurrens till andra tänkbara alternativ.

8 (9)

9 (9) 4.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Arvika Gunnarskogs-Berga 1:64 vid värdetidpunkten juli månad 2016 till: kronor Etthundrafemtiotusenkronor (motsvarar K/T 0,41) Karlstad Pär Höijer Fastighetsvärderare/Fastighetsanalytiker Av Sveriges handelskamrar förordnad fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2 tr, KARLSTAD Telefon/sms: Epost: par.hoijer@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

10 Bilaga 1: Fotografier

11 Bilaga 1: Fotografier CARPORT

12 Bilaga 1: Fotografier KALLGARAGE (RIVNINGSSKICK)

13 Bilaga 1: Fotografier VEDFÖRRÅD FRIGGEBOD/FÖRRÅD

14 Bilaga 1: Fotografier

15 Bilaga 1: Fotografier FLGYFOTO VÄG MOT CHARLOTTENBERG VÄG MOT GUNNARSKOG/ARVIKA