B R - L G H N R R I K S B Y G G E N S : S B R F B R U N F L O H U S N R 5

Transkript

1 B R - L G H N R R I K S B Y G G E N S : S B R F B R U N F L O H U S N R 5 Rosenlundsvägen 5, Brunflo Marknadsvärdebedömning Juli Adress Telefon Org nr E-post Box info@varderingsinstitutet.com Östersund

2 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten Box LULEÅ 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. 1.3 Värderingsmetod Värderingen utförs enligt ortsprismetoden vilket innebär en jämförelse av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets belägenhet som dess egenskaper och förutsättningar. 1.4 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten juli Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades av Daniel Olofsson. Vid inspektionen deltog ägaren till bostadsrätten. Värdebedömningen grundar sig på objektets standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av lägenheten kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av objektet. 1.6 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.7 Lagring och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1

3 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Objektsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: RBF Brunflohus nr 5 (Organisations nr: ) Fastighet: Föreningen äger fastigheterna Brunflo-Backen 1:167-1:170, 1:81, 1:82 och 2:24 i Östersunds kommun. Lägenhetsnummer: Adress: Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Rosenlundsvägen 13, Brunflo Östersunds Kommun Brunflo F RoK Lägenhetsarea: 63,5 m² (enligt bostadsrättsinformation ) Månadsavgift: kr/månad, varav 125kr/månad avser kabel-tv/bredbandsavgift. Uppgift om eventuell kvarvarande skuld till bostadsrättsföreningen saknas i bostadsrättsinformationen. Reparationsfond: 9 764, 09 Kr (enligt bostadsrättsinformation ) Andelstal: 0,25471 % 2.2 Allmänt Lägenhet om 2 rum och kök belägen i Brunflo. Lägenheten har en areal om 63,5 m² (enligt bostadsrättsinformation ) och är belägen på den översta våningen i huset. Lägenheten bedöms ha ytskikt och inredning av främst något äldre modeller. Lägenheten är vid värderingstillfället bitvis belamrad med lösöra vilket försvårar inspektion av flertalet ytskikt och inredning/inventarier. Vid värderingstillfället är badrummet i slutskedet av en renovering då det enligt uppgift uppstått vattenskador i vägg vid fönstret som är beläget i våtzon ovan badkar där det duschats. Lägenheten har en balkong mot sydväst där utsikten över Brunfloviken är god. Lägenheten är belägen inom kort promenadavstånd till Brunflo centrum och dess utbud av service, handel kommunikationer mm. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2

4 2.3 Bostadsrättsföreningen Föreningen äger fastigheterna Brunflo-Backen 1:167-1:170, 1:81, 1:82 och 2:24 i Brunflo-Viken i Östersunds kommun. På fastigheterna finns 29 byggnader med 352 lägenheter uppförda Allmänt: Fastigheternas adresser är Sjövägen 2-178, Pionjärvägen och Rosenlundsvägen i Brunflo. Yta bostäder: m² Yta lokaler: 90 m² Tvättstuga: Närmsta tvättstuga till värderingsobjektet enligt uppgift belägen inom samma huskropp. Inom föreningen finns bastu, vävstuga och bakstuga. Föreningen har också ett par lokaler av olika Övrigt: storlekar som kan hyras och som passar för sammankomster och fester. Föreningen har även en lokal för hobbysnickeri. Vi har tagit del av: x Stadgar Lägenhetsförteckning x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: EKONOMI Avgiftsnivå: 596 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: kr Långsiktiga lån: kr 15,9 % av taxeringsvärdet Lån/m² bostäder: 781,5 kr Eget kapital kr 4,5 % av taxeringsvärdet Varav avsättning Underhållsfond: kr 2,6 % av taxeringsvärdet Kommentar: Föreningen har beslutat om en höjning av årsavgifterna med 1,5 % från 1:a oktober Fastighets och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Brunflo-Backen 1:167-1:170, 1:81, 1:82 och 2:24 i Östersund Byggår: x Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: Parhus Radhus Mellanläge Antal våningar: 3 utan källarvåning Underhållsbehov: Föreningen har en långsiktig underhållsplan som uppdateras varje år. Genomför vid värderingstilfället fasadarbete/målning av utvändiga trädetaljer på huskropparna. Övrigt: Enligt årsredovisningen finns 189 garageplatser samt 198 p-platser i föreningen. VA-stammar: x Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: Föreningen Hiss: Ja x Nej BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten Trä Trä Träpanel Takpannor x Kopplade x Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong x Tegel Betongpannor x Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker x Betong Kalksandsten Plåt Treglas Krypgrund x Betong x Tegel Stålbalkar Puts x Papp x Isolerglas Plintar Natursten x Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Eternit Eternit x 2+1-glas Balkgrund Innanfönster 3

5 UPPVÄRMNINGS- OCH VENTILATIONSSYSTEM x Vattenburet värmesystem Öppen spis Oljepanna Solvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Elpanna Jordvärme Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/luft) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme el Varmvattenberedare Sjövärme x Fjärrvärme x Mek. Ventilation Självdragsventilation Uppvärmningskostnaden ingår i månadsavgiften. 2.5 Energideklaration Byggnaden som värderingsobjektet är beläget i har en giltig energideklaration som är uppförd 2019 med ID Enligt energideklarationen har byggnaden en energiprestanda om 87 kwh/m² och år. Radonmätning är inte utförd. Energideklarationen bifogas som bilaga till värderingen. Uppgifterna är från Boverkets register. 2.6 Lägenhetsbeskrivning Våningsplan: Lägenheten är belägen på 3:e våningen som en av två lägenheter. AREOR Plan Boarea Biarea Kommentar 2 tr 63,5 - De angivna areorna är hämtade från erhållen bostadsrättsinformation. S:a 63,5 - RUMSINDELNING Plan Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc/du Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Arbetsr Balkong 1 tr S:a Enligt uppgift finns ett förråd i markplan inom samma huskropp som värderingsobjektet. Lägenheten har balkong mot sydväst. KÖK x Elspis med häll Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl x Diskho (rostfritt) Vedspis Grill Inbyggd micro x Frys Gasspis x Köksfläkt Diskmaskin Kyl / Frys Beskrivning: Standard: Underhållsstatus: Kök om ca 14 m² med företrädesvis äldre inredning och maskinell utrustning. Vid värderingstilfället står en bänkdiskmaskin på bänken. Stor mängd lösöre/bråte försvårar inspektion av vissa ytskikt och inventarier. Bedöms som något äldre. Inga akuta underhållsbehov noteras, företrädesvis äldre inredning och maskinell utrustning. Bedöms ha vissa behov av modernisering. 4

6 BADRUM x WC Duschplats x Badkar Handdukstork x Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Torkskåp Badrum om ca 4,5 m². Badrummet är vid värderingstillfället i slutskedet av en renovering då det enligt uppgift uppstått vattenskador i vägg vid fönstret som är beläget i våtzon ovan badkar där det duschats. Vatten Beskrivning: har här enligt uppgift trängt in i konstruktionen och vandrat ned i huskroppen. Det mesta av renoveringsarbetet i badrummet bedöms vara utfört, endast mindre arbete bedöms återstå. Golv: Plastmatta Standard: Nya ytskikt men äldre inredning Väggar: Våtrumstapet Underhållsstatus: Renoveringsarbete bedöms behöva slutföras FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målat Plastmattor Målad glasfiberväv Träpanel Trä Målat Vävklistrat x Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt x Klinker Lamellskivor Pappspänt Skiffer Kakel Akustikplattor Textilmattor Stuckatur SKICK OCH UNDERHÅLL Lägenheten är vid värderingstillfället bitvis belamrad med lösöra vilket försvårar inspektion av flertalet ytskikt och inredning/inventarier. Ytskikten bedöms företrädesvis vara av något äldre årsmodeller. På flera tapeter noteras skador orsakade av katt. Elinstallationer i lägenheten bedöms vara av varierande årsmodeller. Köket bedöms ha äldre inredning och vitvaror av företrädesvis äldre årsmodeller. Badrummet är vid värderingstillfället i slutskedet av en renovering då det enligt uppgift uppstått vattenskador i vägg vid fönstret som är beläget i våtzon ovan badkar där det duschats. Vatten har här enligt uppgift trängt in i konstruktionen och vandrat ned i huskroppen. Det mesta av renoveringsarbetet i badrummet bedöms vara utfört, endast mindre arbete bedöms återstå. Elinstallationer ej slutförda i badrummet. 2.7 Bedömning Lägenheten är belägen på den översta boendevåningen i huset. Det höga läget samt områdets kuperade terräng ger en god utsikt från den ca 7 m² stora balkongen över Brunfloviken. Ytskikten I bostadsrätten bedöms vara av övervägande något äldre årsmodeller. Lägenheten är vid värderingstillfället bitvis belamrad med lösöra vilket försvårar inspektion av flertalet ytskikt och inredning/inventarier. Köket bedöms ha företrädesvis äldre inredning, vissa moderniseringsbehov bedöms föreligga. Badrummet är vid värderingstillfället i slutskedet av en renovering då det enligt uppgift uppstått vattenskador i vägg vid fönstret som är beläget i våtzon ovan badkar där det duschats. Vatten har här enligt uppgift trängt in i konstruktionen och vandrat ned i huskroppen. Det mesta av renoveringsarbetet i badrummet bedöms vara utfört, endast mindre arbete bedöms återstå. Badrummet har plastmatta och våtrumstapet samt företrädesvis kvarvarande äldre inredning och bedöms efter färdigställande att vara modernt men delvis något enklare samt med äldre inredning. 5

7 Bostadsrättsföreningen har normal ekonomi, Föreningen har en långsiktig underhållsplan som uppdateras varje år. Prisnivån för bostadsrättslägenheter inom Brunflo-området är varierande och något lägre än prisnivån i Östersund och Frösön. En viss förbättring av prisnivåerna har dock skett under senaste åren. Genomförda försäljningar av bostadsrätter med två rum (med boyta mellan m²) och kök i Brf Brunflohus 5, visar från och framåt på priser i nivån ca kr/m², med en genomsnittsnivå på ca kr/m². Materialet omfattar 10 stycken köp. Lägenheten bedöms ha ett trevligt läge med god utsikt över Brunfloviken. Skick och standard bedöms sammantaget vara sämre än medel vid en jämförelse med de andra försålda objekten i föreningen. Ett rimligt marknadspris för lägenheten bedömes mot bakgrunden av detta till ca kr/m². 6

8 3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr i, Östersunds kommun till: Marknadsvärde per juli 2019 FEMHUNDRATJUGOFEMTUSENKRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Värde per kvadratmeter: kr/m² (63,5 m²) Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Fastighetsvärderare 7

9 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 8

10 B I L A G A I I K A R T OR Källa: Google maps 9

11 Källa: Google maps 10

12 B I L A G A I I I B O S TA D S R ÄT T S I N F O R M AT I ON 11

13 B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fasadbild Fasadbild Utsikt från balkongen Lekplats på gården Fasadbild Fasadbild 12