Å R E M AT T M A R S - B Y E 1 : 2 8

Transkript

1 Å R E M AT T M A R S - B Y E 1 : 2 8 Ockevägen 107, Mattmar Marknadsvärdebedömning Oktober 2018 Adress Telefon Org nr E-post Box info@varderingsinstitutet.com Östersund

2 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten oktober Inspektion Fastigheten inspekterades av Daniel Olofsson. Vid inspektionen deltog fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1

3 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Ockevägen 107, Mattmar Mattmar Åre kommun Äganderätt F Tomtstorlek: m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet i Mattmar i Åre kommun. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus samt en förrådsbyggnad. Huset är enligt uppgift ursprungligen en äldre banvaktarstuga, som enligt uppgift byggdes på slutet 1800-talet. Huset byggdes ut Den äldre delen är uppförd i en boendevåning, den påbyggda delen har en ovanliggande loftvåning. Huset har en översiktligt uppmätt boarea om ca 74 m². Wc/duschrummet är beläget i den nyare byggnadsdelen. Enligt uppgift uppstod en vattenskada här vilken åtgärdades och rummet renoverades under Skadan drabbade även entréhallen och det intilliggande sovrummet, varför ytskikten till stor del är från 2013 även i dessa rum. Huset bedöms vara i ett varierande skick. Inredning och ytskikt i den ursprungliga delen bedöms vara av övervägande äldre årsmodeller. Huset bedöms ha vissa behov av ökat underhåll. Åtgärder har tagits för byggandet av carport vid husets ena sida. Byggnationen är påbörjan men ej slutförd. Fastigheten har ett relativt centralt läge i Mattmar. Fastigheten är belägen i mycket nära anslutning till järnvägen som leder genom området. Mattmar är beläget i Åre kommun i mitten av Jämtland. Den närmaste större grannorten är Mörsil som är belägen ca 9 km väster om Mattmar. I Mörsil finns skola, mataffär och ett flertal andra bekvämligheter. Åre by är belägen ca 45 km väster om Mattmar. Till Östersund är det ca 55 km i sydöstlig riktning. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 8,5 Hållplats: G Livsmedelsbutik: 9 Affärscentrum: 20,5 2.3 Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad x Trädgård Natur Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus x Centralt läge x Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övervägande plan tomt som till största del består av gräsmatta. Några uppvuxna träd. Belägen i nära anslutning till järnvägen. 2

4 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger inom detaljplanerat område. 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET V/A x Vatten x Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn GEMENSAMT Vatten Avlopp Vatten saknas 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank 2.6 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt bifogat fastighetsdatautdrag 2 stycken inteckningar om totalt kr. Fastigheten berörs av ett lastande avtalsservitut från 1963 avseende visst byggnadsförbud. En potentiell köpare bedöms behöva kontrollera detta servitut. Enligt uppgift från fastighetsägaren finns det ett förmånligt servitut angående nyttjande av en mindre jordkällare på angränsande fastighet. Något sådant servitut finns ej inskrivet i bifogat fastighetsdatautdrag och en potentiell köpare bedöms behöva kontrollera status rörande detta. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: Slutet 1800 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: 2004 Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1-planshus med loftvåning. Nybyggnadsår enligt taxeringsinformationen är år Enl. uppgift från fastighetsägaren är det dock ursprungligen uppfört slutet 1800-talet. Utbyggt BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark x Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Torpargrund Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt x Treglas x Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp x Isolerglas Plintar x Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar x Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster 3

5 UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem x Vedspis Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) x Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme Centraldammsugare x Golvvärme (eldriven i hall och wc/dusch) x Varmvattenberedare Sjövärme Mek. Ventilation Ackumulatortank Jordvärme x Självdragsventilation Oljepanna Elpanna AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 75 m² och dess biarea till 82 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar S:a 74 - Lv 12 - De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Bv 62 - en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. RUMSINDELNING Plan Allrum Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Lv 1 Bv S:a Övrigt: KÖK x Elspis Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl x Diskho (rostfritt) x Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys Gasspis Köksfläkt x Diskmaskin x Kyl / Frys Beskrivning: Kök om ca 18 m² med ytskikt och skåp som bedöms som äldre. Maskinell utrustning bedöms vara av varierande årsmodeller. Standard: Halvmodern Underhållsstatus: Vissa behov av modernisering vad gäller ytskikt, skåp. WC/DUSCHRUM x WC x Duschplats Badkar Handdukstork x Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu x Varmvattenberedare Wc/duschrum om ca 7,5 m² som enligt uppgift renoverades under 2013 när en vattenskada som uppstod Beskrivning: här åtgärdades. Eldriven golvvärme. Draperi/duschväggar saknas vid dusch. Vissa mindre elinstallationer/spotlights bedöms behöva slutföras. Golv: Klinker Standard: Halvmodern/modern Väggar: Tapet Underhållsstatus: Inga akuta underhållsbehov noteras 4

6 FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Panel x Klickgolv x Målat x Målat x Laminat x Panel Vävspänt Linoleum x Bröstpanel Plastspänt x Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur 2.9 Kompletterande byggnader Förrådsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt, enligt uppgift troligen samma som bostadshus ursprungligen. Grundläggning: Torpargrund Byggnadsarea: Ca 22 m² BYA Stomme / Fasader: Timmer, trä Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal Fönster: 2-glas Värmeisolering: Ja Beskrivning Förråd med två ingångar till två förrådsutrymmen. Från det ena förrådsutrymmet nås upp till ytterligare ett förrådsutrymme i loftform Skick och underhåll Huset är enligt uppgift ursprungligen en äldre banvaktarstuga, som enligt uppgift byggdes slutet 1800-tal. Huset byggdes ut Den påbyggda delen har en BYA om ca 25 m² och innehåller hall, wc/dusch, sovrum samt en ovanliggande loftvåning. Yttertaket består av plåt, lades enligt uppgift nytt under ca år Fasaden består av träpanel. Vissa målningsbehov bedöms finnas runt fönster och på vindskivor. Vid värderingstillfället är det i stora delar öppet under takfoten förutom insektsnätet, bedöms behöva ses över och åtgärdas. Häng- och stuprännor saknas runt huset. Grunden under den ursprungliga husdelen består av äldre natursten, under den påbyggda delen är det lecablock. Grunden ej invändigt inspekterad vid värderingstillfället. Vid husets ena sida har vissa åtgärder tagits för att bygga en större carport. Grundmur är vid värderingstillfället iordninggjord samt att stolpar monterats i denna. Invändigt bedöms ytskikt och inredning vara av varierande årsmodeller och skick. Ytskikten är på flera plaster i den äldre delen slitna och/eller skadade. På flera platser saknas mindre delar av ytskikten. På loftet saknas en del av det laminatgolvet. I ett av sovrummen saknas bitvis de slutliga ytskikten. På flera platser bedöms en del arbete med elinstallationer återstå. Det är en mindre nivåskillnad invändigt mellan ursprunglig och påbyggd del. Wc/duschrummet är beläget i den nyare byggnadsdelen. Enligt uppgift uppstod en vattenskada här vilken åtgärdades och rummet renoverades under Skadan drabbade även entréhallen och det intilliggande sovrummet, varför ytskikten till stor del är från 2013 även i dessa rum. Köket bedöms ha äldre ytskikt och övervägande äldre inredning. Maskinell utrustning här bedöms vara av varierande, dock övervägande något äldre, årsmodeller Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: Byggnadsvärde: Markvärde:

7 3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2017 hade en ökad byggtakt i inledningen av året men avslutade med en svajande marknad där marknaden för nyproducerade bostadsrätter svalat betänkligt, främst i storstadsregionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms fortfarande vara hög men en ökad priskänslighet och stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder börjar avta under även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2017). Stor diskussion under 2017 har varit hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit och utgör 2017 ca 80 procent av storbankernas totala utlåning till dessa låntagare. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,50%) och prognosen är att börja höja räntan i långsam takt från mitten av Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder vände nedåt i slutet av 2017 efter nära fem års uppgång. 3.2 Åre kommun Åre kommun ligger i västra Jämtland efter E14 mellan Östersund och Trondheim. Kommunen har en total landareal om ca ha varav stora ytor upptas av fjäll- och skogsmark. Åre kommun har idag totalt innevånare (2016). Befolkningsutvecklingen har varit stigande under senaste åren och sedan 2001 har invånarantalet ökat med närmare personer. Under perioden har befolkningsökningen varit 6,4%. Kommunen har näst högsta nyföretagandet i Sverige (20,4 per invånare 2016) och femte högsta andelen företagare i procent (12,9 % 2015) jämfört med Sveriges andra kommuner. Kommunen rankas som 68 av 290 kommuner i Svenskt Näringslivs ranking för Kommunens skatteintäkter är i snitt kr/invånare 2016 vilket är något lägre än rikssnittet på kr/invånare. Kommunens kostnader per invånare var kr/invånare 2016 mot rikssnittets kr/invånare. Kommunens resultat för 2016 var kr/invånare. Kommunens huvudort är Järpen med ca invånare. Centrala Åre (med Duved) har ca invånare. Åre samhälle är en utpräglad turistort med omfattande turistverksamhet, framför allt vad gäller vinterturism. Orten är välkänd främst genom alpina världscupstävlingar men också alpina VM 2007 samt att Åre även står som värd för alpina VM Åre har tillsammans med Falun, Östersund och Stockholm sökt Olympiska vinterspelen totalt sju gånger 6

8 3.3 Mattmar Mattmar är en småort i Mattmars distrikt (Mattmars socken) i Åre kommun i mitten av Jämtland. Den närmaste större grannorten är Mörsil som är belägen ca 9 km väster om Mattmar. I Mörsil finns skola, mataffär och ett flertal andra bekvämligheter. Åre by är belägen ca 45 km väster om Mattmar. Till Östersund är det ca 55 km i sydöstlig riktning. 3.4 Objektet Fastigheten har ett relativt centralt läge i byn. Fastigheten är belägen i nära anslutning till järnvägen vilket bedöms ses som en last av en presumtiv spekulant. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus samt en förrådsbyggnad. Huset är enligt uppgift ursprungligen en äldre banvaktarstuga, som enligt uppgift byggdes slutet 1800-tal. Huset byggdes ut Den äldre delen är uppförd i en boendevåning, den påbyggda delen har en ovanliggande loftvåning. Huset har en översiktligt uppmätt boarea om ca 74 m². Skicket bedöms som klart varierande. Wc/duschrummet är beläget i den nyare byggnadsdelen. Enligt uppgift uppstod en vattenskada här vilken åtgärdades och rummet renoverades under Skadan drabbade även entréhallen och det intilliggande sovrummet, varför ytskikten till stor del är från 2013 även i dessa rum. Den äldre delen har inredning och ytskikt av övervägande äldre årsmodeller. Huset bedöms ha vissa behov av ökat underhåll både in- och utvändigt. 7

9 4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus i Mattmar kan konstateras att från tiden från har skett 10 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 5 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 2,52 (1,59 2,52). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till kr/m² ( ). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca kr. Värderingsobjektet bedöms dels vara något högt taxerad i och med en större avvikande BIA samt att taxeringens värdeområde ( ) är väldigt stort och omfattar fastigheter både i fjällmiljö nära alpina områden så som Bydalen men även sjönära/sjötomter kring Storsjöns västra strandområde. Detta innebär oftast att taxeringsvärdena inom värdeområde kan avvika mer än normalt. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms sammantaget ha ett något sämre skick hos byggnaderna än jämförelsematerialet. Tomtstorleken är i medelsegmentet vid en jämförelse med de försålda objekten. Läget bedöms som sämre än medel. Bedömningen är att en presumtiv spekulant skulle finna närheten till järnvägen som klart negativ. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca kr vilket motsvarar ca kr/m² BOA. 8

10 5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per oktober 2018 FYRAHUNDRAFEMTIOTUSEN KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea kr Värde per taxeringskrona K/T 0,87 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 9

11 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

12 B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G

13

14

15

16 B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria

17 Källa: Google maps

18 B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fasadbild Fasadbild Fasadbild Fasadbild Förrådsbyggnad Förrådsbyggnad

19 Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild