Pålgård 341, Hammarstrand

Transkript

1 R A G U N D A S KO G E N 1 : 4 9 Pålgård 341, Hammarstrand Marknadsvärdebedömning December 2018 Adress Telefon Org nr E-post Box info@varderingsinstitutet.com Östersund

2 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Försäljningen Luleå Box Luleå 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma fastighetens marknadsvärde inför exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten december Inspektion Fastigheten inspekterades av Daniel Olofsson. Vid inspektionen deltog fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid inspektionstillfället. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av fastigheten med dess byggnation och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av fastigheten. 1.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en medarbetare. 1.6 Lagring av uppgifter och GDPR Värderingsinstitutet sparar värderingen, med bilagor och övriga underlag, i sin verksamhet för att kunna användas som underlag vid eventuella kompletteringar och i eventuella kommande tvister i ärendet. Innehåller dessa några personuppgifter behandlas dessa i enlighet med de regler som följer av GDPR och kommer inte att användas för något annat syfte än ovanstående. Uppgifterna kommer inte att lämnas ut till någon annan om det inte krävs i en eventuell komplettering eller tvist. Värderingsinstitutet följer rekommendationerna från Svenska Handelskammaren och Samhällsbyggarna/Bankföreningen. 1

3 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Pålgård 341, Hammarstrand Pålgård, Ragunda kommun Äganderätt F Tomtstorlek: m² Typkod: 220, Småhusenhet, bebyggd 2.2 Allmänt Fastighet belägen i Pålgård, ca 1,5 km från centrala Hammarstrand i Ragunda kommun. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus, ett garage, en friggebod samt en mindre förrådsbyggnad. Bostadshuset består av 1 ½-plan samt delvis källare. Bostadshusets taxerade nybyggandsår är enligt fastighetsdatautdraget år byggdes huset ut, enligt uppgift genom att övervåningen då tillfördes. Skicket bedöms som något varierande men övervägande något äldre. Huset har en översiktligt uppmätt BOA om ca 110 m² fördelat på de båda boendevåningarna. Fastigheten är belägen ca 1,5 km nordöst om centrala Hammarstrand och på den andra sidan Indalsälven från Hammarstrand sett. Fastigheten har ett relativt högt läge i området och utsikten över Hammarstrand och Indalsälven bedöms som god. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: 2,5 Hållplats: G Livsmedelsbutik: 1,6 Affärscentrum: Tomtbeskrivning TOMTTYP OMGIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad x Trädgård Natur x Kuperad Berg x Villor Parhus Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge Övervägande något kuperad tomt som till största del består av övervuxen trädgårdstomt. Mindre bilväg leder förbi i nära anslutning till tomt och bostadshus. Omgivningen är kuperad och objektet har ett relativt högt läge i området vilket ger en god utsikt över Hammarstrand och Indalsälven. 2.4 Planförhållanden Fastigheten ligger ej inom detaljplanerat område. 2

4 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT Vatten x Vatten GEMENSAMT Avlopp x Avlopp 1-kammarbrunn Stenkista Borrad brunn Vatten saknas EGET V/A 2-kammarbrunn Infiltrationsbädd Grävd brunn ÖVRIGT Avlopp saknas 3-kammarbrunn Sluten tank Enligt uppgift gemensamt vatten från närliggande fastighet som tillgodoser flera fastigheter i området. Enligt uppgift 3-kammarbrunn med undermålig infiltration. Brunnen nyttjas enligt uppgift också av grannliggande fastighet. Viss osäkerhet bedöms föreligga vilken tomtmark som avloppsbrunnen är placerad på och om servitutet täcker dagens nyttjande. En potentiell köpare bedöms behöva kontrollera servituten. 2.6 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader). 2.7 Inskrivningar, samfällighetsförening etc. Fastigheten har enligt bifogat fastighetsdatautdrag 3 stycken inteckningar om totalt kr. Fastigheten berörs ett lastande avtalsservitut avseende kraftledning och ett lastande avtalsservitut avseende vattentäkt mm. Fastigheten berörs av ett förmånligt avtalsservitut avseende vattentäkt. Fastigheten berörs av ett förmånligt officialservitut avseende väg samt ett lastande officialservitut avseende väg. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon särskild pantbrevsutredning eller servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Beskrivning huvudbyggnad BYGGNADSTYP Byggår: 1917 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Tillbyggnadsår: 1998 Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 1 ½-planshus med delvis källare. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä x Trä x Träpanel Tegelpannor x Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor x Tvåglas x Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt Treglas x Torpargrund x Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas Plintar x Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar x Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Innanfönster UPPVÄRMNINGSSYSTEM, VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Öppen spis Solvärme el Fjärrvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats Solvärme vatten Värmepump (luft/luft) x Direktverkande el x Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/vatten) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme x Centraldammsugare Golvvärme x Varmvattenberedare Sjövärme Mek. Ventilation Ackumulatortank Jordvärme x Självdragsventilation Oljepanna Elpanna 3

5 AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 107 m² och dess biarea till 16 m². Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller Svensk standard genomförs. Plan Boarea Biarea Kommentar 1 Tr 35 - De angivna areorna är översiktligt uppmätta på plats. Inget ansvar tas för dessa uppgifter. Inför Bv 75 - en eventuell försäljning rekommenderas att en uppmätning som uppfyller svensk standard genomförs. Kv - - Det är källare under ca hälften av byggnaden. Källaren nås utifrån. Källaren har en tak- höjd om ca 180 cm och bedöms således ej som mätvärd biarea. Utrymmet erbjuder detta till trots en del förvaringsutrymme. Endast del av källaren har gjutet golv. S:a RUMSINDELNING Plan Allrum Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage 1 Tr Bv Kv 2 S:a Övrigt: Källaren nås utifrån genom mindre lucka vid husets ena kortsida. KÖK Elspis x Keramikhäll x Inbyggd ugn x Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Frys Gasspis x Köksfläkt Diskmaskin Kyl / Frys Beskrivning: Kök om ca 18 m² med företrädesvis äldre inredning och vitvaror, renoverat enligt uppgift ca Standard: Bedöms som något äldre. Underhållsstatus: Inga akuta underhållsåtgärder noteras. WC/DUSCHRUM - BOTTENVÅNING x WC Duschplats Badkar x Handdukstork Tvättmaskin Bidé x Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu x Varmvattenberedare Wc/duschrum om ca 4 m² där varmvattenberedaren är dold bakom vägg invid duschkabinen. Ytskikten enligt uppgift ca 10 år gamla. Beskrivning: Golv: Plastmatta Standard: Enkel/halvmodern Väggar: Tapet Underhållsstatus: Inga akuta underhållsbehov noteras WC/DUSCHRUM - VÅNING 1 TRAPPA x WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Wc/duschrum som enligt uppgift aldrig färdigställts efter att våning 1 trappa gjordes iordning och har stått i detta utförande i ett antal år. Slutgiltiga ytskikt saknas. Wc-stol och handfat används enligt uppgift. På en Beskrivning: vägg sitter en blandare, slang från denna ligger vid värderingstillfället på golvet och duschmunstycke saknas. Golv: Spånskiva Standard: Bedöms som mycket enkel Väggar: Spånskiva Underhållsstatus: Renoveringsbehov bedöms föreligga 4

6 TVÄTTSTUGA x Tvättmaskin Mangel Groventré Varmvattenberedare Torktumlare Centrifug Förvaringsskåp x Frånluftsfläkt Torkskåp Tvättbänk x Utslagsvask Värmepump Litet utrymme om ca 1,5 m² som är inrett som tvättstuga. Ytskikt enligt uppgift ca 15 år. Tvättmaskin av något senare årsmodell. Beskrivning: Golv: Plastmatta Standard: Enkel Tapet Ytskikt enligt uppgift ca 15 år gamla. Osäker funktionalitet hos Väggar: Underhållsstatus: element på vägg. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Panel x Trä Målat Vävklistrat Laminat Panel Vävspänt Linoleum x Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Akustikplattor Stuckatur 2.9 Kompletterande byggnader Garage Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Enl. uppgift ca år Grundläggning: Platta på mark Byggnadsarea: Ca 24 m² BYA Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: El, vatten Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal för åldern Fönster: 2-glas Värmeisolering: Ja Beskrivning Garage med plats för 1 bil, manuell port. Uppvärmning via aerotemper. Lucka saknas till vindsutrymme ovan porten vid värderingstillfället. Friggebod Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plint Byggnadsarea: Ca 10 m² BYA Stomme / Fasader: Trä, plåt Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Bedöms som eftersatt Fönster: 1-glas Värmeisolering: Delvis Beskrivning Enkel friggebod av mindre storlek. Byggnaden bedöms ha problem med grunden och lutar. På en plats saknas ett fönster och här är det således öppet. Enligt uppgift isolerad i vägg och golv. Bedöms ha klart begränsad inverkan på marknadsvärdet. Förrådsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Okänt Grundläggning: Plintar Byggnadsarea: Ca 5 m² Stomme / Fasader: Trä Anslutningar: - Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Normal för ändamålet Fönster: - Värmeisolering: - Beskrivning Mindre förrådsutrymme som är uppfört utan vägg längs ena långsidan. Bedöms ha klart begränsad inverkan på marknadsvärdet. 5

7 2.10 Skick och underhåll Bostadshuset består av 1 ½-plan samt källare under del av huset. Nybyggnadsår är enligt fastighetsdatautdraget år 1917, enligt uppgift tillfördes dock övervåningen ca Yttertaket består av plåt och byttes enligt uppgift för ca år sedan. Hängrännor delvis skadade/av. Vindskivor bedöms bitvis slitna. Träpanelen bedöms ha vissa behov av målning, delar av fasaden omålad samt en del målad tidigare än största delen. På ena kortsidan finns en mindre öppning under taknocken där en presenning hänger löst. Källaren nås utifrån via mindre lucka på husets ena kortsida. I källaren är det gjutet golv i del av utrymmet, ej hela. Invändigt bedöms ytskikt och inredning vara av något varierande årtal, dock övervägande äldre. Flertalet ytskikt invändigt enligt uppgift från ca På flera platser noteras sprickor i tapeten och huset bedöms ha rört sig något. Köket har vitvaror av företrädesvis något äldre årsmodeller. Wc/duschrummet på våning 1 trappa har enligt uppgift aldrig färdigställts efter att våningen tillfördes. Slutgiltiga ytskikt saknas här inne. Wc-stol och handfat är inkopplade och används. Rummet bedöms behöva åtgärdas. Wc/duschrummet på bottenvåningen har enligt uppgift ytskikt som är ca 10 år gamla Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: Byggnadsvärde: Markvärde:

8 3 M A R K N A D S A N A LY S 3.1 Marknaden i stort 2017 hade en ökad byggtakt i inledningen av året men avslutade med en svajande marknad där marknaden för nyproducerade bostadsrätter svalat betänkligt, främst i storstadsregionerna, och där flera aktörer valde istället en ombildning från bostadsrätter till hyresrätter. Efterfrågan på bostäder bedöms fortfarande vara hög men en ökad priskänslighet och stort utbud gör att många affärer drar ut på tiden. Flera analytiker har i sin prognos att nybyggnationen av bostäder börjar avta under även om det fortfarande finns en obalans i flera län enligt Boverkets senaste lägesanalys (BME 2017). Stor diskussion under 2017 har varit hushållens höga och stigande skuldsättningen vilket enligt Sveriges Riksbank är den största risken för svensk ekonomi. Det svenska banksystemet har en stor exponering mot fastigheter och lån till svenska hushåll och icke-finansiella företager med bostäder och andra typer av fastigheter som säkerhet har stigit och utgör 2017 ca 80 procent av storbankernas totala utlåning till dessa låntagare. Riksbanken håller fortfarande styrräntan negativ (fn. -0,50%) och prognosen är att börja höja räntan i långsam takt från mitten av Inflationen har under senaste tiden legat kring målet på 2 procent. Prisutvecklingen på bostäder vände nedåt i slutet av 2017 efter nära fem års uppgång. 3.2 Ragunda kommun Ragunda kommun omfattar idag totalt ca invånare (2016) med en medelålder på 46,6 år (riket är 41,2 år). Antalet invånare har under de senaste åren varit fallande, sedan år 2000 har befolkningen minskat med ca 900 personer, således ca 14 %. Befolkningsmängden bedöms även fortsättningsvis vara minskande. Centralorten Hammarstrand har drygt 1000 innevånare. Ragunda kommun har i 2017 års rakning för företagsklimat bland Sveriges kommuner tagit sig upp till plats 251 från plats 268 år 2016 (av 290 möjliga). Kommunens kostnader per invånare är för år 2016 (riket kr). Inskrivna arbetslösa i % av den registerbaserade arbetskraften (16 64 år) uppgår till ca 10,4 % för år Detta är en ökning med 0,4 % från året innan. Motsvarande siffra för den största kommunen i Jämtland (Östersund) är 6,7 % och för riket 7,6 %. I Ragunda kommun finns en lång tradition av eget företagande. Det finns några stabila företag inom bland annat tillverkningsindustrin som visar på goda möjligheter att utvecklas i en positiv riktning. Basnäringarna i Ragunda kommun finns inom jord och skogssektorn samt inom industrin. Turismoch besöksnäringen har visat sig ha en stor betydelse, och är under ständig tillväxt. Kommunen har ett rikt och differentierat näringsliv, och under dom senaste åren har strukturen kompletterats med tjänsteproducerande företag. Turismen i Ragunda sköts av Ragundadalen turism. Ragunda kommun är delägare i föreningen. De två största besöksmål, Thailändska paviljongen och Döda fallet, drar tillsammans över besökare varje år. Hammarstrand är kommunens centralort med all tänkbar service som affärer, banker, kommunalkontor, hälsovård samt åldringsvård. Hammarstrand ligger ca 95 km från Östersund och lika långt från Sundsvall. I närhet till Hammarstrand leder riksväg 87. De övriga tätorterna i kommunen är Bispgården och Stugun där riksväg 87 går genom samhällena. 7

9 3.3 Hammarstrand Värderingsobjektet är beläget ca 1,5 km från Hammarstrands centrum, på andra sidan Indalsälven från Hammarstrand sett. Hammarstrand är Ragunda kommuns centralort med all tänkbar service som affärer, banker, kommunalkontor, hälsovård samt åldringsvård och skola. Hammarstrand ligger ca 95 km från Östersund och ungefär lika långt från Sundsvall. I närhet till Hammarstrand leder riksväg 87. De övriga tätorterna i kommunen är Bispgården och Stugun där riksväg 87 går genom samhällena. 3.4 Objektet Fastigheten är lantligt belägen ca 1,5 km från Hammarstrands centrum och på andra sidan Indalsälven från Hammarstrand sett. Fastigheten är bebyggd med ett bostadshus, ett garage, en friggebod samt en mindre förrådsbyggnad. Bostadshuset består av 1 ½-plan samt delvis källare. Bostadshusets taxerade nybyggandsår är enligt fastighetsdatautdraget år byggdes huset ut, enligt uppgift genom att övervåningen då tillfördes. Skicket bedöms som något varierande men övervägande något äldre. Huset har en översiktligt uppmätt BOA om ca 110 m². Fastigheten har ett relativt högt läge i området och utsikten över Hammarstrand och Indalsälven bedöms som god. 8

10 4 V Ä R D E R I N G 4.1 Ortsprisanalys Vid en genomgång av skedda försäljningar av småhus i ett område öster om Indalsälven, nära bron över till Hammarstrand och som innefattar delar av Pålgård, Hammarforsen, Munsåker, Bostället och Skogen, kan konstateras att från tiden från har skett 14 fastighetsöverlåtelser med fullständig information. Efter gallring av köp som ej är att betrakta som jämförbara återstår 6 köp. Av dessa köp kan konstateras att köpeskillingen i förhållande till taxeringsvärdet K/T uppgår i genomsnitt till 1,33 (0,73 2,38). Köpeskillingen i förhållande till boarean uppgår i genomsnitt till kr/m² ( ). Värderingsobjektets värde baserat på boareans genomsnitt blir ca kr. Värderingsobjektets värde baserat på taxeringsvärdets genomsnitt blir ca kr. 4.2 Värdediskussion Fastigheten bedöms sammantaget ha ett något sämre skick och lägre standard hos byggnaderna än jämförelsematerialets byggnader. Tomtstorleken är något större än medel. Läget bedöms vara något bättre än medel. Flera av de jämförda objekten är också relativt högt belägna med god utsikt, värderingsobjektet bedöms dock vara beläget något närmre Hammarstrands serviceutbud än medel hos de jämförda objekten. Att en bilväg, om än mindre, leder förbi så pass nära huset bedöms påverka något negativt. Med ledning av ovanstående bedöms ett rimligt marknadsvärde för fastigheten till ca kr vilket motsvarar ca kr/m² BOA. 9

11 5 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för fastigheten till: Marknadsvärde per december 2018 TREHUNDRATRETTIOTUSEN KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Jämförelsetal: Värde per m² boarea kr Värde per taxeringskrona K/T 1,20 Östersund Daniel Olofsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare Mikael Martinsson Av Svenska Handelskammaren Förordnad Fastighetsvärderare 10

12 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1 Utförande 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör tex planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS). 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, gränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren /ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres-, och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa avtal alternativt hyresdebiteringslistor utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma fråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos de byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: - sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. - funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Framtida in- och utbetalningar samt värde utveckling som redovisas i utlåtandet har gjorts utifrån ett scenario, som enligt värderarens uppfattning återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes och värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

13 B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G

14

15

16

17 B I L A G A I I I K A R T OR Källa: Metria

18 Källa: Google maps

19 B I L A G A I V F O T O G R A F I E R Fasadbild Fasadbild Fasadbild Fasadbild Garaget Garaget

20 Förrådskonstruktion Friggebod Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild Översiktsbild