N O R R TÄ L J E E D S B R O - S ÄT T R A 5 : 4 7

Transkript

1 N O R R TÄ L J E E D S B R O - S ÄT T R A 5 : 4 7 Bakgärdesvägen 2-4, Edsbro Marknadsvärdebedömning Januari 2019 D.nr: F Adress Värdia Fastigheter AB Polygonvägen TÄBY Best.nr: Telefon Org nr E-post info@eminenta.se Hemsida

2 1 U P P D R A G 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Mellersta försäljningsteamet/box Falun 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att värderingsobjektet varit utbjuden till försäljning på ett för värderingsobjektet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta värderingsobjektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten januari Inspektion Värderingsobjektet inspekterades av Richard Hagvall. Vid inspektionen deltog fastighetsägaren. Värdebedömningen grundar sig på värderingsobjektets standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av fastighetsägaren samt ur offentliga handlingar. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av värderingsobjektet och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av värderingsobjektet.

3 2 V Ä R D E R I N G S O B J E K T E T 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Registerbeteckning: Adress: Område: Upplåtelseform: Lagfaren ägare: Bakgärdesvägen 2-4, Edsbro Edsbro Äganderätt D.nr: F Tomtstorlek: m² Typkod: 220, Småhusenhet, helårsbostad för 1-2 familjer 2.2 Sammanfattning Avstyckad gård med lantligt läge i Sättraby strax söder om Edsbro. På fastigheten finns en 2-plansvilla ursprungligen uppförd 1884, ett äldre boningshus, en vedbod/förråd samt en ladugård. Inrednings- och utrustningsstandarden är till stora delar undermålig och underhållsbehovet är mycket stort för samtliga byggnader, inklusive huvudbyggnad. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola/Förskola (Edsbro): 8 Hållplats: G Livsmedelsbutik (Edsbro): 8 Affärscentrum (Rimbo): Tomtbeskrivning x Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt TOMTTYP Finplanerad x Trädgård x Natur x Kuperad Berg Grovplanerad x Villor/gårdar Parhus Radhus Centralt läge Skärgård OMGIVNING Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus x Lantligt läge x Avskilt läge Avstyckad gård med trädgårds-/naturtomt bebyggd med 2-plansvilla (huvudbyggnad), äldre boningshus, vedbod/förråd samt ladugård. Det äldre boningshuset (ej inspekterat invändigt) är troligen uppfört innan 1884, uppskattningsvis ca m 2 och befinner sig i ett mycket eftersatt skick. Vedbod/förråd i eftersatt skick (ej inspekterad invändigt) om ca m Planförhållanden Fastigheten ligger utom detaljplanerat område. 2.5 Vatten och avlopp KOMMUNALT EGET VA Kommunalt vatten Kommunalt avlopp GEMENSAMT Gemensamt vatten Gemensamt avlopp 1-kammarbrunn x Infiltrationsbädd Minireningsverk x Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Grävd brunn Avlopp saknas x 3-kammarbrunn Sluten tank 3-kammarbrunn och infiltrationsbädd installerade 2011.

4 2.6 Servitut, samfällighetsförening etc. Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningen Norrtälje Edsbro-Sättra GA:2 avseende väg. Denna förvaltas av Sättra By Samfällighetsförening. Fastigheten berörs av ett lastande officialservitut avseende väg samt ett förmånligt officialservitut avseende väg. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon servitutsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.7 Pantbrev På fastigheten finns 5 pantbrev uttagna om totalt: kronor. För mer information se bilagt fastighetsdatautdrag. Någon pantbrevsutredning har inte utförts inom ramen för detta uppdrag. 2.8 Försäkring Fastigheten är enligt fastighetsägaren fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar. 2.9 Energideklaration Fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning. Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en sådan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad (6 och 14 lag om energideklaration för byggnader) Beskrivning huvudbyggnad Byggnadstyp Byggår: 1884 x Permanentboende x Friliggande Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: 1980 Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Byggnadstyp: 2-plansvilla BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten Trä Trä x Träpanel Tegelpannor Kopplade Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel Betongpannor Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Kalksandsten x Plåt x Treglas Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp Isolerglas Plintar x Natursten Betong x Timmer Slammat Shingel Enkelglas Pålar x Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Aluzink Innanfönster x Torpargrund Plåt Gummiduk Aluminium Huvudbyggnaden är enligt fastighetsägaren tilläggsisolerad samt försedd med nytt tak och nya fönster på 1980-talet. Synliga rötskador och allmänt eftersatt underhåll på fasad och utvändiga snickerier.

5 UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER Vattenburet värmesystem Bergvärme Oljepanna Öppen spis Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna x Vedspis x Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Kamin x Radiatorer Solvärme x Varmvattenberedare x Kakelugn Golvvärme Fjärrvärme Ackumulatortank Centraldammsugare Mekanisk ventilation x Självdragsventilation Fyra kakelugnar, varav en i bruk. Tre vedspisar, varav en i bruk. Kommunikationsfiber Värmepump (luft/vatten) Värmepump (luft/luft) AREOR Enligt fastighetens taxeringsuppgifter uppgår byggnadens boarea till 185 m² och dess biarea till 27 m². Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. RUMSINDELNING Plan Vard.r. Sovrurum Dusch Mat- WC/ Kök Badrum WC Hall Bastu Tvättst Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage S:a Övrigt: 2-plansvilla uppdelad i två lägenheter. I huvudsak används lägenheten på övre plan (plan 2) som uppvärmd bostadsyta i dagsläget. Ett duschrum och ett kök på vardera planet. Ett tredje kök har funnits i ett av de nuvarande sovrummen på plan 1. Viss utrustning från den tiden, såsom vedspis och skåpsinredning, finns bevarad. KÖK (PLAN 1) x Elspis (Electrolux) Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (Electrolux) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro x Vedeldad bakugn (ej i bruk) Vinkyl Gasspis Köksfläkt Diskmaskin x Vedspis (ej i bruk) Skafferi Beskrivning: Äldre köksinredning med stort renoveringsbehov. Ej i bruk. Standard: Genomgående äldre standard och äldre/uttjänta vitvaror. Underhållsstatus: Stort renoveringsbehov. KÖK (PLAN 2) x Elspis (Cylinda) Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl m. frysfack (Menuett) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Vedeldad bakugn Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Franke) x Diskmaskin (Whirlpool) x Vedspis Skafferi Beskrivning: Äldre köksinredning med uppfräschnings-/renoveringsbehov. Standard: Genomgående äldre standard och äldre/uttjänta vitvaror. Underhållsstatus: Uppfräschnings-/renoveringsbehov. DUSCHRUM (PLAN 1) x WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu Torkskåp Beskrivning: Normalstort våtrum. Renoverat under 1990-talet. Golv: Plastmatta Standard: Äldre standard. Väggar: Plastmatta Underhållsstatus: Uppfräschnings-/renoveringsbehov. DUSCHRUM (PLAN 2) x WC x Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Ångdusch Bastu Torkskåp Beskrivning: Normalstort våtrum. Renoverat under 1990-talet. Golv: Plastmatta Standard: Äldre standard. Väggar: Plastmatta Underhållsstatus: Uppfräschnings-/renoveringsbehov.

6 TVÄTTSTUGA (PLAN 1) x Tvättmaskin (UPO) Frånluftsfläkt Groventré x Varmvattenberedare Duschplats x Torktumlare (Electrolux) Förvaringsskåp Värmepump Handdukstork Torkskåp Tvättbänk Centraldammsugare x Tvättho Beskrivning: Mindre tvättstuga. Byggd på 1990-talet. Golv: Plastmatta Standard: Äldre standard. Väggar: Plastmatta Underhållsstatus: Uppfräschnings-/renoveringsbehov. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv x Panel x Spånskivor x Målade Vävklistrat x Laminat x Panel x Vävspänt x Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Natursten x Timmer Akustikplattor x Textilmattor Stuckatur Genomgående uppfräschnings-/renoveringsbehov av i princip samtliga ytskikt. Synliga spår av fuktskador på bland annat innertak på plan Kompletterande byggnader Ladugårdsbyggnad Friliggande/Vidbyggt: Friliggande Byggår: Ca 1884 Grundläggning: Natursten Byggnadsarea: Ca 300 m 2 (grov uppskattning) Stomme / Fasader: Trä/Timmer Anslutningar: El Yttertak: Plåt Underhållsstatus: Stort renoveringsbehov Beskrivning Ladugårdsbyggnad i ett mycket eftersatt skick. Stall i källarplan under ca 1/3-del av byggnaden Taxeringsvärde Taxeringsår: 2018 Taxeringsvärde: Byggnadsvärde: Markvärde: Bedömning Fastigheten är belägen i ett område som bedöms ha en balanserad efterfrågan och en relativt stabil prisnivå. Byggnadernas eftersatta skick och låga standard gör dock att marknadsvärdet hamnar något under nivån för andra fastigheter med liknande tomtstorlek och bostadsarea i närområdet. Det något stora värdeintervallet bygger på osäkerheten kring hur marknaden uppfattar den nödvändiga renoveringens omfattning.

7 3 S L U T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för värderingsobjektet till: Marknadsvärde per januari 2019 TVÅMILJONERFEMHUNDRATUSEN KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby EMINENTA-VÄRDIA Richard Hagvall Småhus- och lägenhetsvärderare

8 B I L A G A I Utförande och definitioner 1 Utförande A L L M Ä N N A V I L L K O R, B E G R E P P O C H D E F I N I T I O N E R 1.1 Vid värdering av småhus och bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud kan erhållas nödvändiga handlingar. När småhus skall värderas utgör t.ex. planritning och en tomtkarta m.m. ett gott underlag. Andra handlingar som kan förekomma är produktionskostnadskalkyl, planbestämmelser, servitut m.m. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värdeutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objektet sedvanligt sätt under en normal marknads-föringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. Allmänna villkor för värdeutlåtandet 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom/tomträtt/bostadsrätt med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsdatasystemet (FDS) eller annan information hänförligt till värderingsobjektet. 4.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads-tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 4.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5.4 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning som exempelvis kan innebära att ett efterbehandlingsansvar eller någon annan påföljd enligt miljöbalken kan komma ifråga. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 6.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning 7.1 Det fysiska skicket hos värderingsobjektet som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har inte varit av sådan karaktär eller omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersök-ningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk/maskinell utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighets-tillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada orsakat av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 5.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömning i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta hyresvillkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

9 B I L A G A I I F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G

10

11

12

13

14

15

16

17 B I L A G A I I I K A R T O R

18 B I L A G A I V R I T N I N G A R Observera att dessa ritningar inte är skalenliga och kan avsevärt avvika från nuvarande utförande.

19 B I L A G A V F A S T I G H E T S I N D E L A D K A R TA