Fastigheten Hagfors Vinbäret 10

Transkript

1 Fastigheten Hagfors Vinbäret 10

2 (9) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Typkod: 220 Kommun: Hagfors Församling: Hagfors Adress: Ekendals väg 26, Hagfors Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja Osäkert 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr ), genom Mellersta försäljningsteamet, Box 737, Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är juni månad Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag samt särskilda förutsättningar Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Håkan Olsson NAI Svefa. Vid besiktningen deltog fastighetsägaren samt personal från Kronofogdemyndigheten i Karlstad. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: NAI Svefas Ortsprissystemet Real Estate 14.1 Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Metrias kartor

3 (9) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget i bostadsområdet Hagälven ca 2 km väster om Hagfors centrum. Fastighetsadressen är Ekendals väg 26, Hagfors. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen småhusbebyggelse. Fastigheten har ett plant läge med hörntomt. Hagfors är närmaste ort med mer omfattande samhällsservice. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss. Närmaste busshållplats finns ca 150 m österut från objektet. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Enskilt läge Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): m 2 OMRÅDESBESKRIVNING Villor Jordbruk Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övrigt: Trädgård består av gräsmatta med enstaka frukt och prydnadsbuskar. 2.3 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Fastighetsregistret, fastighetsägaren Övrigt: 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1931 Tillbyggnadsår: Värdeår: 1931 Antal plan: 2 m källare Antal rum och kök: 5 rum+kök Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare Fritidshus Radhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 142 Biarea(m 2 ): 74 Värdearea(m 2 ): 157 Källa till areauppgifter: Fastighetsregistret.

4 (9) BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar på utbyggnad Natursten Betong Annat: Källargrund Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Englas Stockpanel liggande Papp Isolerglas Slammat Skiffer 2+1-glas Eternit Träplank Innanfönster Annat: Annat: Annat: Övrigt: Hussockelns puts delvis sprucken. Källaren under del av huset synes spår av fuktgenomslag och att putsen vittrat sönder. Vid besiktningstillfället var ett avloppsrör sprucket och avloppsvatten m.tbh runnit ut över stor del av golvytan. VÄRME Vattenburet värmesystem Spis - öppen Vedpanna Solvärme fr. takpanel Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpatron Jordvärme Direktverkande el Kamin(ovan spisen) Panna fast bränsle Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: Oklart om öppna spisen är godkänd för eldning. Fastbränslepanna CTC för ved och pellets. Ytterligare en panna Nibe City fanns i källaren som tänkt att bytas mot befintliga CTC pannan. 2.5 Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal WC/Dusch Dusch WC Hall Bastu Tvättst. Allrum Klädkammare Förråd Pannr. Garage 1 Tr BV KV En mindre altan (ca 15 kvm) med trätrall och lågt trästaket är byggd i västerläge. Vid ingången finns ett ca 20 m 2 stort altanbygge med plåttak, trägolv och lågt staket. Ovan denna altan finns en mindre balkong med tak och utgång genom sovrum på ovanvåning.

5 (9) YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Målad panel Trä Målat Akustikplattor Laminat Panelskiva Vävspänt Linoleum Träpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat Annat: Annat Övrigt: Oisolerad vind, samtliga ytskikt är under renovering eller i behov av uppfräschning och färdigställande. KÖK Elspis Electro-Helios Keramik häll Inbyggd ugn Kyl Elektrolux Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys(i annat rum ) Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Elektro-Helios Kyl/Frys Kortare beskrivning: Släta skåpsluckor, zink m.2 hoar. Kakel ovan bänkyta samt på vägg. Standard: Enkel. Flertalet ytskikt behöver färdigställas och en uppfräschning. Övrigt: Diskmaskinen var ej inkopplad vid bes.tillfället WC WC Duschplats Kakel vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinkers golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Tapet - vägg Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Kortare beskrivning: Äldre WC med gamla vitvaror och slitna ytskikt. Standard: Enkel Övrigt: TOALETT/DUSCHRUM WC Duschplats Puts vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinkers golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Plastmatta - golv Bastu Bubbelbad Plastväv vägg Kortare beskrivning: Duschutrymme med behov av uppfräschning samt enklare renovering. Standard: Enkel Övrigt: Ytskikt bär spår av vissa fuktgenomslag. Risk för fuktskador på fönsterkarmen, enbart självdragsventilation.

6 (9) TVÄTTSTUGA Tvättmaskin Elektrolux Mangel Groventré Varmvattenberedare Torktumlare Centrifug Duschkabin Frånluftsfläkt Torkskåp Grovtvätt Tvättbänk Kortare beskrivning: Mindre tvättstugeutrymme i källaren. Standard: Enkel Ytskikt: Betong på vägg och golv. Övrigt: Dålig utrustning för tvätt och klädvård. Tillfälliga anslutningar av el, vatten samt avlopp. 2.6 Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Garage, Förråd Friliggande Vidbyggt Oisolerat Delvis isolerat Byggnadsår: Byggnadsarea(m 2 ): ca 30 m 2. Grundläggning: Betongplatta Stomme/Fasad: Trä Yttertak: papp Anslutningar: El Beskrivning av byggnaden: Förrådsbod/garage. Utvändigt dåligt skick i behov av renovering. På långsidan finns ett utvändigt vedförråd. 2.7 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer Ytskikt inomhus, Yttre ytskikt, skorsten, plåtdetaljer mm. Delar i behov av utbyte Takpannor, trädetaljer utomhus mm. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög Kommande behov: Medel Hög Samtliga ytskikt utomoch inomhus är i behov av åtgärder.

7 (9) Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1931 Taxeringsår: 2015 Övrigt: I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar(pantbrev). 8 stycken pantbrev om totalt kr. finns uttagna i fastigheten. Vid anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan.

8 (9) 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 0,92, dvs. att man i genomsnitt betalat ca 0,92 x taxeringsvärdet (FFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,37 och 1,38. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , värdeår , boarea kvm, ej strandnära inom området nedan:

9 (9) Köpeskillingarna för jämförelseobjekten (8 st) varierar mellan kronor med ett medelpris om ca kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 106 kvm, biarea om 46 kvm, värdeår 1942 och standardpoäng om 27 och ett medelvärde på kr/kvm. Värderingsobjektet bedöms ha värdebärande egenskaper som är betydligt sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet. Bedömning av marknadsvärdet för småhus där ej färdigställda ombyggnads- och renoveringsarbeten etc. förekommer i olika omfattning visar i normalfallet en större värderingsosäkerhet än vid marknadsvärdebedömningar av småhusfastigheter där ovan angivna förhållanden ej förekommer. Förutom analys av de försäljningar som skett bygger analysen också på ett moment av marknadssimulering, dvs hur marknaden (potentiella köpare) förväntas resonera och kalkylera. Här är bedömningen av efterfråge- och utbudssituationen av betydelse och hur det aktuella området och objektet står sig i konkurrens till andra tänkbara alternativ och vad en eventuell köpare kan tänka sig att lägga med egen tid i arbete på objektet. Mot bakgrund av byggnadens utformning och underhållsbehov bedöms marknadsintresset som lägre. Marknadsvärdet bedöms med hänsyn till fastighetens olika delar och dess nuvarande skick att ligga inom intervallet till kronor. 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Hagfors Vinbäret 10 vid värdetidpunkten juni månad 2016 till: kronor Etthundrafemtio tusen kronor vilket motsvarar K/T 0,56 och kr/kvm boarea Karlstad Håkan Olsson Fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2 tr Karlstad Telefon nr: Epost: hakan.olsson@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

10 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

11 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

12 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F