Fastigheten Säffle Gisslebyn 1:93

Transkript

1 Fastigheten Säffle Gisslebyn 1:93

2 (8) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Typkod: 220 Kommun: Säffle Församling: Långserud Adress: Gisslebyn Granliden Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja Osäkert 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr ), genom Mellersta försäljningsteamet, Box 737, Falun. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är april månad Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Besiktning och underlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Håkan Olsson NAI Svefa samt personal från Kronofogden i Karlstad. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: NAI Svefas Ortsprissystemet Real Estate 15.1 Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Skriftlig information från fastighetsägaren

3 (8) 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget utmed E18 mellan Segmon och Årjäng i höjd med Långserud. Avståndet till Årjäng är ca 3,3 km. Fastighetsadressen är Gisslebyn, Granliden, Långserud. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Läget är centralt vid skolan och andra villor invid E 18 och omgivningen utgörs huvudsakligen av villor och åkermark. All form av samhällsservice i form av större affärer, apotek, vårdcentral, sjukhus mm. finns i Årjäng eller Säffle. I Långserud finns en mindre affär och en obemannad bensinstation. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss. Busshållplats finns cirka 800 meter öster om värderingsobjektet. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Friliggande Hörntomt Mellantomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Hundgård Berg Tomtareal(m 2 ): m 2. OMRÅDESBESKRIVNING Villor Skola Radhus SemiCentralt Fritidshus Kedjehus Lantbruk Lantligt läge Övrigt: Tomten är till stor del beväxt med gräsmatta samt några enstaka större träd i bakkant mot E Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn* Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Fastighetsregistret, dokumentation från FÄ. Vattnet kommer från skolan(smedgårdens ek.för) och har tidigare reglerats genom skriftligt avtal. Vid besiktningen gick ej att utröna om något sådant avtal finns f.n. *Osäkerhet råder kring utformning och skick på enskilt avlopp. 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1956 Tillbyggnadsår: Värdeår: 1956 Antal plan: 1,5 m.källare Antal rum och kök: 5 rum+kök Permanentboende Friliggande Flerbostadshus Gavelläge Källare Fritidshus Radhus Radhus Mellanläge delvis källare Boarea(m 2 ): 88 Biarea(m 2 ): 38 Värdearea(m 2 ): 96. På ovanvåning råder begränsad takhöjd i flera rum m.h.t taklutningen.

4 (8) BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Källare Natursten Betong Annat: Annat: Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Timmer Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Englas Puts Papp Isolerglas Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit Innanfönster Annat: Annat: Annat: VÄRME Vattenburet värmesystem Spis Öppen * Olje/ved panna Solvärme Exonom Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpanna Jordvärme Direktverkande el Kamin m. täljsten Panna ved Värmepump (luft/luft) Mitsubishi Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation Övrigt: Täthetsprovning av rökkanal genomfördes 2013 med godkänt resulatat. * Uttag för kamin/öppen spis finns i nedre v-rummet, men är delvis igenmurat och försett med friskluftsintag. Direkt eluppvärmning med element på ovanvåning. Vattensystemet verkade vara tömt vid besiktningstillfället. 2.5 Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Kontor Badrum WC/D WC Hall Hydrofor Tvättst. Matkällare Allrum Förråd Pannr. Klädkamm 1 tr BV KV Övrigt: Flertalet ytskikt på väggar och tak bär spår av längre tids outnyttjande av bostaden iform av fukt som gjort att tapeter och takpapp är vågigt och kanterna lossnat.

5 (8) YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Målad papp Trä Målad skiva Akustikplattor Heltäckningsmatta Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat: Annat: Annat: Övrigt: Bär spår av fuktskador på vägg och i tak. Skarvar buktar och har delvis lossnat. I källaren syns spar av fukt/vatteninträngning genom källarvägg. Putsen på golvet delvis sönderfrusen. Troligtvis i behov av dränering runt grunden på huset. KÖK Elspis Keramikhäll, HQ Inbyggd ugn Kyl, Inbyggd i skåp Vedspis Bolinder Induktionshäll Inbyggd micro Frys, sep. på golv Gasspis Kåpa Diskmaskin Kyl/Frys Kortare beskrivning: Enkelt,äldre kök. Standard: Enkelt med släta målade luckor. Låg arbetshöjd och omoderna ytskikt. Kakel ovan spis och diskbänk. Övrigt: Rostfri zink med 2 hoar. I behov av ytskiktsrenovering. Spishäll står mitt i rummet samt frysbox fristående. WC nedre vån WC Duschplats Målad skiva vägg Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Våtrumstapet Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Standard: Enkelt, äldre porslin som är missfärgat PANNRUM Ved/oljepanna Exonom Oljecistern Groventré Varmvattenberedare Torktumlare Centrifug Duschkabin Frånluftsfläkt Torkskåp Grovtvätt Tvättbänk Kortare beskrivning: Pannrum med ytskikt av målad betong. Standard:

6 (8) 2.6 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer Ytskikt, målning och snickeriarbeten utomhus, inomhus. Skorstensputs. Grundsprickor. Delar i behov av utbyte Yttre vindskivor, fönsterträ, fasadbrädor mm. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög Kommande behov: Medel Hög Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1956 Taxeringsår: 2015 Övrigt: I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar(pantbrev). 2 pantbrev om totalt kr. finns uttagna i fastigheten. Vid anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan. Säffle Gisslebyn GA:2 = vägservitut avseende tillfartsväg från gamla E18 finnes.

7 (8) 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,6 dvs. att man i genomsnitt betalat ca 1,6 x taxeringsvärdet (AFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,86 och 2,50. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , värdeår , boarea under 100 kvm, standardpoäng under 26, ej strandnära inom området nedan: Köpeskillingarna för jämförelseobjekten ( 10 st ) varierar mellan kronor med ett medelpris om ca kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 81 kvm, biarea om 26 kvm, värdeår 1945 och standardpoäng om 23 och ett medelvärde på kr/kvm. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet.

8 (8) Två mindre fastigheter är sålda i Gisslebyn de sista två åren för resp kronor. Marknadsvärdet bedöms med hänsyn till fastighetens olika delar och dess nuvarande skick med omfattande ytskiktsrenovering samt dränering av grunden att ligga inom intervallet till kronor. Marknadsvärdet bedöms till ca kronor, vilket motsvarar K/T 0,59 och kr/kvm boarea. 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Säffle Gisslebyn 1:93 vid värdetidpunkten april månad 2017 till: kronor Etthundrasjuttiofem tusen kronor Karlstad Håkan Olsson Fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Våxnäsgatan 3, 2 tr Karlstad Telefon nr: Epost: hakan.olsson@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande

9 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

10 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F

11 Karlstad Bilaga 1: Fotografier D.nr: F