Värdeutlåtande Fastigheten Storfors Hytte 3:15

Transkript

1 Värdeutlåtande Fastigheten Storfors Hytte 3:15

2 Ordernummer: Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning 4 3. Värderingsobjekt 5 4. Marknadsanalys och bedömning Slutsatser 13 2 (14)

3 Ordernummer: Sammanfattning Värderingsobjekt: Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Storfors Hytte 3:15. Uppdragsgivare: Syfte: Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten genom försäljningsteamet i Falun. Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som underlag vid en eventuell exekutiv auktion. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober Objektstyp: Småhus, typkod 220 Marknadsvärde: Mot bakgrund av vad som redovisas i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkt till: kronor Femhundratusen kronor (Motsvarar K/T 0,78 och kr/kvm boarea) 3 (14)

4 Ordernummer: Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten/tomträtten till Storfors Hytte 3:15. Adress: Hytte 14, Storfors Typkod: 220 Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten genom försäljningsteamet i Falun. Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som underlag vid en eventuell exekutiv auktion. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna och RICS auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 4 (14)

5 Ordernummer: Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Dennis French vid Svefa. Vid besiktningen deltog fastighetsägaren. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: Ortsprissystemet Real Estate Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Värderingsarkiv vid Svefa Inhämtade tekniska uppgifter från fastighetsägare vid besiktning 3. Värderingsobjekt Omgivning Värderingsobjektet är beläget i Nässundet i Storfors kommun. Gatuadressen är Hytte 14. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av landsbygd och grönområden. Daglig social och kommersiell service finns närmast inom Storfors tätort på ca 13 kilometers avstånd alternativt inom Kristinehamns tätort på cirka 16 kilometers avstånd. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss. Närmaste hållplats finns cirka 300 meter från värderingsobjektet. Större trafikleder (Länsväg 26) passerar på cirka 100 meters avstånd. Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): OMRÅDESBESKRIVNING Villor Parhus Radhus Centralt Fritidshus Kedjehus Landsbygd Lantligt Övrigt: Fastigheten har ett strandnära läge, ca meter, invid Hyttsjön som är en del av Bergsslagskanalens sjösystem. Dock ingen sjöutsikt. Sluttande trädgårdstomt. Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Vatten Avlopp 5 (14)

6 Ordernummer: Källa till ovanstående: Taxeringsinformation, fastighetsägarens uppgift. Fastigheten ingår tillsammans med ytterligare en fastighet i gemensamhetsanläggningen Storfors Hytte GA:1 för ändamål utfartsväg, avloppsanläggning, reningsverk och utloppsledning. Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1979 Ombyggnadsår: Värdeår: 1979 Antal plan: 1 Antal rum och kök: 4 rok Permanent- boende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 131 Biarea(m 2 ): 65 Värdearea(m 2 ): 144 Källa till areauppgifter: Taxeringsinformation Övrigt: Fastigheten är försäkrad genom försäkringsbolaget Tre kronor BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä (vindsbjälklag) Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Källargrund Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar Natursten Betong Annat: Annat: Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel (gavelspetsar) Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Treglas Puts Papp Isolerglas Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit Innanfönster Övrigt: Byggnadens yttertak och fasader håller ett relativt normalt skick med hänsyn till ålder och bruk. Vindskivor är till stor del i behov av utbyte vilket även gäller träfasad och papptak på det vidbyggda garaget. 6 (14)

7 Ordernummer: VÄRME Vattenburet värme- system Spis - öppen Pellets-panna Solvärme Luftburet värmesystem Spis-öppen m insats Elpanna Jordvärme Direktverkande el Kamin - ved Panna-fast bränsle Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: Kamin är placerad i vardagsrummet och VV-beredare i tvättstuga. Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal Badrum WC/D WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage BV Övrigt: Från vardagsrum och ett av sovrummen finns altandörrar till byggnadens baksida. Bastun är enligt uppgift ej i funktion. I tvättstugan finns även en duschplats. YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Paneltak Trä Målat Akustikplattor Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat: Annat: Annat: Övrigt: Ytskikten håller överlag ett sämre skick och majoriteten är i behov av modernisering/reparation. KÖK Elspis Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Kyl/Frys Kortare beskrivning: Bänkytor i laminat. Mosaikbeklädd väggyta mellan bänkskiva och överskåp. Rostfri diskbänk med två hoar och engreppsblandare. Profilerade och folierade köksluckor med ekutseende. Standard: Normal Övrigt: Matplats för ca 4-6 personer. 7 (14)

8 Ordernummer: WC WC Duschplats Kakel vägg Spegelskåp Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsventil Torktumlare Tvättställ Badkar Målad vägg Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Kortare beskrivning: Mindre wc-utrymme i anslutning till entréhall. Äldre inredning och ytskikt. Standard: Ordinär Badrum WC Duschplats Kakel vägg Spegelskåp Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsventil Torktumlare Tvättställ Badkar Våtrumstapet vägg Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Kortare beskrivning: Mycket slitna ytskikt med konstaterade skador i framförallt golvmatta. Huruvida fukt tagit sig in under ytskikten har ej vidare utretts. Ytskikten har passerat teknisk livslängd och är i behov av utbyte. Standard: Enkel TVÄTTSTUGA Tvättmaskin Mangel Tvättho Varmvattenberedare Torktumlare Centrifug Förvaringsskåp Frånluftsventil Torkskåp Grovtvätt Tvättbänk Kortare beskrivning: Tvättstugans väggar är onormalt slitna till följd av katter som klöst i glasfiberväven. I anslutning till tvättstugan finns även en bastu som enligt uppgift aldrig tagits i bruk. I tvättstugan finns även en duschplats med kakelbeklädda väggar. Standard: Ordinär Ytskikt: Plastmatta på golv, målad glasfiberväv på väggar, kakelbeklädda väggar (endast i duschutrymme), målade skivor i tak. 8 (14)

9 Ordernummer: Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Garage Friliggande Vidbyggt Oisolerat Isolerat Grundläggning: Betongplatta Byggnadsarea(m 2 ): ca 65 Yttertak: Papp Standard: Mycket eftersatt Stomme/Fasad: Trä Anslutningar: El Övrigt: Eftersatt underhåll, vattenskador p.g.a. takläckage. Såväl tak som fasad är mycket eftersatt och i stort behov av reparation. Inom garaget finns även ett förråd samt utrymme för vattenpump och hydrofor. Dubbla portar med träpanel på utsida. REPARATIONER (Huvudbyggnad) Delar i behov av reparationer Exempelvis: Större delen av byggnadens vindskivor och delvis även gavelspetsar är i behov av utbyte. Garagets träfasad och papptak är i akut behov av utbyte. Majoriteten av ytskikt invändigt är i behov av modernisering/renovering. Vägg- och golvbeklädnader visar tecken på onormalt slitage lokalt bl.a. på grund av husdjur i hemmet. Ytskikt i badrum och wc har passerat teknisk livsläng och är i behov av utbyte. Behovet anses vara störst i badrummet där skador i plastmattorna riskerar att släppa in fukt i konstruktionen. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög KOMMANDE UNDERHÅLLSBEHOV Lågt Medel Högt TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1979 Taxeringsår: 2015 Standardpoäng: 35 I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar (pantbrev). Sex pantbrev om totalt kr finns uttagna i fastigheten. Vid eventuell anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan. Rättigheter som berör fastigheten samt andra övriga upplysningar: Fastigheten ingår tillsammans med ytterligare en fastighet i gemensamhetsanläggningen Storfors Hytte GA:1 för ändamål utfartsväg, avloppsanläggning, reningsverk och utloppsledning. 9 (14)

10 Ordernummer: Marknadsanalys och bedömning Kommunfakta Befolkning Befolkningen i Storfors uppgick vid årsskiftet 2017/2018 till 4 123, en ökning med cirka 1,9% sedan föregående år. Befolkningsutvecklingen i kommunen under den senaste 10-årsperioden redovisas i tabellen nedan. Befolkning Storfors Tillväxt, Storfors -2,5% -0,5% -2,1% -1,3% -1,6% -0,5% -0,6% -1,8% 0,3% 1,9% Tillväxt, Sverige 0,8% 0,9% 0,8% 0,7% 0,8% 0,9% 1,1% 1,1% 1,5% 1,3% Källa: SCB Befolkningsutveckling Källa: SCB Storfors Tillväxt, Storfors Tillväxt, Sverige 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% I nedanstående diagram redovisas befolkningsmängden i kommunen för olika åldersgrupper samt deras andelar av den totala befolkningsmängden. Noterbart är att andelen personer som är år är högre än riket i övrigt. Åldersfördelning på befolkningen Källa: SCB 10 (14)

11 Ordernummer: Medelinkomsten i Storfors är generellt något lägre än riket i stort, något som gäller inom samtliga ålderskategorier. Ålder Kommunen [tkr] Länet [tkr] Riket [tkr] år 146,0 140,2 147, år 206,7 213,2 227, år 271,0 290,6 327, år 299,2 329,1 372,1 65+ år 229,1 222,0 242,4 Totalt 20+ år 255,5 264,2 295,9 Källa: SCB Arbetslöshet Ser man till Arbetsförmedlingens statistik för 2016 (avser den registerbaserade arbetskraften som är öppet arbetslösa eller i program med aktivitetsstöd) uppgår arbetslösheten i Storfors till 10,2% vilket kan jämföras med Värmlands län som har en arbetslöshet om 6,5% och riket i stort som har en arbetslöshet om 6,0%. Öppet arbetslösa och sökande i program med aktivitetsstöd i procent av befolkningen Källa: Arbetsförmedlingen Näringsliv Tyngdpunkten i kommunens näringsliv ligger på vård och omsorg, sociala tjänster, samt på utbildning. Andel anställda per näringsgren Källa: SCB 11 (14)

12 Ordernummer: I Svenskt Näringslivs kommunranking, vilken baseras på kommunernas näringslivsklimat, hamnar Storfors på plats 157 i rankingen för Sammantagen bedömning Kommundel/Ort Utveckling Område Efterfrågan Miljö Allmänservice Tomt Läge i området Trevnadsvärde Byggnad Materialstandard Arbetsutförande Bostad Planlösning Utrustning Modernitet Underhåll Utvändigt Invändigt Objekt Helhetsintryck Marknadsintresse Förklaring: 1. Dålig 2. Försvarlig 3. Normal 4. Bra 5. Mycket bra 12 (14)

13 Ordernummer: Slutsatser Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,44. D.v.s. att man i genomsnitt betalat ca 1,44 x taxeringsvärdet (FFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,96 och 2,16. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , småhusfastigheter med typkod 220 och värdeår äldre än 1990, ej strandnära samt strandnära lägen, boarea kvm, max tomtareal om kvm och standardpoäng (14)

14 Ordernummer: Köpeskillingarna för jämförelseobjekten varierar mellan ca kronor med ett medelpris om ca kronor, vilket motsvarar cirka kr/kvm boarea. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 129 kvm, biarea om 64 kvm, värdeår 1977 och standardpoäng om 32. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet, främst på grund av ett stort underhållsbehov. Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Storfors Hytte 3:15 vid värdetidpunkten oktober 2018 till: kronor Femhundratusen kronor (Motsvarar K/T 0,78 och kr/kvm boarea) Karlstad Dennis French Fastighetsvärderare Fastighetsekonom Pär Höijer RICS Registered Valuer RICS auktoriserad fastighetsvärderare och av Sveriges Handelskamrar förordnad fastighetsvärderare Bilagor Foton Utdrag ur fastighetsregistret Allmänna villkor för värdeutlåtande 14 (14)

15 Ordernummer: Foton Bilaga

16 Ordernummer: Bilaga

17 Ordernummer: Bilaga

18 FASTIGHET Beteckning Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen STORFORS HYTTE 3: : Nyckel: UUID: 909a6a70-cb93-90ec-e040-ed8f66444c3f Socken: Lungsund Distrikt: Lungsund ADRESS Adress Hytte Storfors LÄGE, KARTA Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta STORFORS AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm 0 kvm LAGFART Andel Inskrivningsdag Akt Andel: 1/2 1/ /1347 AVTALSRÄTTIGHETER Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad avtalsrättighet. ANTECKNINGAR Innehåll Inskrivningsdag Akt Utmätning Utmätning , SEK [Beslutsnr ] D :1 INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 6 Totalt belopp: SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 1 Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK /827 6 Datapantbrev SEK /2990 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen TAXERINGSINFORMATON Taxeringsenhet Taxeringsår SMÅHUSENHET, HELÅRSBOSTAD FÖR 1-2 FAMILJER 2015 (220) Taxeringsdel som utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark Areal SEK SEK SEK 3075 kvm Andel Ägartyp Juridisk form 1/1 Lagfaren ägare / Fysisk person Tomträttsinnehavare Värderingsenhet småhusbyggnad Id mark: Taxvärde Riktvärdeområde Justeringsorsak SEK Värdeyta Bostadsyta Biutrymmesyta Till/Ombyggnadsyta 144 kvm 131 kvm 65 kvm Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Bebyggelsetyp Friliggande Standardpoäng Under byggnad Fastighetsrättsliga förhållanden 35 Nej Självständig/Brukningscentru m Värderingsenhet småhusmark Taxvärde Riktvärdeområde Justeringsorsak SEK Areal Vatten och avlopp Belägenhet 3075 kvm Enskilt vatten året om./enskilt avlopp Bebyggelsetyp Friliggande Fastighetsrättsliga förhållanden Självständig/Brukningscentru m Strandnära tomt. Bostadsbyggnaden ligger m från strandlinjen. Källa: Lantmäteriet; KFM STORFORS HYTTE 3:15 Sidan 1 av 7 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :29

19 ANDEL I GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR OCH SAMFÄLLIGHETER Gemensamhetsanläggningar STORFORS HYTTE GA:1 ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning Z-601 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt S-LUNGSUND HYTTE 3: /1 URSPRUNG STORFORS HYTTE 3:3 Källa: Lantmäteriet; KFM STORFORS HYTTE 3:15 Sidan 2 av 7 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :29

20 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1: ; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; KFM STORFORS HYTTE 3:15 Sidan 3 av 7 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :29

21 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:150000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; KFM STORFORS HYTTE 3:15 Sidan 4 av 7 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :29

25 GEMENSAMHETSANLÄGGNING Beteckning STORFORS HYTTE GA:1 Nyckel: UUID: 909a6a70-cb83-90ec-e040-ed8f66444c3f DELÄGANDE FASTIGHETER Beteckning STORFORS HYTTE 3:12, 3:15 Senaste ändringen i allmänna delen Andel ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Anläggningsåtgärd Z-601 ÄNDAMÅL UTFARTSVÄG,AVLOPPSANLÄGGNING,RENINGSVERK,UTLOPPSLEDNING TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt S-LUNGSUND HYTTE GA: /1 Källa: Lantmäteriet; ALLMÄN+TAXERING STORFORS HYTTE GA:1 Sidan 1 av 1 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :59

26 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3

27 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm