Värdeutlåtande Fastigheten Arvika Stömne 11:1

Transkript

1 Värdeutlåtande Fastigheten Arvika Stömne 11:1

2 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning 4 3. Värderingsobjekt 5 4. Marknadsanalys och bedömning Slutsatser 15 2 (16)

3 1. Sammanfattning Värderingsobjekt: Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Arvika Stömne 11:1. Uppdragsgivare: Syfte: Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten genom försäljningsteamet i Falun. Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som underlag vid en eventuell exekutiv försäljning. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är december Objektstyp: Småhus, typkod 220 Marknadsvärde: Mot bakgrund av vad som redovisas i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet vid värdetidpunkt till: KRONOR (En Miljon Etthundratusen Kronor) 3 (16)

4 2. Uppdragsbeskrivning Värderingsobjekt Värderingsobjektet utgörs av fastigheten Arvika Stömne 11:1. Adress: Björkåsa 1, Klässbol Typkod: 220 Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten genom försäljningstemat i Falun. Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en normal försäljning på den öppna marknaden. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet varför marknadsvärdet ej kan bestämmas utan enbart bedömas. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas som underlag för vid en eventuell exekutiv auktion. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är december Allmänna villkor För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan. De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtandet vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värderingsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade bedömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas. De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna och RICS auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 4 (16)

5 Värderingsstandard Allmänna villkor för värdeutlåtande gäller (se bifogat dokument). Dessa villkor gäller före villkor enligt punkt två och tre nedan. Uppdraget har utförts i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements ("VPS") som ingår i RICS Valuation - Global Standards 2017("Red Book") och utfärdats av Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Värderingen har utförts i enlighet med Samhällsbyggarnas regler om god värderarsed. Vi bekräftar att vi har tillräcklig lokal och nationell marknadskännedom om den aktuella fastighetsmarknaden, samt erforderlig kompetens och förståelse för att kunna utföra uppdraget på ett fullvärdigt sätt. Besiktning och värderingsunderlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes av Dennis French vid Svefa. Vid besiktningen deltog fastighetsägarna. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: Ortsprissystemet Real Estate Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Värderingsarkiv vid Svefa Inhämtade tekniska uppgifter från fastighetsägare vid besiktning 3. Värderingsobjekt Omgivning Värderingsobjektet är beläget i Stömne i Arvika kommun. Gatuadressen är Björkåsa 1, Klässbol. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av skogs- och ängsmarker samt landsbygd. Daglig social och kommersiell service finns inom Arvika eller Grums tätorter på cirka 3 respektive 3,5 mils avstånd. Allmänna kommunikationer finns i form av länstrafik med buss och närmsta hållplats finns på cirka 250 meters avstånd. Större trafikleder (E18) finns på cirka två mils avstånd. Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Solitär tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): OMRÅDESBESKRIVNING Villor Parhus Radhus Centralt Fritidshus Kedjehus Landsbygd Lantligt 5 (16)

6 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Borrad brunn Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrations- Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Vatten Avlopp Källa till ovanstående: Taxeringsinformation Övrigt: Uppgift om huruvida vattenbrunnen är borrad eller grävd saknas. Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1935 Ombyggnadsår: ca 2008*) Värdeår: 1935 Antal plan: 1,5 Antal rum och kök: 7 rok Permanent- boende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 99 Biarea(m 2 ): 45 Värdearea(m 2 ): 108 Källa till areauppgifter: Taxeringsinformation Övrigt: *) Bostadsbyggnaden är enligt uppgift utbyggd cirka år Taxeringsinformationen är ej uppdaterad avseende denna tillbyggnad. Den nya totala boarean har ej uppmätts men uppskattas till cirka kvadratmeter. Fastigheten är försäkrad genom Folksam. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Källargrund Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar Natursten Betong Annat: Annat: Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Treglas Puts Papp Isolerglas 6 (16)

7 Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit Innanfönster Annat: Annat: Annat: Övrigt: Enligt uppgift har bostadsbyggnaden genomgått renoveringar under de senaste tio åren (t.ex. yttertak, fönster, fasader). Värderingsobjektet håller ett utvändigt skick som sammantaget bedöms variera inom intervallet normalt till bra. Dock finns ofärdiga renoveringsarbeten (t.ex. lokal avsaknad av betongpannor i yttertak, fasader som endast målats delvis, vindskivor och fasadpanel som är i behov av utbyte lokalt) som bör färdigställas. Tecken på viss inträngande markfukt noterades i källarplan mot källargrundens norra vägg. Noterbart är även att terrängen sluttar mot denna sida av byggnaden. Viss inträngande markfukt i källare bedöms som vanligt förekommande för objektstypen. Den inträngande fuktens omfattning eller byggnadens dränering har ej utretts vidare. VÄRME Vattenburet värme- Spis - öppen Pellets-panna Solvärme system Luftburet värmesystem Ackumulatortank Vedpanna + elpatron Jordvärme Direktverkande el Kamin Oljepanna Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: Ackumulatortank med volym om 750 liter, varmvattenberedare med volym 25 liter. Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal Badrum WC/D WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage 1 tr BV KV 4 1 Övrigt: Förråd på 1 tr utgörs av isolerad sidovind. I anslutning till matsal på BV finns en altan om cirka 12 kvadratmeter. Altanen är delvis inglasad (se foton i bilagor) och har plåttak. I anslutning till den inglasade delen finns även en ej inglasad altan utan tak om cirka 25 kvadratmeter. Vid entrén på byggnadens norra sida finns ytterligare en altan om cirka 20 kvadratmeter. YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Paneltak Trä Målat Akustikplattor 7 (16)

8 Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat: Annat: Annat: Övrigt: Ytskikten håller sammantaget ett relativt bra skick och en normal standard. Majoriteten av ytskicken har genomgått renovering under den senaste tioårsperioden. Vissa lokala skador finns i tapeter och laminatgolv. KÖK Elspis (häll) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Diskmaskin (inbyggd) Kyl/Frys Kortare beskrivning: Kök i bra skick och med nyare maskinell utrustning. Köksluckor är enligt uppgift cirka två år gamla. Profilerade köksluckor i MDF med laminerade fasader i vit kulör. Laminatbänkskiva med två hoar i kompositmaterial. Kakelbeklädd väggyta mellan köksbänk och överskåp. Standard: Bra WC/DUSCH WC Duschplats Kakel vägg Spegelskåp Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Plastmatta Bastu Bubbelbad Plastmatta golv Kortare beskrivning: Wc-/duschutrymme med ytskikt från cirka Torktumlare och tvättmaskin från Standard: Bra WC WC Duschplats Kakel vägg Spegelskåp Tvättmaskin Bidé Duschkabin Klinker golv Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Badkar Plastmatta Bubbelbad vägg Plastmatta golv Kortare beskrivning: Litet wc-utrymme i anslutning till sovrum på BV. Ingen dörr finns monterad. Fogning av ytskikt återstår. Rör finns dragna för en eventuell installation av dusch, dock är utrymmet mycket begränsat. Standard: Ofärdigt Bastu 8 (16)

9 Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Förrådsbyggnad Friliggande Vidbyggt Oisolerat Delvis isolerat Grundläggning: Plint Byggnadsarea(m 2 ): cirka 25 Yttertak: Plåt Stomme/Fasad: Trä Standard: Enkel ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Garage Friliggande Vidbyggt Oisolerat Delvis isolerat Grundläggning: Lättbetongsockel Byggnadsarea(m 2 ): 25 Yttertak: Plåt Stomme/Fasad: Trä Standard: Normal (ofärdigt) Övrigt: Garaget saknar lockbrädor i träfasaden och är omålat. REPARATIONER (Huvudbyggnad) Delar i behov av reparationer Exempelvis: Bostadsbyggnadens klimatskal är i behov av lokala reparationer t.ex. färdigställande av tak över entré på byggnadens norra sida, utbyte av vindskivor och fasadbräder lokalt, färdigställning av målningsarbeten. Eventuellt bör även inträngande markfukt i källarplan samt dränering undersökas närmare. Ytskikt invändigt håller sammantaget ett relativt bra skick överlag. Vissa lokala skador i tapeter och laminatgolv noterades vid besiktningen. GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög KOMMANDE UNDERHÅLLSBEHOV Lågt Medel Högt TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): Markvärde(kr): Byggnadsvärde(kr): Värdeår: 1935 Taxeringsår: 2018 Standardpoäng: 23 Då taxeringsinformationen ej uppdaterats sedan bostadsbyggnadens utbyggnad har ett nytt taxeringsvärde beräknats/bedömts med hjälp av Skatteverkets internetverktyg Beräkna taxeringsvärde (se nästa sida). Det beräknade/bedömda taxeringsvärdet uppgår till kr. 9 (16)

10 I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar (pantbrev). Åtta pantbrev om totalt kr finns uttagna i fastigheten. Vid eventuell anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan. Övrigt Rättigheter som berör fastigheten samt andra övriga upplysningar: Värderingsobjektet berörs av officialservitut med ändamål väg och rättsförhållande förmån. Värderingsobjektet ingår i gemensamhetsanläggning för sjövatten sommartid. Avgiften uppgår enligt uppgift till 100 kr/år. Informationen framgår ej av fastighetsregisterutdraget. 10 (16)

11 4. Marknadsanalys och bedömning Kommunfakta Kommun Befolkning Befolkningen i Arvika uppgick vid årsskiftet 2017/2018 till , en ökning med cirka 0,0% sedan föregående år. Befolkningsutvecklingen i kommunen under den senaste 10-årsperioden redovisas i tabellen nedan. Befolkning Arvika Tillväxt, Arvika -0,3% -0,3% -0,3% -0,5% -0,3% 0,0% -0,2% 0,3% 0,8% 0,0% Tillväxt, Sverige 0,8% 0,9% 0,8% 0,7% 0,8% 0,9% 1,1% 1,1% 1,5% 1,3% Källa: SCB Befolkningsutveckling Källa: SCB I nedanstående diagram redovisas befolkningsmängden i kommunen för olika åldersgrupper samt deras andelar av den totala befolkningsmängden. Noterbart är att andelen personer som är år är lägre än riket i övrigt. Åldersfördelning på befolkningen Källa: SCB 11 (16)

12 Medelinkomsten i Arvika är generellt något lägre än riket i stort, något som gäller inom samtliga ålderskategorier, med undantag för kategorin år. Ålder Kommunen [tkr] Länet [tkr] Riket [tkr] år 157,3 140,2 147, år 225,3 213,2 227, år 279,6 290,6 327, år 312,2 329,1 372,1 65+ år 210,1 222,0 242,4 Totalt 20+ år 255,6 264,2 295,9 Källa: SCB Arbetslöshet Ser man till Arbetsförmedlingens statistik för 2016 (avser den registerbaserade arbetskraften som är öppet arbetslösa eller i program med aktivitetsstöd) uppgår arbetslösheten i Arvika till 5,2% vilket kan jämföras med Värmlands län som har en arbetslöshet om 6,5% och riket i stort som har en arbetslöshet om 6,0%. Öppet arbetslösa och sökande i program med aktivitetsstöd i procent av befolkningen Källa: Arbetsförmedlingen 12 (16)

13 Näringsliv Tyngdpunkten i kommunens näringsliv ligger på tillverkning och utvinning, samt på vård och omsorg, sociala tjänster. Andel anställda per näringsgren Okänd verksamhet Kulturella och personliga tjänster m.m. Vård och omsorg, sociala tjänster Utbildning Offentlig förvaltning och försvar Företagstjänster Fastighetsverksamhet Finans- försäkringsverksamhet Information och kommunikation Hotell- och restaurangverksamhet Transport och magasinering Handel Byggverksamhet Energiförsörjning, miljöverksamhet Tillverkning och utvinning Jordbruk, skogsbruk och fiske 0% 5% 10% 15% 20% 25% Arvika Sverige Källa: SCB I Svenskt Näringslivs kommunranking, vilken baseras på kommunernas näringslivsklimat, hamnar Arvika på plats 156 i rankingen för (16)

14 Sammantagen bedömning Kommundel/Ort Utveckling Område Efterfrågan Miljö Allmänservice Tomt Läge i området Trevnadsvärde Byggnad Materialstandard Arbetsutförande Bostad Planlösning Utrustning Modernitet Underhåll Utvändigt Invändigt Objekt Helhetsintryck Marknadsintresse Förklaring: 1. Dålig 2. Försvarlig 3. Normal 4. Bra 5. Mycket bra 14 (16)

15 5. Slutsatser Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,56. D.v.s. att man i genomsnitt betalat ca 1,56 x taxeringsvärdet (FFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 1,05 och 2,43. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från , småhusfastigheter i ej strandnära lägen och med värdeår äldre än 1980, boarea kvm, max tomtareal om kvm och standardpoäng Kommun Fastighet Köpedatum Pris Tkr Kr/Kvm K/T TotalAreal Grums BORGEBOL 1: , Arvika VÄSTRA HUNGVIK 1: , Arvika VÄSTRA HUNGVIK 1: , Arvika HALVARDSNÄS 2: , Arvika SIGFRIDSTORP 1: , Arvika HILLRINGSBERG 6: , Arvika GLAVA-GRÄNSJÖN 1: , Arvika HÖGERUD 1: , Grums HÖGEN 1: , Arvika NORRA KLÄSSBOL 1: , Grums VÄSTRA MALSJÖ 1: , Arvika NORRA FJÄLL 1: , Grums ROLFSBOL 1: , Grums LÅNGVIKEN 1: , Arvika LÖVÅS 5: , Arvika HALVARDSNÄS 2: , Grums ÅSTERUD 1: , Arvika ÖSTRA KNÅLL 1: , Arvika HÖGE 1: , Arvika ÖSTRA KNÅLL 1: , Medel: , Köpeskillingarna för jämförelseobjekten varierar mellan ca kronor med ett medelpris om ca kronor, vilket motsvarar cirka kr/kvm boarea. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 124 kvm, biarea om 32 kvm, värdeår 1947 och standardpoäng om 27. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är relativt jämförbara med det genomsnittliga jämförelseobjektet. 15 (16)

16 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Arvika Stömne 11:1 vid värdetidpunkten november 2018 till: kronor En Miljon Etthundratusen Kronor (Motsvarar K/T 1,66 baserat på det beräknade/bedömda taxeringsvärdet och kr/kvm boarea baserat på en uppskattad boarea om 150 kvadratmeter) Karlstad Dennis French Fastighetsvärderare Fastighetsekonom Pär Höijer MRICS RICS Registered Valuer RICS Auktoriserad fastighetsvärderare Bilagor Foton Utdrag ur fastighetsregistret Allmänna villkor för värdeutlåtande 16 (16)

17 Ordernummer: Foton Bilaga

18 Ordernummer: Bilaga

21 FASTIGHET Beteckning Senaste ändringen i allmänna delen Senaste ändringen i inskrivningsdelen ARVIKA STÖMNE 11: : Nyckel: UUID: 909a6a71-22b6-90ec-e040-ed8f66444c3f Särskild namn: SÄRSKILT NAMN:BJÖRKÅSA (AKT /2) Socken: Stavnäs Distrikt: Stavnäs ADRESS Adress Björkåsa Klässbol LÄGE, KARTA Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta ARVIKA AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm 0 kvm Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen LAGFART Köp: Köpeskilling: SEK Avser hela fastigheten Köp: Köpeskilling: SEK Avser hela fastigheten Andel Inskrivningsdag Akt 1/ / / /19278 ANTECKNINGAR Innehåll Inskrivningsdag Akt Utmätning D :1 Utmätning SEK Beslutsnummer Utmätning D :1 Utmätning , kronor jämte ränta och kostnader [målnummer ] Förordnande att hela fastigheten skall säljas Förordnande att hela fastigheten ska säljas D :1 AVTALSRÄTTIGHETER Nr Rättighet Inskrivningsdag Akt 2 Nyttjanderätt: HELA FASTIGHETEN /12100 INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 8 Totalt belopp: SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 1 Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK / Datapantbrev SEK /30954 RÄTTIGHETER Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Akt VÄG Förmån Officialservitut 17-Å TAXERINGSINFORMATON Taxeringsenhet Taxeringsår SMÅHUSENHET, HELÅRSBOSTAD FÖR 1-2 FAMILJER 2018 (220) Taxeringsdel som utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark Areal SEK SEK SEK 2279 kvm Andel Ägartyp Juridisk form 1/2 Lagfaren ägare / Fysisk person Tomträttsinnehavare 1/2 Lagfaren ägare / Fysisk person Tomträttsinnehavare Värderingsenhet småhusbyggnad Id mark: Taxvärde Riktvärdeområde Justeringsorsak SEK Källa: Lantmäteriet; KFM ARVIKA STÖMNE 11:1 Sidan 1 av 6 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :11

22 TAXERINGSINFORMATON Värdeyta Bostadsyta Biutrymmesyta Till/Ombyggnadsyta 108 kvm 99 kvm 45 kvm Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Bebyggelsetyp Friliggande Standardpoäng Under byggnad Fastighetsrättsliga förhållanden 23 Nej Självständig/Brukningscentru m Värderingsenhet småhusmark Taxvärde Riktvärdeområde Justeringsorsak SEK Areal Vatten och avlopp Belägenhet 2279 kvm Enskilt vatten året om./enskilt avlopp Bebyggelsetyp Friliggande ANDEL I GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR OCH SAMFÄLLIGHETER Fastighetens andelar i samfälligheter är inte utredda. Fastighetsrättsliga förhållanden Självständig/Brukningscentru m Ej strand- eller strandnära tomt. Bostadsbyggnaden ligger mer än 150 m från strandlinjen. ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avstyckning STA-430 Fastighetsreglering FIG 3,3A Å-7612 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt S-STAVNÄS STÖMNE ÖSTRA 1: /1 URSPRUNG ARVIKA ÖSTRA STÖMNE 1:8 Källa: Lantmäteriet; KFM ARVIKA STÖMNE 11:1 Sidan 2 av 6 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :11

23 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1: ; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; KFM ARVIKA STÖMNE 11:1 Sidan 3 av 6 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :11

24 KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:15000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; KFM ARVIKA STÖMNE 11:1 Sidan 4 av 6 Värderingsdata, Norra Torggatan 1, KUNGSBACKA, Tel: :11

27 ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges Ver 3

28 Svefa AB, Mäster Samuelsgatan 60, Box 3316, Stockholm