Delårsrapport Januari - september 2011 Press- och analytikerpresentation 28 oktober 2011
Koncernen Intäkter: 11,5 mdkr Balansomslutning: 10,7 mdkr Byggrätter: 28 000 st Antal anställda: 2 336 14 % 1 % Börsvärde: 9,1 mdkr 2) Norge Sverige Finland 83 % 1 % Danmark Belgien 1 % 12 månaders rullande enligt segmentsredovisning 2) 109 kr per aktie 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 2
Koncernen i sammandrag Januari september 2011 Enligt segmentsredovisning Intäkterna ökade till 8 547 mkr (6 342) Rörelseresultatet ökade till 1 047 mkr (572) Rörelsemarginalen ökade till 12,2 % (9,0). Mkr 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2007 2008 2009 2010 Sept 2011 % 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Rörelseresultat Rörelsemarginal 12-månader rullande 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 3
Enligt IFRIC 15 Koncernen i sammandrag Januari september 2011 Intäkterna uppgick till 8 299 mkr (6 06 Rörelseresultatet uppgick till 1 013 mkr (525) Resultatet före skatt uppgick till 974 mkr (469) Resultat per aktie ökade till 8,30 kronor (3,90) Räntabiliteten på eget kapital ökade till 24,2 procent (14,9). 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 4
Koncernen i sammandrag Januari september 2011 Antal sålda bostäder 2 366 (2 220) Antal produktionsstartade bostäder 2 856 (2 432) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 173 mkr (-236) Byggrättsportföljen ökad till 28 000 bostadsbyggrätter (26 700) 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 5
Rörelseresultat redovisat enligt IFRIC 15 Januari - september Rörelseresultat, mkr 2011 2010 JM Bostad Stockholm 687 368 JM Bostad Riks 225 146 JM Utland 92 20 JM Fastighetsutveckling 16 10 JM Produktion 56 53 Koncerngemensamma kostnader -29-25 Summa enligt segmentsredovisning 1 047 572 Omräkning JM Utland -34-47 Totalt 1 013 525 Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 6
Något avvaktande efterfrågan Något avvaktande efterfrågan i Sverige och god efterfrågan i Norge. Låg aktivitetsnivå i Danmark efter viss förbättring under 2010 Intresset för JMs projekt fortsatt stort men långsammare försäljningsprocess kvarstår Något lägre försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion 74 % (8 över normal nivå 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 7
Priser på andrahandsmarknaden Priser på bostadsrätter i storstäderna, andrahandsmarknaden 2000 Q3 2011 Kr/m 2 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Q1 2000 Q3 Q1 2001 Q3 Q1 2002 Q3 Q1 2003 Q3 Q1 2004 Q3 Q1 2005 Q3 Q1 2006 Q3 Q1 2007 Q3 Q1 2008 Q3 Q1 2009 Q3 Q1 1 2010 Q3 Q1 2011 Q3 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Mäklarstatistik, WSP, Tyréns Temaplan AB och Erik Olsson Fastighetsförmedling AB 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 8
Antal sålda bostäder God nivå sålda bostäder 2 000 1 800 1 713 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 408 1 207 973 605 661 1 257 1 072 931 855 852 715 411 434 442 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q3 Q4 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 9
Hög nivå produktionsstarter Antal bostäder 2 000 1 800 1 600 1 604 1 400 1 200 1 000 1 102 1 230 800 600 400 200 0 689 1 335 570 1 190 880 956 359 742 464 565 362 240 2009 2010 2011 2009 2010 2011 2009 2010 2011 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q3 Q4 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 10
Fågelviken - Örnsberg Antal bostäder 458 Produktionsstartade Q3 2011 102 Färdigställt 2013 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 11
Inre Sannegårdshamnen - Göteborg Antal bostäder 86 Produktionsstartade Q3 2011 86 Färdigställt 2014 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 12
Spirea Park - Oslo Antal bostäder 288 Produktionsstartade Q3 2011 144 Färdigställt 2015 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 13
Antal 100 Genomsnitt produktionsstartade bostäder per etapp 90 80 70 60 50 40 78 63 59 48 30 20 10 0 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Stockholm Riks Utland Medelvärde 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 14
6 439 bostäder i pågående produktion Antal Hög andel bokat/sålt innebär låg risk i pågående produktion Q3 2011 4 000 100% 3 500 3 000 80% 2 500 60% 2 000 1 500 40% 1 000 500 20% 0 0% sep- 07 dec- 07 mar- 08 jun- 08 sep- 08 dec- 08 mar- 09 jun- 09 sep- 09 dec- 09 mar- 10 jun- 10 sep- 10 dec- 10 mar- 11 jun- 11 sep- 11 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks Normal nivå bokat/sålt JM Utland Andel bokat/sålt av pågående produktion, koncernen (%) 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 15
Bostäder i pågående produktion JM koncernen 30 sept 2011 30 sept 2010 31 dec 2010 Antal bostäder 6 439 5 285 5 431 Antal sålda bostäder 3 993 3 080 3 495 Antal bokade bostäder 758 1 184 937 Andel sålda bostäder (%) 62 58 64 Andel bokade bostäder (%) 12 23 18 Andel sålda/bokade bostäder (%) 74 81 82 Antal osålda bostäder i avslutade projekt 77 58 44 - varav i balansräkningen 45 48 40 Efter sista inflyttning enligt plan 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 16
JM Bostad Stockholm Januari september Helår Mkr 2011 2010 2010 Intäkter 3 562 2 474 3 824 Rörelseresultat 687 368 634 Rörelsemarginal (%) 19,3 14,9 16,6 Antal disponibla byggrätter 12 100 10 000 11 100 Antal bostäder i pågående produktion 3 353 2 590 2 691 Något avvaktande efterfrågan och långsammare försäljningsprocess Ökade intäkter Ökad marginal Kassaflödet förstärks av god resultatnivå och minskat rörelsekapital. 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 17
JM Bostad Riks Januari - september Helår Mkr 2011 2010 2010 Intäkter 2 493 1 930 2 749 Rörelseresultat 225 146 219 Rörelsemarginal (%) 9,0 7,6 8,0 Antal disponibla byggrätter 8 800 9 800 9 600 Antal bostäder i pågående produktion 2 009 1 767 1 708 Något avvaktande efterfrågan och långsammare försäljningsprocess Ökade intäkter Ökad marginal Det goda kassaflödet förstärks av minskat rörelsekapital. 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 18
JM Utland Januari - september Helår Mkr 2011 2010 2010 Intäkter 1 550 1 113 1 570 Rörelseresultat 92 20 48 Rörelsemarginal (%) 5,9 1,8 3,1 Antal disponibla byggrätter 7 100 6 900 6 800 Antal bostäder i pågående produktion 1 077 928 1 032 God efterfrågan och försäljning i Norge Låg aktivitetsnivå på bostadsmarknaden i Köpenhamn Förbättrad marginal Negativa kassaflödet förklaras av förvärv av exploateringsfastigheter och verksamhet i Norge. 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 19
JM Fastighetsutveckling Januari - september Helår Mkr 2011 2010 2010 Intäkter 52 56 72 Rörelseresultat 16 10 12 Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum på Lidingö pågår 89 % uthyrningsgrad Produktion av äldreboende Dalénum om 54 bostäder pågår Negativt kassaflöde köpeskilling 130 mkr för bostadsfastighet. 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 20
JM Produktion Januari - september Helår Mkr 2011 2010 2010 Intäkter 1 317 1 091 1 496 Rörelseresultat 56 53 91 Rörelsemarginal (%) 4,3 4,9 6,1 Varav internt 427 322 437 God efterfrågan Bra orderläge Ökade intäkter Stabil marginal 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 21
Disponibel byggrättsportfölj Antal byggrätter Region 2011-09-30 2010-09-30 Stockholm 12 100 10 000 Malmö/Lund 3 900 3 600 Göteborg 1 900 2 800 Uppsala 2) 3 000 3 400 Norge 5 400 5 000 Köpenhamn 700 900 Helsingfors 100 100 Belgien 900 900 Totalt cirka 28 000 26 700 avser Region Väst 2) avser Region Öst 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 22
Ökad nivå exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan - sep Mkr 2008 2009 2010 2011 Ingående balans 5 282 5 620 4 990 5 374 Tillkommer 1 571 428 1 655 1 261 Avgår -1 233-1 058-1 271-821 Utgående balans 5 620 4 990 5 374 5 814 2) inklusive nedskrivningar om 320 mkr 2) inklusive nedskrivningar om 87 mkr 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 23
Cirka 5 års produktion i balansräkningen Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom- 2011-09-30 räkningen 2) starter loppstid, år JM Bostad Stockholm 7 100 1 749 4,1 JM Bostad Riks 5 600 1 306 4,3 JM Utland 4 600 773 6,0 Koncernen 17 300 3 828 4,5 3) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 24
45 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 115 mkr Mkr 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 138 115 115 115 99 Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Varav Egholm, Danmark 52 mkr 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 25
Kassaflöde Q3 2011 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Kassaflödesanalys, mkr 2010 2010 2011 2011 2011 2) Från den löpande verksamheten -27 305-65 -78 316 Från investeringsverksamheten -4 11 41-1 -145 Från finansieringsverksamheten 112-55 -38-158 -44 Summa kvartalets kassaflöde 81 261-62 -237 127 Likvida medel vid periodens slut 1 826 2 087 2 024 1 790 1 917 Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 0 0 0 113 0 2) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter -76-322 -100-112 -160 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 26
Stark finansiell ställning och likviditet Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Mkr ggr 3 000 3 2 000 2 1 000 1 0 0-1 000-1 -2 000-2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 30 sept 2011 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad Soliditet 40 procent (39) Tillgänglig likviditet 4 717 mkr (4 626) varav likvida medel 1 917 mkr (1 826) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 1,8 år Analys genomförs av koncernens kapitalbehov. Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 397 mkr (286) 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 27
Finansnetto Januari september 2011, mkr Finansiella intäkter 32 Finansiella intäkter 24 Omvärderingar/valutasäkringar 8 Finansiella kostnader - 71 Räntekostnader - 40 Omvärderingar/valutasäkringar - 8 Räntekostnader pensioner - 23 Finansnetto - 39 Avser fordringar JM Utland 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 28
Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) Q3 2011 (Q2 201 Kostnadsbaserad effekt 244 mkr (226) + Omvärderingseffekt + 303 mkr (30 Försäljningseffekt -66 mkr (-7) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader * täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat = Periodens resultat, 481 mkr (520) Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 29
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr Q3 2010 Q4 2010 Q1 2011 Q2 2011 Q3 2011 Koncern 167 336 262 301 303 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q2 2011 192 81 28 301 Q3 2011 193 73 37 303 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under Q3 2011 uppgick till 303 mkr vilket indikerar fortsatt stabil bedömning av marknadsförutsättningarna. 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 30
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 28 000 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Viss osäkerhet avseende konjunkturutvecklingen men fundamentalt goda förutsättningar Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Väl avvägd riskprofil Kompetenta och engagerade medarbetare. 2011-10-28 Press- och analytikerpresentation 2011-10-28 /ytf 31