Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan till utformningen av ett köpevillkor. I beslutet berörs också om mäklaren har klargjort köpevillkorens innebörd och verkat för att båda parter har förstått villkoren. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har företrädarna för ett bolag, som köpt fastigheter av ett annat bolag, riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har gett in två köpekontrakt avseende fastigheterna, ett tilläggsavtal, en likvidspecifikation, en avräkning, köpebrevet, ekonomiskt underlag och kalkyler avseende fastigheterna, ett mejl från bolaget till mäklaren och ljudinspelningar. NN har yttrat sig. Han har gett in uppdragsavtalet, dokumentationen av de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom, ett tilläggsavtal, ett återgångsavtal, anteckningar av en företrädare för det bolag som sålde fastigheterna och objektsbeskrivningen. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälarna har framfört i huvudsak följande kritik. Fastigheterna innefattar nästan sjuttio lägenheter, en hälsocentral och ett gammalt bankhus som numera inrymmer två kontorslokaler och en lägenhet. Anmälarna bildade ett bolag för att kunna köpa fastigheterna. Ett köpekontrakt upprättades och gicks igenom av mäklaren, dem och den dåvarande företrädaren för det bolag som sålde fastigheterna. Ett ekonomiskt underlag presenterades också. De ifrågasatte inte uppgifterna från företrädaren för säljaren. De gjorde av den anledningen ingen större undersökning av fastigheterna eller ekonomin. Finansieringen drog ut på tiden. Den dåvarande företrädaren för försäljningsbolaget avled. Dennes son blev ny företrädare. NN informerade om att hyresintäkterna hade minskat i och med att en hyresgäst inte skulle finnas kvar. De ansåg att de trots allt skulle kunna bedriva verksamheten med tanke på den höga avkastningen. Giltighetstiden för det köpekontrakt som hade upprättats löpte ut. NN upprättade då ett nytt köpekontrakt. Den enda anledningen till det var att tiden hade löpt ut i det äldre kontraktet. De tog för givet att det nya kontraktet var identiskt med det första, eftersom det lades fram på bordet utan någon genomgång. Varken mäklaren eller den nya företrädaren för säljaren hade informerat dem om att det hade gjorts ändringar i förhållande till det första kontraktet. Efter det att det nya köpekontraktet hade skrivits under upptäckte den ene anmälaren att hyresintäkterna inte motsvarade beräkningarna. Det gjordes nya beräkningar. Säljaren medgav att köpeskillingen hade sänkts därför att fem lägenheter skulle bli tomma. Efter tillträdet kom det fakturor för målnings- och VVS-arbeten. Den ena anmälaren visade fakturorna för NN, som uppmanade honom att skicka tillbaka fakturorna till säljaren och hänvisa till 6 i köpekontraktet. Säljaren krävde emellertid betalning, eftersom det stod i det nya köpekontraktets 6 att köparna var skyldiga att betala. Det visade sig att det nya köpekontraktet skiljde sig från det äldre köpekontraktet. Även det nya köpekontraktets 10 var ändrad, där ett tillägg hade gjorts om att säljaren friskrev sig från krav. Dessa förändringar hade varken mäklaren eller företrädaren för försäljningsbolaget informerat om.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) När de hade fått räkningar för el med mera insåg de att underlaget som de hade fått inte stämde. De gjorde en ny kalkyl på de faktiska driftskostnaderna och de faktiska hyresintäkterna. Enligt den kalkylen gick de med förlust. Enligt kontraktet utlovades en avkastning på cirka 6,5 procent. När de ansökte om bygglov upptäckte de att en del av en fastighet låg på någon annans mark. Detta förhållande framgick inte av köpekontraktet eller någon annan handling. NN kontaktades och uppgav att han skulle ordna problemet snabbt. NN hörde sedan inte av sig under ett år. Deras känsla är att NN medvetet drog ut på processen för att överskrida gränsen för klagan på två år. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen noterar följande i de ingivna handlingarna. I det nya köpekontraktets 6 anges bland annat att med hänsyn till de senast uthyrda lägenheterna ska målnings- och VVS-arbeten regleras mellan parterna efter en slutfaktura för utfört arbete. Motsvarande skrivning saknades i det äldre köpekontraktet. Det nya köpekontraktets 10 innehåller, till skillnad från det äldre köpekontraktets 10, en friskrivningsklausul. Enligt det äldre köpekontraktets 14 skulle köparna ha rätt att frånträda köpet senast den 1 juni 2013 för det fall de inte beviljas nya lån. I ett återgångsavtal som har undertecknats av parterna är grunden för köpets återgång att villkoret i köpekontraktets 14 inte har infriats. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. De två köpekontrakten gäller två olika affärer. Det äldre köpekontraktet fullföljdes inte. Köparen hävde det kontraktet med stöd av 14. Inför undertecknandet av det nya köpekontraktet gick parterna och han igenom kontraktet. Han poängterade att det, till skillnad från den tidigare affären, fanns en friskrivningsklausul och förklarade vad den innebar.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Samtliga hyresintäkter är garanterade av säljaren i köpekontraktet och godkända av köparen. Skillnaderna i hyresintäkter kan förklaras med att omsättningen på hyresgäster var stor och att det förekom korttidsuthyrningar. Felaktigheten som anmälarna upptäckte reglerades omgående i ett tilläggsavtal. Uppgifterna om driftskostnader var lämnade av säljaren. I fråga om det nya köpekontraktets 6 var parterna vid undertecknandet överens om att de då pågående arbetena skulle delas mellan parterna när slutfakturan kom från den entreprenör som utförde arbetet. De uppgifter om intäkter och kostnader som är lämnade kommer från säljaren. Anmälarna har haft möjlighet att kontrollera och bedöma uppgifternas rimlighet och riktighet. Processen med att försöka lösa frågan om att en del av en fastighet låg på någon annans mark pågick vid tidpunkten för anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen. Lösningen låg inom en snar framtid. Hans uppdrag var inte att förmedla fastigheten, utan det var ett så kallat skrivuppdrag. Den ene anmälaren är inte en av honom anvisad köpare, utan i stället framtagen av säljaren. Överenskommelsen om köpet gjordes innan han kontaktades. Det uppdragsavtal som träffades mellan honom och säljaren (uppdragsgivaren) innebar att han skulle upprätta handlingarna mellan parterna. Om något avtal inte kom till stånd skulle han bjuda ut fastigheterna på den öppna marknaden. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Överenskommelsen om pågående arbeten Enligt 1 fastighetsmäklarlagen (2011:666) gäller lagen en fysisk persons yrkesmässiga förmedling av bland annat fastigheter. I förarbetena till bestämmelsen anges att det förekommer att en registrerad fastighetsmäklare utan samband med en förmedling utför ett begränsat uppdrag. Med det menas någon sådan uppgift som normalt ingår som en del i ett förmedlingsuppdrag, till exempel att hjälpa parterna med att upprätta överlåtelsehandlingar. I ett sådant fall ställs näringsrättsligt samma krav på mäklaren att uppfylla god fastighetsmäklarsed som om uppgiften hade utgjort en del av ett förmedlingsuppdrag (prop. 2010/11:15 s. 45). Det framgår av 8 fastighetsmäklarlagen att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I 21 fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska verka för att köpare och säljare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Det åligger fastighetsmäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och verka för att båda parterna har förstått villkoren. Mäklaren har ett ansvar för att villkoren utformas på ett sådant sätt att tvister om deras tolkning undviks. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att det i ett så kallat skrivuppdrag, där mäklaren inte ska anvisa en köpare utan endast upprätta köpehandlingarna, ställs samma näringsrättsliga krav på fastighetsmäklaren som i ett förmedlingsuppdrag. NN har uppgett att han har upprättat köpehandlingarna. Av hans uppgifter drar Fastighetsmäklarinspektionen slutsatsen att han uppfattade det som att parterna var överens om att de skulle dela på kostnaderna för de pågående målnings- och VVS-arbeten, när de för andra gången skulle ingå ett köpekontrakt. I detta köpekontrakts 6 anges emellertid endast att målningsoch VVS-arbetena skulle regleras mellan parterna efter slutfakturan för det utförda arbetet. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det framgår av klausulen att kostnaderna skulle delas mellan parterna så som NN har uppgett att de var överens om. Inte heller framgår någon sådan överenskommelse av någon annan klausul i kontraktet. Inspektionen finner därför att NN har medverkat till en för parterna oklar och ofullständig reglering i köpekontraktet om hur kostnaderna för de pågående måleri- och VVS-arbetena skulle fördelas. Kontraktet har därför inneburit en betydande risk för tolkningstvister mellan säljaren och köparen. Denna brist är grund för en varning. Mäklarens genomgång av friskrivningsklausulen Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarnas påståenden om att han inte har klargjort innebörden av friskrivningsklausulen i köpekontraktets 10. Handlingarna i ärendet bidrar inte till någon klarhet i saken. Det är därför inte otvetydigt fastslaget att NN har åsidosatt sina skyldigheter i detta avseende. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns anledning att meddela NN en varning för att han har upprättat en oklar och ofullständig reglering i köpekontraktet om hur kostnaden för pågående måleri- och VVS-arbeten skulle fördelas mellan parterna.