Detaljplan för del av Vemdalens Kyrkby 43:310, 43:355 m.fl.fast. Blästervallen, Björnrike Härjedalens kommun Enkelt planförfarande Antagandehandling Upprättad den 16 sept 2012 Diarienr Plan 0063/2010 Planbeskrivning Miljöbedömning Planens genomförande 1
Omslagsbild. Restaurang Grizzly i Blästervallen. Foto Ragnhild Sandström. Innehåll Planbeskrivning 3 Miljöbedömning 9 Planens genomförande 10 Planförfattare Arkitekt Sam sandström 2
PLANBESKRIVNING Inledning, förutsättningar samt gällande planer Inledning, förutsättningar samt gällande planer Planhandlingar är plankarta med planbestämmelser, denna planbeskrivning med miljöbedömning och planens genomförande samt fastighetsförteckning. Området ligger i den södra delen av Björnrike. Bebyggelseområdet ingår i område B 16 i översiktsplan för Vemdalen-Björnrikeområdet, antagen den 4 juni 2008. Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen. Planförslaget består av fem delar som alla ligger helt inom gällande detaljplaner. För delområdena 1-4 finns en detaljplan för Södra Björnvallen, del av VK 43:9, 43:10 m.fl. fastigheter. Detaljplanen är upprättad den 16 oktober 2009, reviderad den 16 mars 2010 och antagen 17 april 2010. För delområde 5 finns en gällande plan för sydligaste Björnvallen, del av VK 43:355, upprättad den 2 nov 2010 och antagen 2011. Myndighetsnämnden har beslutat att medge planläggningstillstånd för ändring av detaljplanen den 2 dec 2010. Särskilda programhandlingar har inte upprättats eftersom det aktuella projektet är en revidering av den bebyggelse som gällande plan medger. Syfte För del 1 är huvudsyftet att göra gatan smalare. För del 2 är syftet att utöka området för teknisk anläggning, småindustri med ett område för förråd, huvusakligen hantering av grovsoper, till Skistars anläggningar. För del 3-4 är syftet att medge bostäder med 4 lägenheter per tomt. För del 5 är syftet att dela bostadskvarteret i två tomter istället för tre och samtidigt medge 4 lägenheter per tomt. Samråd Tidigt samråd har skett med stadsarkitekt och myndighetsnämnden i Härjedalens kommun. Markanvändning, service Området i stort används idag för alpina anläggningar och turistiskt boende med service. Skidbackar med Grizzlyliften, service, serveringar finns i nära anslutning till området. Vägar, trafik Allmän väg 514 mellan Vemdalen och Vemhån går väster om området. Från den angörs området via enskilda vägen Björnvägen. Geotekniska förhållanden Grundläggningsförhållanden har utretts i gällande plan och har bedömts som goda. Campingområdet och anläggningsområdet är terrasserat med schakter och utfyllnader. Området är i övrigt bevuxet med barrskog med inslag av björk i en näringsfattig miljö. Det organiska ytskiktet består i princip enbart av råhumus, mulltäcket är mycket tunt eller obefintligt. Erfarenheterna av terrasseringarna samt redan genomförd bebyggelse i Björnrike inklusive utbyggnaden av skidbackar strax norr om planområdet visar att markens bärighet är god och att risken för skred är låg. Terrasseringarna inom planområdet där markarbeten utförts och marken blottlagts i branta brott utan att ras eller skred skett tyder på att marken är mycket lite skredbenägen. Området har inte utpekats som särskilt radonrikt. 3
Natur, landskapsbild, kulturmiljö Natur- och kulturvärdena har utretts i gällande plan och de aktuella områdena har inte bedömts ha några speciella värden ur denna synpunkt. Blästran har ansetts att den omfattas av strandskydd. Strandskyddet har upphävts i gällande plan. Utdrag ur gällande planer Plankarta som redovisar en sammanställning av gällande planer från 2010 och 2011 4
PLANFÖRSLAGET Planområdet, markägare Delområde 1 omfattar delar av fast VK 43:310 och 43:355 som ägs av Skistar AB resp Vema Handel AB och omfattar 3,5 ha. Exploatörerna representeras av Torgny Svensson resp Håkan Wallström. Delområde 2 omfattar delar av fast VK 43:355 som ägs av Vema Handel AB och omfattar 0,3 ha. Exploatörerna representeras av Håkan Wallström och Torgny Svensson. Delområde 3-4 omfattar delar av fastigheterna VK 43:463, 464 och 470 som ägs av Vema Handel AB omfattar 0,7 ha. Exploatörerna representeras av Håkan Wallström. Delområde 5 omfattar fast VK 43:458 som ägs av Nallehusen Ski och Logi AB och omfattar 0,3 ha. Exploatörerna representeras av Peter Bruun. Grundkarta Plankartan är ritad på grundkarta upprättad av Arne Ericsson i okt 2011 och kompletterad i juni 2012. Koordinatsystem i plan SWEREF 991415. Koordinatsystem i höjd RH 2000. Planförslagets syften Skidåkningen är grunden för utbyggnaden inom planområdet. Blästerfjället har en topografi som lämpar sig utmärkt för alpin skidåkning. På Blästerfjällets sluttning har Skistar anlagt skidbackar med expresslift och nedfarter. Till anläggningen har även byggts kortare liftar och nedfarter så att det blivit lätt att åka till och från Björnvallens skidområde. Det har inneburit att huvudgatan från Björnvallen och ner till Grizzlyliften som planerades att anläggas som en huvudgata för skidåkare, gående och i lågsäsong även för bilar inte har samma behov av att ha en särskild pistad del för skidåkare. Därför kan gatan anläggas smalare och det är detta som är syftet med planändringen för del 1. Gatan, Blästergatan, sluttar sakta neråt och kring den planeras centrumbebyggelse med kommersiella lokaler i bottenvåningen emot gatan och bostäder i de övre våningarna. Med det centrala läget mellan två skidcentrum och lättillgängligheten med parkeringsplatser i närheten förväntas området kunna bli välbesökt. Bebyggelsen planeras att utformas med särskilt intressant arkitektur. Det finns goda förutsättningar för detta genom den sluttande terrängen. Bebyggelsen planeras att designas efter naturens förutsättningar och byggas upp som en livfull köpingsgata med varierad men sammanhållen bebyggelse med Härjedalens bästa byggtradition i åtanke och med arkitektoniska utblickar mot de bästa motsvarande kvarteren i omvärlden. I detta centrala område planeras lägenheter, butiker, hotell, värdshus, serveringar, restauranger och liknande. Dessa delar planeras att byggas tätt för att kunna tillfredsställa kunders önskemål av mångfald i upplevelser, nöjen och handel. Avsikten är att några av etableringarna även skall driva verksamheter sommartid. I närheten av liftstationen har byggts servicebyggnader och lägenheter. Detta område är med i del 1 för att anpassa avstyckning av fastigheter på lämpligt sätt. I planförslaget ges utrymme för parkering för lägenheterna inom kvarteret. För del 1 är huvudsyftet att göra gatan smalare. För del 2 är syftet att utöka området för teknisk anläggning, småindustri med ett område för förråd, huvusakligen hantering av grovsoper, till Skistars anläggningar. För del 3-4 är syftet att medge bostäder med 4 lägenheter per tomt. För del 5 är syftet att del bostadskvarteret i två tomter istället för tre och samtidigt medge 4 lägenheter per tomt. 5
Principsektion för Blästergatan och bebyggelse kring den i delområde 1 Bebyggelse Centrumkvarteren inom del 1 betecknade med C kring huvudgatan, Blästergatan, kan bebyggas med upp till 8 400 m² byggnadsarea. Inom delområde 2 planeras ett småindustriområde betecknat med Jm är i första hand avsett för förråd för den alpina anläggningen. Del av område E som ej får bebyggas i gällande plan har ersatts med naturområde som skyddsområde emot skidspår. Inom delområde 3-4 planeras tre tomter i likhet med i gällande plan. Inom delområde 5 planeras två tomter där gällande plan medger tre. Allmänt sett skall bebyggelsen i sin utformning utgå från Härjedalens och bygdens byggnadstradition, med vissa moderna drag. Byggnader ska förses med träfasader. Högre hus och hus med suterrängvåning får förse bottenvåning respektive suterrängvåning med stenmaterial. Byggnader ska ha enkla former med taknock i samma riktning som långsidan. Taken ska ges en lutning på 24-36 och utföras med begränsade takutsprång. Taken utformas som sadeltak. Takmaterial ska utgöras av icke reflekterande material. Takmaterialet utgörs i första hand av tegelpannor, betongpannor, vedtak eller torvtak. Fönster förses i allmänhet med spröjsar. Färgsättningen ska harmoniera med bygdens traditionella färgsättning. För utformning och utförande i övrigt se kommunens designprogram. Planbestämmelserna är desamma som i gällande plan inom delområde 1. Centrumkvarteren inom del 1 är betecknade med C. Områden betecknade med C ligger utefter Blästergatan som är planerad att bli centrum/affärsgata. C- områdena är avsedda för centrumverksamheter som handel, hotell, serveringar, restauranger och bostäder. 6
Skiss över bebyggelse längs Blästergatan i del 1 Största sammanlagda byggnadsarea inom centrumkvarteren är 35% av tomtarean. Minsta byggnadsarea är 20 % av tomtarean. Utbyggnaden får etappindelas. Inom centrumkvarteren får byggnader med hotell, restaurang eller servering bilda egen fastighet. Högsta tillåtna antal våningar framgår av plankarta. Suterrängvåning får inte inredas utöver högsta våningsantal. Parkering för boende planeras att ske inom kvartersmarken medan besöksparkering för kommersiella lokaler även kan ske inom P- och T-områden. Högsta tillåtna byggnadshöjd är 7,5 m för kvarter betecknade med tvåvåningshus. Högsta tillåten nockhöjd är 9,5 m. Högsta tillåtna byggnadshöjd är 10 m för kvarter betecknade med trevåningshus. Högsta tillåten nockhöjd är 12 m. För områden betecknade med NC tillkommer att även anläggningar för alpin sport får anläggas. Inom centrumkvarteren betecknade med C finns ett system av kvartersgator/gränder som är betecknade med T. Det är trafikområden inom kvartersmark. Dess syfte är dels att skapa en struktur inom området med kvarter dels att skapa gatumark för långsamgående trafik. Dessa gränder skall utformas så att trafiken i första hand kan ske på gåendes/skidåkandes villkor. Men gränderna/gatorna skall också betjäna närtrafiken med bil till och från kvarteren. Tanken är att användningen av dessa kvartersgator skall kunna variera mellan högsäsong/lågsäsong liksom mellan vinter/sommar. Skistar har redan i den första etappen av utbyggnaden av liftar och nedfarter byggt ut anläggningen så att det går lätt att färdas med skidor mellan Björnvallens skidområde och Grizzlyliftens skidområde. Det finna därför inte samma behov av särskild pistad del av huvudgatan, och därför kan den göras smalare. Detaljutformningen av dessa gator skall studeras vidare vid den fortsatta projekteringen av området. Kvartersgatorna skall utformas så att det blir lätt att uppfatta att det är långsamgående trafik som prioriteras. Gatorna får även vid behov helt stängas av för allmän biltrafik. Vissa av kvartersgatorna avses att bli gator/torg med kommersiella lokaler i riklig mängd. Här kommer användningen att variera mycket beroende på säsong. Inom vissa av T-områdena kan parkering ske. 7
För del 2 gäller att småindustriområdet betecknat med Jm i första hand är avsett för förråd för den alpina anläggningen. Skistar avser att inom detta område samla ihop och sortera sina grovsopor. För del 3-5 gäller att för kvartersmarken B skall tomter ges en minsta tomtstorlek om 1400 m². Områdets kvartersmark får tomtindelas enligt illustrationslinjer. Lägenhetsantalet är begränsat till fyra per tomt. Högsta tillåtna antal våningar är två. Högsta tillåten byggnadshöjd är 7,5 meter. Högsta tillåten nockhöjd är 9,5 m. Suterrängvåning får inte inredas utöver högsta våningsantal. För tomter är största byggnadsarea 220 m². Utöver största byggnadsarea får tomt bebyggas med högst 30 m² uthus/balkong. Byggnader skall uppföras minst 4½ m från tomtgräns. Skiss över bebyggelse i södra delen av delområde 1 Geotekniska förhållanden och risk för skred Områdena är bevuxna med barrskog med inslag av björk i en näringsfattig miljö. Det organiska ytskiktet består i princip enbart av råhumus mulltäcket är mycket tunt eller obefintligt. Detta är även förhållandet i dalsänkor inom området. Mineraljorden består av sandig grusig morän med ställvis stort steninnehåll. Ytvatten från regn och snösmältning infiltreras tämligen snabbt ner i jordprofilen. Vid anläggningsarbeten för nedfarter och liftar har inga problem med jordflytning eller materialtransport uppkommit. Geoteknisk undersökning av hela planområdet har inte skett inför planläggningen. Erfarenheterna av redan genomförd bebyggelse och anläggningar i Björnrike visar att markens bärighet är god och att risken för skred är låg. Grundläggningsförhållanden bedöms som goda. I den grovkorniga friktionsjorden är säkerheten för uppkomst av skred betryggande även i de brantast förekommande terrängavsnitten. Risken för ras bör beaktas där schaktningar åstadkommer slänter med lutning större än 1:1,5. Brantare slänter bör stödjas med någon form av konstruktion. De centrala delarna av bebyggelsen planeras i en utfylld slänt som innebär betydande omdaning av terrängen. Krav på grundundersökning kan komma att ställas som underlag för bygglovprövning. 8
Uppfyllnader, schakter Understa våningens lägsta golvnivå får ligga högst 1,2 m över anslutande naturlig mark, d.v.s. utan eventuell uppbyggd slänt framför byggnaden inklusive altan. Understa våningens högsta golvnivå får ligga max 1,0 m under anslutande naturlig mark då huset uppförs som fristående byggnad på betongplatta eller liknande. För tomter med kraftigt sluttande terräng kan miljö- och byggnämnden efter särskilt prövning medge en extra sluttningsvåning eller högre sockel som medför avvikelse från angiven byggnadshöjd. Åtgärden skall medföra bättre anpassning till befintlig marknivå samt god helhetsverkan för att medges. Miljömål för mark. Det är av stor vikt att miljön inom planområdet handhas ansvarsfullt. Under exploateringsfasen med etableringar och framdragning av vägar och ledningar, avses påverkan av marken ske så varsamt som möjligt. Efter exploateringen avses återställning ske av all naturmark. Om möjligt ska exploaterad naturmark återställas med material så att ytan blir liknande den som den hade före exploateringen. Vägslänter och liknande ytor städas varefter de bearbetas med näringsmedel och gräsfrö samt underhålls under de närmaste försomrarna. Tillstånd från länsstyrelsen krävs om grävning och markavvattning skall göras. Miljömålen bör i tillämpliga delar gälla även för tomtmark/kvartersmark. Vägar, trafik Ett system av lokalgator planeras att försörja området. En lokalgata till varje kvarter kommer att ha mindre än 8% lutning. Vid utförandet av vägar och diken skall kommunens Styrande dokument följas. Gatuområdet är tilltaget så att det skall kunna inrymma vägar, vändplaner, slänter och diken. Risken för ras måste beaktas där schaktningar åstadkommer slänter med lutning större än 1:1,5. Brantare slänter bör stödjas med någon form av konstruktion. Parkering för boende ska ske inom kvartersmark. För småhustomter krävs två bilplatser per lägenhet. För flerlägenhetshus krävs 1,5 bilplatser per lägenhet. Dessutom tillkommer parkeringsbehov vid restauranger. Hur parkering och angöring utformas i detalj avgörs i samband med projektering och bygglovsprövning. I T-område får anläggas gata som får större lutning än 8%. Se avsnittet om bebyggelse för beskrivning av T- områdenas funktion. Vatten och avlopp Dessa frågor har utretts i gällande plan och områdena ansluts till kommunalt vatten- och avlopp. Dagvatten Vägdiken utförs enligt kommunens Styrande dokument. Allt dagvatten från tak och terrasser tas om hand i eget dagvattensystem som infiltreras lokalt i stenmagasin. Avfall Avfallshanteringen avses att ske på sådant sätt att renhållningen och återvinningsentreprenören kan hämta avfall inom E-område. Det finns tre lämpliga E-områden utmärkta inom gällande plan. Exploatören anlägger i samråd med kommunen erforderliga ytor, parkeringar mm som behövs för områdets avfallshantering, som planeras att ske i form av underjordsbehållare alternativt containrar. Avfallshanteringen utformas enligt kommunens krav 9
El, Värmeenergi Dessa frågor har utretts i gällande plan och i närheten av delområde 2 planeras en fjärrvärmecentral. Inom området planeras en fjärrvärmecentral. Den placeras nära Björnvägen så att transporter till värmeverket blir korta. Fjärrvärmeverket planeras att försörjas med förnybar energi såsom pellets. Alla byggnader med värmebehov för uppvärmning till över 18 grader inom planområdet förses med vattenburen värme så att de kan anslutas till det lokala fjärrvärmenätet så fort underlag finns för utbyggnad av fjärrvärmecentral och fjärrvärmenät. Huvudman för värmeverk och ledningsnät fram till anslutna fastigheter är lämpligen ett energibolag. Strandskydd Strandskyddet har behandlats i gällande plan och har upphävts i samband med antagandet. Planändringen berör inte de delar av gällande plan som ansågs vara värdefullare ur strandskyddssynpunkt. Blästran anses omfattas av strandskydd. Det är en liten bäck där planförslaget värnar om växt- och djurlivet nära bäcken. Blästran har dock liten betydelse för friluftslivet i området. I översiktsplanen har man angett att vid "detaljplanering bör grundprincipen vara att bibehålla närmiljön (15-20 meter på varje sida om bäcken) orörd". Bäckens strandområde är i allmänhet mycket smalt men är något bredare vid område 1 a i naturvärdesinventeringen. Strandområdet är även där betydligt smalare än det naturområde som sparats. De närmaste bebyggelseområdena ligger 35 m från bäckkanten. Lokalgatan passerar bäcken på en bro som placerats uppströms område 1a men nedströms fyndområdet för slaggbitar, vilket är det bästa stället för vägbro. Det innebär att varken strandområdet eller växt/djurlivet påverkas menligt av planförslaget. Strandskyddet upphävs genom särskild bestämmelse på kvarters- och vägmark inom 100 m från Blästran enligt de särskilda skäl som anges i MB 7 kap 18 c. Hävandet avser ett område som behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området. Hela bebyggelsen med skidliftar/tekniska anläggningar/byggnader/vägar tillgodoser kommunens behov av tätortsutveckling. Tillfarten/vägområdet till området kan endast ske genom att korsa bäcken om de trafiktekniska fördelarna inom området ska kunna uppnås. 10
MILJÖBEDÖMNING En behovsbedömning har gjorts enligt kriterierna i bilaga 4 till MBK-förordningen. Den visar att planförslaget inte innebär en sådan betydande miljöpåverkan, som enligt miljöbalken 6 kap kräver en särskild miljöbedömning, eller innebär en sådan miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning erfordras enligt PBL 5 kap.18. Behovsbedömningen grundas bland annat på följande: Området är redan detaljplanelagt med syfte att åstadkomma alpina anläggningar och turistiskt boende med tillhörande service. Planförslaget påverkar inte trafiken i området mer än gällande plan. Tomterna kommer att anslutas till kommunalt avlopp. Inga särskilt skyddade områden berörs. Blästran anses omfattas av strandskydd. Bäckens strandområde är smalt och påverkas inte av exploatering. Genomförandet bedöms inte innebära några risker för människors hälsa. Miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas. Den föreslagna markanvändningen får anses medföra en "från allmän synpunkt god hushållning" med marken och är således väl förenlig med bestämmelserna i miljöbalken. 11
PLANENS GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Tidplan Efter beslut av myndighetsnämnden kan planen skickas ut på samråd/underrättelse under sommaren 2012. Om inga allvarligare invändningar framförs, kan planen antas under sensommaren 2012. Därefter kan fastighetsbildning genomföras. Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Exploatör för delområde 1-2 är Skistar AB och Vema Handel AB genom Torgny Svensson resp Håkan Wallström. Exploatör för delområde 3-4 är Vema Handel AB genom Håkan Wallström. Exploatör för delområde 5 är Nallehusen Ski och Logi AB genom Peter Bruun. Huvudmannaskap för allmän plats Kommunen är inte huvudman för allmän plats. Fastighetsindelning mm Fastighetsbildning är delvis redan genomförd i enlighet med gällande plan. Ytterligare fastighetsdelning samt reglering av befintliga fastigheter kommer att bli aktuellt efter antagande av planen. Naturmarken kommer att behållas i Vema Handels ägo. Vägar och ledningar till området byggs i enlighet med gällande plan. Ledningsrätt kan upplåtas för nya kommunala vatten- och avloppsledningar samt markförlagd starkströmsledning. Servitut för vatten- och avloppsserviser ordnas vid avstyckningen. Initiativ till nödvändiga lantmäteriförrättningar tas av exploatörerna eller av ledningsägare. Exploateringsavtal Redan upprättat exploateringsavtal mellan kommunen och exploatörerna skall gälla. Tekniska frågor El Området är redan anslutet till befintligt elnät. Vatten, avlopp och dagvatten Området är redan anslutet till kommunal vatten- och avlopp. Dagvatten infiltreras lokalt. Värme Bebyggelsen planeras att anslutas till lokalt fjärrvärmenät som drivs av planerat energibolag. Byggnader inom området förses med vattenburen värme så att de kan anslutas till det lokala fjärrvärmenätet så fort underlag finns för utbyggnad av fjärrvärmecentral och fjärrvärmenät. Anläggningsteknik Vid utförandet av anläggningar för vatten- och avlopp samt vägar skall kommunens Styrande dokument följas. Risken för ras eller skred måste beaktas där schaktningar åstadkommer slänter med lutning större än 1:1,5. Brantare slänter bör stödjas med någon form av konstruktion. Krav på grundundersökning kan komma att ställas som underlag för bygglovprövning. 12
FASTIGHETSKONSEKVENSBESKRIVNING Fastighetsindelning mm Fastighetsbildning är delvis redan genomförd i enlighet med gällande plan. Ytterligare fastighetsdelning samt reglering av befintliga fastigheter kommer att bli aktuellt efter antagande av planen. Naturmarken kommer att behållas i stamfastigheternas ägo, VK 43: 355 resp 43:310. Inom del 1 regleras fastighetsgränser samt planeras att bilda nya fastigheter. Fastigheterna VK 43:501-504 är preliminärt bildade enligt gällande plan. Fastigheterna planeras att utökas genom att mark överförs från VK 43:355. Fyra fastigheter planeras att avstyckas från VK 43:310. Mark överföres genom fastighetsreglering från VK 43:355 till 43:310. En fastighet planeras att avstyckas från VK 43:355, blivande 43:310. Inom del 2 bildas en egen fastighet från VK 43:355. Inom del 3 är två fastigheter avstyckade och här sker inga förändringar. Inom del 4 är en fastighet avstyckad och här sker inga förändringar. Inom del 5 är en fastighet, VK 43:458, bildad som planeras att delas så att det bildas två fasigheter. Vägar och ledningar till området byggs i enlighet med gällande plan. Ledningsrätt kan upplåtas för nya kommunala vatten- och avloppsledningar samt markförlagd starkströmsledning. Servitut för vatten- och avloppsserviser ordnas vid avstyckningen. Initiativ till nödvändiga lantmäteriförrättningar tas av exploatörerna eller av ledningsägare. 13
Medverkande tjänstemän Planhandlingarna har upprättats av Sandströms Arkitektkontor med arkitekt Sam Sandström som ansvarig (tel. 0650-302 00, 070-327 80 40). Planen har utarbetats i samråd med stadsarkitekterna Ulf Alexandersson och Eva Agdler Suneson samt myndighetsnämnden i Härjedalens kommun. Fastighetsförteckning har upprättats. Ark Sam Sandström 14