VÄRDEUTLÅTANDE Fastigheten Bjurholm Älskanäs 1:8 F-2620-18-24
Bjurholm Älskanäs 1:8 2019-01-25 2(8) Ärendenummer F-2620-18-24 Innehållsförteckning 1. Sammanfattning 3 2. Uppdragsbeskrivning 4 2.1. Värderingsobjekt...4 2.2. Uppdragsgivare...4 2.3. Syfte...4 2.4. Värdetidpunkt...4 2.5. Förutsättningar...4 3. Värderingsunderlag 4 4. Beskrivning 5 4.1. Värderingsobjektet...5 4.2. Läge och vägbeskrivning...5 4.3. Areal...5 4.4. Taxeringsvärden mm...5 4.5. Pantbrev...5 4.6. Byggnader/tomtmark...5 4.7. Skog och skogsmark...6 4.8. Inägomark...6 4.9. Övrig mark...6 5. Värderingsmetoder 7 5.1. Ortsprismetod...7 5.2. Avkastningsmetod...7 6. Värdering 7 7. Samlad marknadsvärdebedömning 8 Bilagor 1. Kartutdrag 2. Fastighetsregisterutdrag 3. Skogstillstånd 4. Huggningsklasser 5. Beståndsdata 6. Beståndskarta 7. Ortsprismaterial småhus 8. Allmänna villkor värdeutlåtande
Bjurholm Älskanäs 1:8 2019-01-25 3(8) Ärendenummer F-2620-18-24 1. Sammanfattning Norrbryggan AB har av Kronofogdemyndigheten i Luleå fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för fastigheten Bjurholm Älskanäs 1:8, refererad till nedan som värderingsobjektet. Värdetidpunkt är januari 2019. Värderingsobjektet är taxerad som en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Objektet återfinns på ett skifte och enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial omfattar den ca 3,9 ha. Av arealen bedöms ca 2,1 ha vara produktiv skogsmark, ca 1,3 ha inägomark och ca 0,5 ha övrig mark främst hävdad tomtmark och vägmark. Värderingsobjektets skogsmark består gallrings- och slutavverkningsbar skog. Den produktiva skogsmarkens genomsnittliga virkesförråd har bedömts till ca 82 m 3 sk per ha dvs ca 173 m 3 sk totalt. På värderingsobjektet finns ett bostadshus och en äldre ladugårdsbyggnad Utförda besiktningar är inte av sådan karaktär att de uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till: 350 000 kronor Trehundrafemtiotusen kronor
Bjurholm Älskanäs 1:8 2019-01-25 4(8) Ärendenummer F-2620-18-24 2. Uppdragsbeskrivning 2.1. Värderingsobjekt Fastigheten Bjurholm Älskanäs 1:8, se karta bilaga 1. 2.2. Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten i Luleå. 2.3. Syfte Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset för värderingsobjektet vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad. 2.4. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är januari 2019. 2.5. Förutsättningar Ändamålet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde som underlag för exekutiv försäljning. Norrbryggan AB tar inte ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. Fastighetsbeskrivningen syftar endast till att ge en översiktlig information av värderingsobjektet. Besiktningen/inventeringen har ingen självständig betydelse utan syftar endast till att ge underlag för marknadsvärdebedömningen. Den innebär exempelvis ingen funktionskontroll av byggnadskonstruktioner, befintlig utrustning eller fast inredning. Vidare åligger det en eventuell köpare att själv bilda sig en uppfattning om virkesförråd, behov av skogsvårdsåtgärder, gränser mm. Utlåtandet fritar således inte en köpare i något avseende från dennes undersökningsplikt eller en säljare från dennes upplysningsplikt enligt JB 4:19. Se även bifogade allmänna villkor för värdeutlåtande, bilaga 8. 3. Värderingsunderlag Okulärbesiktning av byggnader och besiktning av skogsmarken utfört av Madeleine Marklund under januari 2019. Skogsstyrelsens laserdata. Ortofoto. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) och fastighetstaxeringsregistret. Ortsprismaterial. Inventeringen av skogen har skett med hjälp av okuläruppskattning med relaskop. Noggrannheten i uppskattat virkesförråd med ovanstående stickprovsmetod bedöms erfarenhetsmässigt ligga inom intervallet ±15 % för objektet som helhet, i enstaka bestånd kan större avvikelser förekomma. OBS! större osäkerhet än vanligt pga. inventering på snötäckt mark.
Bjurholm Älskanäs 1:8 2019-01-25 5(8) Ärendenummer F-2620-18-24 4. Beskrivning 4.1. Värderingsobjektet Värderingsobjektet utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). 4.2. Läge och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget ca 4 km från Bjurholm. Läge framgår av kartutdrag, bilaga 1. 4.3. Areal Fastighetens areal (avrundad) fördelad på skilda ägoslag uppgår enligt mätningar på digitaliserat kartmaterial till: Produktiv skogsmark 2,1 ha Inägomark 1,3 ha Övrig mark 0,5 ha Totalt 3,9 ha 4.4. Taxeringsvärden mm Värderingsobjektet har enligt fastighetsregisterutdraget ett taxeringsvärde (taxeringsår 2017) om totalt 290 000 kr. Fördelningen framgår nedan: Tomtmark Skogsmark Åkermark Ekonomibyggnad 34 000 kr 146 000 kr 10 000 kr 16 000 kr Försäkring: Länsförsäkringar Fastigheten påverkas av ett avtalsservitut för mulbete från 1902-06-27. Servitutet bedöms inte påverka marknadsvärdet. 4.5. Pantbrev Totalt 3 inteckningar om totalt 250 000 kr. 4.6. Byggnader/tomtmark Vatten: Kommunalt Avlopp: Enskilt enligt taxeringsuppgifterna, ej bekräftat. Vitvaror: Bosch tvättmaskin, Diskmaskin Bosch, Kyl och frys kombination Whirlpool fristående Rostfri, spishäll, inbyggd ugn Indesit Grund: Sprängt ur berget enligt fastighetsägaren. Gjuten källare med en groventré in till tvättstugan. Fasad: Trä Tak: Plåttak Fönster: Nya 3-glasfönster med isolerglas. Alla, utom hallen och ett fönster uppe, är utbytta till nya. Uppvärmningssystem: Pelletsbrännare ca 13 år gammal. Tomt: Snötäckt vid besiktningen. Tuja, syren och kanske ett äppelträd. Ordentligt staket upp mot vägen och rundkörning för bil med grindar. Husform: 1,5 planshus med källare Byggarea: 85 kvm BOA och 53 kvm BIA enligt taxeringen.
Bjurholm Älskanäs 1:8 2019-01-25 6(8) Ärendenummer F-2620-18-24 Nedervåning: Kök: Klickgolv, våtrumsplatta bakom diskbänk, liggande träpanel. Det fattas lite småfix taklist och lite färg. Sovrum innanför kök: Plastmatta och målad vägg Sovrum 2 innanför köket: Liggande träpanel, fondvägg bakom sänggavel, plastmatta. Toalett: Renovering för ca 3 år sedan, våtrumstapet och golv, badkar och handikappanpassad toastol. Övervåning: Lillhall uppe: Trägolv och målad vägg. Vardagsrum uppe: Balkong med gammalt fönster ännu ej bytt. Klickgolv, målad vägg, kallgarderober ut mot yttervägg. Alkov. Sovrum uppe: Klickgolv äldre och sämre kvalitet, omålad vägg. Källare: Smal trapp ner, ett stort mörkt förråd utan lyse med frysbox (bedöms som lös egendom och tillhör inte fastigheten). Pelletsbrännaren direkt efter trappen och rummet. Innanför det tvättmaskin och groventré. Övriga gårdsbyggnader: Äldre ladugård: Plåttak, brädvägg ca 18m x 8m = 144 m 2. 4.7. Skog och skogsmark Värderingsobjektet omfattar ca 2,1 ha produktiv skogsmark. Den består till 38 % av röjningsskog och ca 62 % av gallringsskog. Trädslagsfördelningen är 20 % tall, 20 % gran och 55 % contorta med ett virkesförråd på 82 m 3 sk/ha dvs. ca 173 m 3 sk totalt. Medelboniteten har sammantaget bedömts till ca 5,0 m 3 sk per ha och år. Drivningsförhållandena har generellt sett bedömts som normala för området. Värderingsobjektet omfattas inte av ransoneringsbestämmelser enligt 11 i Skogsvårdslagen om det betraktas som en egen brukningsenhet. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning (ålders- och huggningsklasser mm.) återfinns i bilaga 3 och bilaga4. Beståndsdata och beståndskarta finns i bilaga 5 respektive bilaga 6. 4.8. Inägomark Av värderingsobjektets areal utgörs ca 1,3 ha av åkermark. 4.9. Övrig mark Ca 0,5 ha har kategoriserats som övrig mark. Den utgörs av hävdad tomtmark.
Bjurholm Älskanäs 1:8 2019-01-25 7(8) Ärendenummer F-2620-18-24 5. Värderingsmetoder Värderingen har utförts med tillämpning av en s.k. delvärdesmetod, d.v.s. värderingsobjektets olika delar har värderats var för sig, varefter erhållna delvärden har summerats till ett totalvärde för objektet. Hela objektet har även värderats med hjälp av en ortsprismetod. Slutligen har värderingsobjektets marknadsvärde bedömts utifrån en samlad bedömning av metodernas resultat. Olika objekt värderas vanligtvis med olika metoder. Nedan följer en kort genomgång av de vanligaste förekommande metoderna anpassade för lantbruksvärdering. 5.1. Ortsprismetod Detta är en analysmetod där värderingsobjektet eller del av (hel fastighet, jordbruksmark, skogsmark etc) jämförs med sålda fastigheter med samma verksamhetsinriktning och inom ett likvärdigt marknadsområde. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens mellan materialet och värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar, kr/m³sk och/eller K/Ttal. K/T-tal står för köpeskillingar/taxeringsvärden vid en viss allmän fastighetstaxering. Metoden har fördelen att den ger en direkt indikation på marknadsvärdet. Metodens begränsning är att det kan saknas tillräckligt antal jämförbara köp. 5.2. Avkastningsmetod Metod för att bedöma avkastningsvärde med utgångspunkt från förväntade intäkter och kostnader vilka, tillsammans med restvärdet, nuvärdeberäknas till värdetidpunkten. Genom att utgå från marknadens framtidsbedömningar och förräntningskrav kan metoden användas för att bedöma objektets marknadsvärde. Objektets restvärde vad gäller skog och skogsmark utgörs av värdet av alla framtida skogsgenerationer. 6. Värdering Ortsprismetoden Fastigheten är ett litet lantbruk med lite skog och åkermark. Skogsmarken själv har inget större värde men tillsammans med huset och åkermarken bedöms det som värdehöjande. Delvärdesbedömning av småhusenheten har skett enligt en ortsprismetod. En analys av ortsprismaterialet, se bilaga 7, visar att medelpriset för likvärdiga objekt i områden med liknande karaktär som den objektet befinner sig i ligger på ca 350 000 kr. De flesta köp ligger i intervallet 250 550 000 kr. Husets skick bedöms som mycket enklare än de flesta jämförelseköpen samt att bostadshus på lantbruk har lägre värde än fristående småhus. Värderingsobjektet bedöms som sämre än försäljningarna i ortsprismaterialet med liknande läge. Med beaktande av fastighetens läge i området, underhållsskick, standard bedöms marknadsvärdet vara 300 000 kr. Tillsammans med skogen och åkermarken bedöms fastighetens totala värde till 350 000 kronor.
Bjurholm Älskanäs 1:8 2019-01-25 8(8) Ärendenummer F-2620-18-24 7. Samlad marknadsvärdebedömning SAMMANFATTNING Värderingsobjektet består av en mindre lantbruksenhet. Bostadsbyggnaden är liten men ligger nära centrala Bjurholm där samhällservice finns. MARKNADSVÄRDE Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden. Mot bakgrund av vad som redovisas i detta värdeutlåtande bedöms marknadsvärdet på värderingsobjektet till: 350 000 kronor Trehundrafemtiotusen kronor En fastighets marknadsvärde kan endast bedömas inte bestämmas eller beräknas. På marknaden förekommer normalt en viss prisspridning, vilket innebär att köpeskillingen vid en enskild överlåtelse kan avvika från marknadsvärdet. Värdebedömningen har aktualitet så länge fastighetens fysiska egenskaper, marknadsförutsättningar eller s.k. omvärldsfaktorer inte förändras. Luleå 2019-01-25 Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare, Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Lantbruksvärderare
SKOGSKARTA Plan Älskanäs 1:8 Församling Bjurholm Kommun Bjurholm Län Västerbottens län Upprättad år 2019 Planläggare Madeleine Marklund Skogia AB Utskriftsdatum 2019-01-25 Huggningsklass Röjningsskog Gallringsskog 1:10000 500 m
NORRBRYGGAN AB Tel: 023-125 00 Kyrkbacksvägen 8, 791 33 Falun Epost: norr@bryggan.se Org.nr: 556796-5131 www.bryggan.se
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2017-01-18 Ver 3