Värdeutlåtande av Lager/butik Bagaren 4 Industrigatan 8 Gällivare F-2645-18-25 Bild Luleå 181221 Kyrkbacksvägen 8, 791 33 Falun www.bryggan.se Telefon 023-125 00
INNEHÅLL - Sammanfattning - Objektsbeskrivning - Uthyrbara areor, hyror, drift- och underhållskostnader, taxeringsvärde m m -, ortsprismetod, nettokapitaliseringsmetod - Kassaflödesanalys för att illustrera driftnetto- och likviditetskonsekvenser - Beräkning av avkastningsvärde, känslighetsanalys - Beräkning av internränta eget kapital Bilaga 1 - Ortsprisunderlag Bilaga 2 - Fastighetsregisterutdrag Bilaga 3 - Kartor och foton Bilaga 4 - Allmänna villkor
Bagaren 4 SAMMANFATTNING Uppdragsgivare: Kronofogdemyndigheten Uppdraget: av fastighete Bagaren 4 Värderingen skall ligga till grund för exekutiv försäljning Värdetidpunkt: 2018-12-2. Värderingsförutsättningar Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika priset för en fastighet vid en tänkt försäljning vid en viss angiven värdetidpunkt på en fri och öppen marknad. Ett marknadsvärde kan inte bestämmas utan endast bedömas. Den sammanvägda värdebedömningen baseras på marknadsanalys/ortsprisanalys samt resultatet av kassaflödesanalys och utförd avkastningsvärdeberäkning. Besiktning är utförd den 19 december 2018 av Caroline Sundberg Pouchard vid Norrbryggan AB. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens skick vid besiktningstillfället. Utförd besiktning är inte av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Areauppgifter till grund för värdebedömningen har hämtats från taxeringsuppgifter. Någon areauppmätning har inte gjorts på plats eller på ritning. Värdebedömningen förutsätter att erhållna areauppgifter är korrekta. Värdebedömningen gäller endast under förutsättning att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering vad avser miljöskador. Vidare förutsätts att pågående verksamhet inom värderingsobjektet kan fortsätta bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande och framtida miljölagstiftning. Ortspriser Ortsprisanalysen pekar på marknadsvärdet 2-3 000 000 kr. Marknadsanpassat avkastningsvärde Avkastningsvärdet baserat på marknadsanpassade parametrar pekar på 2 925 000 kr. Nettokapitaliseringsmetod Denna metod pekar på att marknadsvärdet är 2 850 000 kr. Byggrätt- Mervärde Värdet av oanvänd mark som byggrätt för framdida bebyggelse bedöms vara 500 000 kr Sida 1 av 11
Bagaren 4 Marknadsvärde per 2018 i december 3 500 000 KRONOR TRE MILJONER FEMHUNDTATUSEN KRONOR Bedömt värdeintervall 3 000 000 kr 4 000 000 kr Nyckeltal: Kr/kvm uthyrbar area: u byggrätt 5 700 K/T (Värde/taxeringsvärde): 4,1 Direktavkastning: -mot faktiskt driftnetto baserat på utgående hyror 7,3% Direktavkastning: -mot marknadsmässigt driftnetto baserat på bedömda hyror 7,3% Värdeintervallet är bedömt med föreliggande värderingsosäkerhet. Se känslighetsanalysen. Luleå 181221 Caroline Sundberg Pouchard Jägmästare Av Samhällsbyggarna auktoriserad småhus och lägenhetsvärderare Nils Spross Civ ing Av Samhällsbyggarna aukt. värderare Sida 2 av 11
Bagaren 4, Gällivare OBJEKTSFAKTA Fastighetsbeteckning: Bagaren 4 Adress: Industrigatan 8 Kommun: Gällivare Fastighetstyp: Lager/butik Tomtareal kvm: 6 149 Servitut m m: Se bilagt FDS-utdrag. Någon ytterligare utredning har inte företagits. Pantbrev: I fastigheten är uttaget 2 pantbrev inom 2000 tkr. Objektsbeskrivning och läge Värderingsobjektet är centralt beläget och används idag som däcklager samt försäljning av däck och skotertillbehör. Tidigare har även skoterförsäljning ägd rum. Bagaren 4 har en areal på ca 5 896 kvm och Gällivare 81:23 en areal på ca 253 kvm. Den obebyggda delen utgörs främst av hårdgjord yta (kan ej bedömas bättre då marken var snötäckt). Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp samt till fjärrvärme. Den totala uthyrbara arealen uppgår till ca 524 kvm fördelat på ca 396 kvm kontor/personalutrymme, lager och försäljning och ca 128 kvm lager i källarvåningen. En fristående garage finns på fastigheten, plats för 2 bilar. Enkel standard. Antal byggnader: 1 Antal våningar : 1, ovan mark. Garage: Fristående garage med 2 portar Grundläggning: Källargrund, platta på mark Fasadmaterial: Plåt. Fönster 3 glas Balkonger: Nej Yttertak: Papp Uppvärmningssystem: Fjärrvärme Sida 3 av 11
Bagaren 4, Gällivare Allmänt omdöme Läge i orten: Standard: Skick: Mycket god/ gott X God/ gott X X Normalt Mindre god/ gott Dålig /dåligt Planförhållanden Detaljplan: Bef bebyggelse enligt plan: Större outnyttjad byggrätt: Ändamål: Datum för antagande/fastst: Genomförandetid: Ja Nej Delvis Vet ej X X X Småindustri 1960-08-25 Saknas Övrigt: En uppskattad byggrätt om ca 1 000 kvm finns om man tar bort garaget. Tomten är stor och inhängnad. AREOR, UTGÅENDE OCH BEDÖMDA HYROR SAMT DoUH-KOSTN. 2019 Byggnaden används i det egna verksamheten I tabellen nedan redovisas bedömd marknadsmässig hyra för lokalerna. Denna hyra är en sk kallhyra, dvs exklusive tillägg för värme och fastighetsskatt. Hyran regleras i huvudsak med 100 % index. Den egna användningen betraktas som ett hyresavtal på tre år på marknadsmässiga grunder. I tabellen redovisas även bedömd drift- och underhållskostnad. Hyran är en sk kallhyra, vilket innebär att "hyresgästen" utöver hyran själv betalar kostnaderna för värme, el, va och inre underhåll. Fastighetsägaren har kostnader för administration, försäkring och yttre underhåll. Kostnaden inkluderar såväl löpande som Lokaltyp Total Uthyrda areor Outhyrd area Långsiktig DoUh area Utgående hyra 1) Marknadshyra Marknadshyra Bedömd kvm Area kvm tkr kr/kvm tkr kr/kvm Area kvm tkr kr/kvm tkr kr/kvm Butik 396 396 297 750 317 800 0 0 0 59 150 Lager 128 128 35 273 38 300 0 0 0 13 100 Summa: 524 524 332 634 355 678 0 0 0 72 138 Driftskostnader Eftersom denna kalkyl bygger på en kallhyra redovisas fastighetsägarens kostnader. Övriga kostnader för adm, skötsel och underhåll i tabellen nedan har till grund för driftnettoredovisningen schabloniserats till 150 kr/kvm för lokaler ovan mark och 100 kr/kvm för lokalerna i källaren. I kostnaderna ingår avsättning till både löpande och långsiktigt periodiskt underhåll, administration och försäkring. Underhållskostnader Det bedöms inte finnas något behov av akut underhåll. Till grund för analysen har vi därför inte belastat kalkylen med någon initial investering/underhållskostnad. Endast normala underhållskostnader har vi bedömt i kalkylen. Sida 4 av 11
Bagaren 4, Gällivare Taxeringsvärde och fastighetsskatt Taxeringsvärde: Typkod: 432 Industrienhet, lager Värdeår: 2013 Samtaxerat med Gällivare 81:23 Totalt Taxeringsvärde: Mark: 430 tkr Varav bostäder: 0 tkr Byggn: 421 tkr Varav lokaler: 0 tkr Totalt: 851 tkr Varav industri: 851 tkr Fastighetsskatt: I tabellen redovisas utgående nettoskatt efter avdrag för tillägg från hyresgäster År 2019 För industrier beräknas fastighetsskatten efter skattesatsen 0,5 %. Industri, brutto 4 Industri, tillägg 0 Summa 4 Sida 5 av 11
Bagaren 4, Gällivare HYRES-, FASTIGHETSMARKNAD OCH ORTSPRISANALYS Hyresmarknad Det råder stor brist på lokaler i Gällivare. Hyresmarknaden bedöms som mycket god. Läget är centralt och mycket bra för butiksdelen. Några ritningar har inte funnits tillgängliga. Källararealen har bedömds till en lägre hyra på 300 kr/kvm medan lokalen ovan mark har bedöms som en blandning av butiks- och lageroch personaldel. Hyran för lokalerna ovan mark har uppskattats till 800 kr/kvm. Fastighetsmarknaden och ortspriser Industrifastigheter på attraktiva områden i Gällivare säljs i medel för ca 5000 kr/kvm med stora variationer. Värderingsobjektet är en lagom stor byggnad som kan anpassas till många verksamheter. Den ligger på ett attraktivt område i Gällivare och bedöms vara i nivå med genomsnittsfastigheten i ortsprismaterialet. Ortspriserna och marknadsläget i Gällivare just nu pekar på att marknadspriset för fastigheten Bagaren 4 ligger kring 4--6 000 kr/kvm vilket motsvarar ca 2-3 000 000 kr. Se bilaga ortsprismaterial på gjorda någorlunda liknande fastighetsaffärer sedan 2015 i centrala Gällivare. Sida 6 av 11
Bagaren 4, Gällivare MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING VIA MARKNADSANALYS Bedömning av driftnetto Nedan redovisas driftnettot utifrån ovan redovisade hyror och kostnader. I kalkylen har antagits en marknadsmässig genomsnittlig direktavkastning på 9 % för värderingsobjektet. Följande sidor redovisar vidare kassaflödet och ett avkastningsvärde som bygger på ovan redovisade parametrar. Värdetidpunkt 2018 i december Nettokapitaliseringsmetod tkr kr/kvm + Marknadshyra, fullt uthyrt 355 678 - Bedömd marknadsmässig vakans (6,1 %) -22-41 - Drift- och underhållskostnad -72-138 - Fastighetsskatt -4-8 Driftnetto 257 491 Nettokapitaliseringsprocent 9,00% Okorrigerat marknadsvärde Justering - hyresförluster/överhyror Avrundning Bedömt marknadsvärde (nettokapitaliseringsmetod) 2 857 tkr -8 tkr 0tkr 2 850 tkr Värdet ovan fördelar sig på de olika lokatypena enligt följande. Area Marknadsvärde Areatyp kvm kr/kvm tkr Butik 396 6 671 2 642 Lager 128 1 682 215 Summa/snitt 524 5 453 2 857 Justering - hyresförluster/överhyror -8 Avrundning 0 Bedömt marknadsvärde (areametod) 2 850 BEDÖMT MARKNADSVÄRDE 2 850 tkr Bedömt värde byggrätt /annan justering 500 tkr Sida 7 av 11
Bagaren 4, Gällivare MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING VIA MARKNADSANPASSAT AVKASTNINGSVÄRDE Som värderingsmetod genomförs en värdebedömning enligt en sk marknadssimulering, vilket innebär en avkastningsbaserad metod. Metoden innebär en analys och värdering av de betalningsströmmar fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till under en viss tid. På följande sidor redovisas en tioårig kassaflödesanalys för kunna att illustrera driftnetto- och likviditetskonsekvenser utifrån ovan redovisade hyror och kostnader, samt ett avkastningsvärde som bygger på ovan redovisade parametrar. Värdet beräknas som summan av nuvärdet av de driftnetton som tillfaller totalt kapital under innehavsperioden samt nuvärde av frigjort totalt kapital vid periodens slut, det sk restvärdet. Vid utnyttjandet av avkastningsmetoden är det viktigt att återspegla marknadens synsätt på värdegrundande parametrar som inflation, hyresutveckling, utveckling av drift- och underhållskostnader, direktavkastningskrav, kalkylränta m m som bedöms föreligga vid värdetidpunkten. I avkastningsvärdeberäkningen nuvärdesberäknas framtida in- och utbetalningar till värdetidpunkten. Kalkylen grundar sig på redovisade kassaflöden, utan beaktande av lån, dvs erhållna driftnetton. Restvärdet i avkastningskalkylen utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet bedöms genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt direktavkastningskrav. För att kunna utföra en nuvärdeberäkning av driftnettot för respektive år av kassaflödet och restvärdet vid kalkylperioden slut är det nödvändigt att använda sig av en kalkylränta. Avkastningskalkylen görs utan hänsyn tagen till belåning, varför kalkylräntekravet således utgör ett räntekrav på totalt kapital. Kalkylräntan kan definitionsmässigt sägas bestå av följande inbyggda parametrar, riskfri realränta + risk + värdeförändring/inflation. Den riskfria realräntan ligger åtminstone historiskt sett nära 3 %, risken beror på rådande marknadssituation, fastighetstyp och läge och varierar i Sverige mellan 1 och 15 %. I Sverige har Riksbankens ett långsiktigt mål att hålla inflation på en nivå kring 2 % per år. Kalkylräntan kan mycket förenklat definieras som direktavkastningskravet + värdeförändring/ inflationen. Till grund för värdebedömningen har antagits ett marknadsmässigt direktavkastningskrav på 9 % vid bedömning av restvärdet i avkastningskalkylen. Kalkylräntekravet på totalt kapital, den sk diskonteringsräntan, uppskattas utifrån definitionen ovan till ca 11 %. Det bedömda marknadsanpassade avkastningsvärdet är ca 2,9 Mkr. Detta värde har byggt upp av summan av nuvärde driftnetton ca 1,7 MKr och nuvärde restvärde ca 1,2 MKr. Tillkommande värde av byggrätt Vi bedömer att marknadsvärdet av byggrätt för småindustri är 500 kr/kvm i området. Sida 8 av 11
Bagaren 4, Gällivare KASSAFLÖDESANALYS Nedan redovisas en tioårig kassaflödesanalys för att illustrera driftnetto- och likviditetskonsekvenser. Analysen görs utifrån ett scenario som enligt vår uppfattning återspeglar marknadens förväntningar vid värdetidpunkten. Det måste observeras att kalkylen endast gäller med de antagna förutsättningarna och således inte inrymmer något ställningstagande över faktisk framtida kassaflödesutveckling. Kalkylförutsättningar Kalkylperiod 2019-1 -- 2028-12 År 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Inflation (% per år) 1,90% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Hyresutveckling (% per år) Lokaler och annat 1,90% 2,04% 2,45% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Vakansgrad (% av hyror) Lokaler och annat 0,00% 0,00% 0,54% 6,08% 6,08% 6,08% 6,08% 6,08% 6,08% 6,08% Utv. av driftkostnad (% per år) 2,15% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Utv. av underhållskostnad (% per år) 2,15% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Uthyrbar area, kvm 524 Kassaflöde År 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 (i tkr) ( = 12 månader) + Kontrakterade hyror, lokaler och annat 332 338 316 0 0 0 0 0 0 0 + Bed markn.hyra för kontr. lokaler och annat 0 0 31 377 384 392 400 408 416 424 - Hyresförlust vakanta ytor, lokaler och annat 0 0-2 -23-23 -24-24 -25-25 -26 = Utgående hyra (A) 332 338 345 354 361 368 375 383 390 398 (Utgående hyra, kr/kvm) 634 646 659 675 688 702 716 731 745 760 - Taxebundna driftkostnader mm -72-74 -75-77 -79-81 -82-84 -86-88 - Fastighetsskatt -4-4 -4-4 -4-4 -5-5 -5-5 = Operativa kostnader (B) -76-78 -80-81 -83-85 -87-89 -91-93 (Operativa kostnader kr/kvm) -146-149 -152-155 -159-162 -166-170 -174-177 = Driftnetto (A-B) 256 260 266 272 278 283 288 294 300 305 (Driftnetto, kr/kvm) 488 497 507 520 530 540 550 561 572 583 - Räntor -35-34 -49-47 -46-44 -42-41 -39-38 - Amortering -53-53 -53-53 -53-53 -53-53 -53-53 = Betalnetto 168 174 164 173 180 187 193 200 208 215 = (Betalnetto kr/kvm) 321 332 313 329 343 356 369 382 396 411 Summa ackumulerade betalnetton 168 343 507 679 859 1 045 1 239 1 439 1 647 1 862 Finansieringsbild till grund för kassaflödesanalys Långivare Skuld tkr Amort Bind. tid till tkr Ränta % år Bed. ny ränta % Lånetyp Kalkyllån 1 754 53 2,00 2021-01-01 3,00 Rak amortering, 3 % per år. Summa 1 754 53 2,00 Sida 9 av 11
Bagaren 4, Gällivare BEDÖMNING AV AVKASTNINGSBASERAT MARKNADSVÄRDE (kalkyl utan beaktande av lån) I avkastningsvärdeberäkningen nuvärdeberäknas framtida in- och utbetalningar till värdetidpunkten. Kalkylen grundar sig på redovisad kassaflödesanalys, dock utan beaktande av lån, och en bedömd marknadsmässig kalkylränta på totalt kapital för värderingsobjektet. (Alla belopp i tkr). År 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 ( 2029 ) ( = 12 månader) Inflation 1,90% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Kalkylränta för nuvärdesberäkning av driftnetton samt restvärde vid slutet av år 2028 - Nominell, totalt kapital 10,90% 11,00% 11,00% 11,00% 11,00% 11,00% 11,00% 11,00% 11,00% 11,00% Driftnetto före investering 256 260 266 272 278 283 288 294 300 305 ( 311 ) Restvärde år 2028 bedöms utifrån driftnetto år 2029 och direktavkastning 9 % till 3 460 tkr. Bedömning av avkastningsbaserat marknadsvärde per jan-19 dec-19 dec-20 dec-21 dec-22 dec-23 dec-24 dec-25 dec-26 dec-27 dec-28 + Nuvärde av driftnetto under perioden 2019-1--2028-12 1 704 1 621 1 526 1 416 1 286 1 136 964 767 543 289 tkr + Nuvärde av bedömt restvärde vid slutet av år 2028 1 220 1 352 1 501 1 666 1 850 2 053 2 279 2 530 2 808 3 117 3 460 tkr = Avkastningsbaserat marknadsvärde 2 923 2 974 3 028 3 082 3 135 3 189 3 243 3 297 3 351 3 406 3 460 tkr Nyckeltal; Kr/kvm uthyrbar area 5 579 5 675 5 778 5 882 5 983 6 086 6 188 6 292 6 395 6 499 6 602 Den genomsnittliga värdeutvecklingen mellan bedömt avkastningsvärde och restvärde uppgår till ca 1,7 % per år. Direktavkastning 2019 avseende totalt kapital uppgår till ca 8,7 %. Känslighetsanalys För att visa värdekonsekvenser vid förändringar av viktiga parametrar redovisas resultatet vid variationer av inflation, marknadshyra, vakans, kalkylränta och direktavkastning. Parametrar Förändring +/- Konsekvens, +/- % % Tkr Inflation 1 6,4 186 Marknadshyra 10 10,1 296 Vakans 2 2,7 80 Kalkylränta 1 6,0 177 Direktavkastning för beräkning av restvärde 1 4,7 137 Sida 10 av 11
Bagaren 4, Gällivare INTERNRÄNTA EGET KAPITAL Internräntan är den procentsats som gör att nuvärdet av framtida överskott inklusive ev restvärde är lika stort som grundinvesteringen, eller annorlunda uttryckt den procentsats där kapitalvärdet av in- och utbetalningar, d v s investeringsvinsten, är lika med noll. Internräntan på eget kapital beräknas i detta fall utifrån ett tänkt innehav under 10 år. Under dessa 10 år erhåller man betalnetton i enligt redovisat kassaflöde. Vid kalkylperiodens slut tänkes fastigheten bli avyttrad till bedömt restvärde och efter avdrag av kvarvarande lån erhålles ett eget kapital år 10. Om man mot detta under kalkylperioden erhållna egna kapitalet ställer en grundinvestering på marknadsvärdet minus lån erhålles redovisad internränta på eget kapital. Internränta på eget kapital blir ca 20 % per år, vid följande förutsättningar. - Värde, exklusive lagfart (tkr); 2 923 - Betalnetton enligt redovisad kassaflödesanalys - Belåning, initialt 60 % Ingångsvärde, tkr Restvärde, tkr Pris 2 923 3 460 - Direktavkastning 9 % på restvärdet, utan hänsyn till lagfart. Lån, initialt 60 % 1 754 1 228 - Ränta antages till 2 % och amortering till 3 % rak amortering. Eget kapital 1 169 2 232 - From 2021 antas räntan justeras till ca 3 %. Sida 11 av 11
Ortspris industrifastigheter i centrala Gällivare, köp efter mars 2015 Bilaga 1 NORRBRYGGAN AB Tel: 023-125 00 Kyrkbacksvägen 8, 791 33 Falun Epost: norr@bryggan.se Org.nr: 556796-5131 www.bryggan.se
BILDER GÄLLIVARE BAGAREN 4 Sida 1 (2) Kyrkbacksvägen 8 791 33 Falun Telefon 023-125 00 Internet www.bryggan.se
FORTS BILDER GÄLLIVARE BAGAREN 4 Sida 2 (2) Kyrkbacksvägen 8 791 33 Falun Telefon 023-125 00 Internet www.bryggan.se
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2017-01-18 Ver 3