Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har angett vilseledande uppgifter i marknadsföringen av en bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en medlem i en bostadsrättsförening riktat kritik mot dig med anledning av förmedlingen av en av föreningens bostadsrätter. Anmälaren har bifogat delar av marknadsföringsmaterialet. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har du yttrat dig över anmälan. Du har gett in objektsbeskrivningen och fönsterskylten avseende bostadsrätten. Anmälan Anmälaren har i huvudsak anfört följande. Du har i objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten lagt in beskrivningar och skisser på möjliga förändringar. Det beskrivs möjlighet till vindsuppbyggnad med eller utan takterass samt möjlighet att bygga balkong både från arbetsrum, kammare och kök. Det beskrivs också möjlighet att dra in gas i köket. Informationen POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) har syftet att trigga budgivningen och få upp priset. Den ger näring åt förväntningar. Även om en försäljning av en bostadsrätt är en sak mellan köpare och säljare så kommer dessa förväntningar förr eller senare att flyttas över på bostadsrättsföreningens styrelse, och då i form av krav. I den andra änden av fastigheten finns gasförsörjning. I den nu aktuella delen som vetter åt en annan gata är den allmänna gasledningen borttagen sedan länge. Att dra gas från ena änden av fastigheten till den andra är ett omfattande projekt som skulle bli mycket kostsamt och det har över huvud taget inte diskuterats i föreningen. För fastigheten gäller detaljplan med skydds- och varsamhetsbestämmelser. Vidare är fastigheten utpekad som ett särskilt värdefullt objekt i stadens bevarandeprogram. En takterass på ett hus som detta skulle vara gravt förvanskande samt öka risken för vattenskador. Vad gäller möjlighet till vindsuppbyggnad anges i objektsbeskrivningen att ägarandelen ger bostadsrätten rätt till ca 45 kvadratmeter vindsyta. Detta stämmer inte. Det aktuella vindsutrymmet delas lika av fyra bostadsrätter (vardera med 38 kvadratmeter) enligt föreningens ekonomiska plan och upplåtelseavtalen. Det har förts ytliga diskussioner i föreningen om den aktuella vindsdelens framtid. Inget har tagit fast form. Förslagsskisserna som du har använt i objektsbeskrivningen har ingen relevans och saknar förankring i föreningen. Bostadsrättsföreningen har ett enhälligt stämmobeslut om att gå vidare med bygglovsansökan för att kunna få möjlighet att bygga balkonger mot gården. Du ska dock ha gett en spekulant på en visning information om att det är OK med balkongerna eftersom anmälaren är den person i föreningen som driver projektet. Du ska ha sagt att anmälaren arbetar på kommunens stadsbyggnadskontor och att det därför inte blir några problem med bygglov. Anmälaren anser att uttalandet är oprofessionellt, omdömeslöst och låter påskina att han skulle vara korrupt och utnyttja sin position, vilket inte stämmer. När anmälaren kontaktade dig ska du ha uppgett till denne att uttalandet grundade sig i att projektets realism ökar när den som driver projektet har kunskap om lagar och bestämmelser.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Det är din skyldighet som mäklare att se till att annonser är relevanta och speglar verkligheten och inte på detta sätt kryddas med fullständigt ovederhäftig information tillkommen enbart i syfte att trigga budgivning och öka priset. Detta bäddar för onödiga konflikter mellan köpare och styrelse/förening. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren kontaktade er vid ett tillfälle och riktade kritik mot formuleringen avseende balkonger. Ni tittade då på texten och konstaterade att hans kritik var befogad och att det skulle kunna missuppfattas på så sätt att man söker möjlighet för att bygga två balkonger. Texten justerades omedelbart. Övrig kritik framförde anmälaren inte under förmedlingsprocessen utan först när affären var klar. Alla förslag, skisser och beskrivningar som visats om ett eventuellt vindsutnyttjande (i del av vinden som antingen inte nyttjas alls eller som idag utgör den aktuella lägenhetens förrådsutrymme) är endast som inspiration. Det anges att inga lov har sökts eller beviljats i något avseende. Detta har ni också varit mycket tydliga med vid visningar av lägenheten. Det har florerat olika uppgifter om storlekar, både ifråga om lägenheten och vindsytan. I mäklarbilden från föreningen anges lägenheten vara 211 kvadratmeter, men vid faktisk uppmätning konstaterades storleken 184 kvadratmeter. Då hela vinden är belägen rakt ovanför lägenheten och fördelas på fyra delägare uppskattades vindens storlek till184/4= 46, det vill säga ca 45 kvadratmeter. Bostadsrättens ägare har god insikt i föreningens verksamhet och praxis. Föreningen har i allmänhet varit tillåtande till önskemål från bostadsrättsinnehavarna. Bl.a. tilläts en avstyckning av en lägenhet (som sedermera inte genomfördes) och en vindsexploatering har beviljats i en annan del av fastigheten. Du har därför inte haft anledning att ytterligare undersöka föreningens inställning. Anmälarens argumentation kring vad stadsbyggnadskontoret skulle besluta vid en ansökan är spekulativt. Skisserna har använts i marknadsföringen för inspiration. Det har varit tydligt att inga tekniska eller juridiska prövningar gjorts.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Såvitt gäller möjlighet att dra in gas kommer uppgiften från säljaren. Du har inte haft anledning att ifrågasätta uppgiften eller göra någon undersökning. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges på den första sidan bland annat följande. Grandios byggherrevåning om 184 kvm med otrolig potential. Våningen har unika och påkostade originaldetaljer som bröstpanel, flertalet kakelugnar, detaljerade stuckaturer och slottsparkett! Högst upp i historisk fastighet anno 1878 mitt i centrum. Möjlighet till vindsuppbyggnad! Under rubriken Lägenhetsbeskrivning anges bland annat följande. Vi har låtit exemplifiera hur man kan låta stycka av lägenheten till två mindre och hur en möjlig lösning på vindsuppbyggnad skulle kunna se ut. (Observera att detta endast är förslagshandlingar och inga bygglovshandlingar, innan ombyggnation görs ska detta godkännas av föreningen och erforderliga bygglov erhållas) Under rubriken Arbetsrum anges bland annat följande. Från detta rummet finns möjlighet att bygga balkong och eventuellt möjlighet till vindsuppbyggnad. Under rubriken Matsal anges bland annat följande. Rummet ligger lugnt och privat med fönster ut mot innergården (Möjlighet till balkong). Under rubriken Kammare anges bland annat följande. Från detta rummet finns möjlighet att bygga balkong. Under rubriken Kök anges bland annat följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Möjlighet att bygga balkong mot innergården och möjligheten att dra in gas finns. Under rubriken Övriga fakta anges bland annat följande. Balkongplaner finns i föreningen och det godkändes på senaste stämman att varje lägenhet skall få möjlighet att bygga balkonger mot innergården. Under rubriken Eventuell byggnation anges bland annat följande. Ovanför lägenheten finns ett oanvänt vindsutrymme där ägarandelen ger denna lägenhet rätt till ca 45 kvm vindsyta. I och med att lägenheten ligger under detta vindsutrymme finns eventuellt möjlighet att bygga ett extra plan med eller utan takterass. (se förslagshandling). Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Marknadsföringen Enligt 10 marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande ifråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Enligt 8 marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska använda sig av beskrivningar och bildmaterial som återger objektet på ett korrekt sätt. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. I objektsbeskrivningen beskrivs på olika ställen möjlighet till vindsuppbyggnad med eller utan takterass, möjlighet att stycka av lägenheten till två mindre lägenheter, möjlighet att bygga balkonger och möjlighet att dra in gas. Förslagshandlingar avseende ombyggnad finns bifogade till objektsbeskrivningen. Endast på ett ställe i objektsbeskrivningen finns en reservation om att godkännande av föreningen och erforderliga bygglov krävs innan ombyggnad görs. Som anmälaren har anfört riskerar marknadsföringen att skapa förväntningar hos mottagaren och det måste anses oklart i vilken mån dessa kan komma att infrias. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är helhetsintrycket av marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten vilseledande. Det framstår också som sannolikt att marknadsföringen påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Din marknadsföring av bostadsrätten är därmed otillbörlig och strider mot god fastighetsmäklarsed. Vad du har anfört om att beskrivningar och skisser var tänkta som en inspiration föranleder ingen annan bedömning. Ifråga om möjlighet att bygga balkonger har du uppgett att du efter påpekande från anmälaren ändrade i marknadsföringen. Fastighetsmäklarinspektionen har inte fått del av hur den ändringen såg ut. Även om de delar som avser möjligheten att bygga balkonger har nyanserats anser dock Fastighetsmäklarinspektionen att det vilseledande helheltsintrycket av marknadsföringen kvarstår. Bristerna i marknadsföringen är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.