Reglering av byggande detaljplan och/eller avtal olagliga och otydliga planbestämmelser Carl Caesar och Eidar Lindgren Institutionen för fastigheter och byggande Fastighetsvetenskap, KTH 2011-11-01
Upplägg av genomgång Reglering med detaljplan respektive avtal Principer för detaljplanens tillåtna innehåll Planbestämmelser efter 2 maj 2011 Vår undersökning av kommunernas planbestämmelser (Rapport 4:108) - resultat - förklaringar? - åtgärder?
Reglering med detaljplan/avtal Fall 1. Planläggning av kommunalägd mark som ska överlåtas till en exploatör (markanvisning) i egenskap av planmyndighet kan kommunen i detaljplan reglera markanvändning och byggande med de planbestämmelser som är tillåtna enligt PBL i egenskap av markägare kan kommunen formulera ytterligare krav i köpeavtal/markanvisningsavtal kraven kan betraktas som del av köpeskillingen
Reglering med detaljplan/avtal Fall 2. Planläggning av privatägd mark i egenskap av planmyndighet kan kommunen i detaljplan reglera markanvändning och byggande med de planbestämmelser som är tillåtna enligt PBL villkor i avtal får inte gå längre än vad som kan regleras med detaljplan - avtal är ett alternativt sätt att reglera sådant som har stöd i lag
Reglering med detaljplan/avtal Begränsningar för avtalens innehåll då kommunen inte äger marken Där tvingande lagregler finns, och inte annat särskilt framgår av berörda lagar, finns ingen rätt att i avtal träffa överenskommelser som avviker från vad som sålunda stadgats (Prop. 1985/85:1 Ny plan- och bygglag) Kommunen kan alltså inte genom t.ex. exploateringsavtal framtvinga prestationer från en exploatör som avviker från lagstiftning (Svenska Kommunförbundet, Exploateringsavtal för fritidsbebyggelse på privatägd mark. 1991.) När kommunen ingår ett exploateringsavtal måste det finnas stöd i den offentligrättsliga lagstiftningen (Madell, T. Avtal mellan kommuner och enskilda. Avtalsslut och rättsverkningar. Norstedts Juridik. 2000.)
Reglering med detaljplan/avtal Exploateringsavtal Krav på markanvändning och byggande får inte gå längre än: vad som får regleras med detaljplan och bygglov bindande föreskrifter från myndigheter t.ex. inte kräva mer än Boverkets föreskrifter Riksdagens bullerriktvärden (prop. 1996/97:53)
Detaljplanens innehåll Detaljplanen reglerar markanvändning och byggande Tillåtna planbestämmelser finns uppräknade i 4 kap. PBL - en uttömmande lista Exempel på otillåtna bestämmelser: inte reglera vilka tvättmedel som får användas! RÅ 1999 not.195 Prästnibbla Ekerö kommun inte reglera vilka djur som får hållas! M2004/1321/F7P Frösunda Håbo kommun Bestämmelser ska vara tydliga se 4 kap. 32 PBL Inte hänvisa till hela gestaltningsprogram etc. Se PM om bestämmelser i detaljplan Boverket 2006 samt Boken om detaljplan och områdesbestämmelser Boverket 2002
Obligatoriskt innehåll i huvuddrag Uppdelning allmän plats, kvartersmark, vattenområde Användning av kvartersmark och vattenområde Huvudmannaskap för allmänna platser. Användning och utformning av allmän plats då kommunen är huvudman Genomförandetid, 5-15 år
Tillåten reglering utöver det obligatoriska Upphäva strandskydd (4 kap. 17 ) Byggandets omfattning (4 kap. 11 ) Byggnaders användning (4 kap. 11 ) Andel lägenheter av olika slag, lägenheternas storlek (4 kap.11 ) Handel - om det finns skäl av betydande vikt (4 kap. 37 )
Tillåten reglering, forts. Byggnaders placering, yttre utformning (4 kap. 16 ) Byggnaders (tekniska) utförande (4 kap. 16 ) om förhållanden på platsen kräver en planbestämmelse för att uppnå statens tekniska krav enligt Boverkets föreskrifter / Eurokoder (EKS) eller riksdagens bullerriktvärden (prop.1996/97:53)
Tillåten reglering, forts. Tomters anordnande (4 kap. 16 ) Utrymmen för parkering, lastning och lossning (4 kap. 13 ) Stängsel/utfart mot allmän plats (4 kap. 9 ) Vegetation, markytans utformning och höjdläge (4 kap. 10 )
Tillåten reglering, forts. Skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning, erosion (4 kap. 12 ) Skyddsåtgärder mot störningar från omgivningen (4 kap. 12 ) Högsta tillåtna värden på luftföroreningar, buller, skakningar, ljus eller andra olägenheter som omfattas av 9 kap. miljöbalken (4 kap. 12 )
Tillåten reglering, forts. Markreservat för ledningar, energianläggningar, trafik- och väganordningar, elektroniska kommunikationsnät som behövs för allmänna ändamål (4 kap. 6 PBL) Markreservat för gemensamhetsanläggningar (4 kap. 18 )
Tillåten reglering, forts. Största eller minsta storlek på fastighet (4 kap. 18 ) Fastighetsgränser, servitut, ledningsrätter, gemensamhetsanläggningar (4 kap. 18 ) Prövas mot villkor i FBL, AL och LL
Tillåten reglering, forts. Tillfällig användning av mark eller byggnader (4 kap. 26 ) Lovpliktens omfattning (4 kap. 15 ) Användning och utformning av allmän plats som kommunen inte ska vara huvudman för (4 kap. 8 ) Skydd av allmän plats som är särskilt värdefull (4 kap. 8 )
Tillåten reglering, forts. Villkorade bygglov (4 kap. 14 ) bygglov inte ska ges förrän: viss trafik-, vatten-, avlopps- eller energianläggning som kommunen inte ska vara huvudman för har kommit till stånd viss byggnad eller anläggning har rivits, byggts om, flyttats eller fått sådan ändrad användning som anges i planen utfart har ändrats en viss markförorening har avhjälpts en viss skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten
Vår undersökning Kommunernas detaljplanebestämmelser. Lagstöd? Tydlighet? Carl Caesar Eidar Lindgren Fastighetsvetenskap, KTH, rapport 4:108, 2009 390 detaljplaner, 25 kommuner, 2006 2008 30% har en eller flera bestämmelser som saknar lagstöd 39% har en eller flera bestämmelser som är otydliga 55% har en bestämmelse som saknar lagstöd eller är otydlig
Vår undersökning Exempel på planbestämmelser utan lagstöd KTH rapport 4:108, 2009 Krav på ytterligare utredningar, samråd etc. Geoteknisk och byggnadsteknisk undersökning skall genomföras innan byggnation för att säkerställa konstruktion och bärighet Ventilation ska utformas i samråd med räddningstjänsten I samband med byggsamråd skall särskild bullerutredning redovisas som visar hur planens krav på bullerskydd klaras
Vår undersökning Exempel på planbestämmelser utan lagstöd KTH rapport 4:108, 2009 Villkor för bygglov, utan stöd i PBL d.v.s. andra villkor än tidigare 5 kap. 8 (idag 4 kap. 14 ) Bygglov får inte medges för villafastigheter inom angivet område innan skyddsvall och skyddsplantering mot hästar anlagts mitt för fastigheten X (idag ev. stöd i 4 kap. 14 ) Bygglov ska ges först när kompletterande undersökningar och provtagningar visat att förekomst av föroreningar, vars halter bedöms utgöra risk för människors hälsa och miljö, inte finns eller har åtgärdats
Vår undersökning Exempel på planbestämmelser utan lagstöd KTH rapport 4:108, 2009 Åtgärd görs beroende av tillstånd från annan Bygglov förutsätter tillstånd hos länsstyrelsen på grund av skyddade fornlämningar på fastigheten Förråd får placeras vid fastighetsgräns efter grannes medgivande
Vår undersökning Exempel på planbestämmelser utan lagstöd KTH rapport 4:108, 2009 Ökad lovplikt utöver PBL:s regler, m.m. Lovplikt gäller för staket eller annan tomtavgränsning Planavgift tas ut i samband med bygglov Gödselhantering skall ske enligt planbeskrivning
Vår undersökning Exempel på otydliga planbestämmelser KTH rapport 4:108, 2009 Vaga/otydliga formuleringar Särskild omsorg bör ägnas fasadernas material, form och färg med hänsyn till planområdets strategiska stadsläge och omgivande bebyggelse och miljö Verksamheter får inte vara störande för omgivningen detaljer såsom skyltar, markiser ska utformas med omtanke
Vår undersökning Exempel på otydliga planbestämmelser KTH rapport 4:108, 2009 Otydliga hänvisningar Allmänna platser skall utformas i överensstämmelse med särskilt kvalitetsprogram Byggnader, detaljer och gaturum är karaktärsdanande för området och viktiga för förståelsen av dess historia. Byggnader, detaljer och gaturum skall bevaras enligt planbeskrivning och gestaltningsprogram
Vår undersökning Exempel på otydliga planbestämmelser KTH rapport 4:108, 2009 Otydliga p.g.a. ytterligare prövningar Burspråk får skjuta ut utanför angiven byggrätt i den omfattning och på det sätt som byggnadsnämnden finner lämpligt Bostäder samt handel/kontor i bottenvåning och första våningen, övriga verksamheter kan tillåtas i den omfattning som byggnadsnämnden prövar lämpligt Mindre avsteg från angivna byggrätter tillåts i den omfattning stadsbyggnadsnämnden finner lämpligt
Fler exempel utanför undersökningen Stockholm, Göteborg, Malmö, Lomma All byggnation skall föregås av stabilitetsutredning Alléträd skall finnas enl illustration, ägas av staden, och vidmakthållas enligt skötselplan, knuten till exploateringsavtalet Gestaltnings- och kvalitetsprogram ska upprättas för respektive kvarter i samråd med stadsbyggnadsnämnden inför bygglov Byggproduktion, byggnadsteknik, byggmaterial och produkter ska vad avser miljö- och hälsoenlighet svara mot kravet i det särskilt upprättade miljöprogrammet för (i miljöprogrammet klargörs att kraven går längre än gällande lagstiftning) Innan bygglov beviljas skall en plan för slutligt avhjälpande (efterbehandling) av en föroreningsskada ha godtagits av tillsynsmyndigheten enligt miljöbalken genom lagakraftvunnet beslut
Är felaktig bestämmelser ett problem? Bristande myndighetsutövning Svårt att tolka planen för såväl markägare som andra (t.ex. bygglovshandläggare) Kan medföra stora ekonomiska åtaganden
Varför införs felaktiga bestämmelser? Strävan efter mer flexibla planer Behov av fler bestämmelser Brist på utredningsresurser Dålig koll på planjuridik Svårtolkad lagstiftning Kommunal praxis, mallar etc. Ingen överprövning Ringa påföljder vid fel
Hur kan problemet åtgärdas? Tydligare och/eller utökad lagstiftning Utbildning av handläggare Möjlighet för länsstyrelsen att överpröva detaljplaner på formella grunder (utökning av tillsynen i 11 kap. 10 ) Sanktioner vid fel?